都市报记者 文琪
在过去几年楼花火热时期入手楼花的“新手买家”们，大多近期都面临着交接。除了应对贷款收紧、标准租约问世等硬性政策的改变，楼花买家们更应当注意楼花交接比购买二手房增加更多手续和后续相关问题。
地产资讯公司Altus Group在多伦多地产局（TREB）的《年度市场前景报告》（Market Year in Review & Outlook Report 2018）中指出，2017年1月至11月的新建Condo，包括在低、中、高层建筑、阁楼、层叠式镇屋的Condo单位的总销售量，已经超越了2016年的全年纪录。而业内也普遍认为2018年开年，楼花依然有上涨潜力。多伦多全职地产经纪王昕在接受《都市地产》记者访问时表示，投资者们楼花“买得爽快”，但不能忽略后续交接所面临的方方面面问题。
多伦多全职地产经纪王昕
与建筑商、律师、银行等人打交道是楼花交接前后的第一道要过的门槛。王昕称，“ 楼花一般有两个Closing，一个是交钥匙可以入住的Occupancy Closing；一个是交割产权的Final Closing。通常业主需要前往律师事务所办妥相关交接手续，再携相关资料和证件前往建筑商办公室领取全部钥匙和电子磁卡等。如果Occupancy Closing和Final Closing日期重合，则应办妥房屋按揭和扣款手续。建议大家委托给自己做按揭的银行代扣缴纳地税，这样业主更为省心。
新屋缺陷30天内报Tarion
业主在交接房屋后，律师会第一时间提醒并给出一些提示文件，要求业主尽快上网注册安省新屋保险计划（Tarion）。很多新移民或者第一次买楼花的人可能容易忽略掉Tarion的作用，这是对新屋质量最大的保障，应立即注册。交房后，许多要求建筑商返回维修的项目都需要通过Tarion进行。从正式交接后，业主有30天的时间找出新屋缺陷，去Tarion调表，要求建筑商维修。这份表格必须在30天期限的最后一天之前或当日送达Tarion。大多数人会选择在网上填写表格，直接递送。如果业主通过邮局寄送，要确保使用挂号邮件。如果你错过了期限才送到，Tarion不会受理。”
提前准备HST退税
除此之外，楼花交割前就应当尽早安排和办理一些业务。王昕表示，“房屋保险（Home Insurance）不一定要等到交接房屋那天才去买。提前一个月就可以和保险公司联系，指定开始担保的日期。同时，楼花买家还应当提前着手税务方面的安排。购房协议的首页通常会包含声明，若买家不把物业当作自己的主要居所，应支付的HST金额。楼花价格里也通常包括了HST。只有自住用途或有一年出租的租约合同，楼花买家才能向税局申请退税（HST Rebate）。我建议楼花买家提前找自己信任的会计师咨询，并准备好需要退税的材料。”
楼花交接后，因可能面临公共设施暂时未能完全付诸使用的问题，更需要屋主格外留心。王昕称，“楼花交接后，共管大厦屋主需要去管理处填表注册业主信息并更新联络方式，确保任何事情发生能够及时得到通知。新屋交接后，依然避免不了因维修或质量等问题要与建筑商打交道。因此需要同时保存大厦管理处、建筑商客服和大厦前台的电话或电邮联络方式。
账单宜设自动转账
业主可以考虑将Condo管理费办理成自动转帐（或可由律师安排），方便管理。而Condo配备的车位和储物间业主需要及时巡视，安装锁匙。同时，屋主需尽快安排领取邮箱钥匙（mailbox key），并定期查看和清理邮箱。Freehold新屋业主在交接后需要给加拿大邮局（Canada Post）打电话，表明你需要一个新的邮箱和钥匙，他们会免费给你配置。尤其有些新屋业主可能没有及时转好邮寄地址，很多重要文件可能直接邮寄到了刚交的新房。Freehold房屋的业主还需要打电话给所在市镇政府，询问如何取得垃圾箱和可回收垃圾的蓝色盒子（Blue Bin），同时还应索要一份最新的垃圾收取日程表。”
另外，新屋买家也要尽快注册水、电、气等日常能源（utilities）帐单，和相关公司确定账单的寄送方式和地址，尤其需要确认具体付费项目，按时付帐单，避免因耽搁或邮寄问题错过付账最佳日期而影响个人信用记录。王昕称，“如果业主想省心，可以要求把所有账单转为自动扣账（pre-authorized payment）。如果把物业委托给地产经纪进行出租和管理，应向大厦管理处和能源公司提供委托授权书。如果是独立屋、半独立屋或联排别墅，还有暖气炉（furnace）等安装和付账的问题。
注册电器保修
最后也是最重要的，就是认真研读和妥善保管Condo管理条例、住户须知、房屋和电器保养手册。新电器如果建筑商没有统一注册电器的一年保修（one year warranty），则业主应及时在相关网站自行注册登记。不要小瞧这一年保修，有许多电气有数年的保修和跟进维修期，取决于不同的品牌。不到等到问题出现，才想到自己没有及时注册登记电器。”
提及新房内部升级和设备运行，王昕表示很多刚来加拿大生活的新手买家可能并不知道，新屋许多位置如主卧、客厅的棚顶并没有吸顶灯。“如果合同里建筑商表示不提供窗帘、吸顶灯等，业主需要找专业人士自行安装。新房刚刚到手，应继续密切关注新屋状态和电器、暖通管道运行，一旦有问题要在有限期限内向Tarion如期报修。另外新房可能因刚刚完工依然有一些化学物品的气味，应注意空气流通。”
交房后的花费仍不小
王昕表示独立屋或半独立屋等新屋和condo有差不多的交接准备，但很多业主都没有预想过房屋交接后依然可能面临数笔不小的开支。“freehold类型的新屋中，如果合同里建筑商不提供电器、窗帘、灯具，不安排遥控车库开关、空调冷气（air conditioner）、中央吸尘、铺车路、围栏等，则业主都需要自费完成。这些都是在买房时比较容易忽略的成本。”
出租前准备
如果新房需要立刻招租，则需要业主投入更多精力着手布置和准备。王昕提示，“如果新房还没有Final Closing，业主首先应获得建筑商的出租许可。业主需要完善新物业至可出租状态，例如配齐窗帘和电器等。委托有经验的地产经纪估价和放盘招租。一旦找到合适的租客，也应协助租客办理入住登记手续和水电气帐户的注册和转名。千万不要忘记提醒租客购买租客保险，业主也应致电自己的保险公司告知即将有租客入住，把自住房屋保险转为出租物业类别的保险。”
王昕表示，在过往帮助客户交接楼花、安排出租的工作经历中，最常遇到的问题是有些地产经纪或房东忘记在租约里向租客声明，新交接的物业所在的社区配套设施如健身房、活动室、学校、邮递等服务可能还没有到位，容易引起争端。同时房东必须在租约里“提前交待”，向租客声明新楼盘可能依然会处于施工干扰、频繁维修、工地噪音和粉尘等状态中。
王昕称，“由于新房各方面可能不够完善的特性，我建议刚交接的房屋租金定价应恰当，可适当低于成熟的物业。其实大家投资买卖楼花的重点任务，全在交接以后的维护和招租，才能保证投资有利可图，除非你在未交接前就转手楼花。而打算长期持有投资物业的业主，更应认真审核租客资质，勿因心急出租而招来问题租客。由于2018年4月安省马上会执行安省最新标准租约（Ontario’s Standard Lease），房东若自行出租，更应当留意标准租约中的各项硬性条款，妥善保管购房合同、交接文件、备用钥匙和租客资料。”
