安省一些房地產律師認為，在進行遺產規劃時，採用房屋業主生前立契轉讓，身故後才註冊這種途徑，避開遺產認證費是合法的。然而對於這個問題，法庭裁決與安省政府管理政策之間存在着衝突。
如果一位業主，在生前立契轉讓一棟房屋或部分土地，這份契約可否在業主身故後註冊，以避開繳納政府收取的1.5%遺囑驗證費？
很多房地產律師都認為這是一種正規合法的遺產處理計劃，但安省政府及消費者服務廳業權部門主管(Director of Titles)傑弗里（Jeffrey Lem）現在作出規定，這類文件已經不再符合註冊資格，一經發現會全部拒收。
傑弗里形容這類文件是「殭屍契約」，即授予者身故後才註冊的土地轉讓，安省土地註冊處不再允許這些文件註冊。
然而，有些律師多年來都在使用「殭屍契約」，這種作法第一次獲得司法批准，是在安省高等法院審理的維尼亞爾斯基斯普勞爾（Winarski v. Sproul）一案中。
斯普勞爾（Ann Sproul）生前擁有多倫多一棟房屋54％的業權，她的兒子占士（James）擁有其餘46％業權。
2002年11月，斯普勞爾簽署了一份契約，將自己擁有的房屋業權轉讓給兒子。她將手續交由律師處理，但當律師嘗試註冊相關文件時，產權存在一些小問題。律師致電占士要求解決有關情況，但是占士沒有着手解決，因此房產轉移在斯普勞爾生前始終沒有完成註冊。
斯普勞爾在遺囑中列明，財產會由女兒瑪麗蓮（Marilyn）和占士（James）平均分配。
斯普勞爾身故後，瑪麗蓮聲稱占士那份未完成登記的房屋契約無效，亡母的54％房屋業權應該由她與占士均分。占士則認為整棟房屋的業權都屬於自己。
案件於2015年由安省高等法院法官帕蒂略（Laurence Pattillo）審理，他裁定：儘管律師未能在斯普勞爾過世前登記契約，但契約仍然有效。
法官裁定，當斯普勞爾將契約交由律師處理時沒有設定任何條件，這就是一份送給占士的有效禮物，不再屬於遺產的一部分，占士毋須與瑪麗蓮分享房屋業權。
維尼亞爾斯基案的啟示：避開安省政府1.5%遺產稅的一個合法途徑是，業主簽署一份轉讓契約，無條件地交付給受讓者或者交由律師，在業主離世後進行註冊。
為了符合與上述「維尼亞爾斯基轉讓」相同的資格，轉讓及契約的正式移交必須是無附加條件並不可撤回，而且必須指明是一份禮物。
雖然政府部門表明「殭屍契約」在安省不能再獲註冊，但在沒有其它證據證明契約是死後才登記的情況下，土地註冊處無法證明這屬於殭屍契約。不過，如果契約明顯是在屋主身故後才登記，便會受到土地註冊處退回。
我的觀點是，安省任何律師如果持有任何存活的殭屍契約，而契約又符合「維尼亞爾斯基轉讓」情況，即，沒有死亡證或其它登記在產權上的證據，證明契約是在驗屍報告完成後才註冊，那麼這種契約在法律上仍然有效。
當法庭裁決與政府管理政策之間存在衝突時，我認為法庭裁決應該永遠佔優勢。
時間將作出檢驗。
作者Bob Aaron是多倫多房地產律師
