都市報記者 文琪
在過去幾年樓花火熱時期入手樓花的「新手買家」們，大多近期都面臨著交接。除了應對貸款收緊、標準租約問世等硬性政策的改變，樓花買家們更應當注意樓花交接比購買二手房增加更多手續和後續相關問題。
地產資訊公司Altus Group在多倫多地產局（TREB）的《年度市場前景報告》（Market Year in Review & Outlook Report 2018）中指出，2017年1月至11月的新建Condo，包括在低、中、高層建築、閣樓、層疊式鎮屋的Condo單位的總銷售量，已經超越了2016年的全年紀錄。而業內也普遍認為2018年開年，樓花依然有上漲潛力。多倫多全職地產經紀王昕在接受《都市地產》記者訪問時表示，投資者們樓花「買得爽快」，但不能忽略後續交接所面臨的方方面面問題。
多倫多全職地產經紀王昕
與建築商、律師、銀行等人打交道是樓花交接前後的第一道要過的門檻。王昕稱，「 樓花一般有兩個Closing，一個是交鑰匙可以入住的Occupancy Closing；一個是交割產權的Final Closing。通常業主需要前往律師事務所辦妥相關交接手續，再攜相關資料和證件前往建築商辦公室領取全部鑰匙和電子磁卡等。如果Occupancy Closing和Final Closing日期重合，則應辦妥房屋按揭和扣款手續。建議大家委託給自己做按揭的銀行代扣繳納地稅，這樣業主更為省心。
新屋缺陷30天內報Tarion
業主在交接房屋後，律師會第一時間提醒並給出一些提示文件，要求業主儘快上網註冊安省新屋保險計劃（Tarion）。很多新移民或者第一次買樓花的人可能容易忽略掉Tarion的作用，這是對新屋質量最大的保障，應立即註冊。交房後，許多要求建築商返回維修的項目都需要通過Tarion進行。從正式交接後，業主有30天的時間找出新屋缺陷，去Tarion調錶，要求建築商維修。這份表格必須在30天期限的最後一天之前或當日送達Tarion。大多數人會選擇在網上填寫表格，直接遞送。如果業主通過郵局寄送，要確保使用挂號郵件。如果你錯過了期限才送到，Tarion不會受理。」
提前準備HST退稅
除此之外，樓花交割前就應當儘早安排和辦理一些業務。王昕表示，「房屋保險（Home Insurance）不一定要等到交接房屋那天才去買。提前一個月就可以和保險公司聯繫，指定開始擔保的日期。同時，樓花買家還應當提前着手稅務方面的安排。購房協議的首頁通常會包含聲明，若買家不把物業當作自己的主要居所，應支付的HST金額。樓花價格里也通常包括了HST。只有自住用途或有一年出租的租約合同，樓花買家才能向稅局申請退稅（HST Rebate）。我建議樓花買家提前找自己信任的會計師諮詢，並準備好需要退稅的材料。」
樓花交接後，因可能面臨公共設施暫時未能完全付諸使用的問題，更需要屋主格外留心。王昕稱，「樓花交接後，共管大廈屋主需要去管理處填表註冊業主信息並更新聯絡方式，確保任何事情發生能夠及時得到通知。新屋交接後，依然避免不了因維修或質量等問題要與建築商打交道。因此需要同時保存大廈管理處、建築商客服和大廈前台的電話或電郵聯絡方式。
賬單宜設自動轉賬
業主可以考慮將Condo管理費辦理成自動轉帳（或可由律師安排），方便管理。而Condo配備的車位和儲物間業主需要及時巡視，安裝鎖匙。同時，屋主需儘快安排領取郵箱鑰匙（mailbox key），並定期查看和清理郵箱。Freehold新屋業主在交接後需要給加拿大郵局（Canada Post）打電話，表明你需要一個新的郵箱和鑰匙，他們會免費給你配置。尤其有些新屋業主可能沒有及時轉好郵寄地址，很多重要文件可能直接郵寄到了剛交的新房。Freehold房屋的業主還需要打電話給所在市鎮政府，詢問如何取得垃圾箱和可回收垃圾的藍色盒子（Blue Bin），同時還應索要一份最新的垃圾收取日程表。」
另外，新屋買家也要儘快註冊水、電、氣等日常能源（utilities）帳單，和相關公司確定賬單的寄送方式和地址，尤其需要確認具體付費項目，按時付帳單，避免因耽擱或郵寄問題錯過付賬最佳日期而影響個人信用記錄。王昕稱，「如果業主想省心，可以要求把所有賬單轉為自動扣賬（pre-authorized payment）。如果把物業委託給地產經紀進行出租和管理，應向大廈管理處和能源公司提供委託授權書。如果是獨立屋、半獨立屋或聯排別墅，還有暖氣爐（furnace）等安裝和付賬的問題。
註冊電器保修
最後也是最重要的，就是認真研讀和妥善保管Condo管理條例、住戶須知、房屋和電器保養手冊。新電器如果建築商沒有統一註冊電器的一年保修（one year warranty），則業主應及時在相關網站自行註冊登記。不要小瞧這一年保修，有許多電氣有數年的保修和跟進維修期，取決於不同的品牌。不到等到問題出現，才想到自己沒有及時註冊登記電器。」
提及新房內部升級和設備運行，王昕表示很多剛來加拿大生活的新手買家可能並不知道，新屋許多位置如主卧、客廳的棚頂並沒有吸頂燈。「如果合同里建築商表示不提供窗帘、吸頂燈等，業主需要找專業人士自行安裝。新房剛剛到手，應繼續密切關注新屋狀態和電器、暖通管道運行，一旦有問題要在有限期限內向Tarion如期報修。另外新房可能因剛剛完工依然有一些化學物品的氣味，應注意空氣流通。」
交房後的花費仍不小
王昕表示獨立屋或半獨立屋等新屋和condo有差不多的交接準備，但很多業主都沒有預想過房屋交接後依然可能面臨數筆不小的開支。「freehold類型的新屋中，如果合同里建築商不提供電器、窗帘、燈具，不安排遙控車庫開關、空調冷氣（air conditioner）、中央吸塵、鋪車路、圍欄等，則業主都需要自費完成。這些都是在買房時比較容易忽略的成本。」
出租前準備
如果新房需要立刻招租，則需要業主投入更多精力着手布置和準備。王昕提示，「如果新房還沒有Final Closing，業主首先應獲得建築商的出租許可。業主需要完善新物業至可出租狀態，例如配齊窗帘和電器等。委託有經驗的地產經紀估價和放盤招租。一旦找到合適的租客，也應協助租客辦理入住登記手續和水電氣帳戶的註冊和轉名。千萬不要忘記提醒租客購買租客保險，業主也應致電自己的保險公司告知即將有租客入住，把自住房屋保險轉為出租物業類別的保險。」
王昕表示，在過往幫助客戶交接樓花、安排出租的工作經歷中，最常遇到的問題是有些地產經紀或房東忘記在租約里向租客聲明，新交接的物業所在的社區配套設施如健身房、活動室、學校、郵遞等服務可能還沒有到位，容易引起爭端。同時房東必須在租約里「提前交待」，向租客聲明新樓盤可能依然會處於施工干擾、頻繁維修、工地噪音和粉塵等狀態中。
王昕稱，「由於新房各方面可能不夠完善的特性，我建議剛交接的房屋租金定價應恰當，可適當低於成熟的物業。其實大家投資買賣樓花的重點任務，全在交接以後的維護和招租，才能保證投資有利可圖，除非你在未交接前就轉手樓花。而打算長期持有投資物業的業主，更應認真審核租客資質，勿因心急出租而招來問題租客。由於2018年4月安省馬上會執行安省最新標準租約（Ontario』s Standard Lease），房東若自行出租，更應當留意標準租約中的各項硬性條款，妥善保管購房合同、交接文件、備用鑰匙和租客資料。」
