經紀：可促交易更透明公平有效
代表7萬會員的安省地產商會（Ontario Real Estate Association，OREA）10月11日向安省政府提交了一份長達33頁的報告，建議政府修改相關立法，令房地產買賣交易的過程更加透明。其中一項建議提出，在有多位買家「競買」同一物業的情況下，允許地產經紀向買家透露競買者的出價。對於這樣的提議，在記者的走訪中發現，大部分地產經紀還是選擇支持，但都認為應該在一些嚴格的規管和框架的規範之下進行。
安省於2002年頒佈的規管地產從業人員行為規範的「房地產及商業經紀法」（Real Estate and Business Brokers Act，REBBA）已經走過了20年時間，目前是時候根據市場條件的變化作出改進。安省地產商會提交的報告，就對REBBA的修改提出了37項建議。安省政府成立了一個由業內主流地產公司負責人組成的工作小組，對現有法規進行檢討，並就修法徵求各方意見。
更簡單、透明、公平、有效
目前最受民眾廣泛關注的一項提議，就是安省地產商會建議政府，允許地產經紀在多位買家競買同一個物業（搶Offer）的交易個案中，向有相互競爭關係的買家透露各自的出價詳情，前提是地產經紀得到相關各方的同意。
大多倫多全職地產經紀Sherri Nie和李軍在分別接受《都市地產》記者對此話題的訪問時，都對記者表達了對此提議的支持。目前有多個潛在買家競爭同一物業時，是在不知道彼此出價的情況下進行競價。如果未來向有競爭關係的買家透露各自的出價詳情，作為從業者他們都認同這種積極的改變。
▲大多倫多全職地產經紀李軍
李軍認為，經紀之間並不需要以非專業的方式或搶Offer的方法相互競爭，而應把主要精力轉移到如何提高自己的專業水準和服務態度方面來。 「這樣會非常利於多倫多地產行業的健康，可持續發展。」
Sherri則提出，應在做足功課的前提下，且是在維護和保護客戶利益的基礎上進行競價公開。 「如果是競賣，那麼通過信息公開，讓買家更加明確甚至有信心地參與競賣，根據他們的現有實力給一個理性價位。賣家這方面也可以通過競賣方式更加快速地售出物業，同時可以一定程度上加大物業價值。」
她舉例稱，假如賣家對房子的心理價位是1百萬，買家A已經給出了這個價格，而買家B的心理最高上線也是1百萬，但考慮再三，如果多出2,000就能拿到這個房子，基本還是在預算範圍之內。因為公開了信息，買家B不必擔心多出的價格是個未知數，而是有據可依。
李軍也提出了類似的觀點。 「如果房屋議價更加公開透明，買方不再需要所謂的’搶Offer專家’的種種非專業服務，從而消除一切與房屋本身市場價值無關的人為因素對房屋成交價的影響。過去，房屋潛在買家相互競價時，由於經驗不足，輕信一些所謂’搶Offer專家’。在他們的指導下，多倫多房屋價格越搶越高。如果這項提議通過，房屋買賣議價變得非常簡單，非常透明，更加公正。」
搶offer在當前市場還行得通嗎？
▲大多倫多全職地產經紀herri Nie
想給物業賣個好價錢是每個賣家的心愿，Sherri認為，「競賣方案」，其實就是大家熟知的搶offer。 「競賣方案無疑可以增加賣個好價錢的可能性。不管我們代表的是賣方還是買方，作為地產經紀都應該從保護客戶的利益出發。競賣也好，低價也罷，其實最後的決定權都在客戶手上。而作為買方，我相信只有在真心需要和喜歡物業的情況下，才會願意去參與競賣。」
在2017年4月之前，搶offer在多倫多房地產市場是非常普遍的現象，Sheeri並不否認很多經紀都會採用這個方案。她認為，在賣方市場的情況下，這種方案是可行的，可一旦轉為買方市場，這種銷售策略未必是成功之舉。 「競賣都是為了給賣家賣出一個最好的價錢，縮短房屋的上市周期，同時也可以提高自己的知名度和業績。通常採用競賣方案會讓物業在短時間內完成銷售，屋主本身也非常傾向於這種策略。」而目前大多倫多市場趨於平淡，過去紅紅火火搶offer的時代似乎已經過去。現在OREA的這個提議，也並不是為了搶Offer而存在。
地產經紀李軍也表示，如果這項提議通過，房屋買賣議價會更簡單、透明、公平以及有效。 「過去房屋買賣競價，有時需要搶好幾輪，甚至搶到後半夜，房屋買、賣經紀都感到很辛苦。更重要的是，過去的搶Offer過程非常繁瑣且低效，而且買方通常感到非常無助，不知道要加多少價、是否應該取消條件等。這種情況，成交的房屋往往對買方非常不利。而多倫多二手房買賣又沒有冷靜期，一旦deal firmed，買方一點辦法都沒有，只能吃啞巴虧。很多人對過去的搶Offer方式都有意見，而且也確實產生了很多問題，我認為現在是時候改變了。」
搶Offer不透明風險大
地產經紀Sherri Nie認為，即便公開競價的提議是個好方案，但要達到可行，需要相關的配套規管，以及買賣雙方在進行競賣方面的完善準備工作。在未來如果真的競買信息可以互通，作為賣方的經紀（Listing Agent），做競賣決定之前必須要做足功課。 「首要作為地產經紀要和賣家溝通，看賣家是否願意採取這種銷售方式，而且要明白賣家的心理價位，也就是希望多少錢成交。其次，當取得賣家同意後，經紀需要研究市場，比較同區同類房屋的成交情況，對比賣家的心理價位；再者，經紀需要幫助和協調賣家把房屋狀況調整到最佳，這就牽涉到房屋售前美化（staging）、裝修、維護等一系列的問題，這樣才能更加吸引買家的關注。」
而作為買方， 去和其他買家搶offer，心理上也一定要做好思想準備。買方經紀要做的工作也不少。 Sherri稱，「首先，要告知對方此物業現在的叫價並不是市場價格，對方設定了搶Offer的日期。同時，要根據客戶的買房目的來做市場分析比對，根據實際情況給物業做評估，看客戶的心理買價是多少。」
Sherri認為最重要的一點是必須要指出參與「競賣競買」的風險。 「因為賣家設定搶Offer，其目的就是想要高價成交。有很大機會甚至會高出市場價，買家能不能接受？其次，賣家是否願意接受有附加條件的Offer？比如驗房和貸款這兩個重要條件。如果買家還是堅持保留這兩個條件，能搶到物業的可能性就降低了；而如果買方放棄這兩個條件，無疑增加了他拿到這個物業的可能性，但是風險也成正比的提高了。
如果不驗房，將來房屋有什麼問題，我們就不能以此來作為退出的理由，房屋的任何問題買家得自己負責，基本上沒有買家會提前去做驗房。花了錢不說，還不知道是否能競買成功。貸款也是如此，如果我們搶Offer時沒有在合約里放這個條件，可合約生效後貸款卻批不下來，這就會給買家帶來很大的麻煩，在參與競買前經紀一定要和客戶把這些利弊說清楚，如果買家明白後還是希望參與競買，那麼經紀再為客做其他的準備和市場分析。」
李軍也認為，過去由於議價不透明，一些買房人為了買到房子，不但額外加價，還去掉驗房條件和房貸條件，為買房人增加很多風險。有些房屋買方，一旦搶Offer成功，回到家裡就後悔了，感覺成交價格太高。李軍認同Sherri闡述的許多買家因為參與了搶offer大戰，而面臨沒有驗房、房貸條件所帶來的各種潛在風險。 「而一旦這項公開競價的提議通過，會消除這些風險。過多增加價格、取消驗房條件等搶Offer方式，本身就不是地產經紀的專業服務內容。過去幾年，一些買房的人，把搶Offer的能力作為衡量地產經紀水平的最重要指標，而忽略了經紀提供的專業服務水平。改變的時候到了。」
安省地產商會提交的其它重要的建議
把取得地產經紀牌照所必須的最低培訓時間，由120小時（由2019年起執行）恢復至最少需255小時。要求建築商和開發商必須依REBBA立法規定登記註冊，才能銷售樓花物業。將違反REBBA立法及行業規範的最高處罰，提高至經紀個人罰款5萬元、經紀公司罰款10萬元。允許地產經紀將其業務公司化（incorporate），目前卑詩、魁北克、亞省、緬省、新斯高沙省及沙省都允許經紀這樣做。
競賣價格沒有達到賣家預期怎麼辦？
大多倫多全職地產經紀Sherri Nie表示，如果競賣價格沒有達到賣家預期，賣家有權對參與競賣的潛在買家們說「No」，然後重新調整一個新的價格上市。 「這在現在的房地產市場上也是經常發生的。競賣方案只是眾多銷售方案之一，根據市場走向、客戶要求和實際情況來為客戶制定銷售方案，是每個地產經紀的責任，我相信，如果未來公開競賣信息，只會讓我們的市場更加規範，市場交易得到良性發展，讓買家放心參與競賣，做到公平、公正、公開。」
