经纪：可促交易更透明公平有效
代表7万会员的安省地产商会（Ontario Real Estate Association，OREA）10月11日向安省政府提交了一份长达33页的报告，建议政府修改相关立法，令房地产买卖交易的过程更加透明。其中一项建议提出，在有多位买家“竞买”同一物业的情况下，允许地产经纪向买家透露竞买者的出价。对于这样的提议，在记者的走访中发现，大部分地产经纪还是选择支持，但都认为应该在一些严格的规管和框架的规范之下进行。
安省于2002年颁布的规管地产从业人员行为规范的“房地产及商业经纪法”（Real Estate and Business Brokers Act，REBBA）已经走过了20年时间，目前是时候根据市场条件的变化作出改进。安省地产商会提交的报告，就对REBBA的修改提出了37项建议。安省政府成立了一个由业内主流地产公司负责人组成的工作小组，对现有法规进行检讨，并就修法征求各方意见。
更简单、透明、公平、有效
目前最受民众广泛关注的一项提议，就是安省地产商会建议政府，允许地产经纪在多位买家竞买同一个物业（抢Offer）的交易个案中，向有相互竞争关系的买家透露各自的出价详情，前提是地产经纪得到相关各方的同意。
大多伦多全职地产经纪Sherri Nie和李军在分别接受《都市地产》记者对此话题的访问时，都对记者表达了对此提议的支持。目前有多个潜在买家竞争同一物业时，是在不知道彼此出价的情况下进行竞价。如果未来向有竞争关系的买家透露各自的出价详情，作为从业者他们都认同这种积极的改变。
▲大多伦多全职地产经纪李军
李军认为，经纪之间并不需要以非专业的方式或抢Offer的方法相互竞争，而应把主要精力转移到如何提高自己的专业水准和服务态度方面来。 “这样会非常利于多伦多地产行业的健康，可持续发展。”
Sherri则提出，应在做足功课的前提下，且是在维护和保护客户利益的基础上进行竞价公开。 “如果是竞卖，那么通过信息公开，让买家更加明确甚至有信心地参与竞卖，根据他们的现有实力给一个理性价位。卖家这方面也可以通过竞卖方式更加快速地售出物业，同时可以一定程度上加大物业价值。”
她举例称，假如卖家对房子的心理价位是1百万，买家A已经给出了这个价格，而买家B的心理最高上线也是1百万，但考虑再三，如果多出2,000就能拿到这个房子，基本还是在预算范围之内。因为公开了信息，买家B不必担心多出的价格是个未知数，而是有据可依。
李军也提出了类似的观点。 “如果房屋议价更加公开透明，买方不再需要所谓的’抢Offer专家’的种种非专业服务，从而消除一切与房屋本身市场价值无关的人为因素对房屋成交价的影响。过去，房屋潜在买家相互竞价时，由于经验不足，轻信一些所谓’抢Offer专家’。在他们的指导下，多伦多房屋价格越抢越高。如果这项提议通过，房屋买卖议价变得非常简单，非常透明，更加公正。”
抢offer在当前市场还行得通吗？
▲大多伦多全职地产经纪herri Nie
想给物业卖个好价钱是每个卖家的心愿，Sherri认为，“竞卖方案”，其实就是大家熟知的抢offer。 “竞卖方案无疑可以增加卖个好价钱的可能性。不管我们代表的是卖方还是买方，作为地产经纪都应该从保护客户的利益出发。竞卖也好，低价也罢，其实最后的决定权都在客户手上。而作为买方，我相信只有在真心需要和喜欢物业的情况下，才会愿意去参与竞卖。”
在2017年4月之前，抢offer在多伦多房地产市场是非常普遍的现象，Sheeri并不否认很多经纪都会采用这个方案。她认为，在卖方市场的情况下，这种方案是可行的，可一旦转为买方市场，这种销售策略未必是成功之举。 “竞卖都是为了给卖家卖出一个最好的价钱，缩短房屋的上市周期，同时也可以提高自己的知名度和业绩。通常采用竞卖方案会让物业在短时间内完成销售，屋主本身也非常倾向于这种策略。”而目前大多伦多市场趋于平淡，过去红红火火抢offer的时代似乎已经过去。现在OREA的这个提议，也并不是为了抢Offer而存在。
地产经纪李军也表示，如果这项提议通过，房屋买卖议价会更简单、透明、公平以及有效。 “过去房屋买卖竞价，有时需要抢好几轮，甚至抢到后半夜，房屋买、卖经纪都感到很辛苦。更重要的是，过去的抢Offer过程非常繁琐且低效，而且买方通常感到非常无助，不知道要加多少价、是否应该取消条件等。这种情况，成交的房屋往往对买方非常不利。而多伦多二手房买卖又没有冷静期，一旦deal firmed，买方一点办法都没有，只能吃哑巴亏。很多人对过去的抢Offer方式都有意见，而且也确实产生了很多问题，我认为现在是时候改变了。”
抢Offer不透明风险大
地产经纪Sherri Nie认为，即便公开竞价的提议是个好方案，但要达到可行，需要相关的配套规管，以及买卖双方在进行竞卖方面的完善准备工作。在未来如果真的竞买信息可以互通，作为卖方的经纪（Listing Agent），做竞卖决定之前必须要做足功课。 “首要作为地产经纪要和卖家沟通，看卖家是否愿意采取这种销售方式，而且要明白卖家的心理价位，也就是希望多少钱成交。其次，当取得卖家同意后，经纪需要研究市场，比较同区同类房屋的成交情况，对比卖家的心理价位；再者，经纪需要帮助和协调卖家把房屋状况调整到最佳，这就牵涉到房屋售前美化（staging）、装修、维护等一系列的问题，这样才能更加吸引买家的关注。”
而作为买方， 去和其他买家抢offer，心理上也一定要做好思想准备。买方经纪要做的工作也不少。 Sherri称，“首先，要告知对方此物业现在的叫价并不是市场价格，对方设定了抢Offer的日期。同时，要根据客户的买房目的来做市场分析比对，根据实际情况给物业做评估，看客户的心理买价是多少。”
Sherri认为最重要的一点是必须要指出参与“竞卖竞买”的风险。 “因为卖家设定抢Offer，其目的就是想要高价成交。有很大机会甚至会高出市场价，买家能不能接受？其次，卖家是否愿意接受有附加条件的Offer？比如验房和贷款这两个重要条件。如果买家还是坚持保留这两个条件，能抢到物业的可能性就降低了；而如果买方放弃这两个条件，无疑增加了他拿到这个物业的可能性，但是风险也成正比的提高了。
如果不验房，将来房屋有什么问题，我们就不能以此来作为退出的理由，房屋的任何问题买家得自己负责，基本上没有买家会提前去做验房。花了钱不说，还不知道是否能竞买成功。贷款也是如此，如果我们抢Offer时没有在合约里放这个条件，可合约生效后贷款却批不下来，这就会给买家带来很大的麻烦，在参与竞买前经纪一定要和客户把这些利弊说清楚，如果买家明白后还是希望参与竞买，那么经纪再为客做其他的准备和市场分析。”
李军也认为，过去由于议价不透明，一些买房人为了买到房子，不但额外加价，还去掉验房条件和房贷条件，为买房人增加很多风险。有些房屋买方，一旦抢Offer成功，回到家里就后悔了，感觉成交价格太高。李军认同Sherri阐述的许多买家因为参与了抢offer大战，而面临没有验房、房贷条件所带来的各种潜在风险。 “而一旦这项公开竞价的提议通过，会消除这些风险。过多增加价格、取消验房条件等抢Offer方式，本身就不是地产经纪的专业服务内容。过去几年，一些买房的人，把抢Offer的能力作为衡量地产经纪水平的最重要指标，而忽略了经纪提供的专业服务水平。改变的时候到了。”
安省地产商会提交的其它重要的建议
把取得地产经纪牌照所必须的最低培训时间，由120小时（由2019年起执行）恢复至最少需255小时。要求建筑商和开发商必须依REBBA立法规定登记注册，才能销售楼花物业。将违反REBBA立法及行业规范的最高处罚，提高至经纪个人罚款5万元、经纪公司罚款10万元。允许地产经纪将其业务公司化（incorporate），目前卑诗、魁北克、亚省、缅省、新斯高沙省及沙省都允许经纪这样做。
竞卖价格没有达到卖家预期怎么办？
大多伦多全职地产经纪Sherri Nie表示，如果竞卖价格没有达到卖家预期，卖家有权对参与竞卖的潜在买家们说“No”，然后重新调整一个新的价格上市。 “这在现在的房地产市场上也是经常发生的。竞卖方案只是众多销售方案之一，根据市场走向、客户要求和实际情况来为客户制定销售方案，是每个地产经纪的责任，我相信，如果未来公开竞卖信息，只会让我们的市场更加规范，市场交易得到良性发展，让买家放心参与竞卖，做到公平、公正、公开。”
