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前不久，《星島日報》曾報滲漏道多倫多市政府表示每年約有1千戶人家，因不易察覺的漏水長期經歷「無聲滲漏」（silent leaks），面臨支付巨額水費賬單。更有甚者發現家中水費不經意間暴漲7倍，難以負擔。《都市地產》近期也收到房東Kelly發來的因出租物業悄悄漏水、導致租客收到巨額水費賬單，進而產生的房東和租客糾紛的案例。「無聲滲漏」應是誰的責任？怎樣做才能避免這樣的意外發生？
房東Kelly把房子租給了租客S夫婦和他們的3個孩子，S夫婦家中還有一個保姆，共6人生活。自2017年12月，S夫婦開始收到上一個季度高達9百餘元的水費賬單。而再往上一個季度的4至7月，水費賬單則只有4至5百元。S夫婦質疑為何賬單數目如此高額，覺得非常不正常。但因12月家中發生過一次爆水管事故，他們以為是因此導致水費上漲。S夫婦忽略了這筆賬單是上個季度的水費，而並非是近期的水費結算。因為賬單依然在房東的名下，S夫婦長期以來都是把水費轉給房東或直接按照房東發的賬單數目直接支付給市政部門，所以他們沒有繼續深究。
漏水漏出千元賬單誰負責？
然而2018年4月，Kelly收到的最新一期賬單費用高達1,271元，顯示使用時間段是2017年11月至2018年3月。S夫婦拒絕支付此高額賬單，認為賬單一定是哪裡出了問題，因為家中並無額外人員增加任何用水量。房東Kelly對記者表示，自己在上個季度收到9百餘元的賬單時，就曾多次向租客表示可以隨時撥打3-1-1向市政府查詢用水度或勘察是否有無聲滲漏，但租客一直沒有行動。而現在收到的千餘元的賬單，租客更是對Kelly表示「賬單在你名下，電話應由你來打」。同時，Kelly十分沮喪地告訴記者，在收到巨額賬單之時，S夫婦即將在一周後結束租約搬離出租物業。她擔心這高額筆賬單需要完全自掏腰包繳納。
Kelly向記者敘述，她隨後打給了市政部門查詢水費，市政部門反饋賬單並沒有任何錯誤，用水量的確非常大，曾有一天就使用了高達9立方米的水。為了調查是否有任何不容易被發現的漏水跡象，Kelly聘請了專業人員上門檢查是否有漏水問題並為此支付150元檢查費用。檢查過後，維修人員更換了一樓衛生間內馬桶的零部件，表示有明顯的漏水跡象，漏水聲音非常明顯，日常可以被聽到。維修人員告訴Kelly，租客一家對馬桶漏水的聲音沒有什麼反映並不正常。
Kelly向記者提出，在房東和租客的租賃協議中，不知是否有相關條款規範了某一方在此情況下的責任。例如，租客需要首先提出問題所在讓房東修繕。如果租客並未首先提出，Kelly認為因此造成的損失應屬於租客自己的責任。
**多倫多法律助理（paralegal）張珮詩–資料圖片
房東責任在所難免
對此案例，多倫多法律助理（paralegal）張珮詩在接受本報記者訪問時表示， 如果出租物業中有任何損壞，租客有責任就此通知房東。「因為房東如果不居住在物業中，根本無法知曉有任何損壞事宜的發生。如果這些損壞是因為『正常的磨損』（normal wear and tear）使用所造成的，那麼應是房東的責任去負責修繕。」
（張珮詩免責聲明：此信息僅供參考。每個案例的情況都可能有所不同。如果您遇到任何爭議，您可以聯繫法律代表人取得獨立法律諮詢。）
張珮詩提出，根據民用出租法案（Residential Tenancy Act，RTA）第34條的規定，如果損害是由租客的「故意或疏忽行為」（willful or negligent conduct）所造成，則應由租客本人負責修理。張珮詩稱，「儘管租客有責任確定損壞的情況，但如果租客當時拒絕進行維修或支付相關費用，我仍建議房東在收到相關通知後，主動進行維修。因為按照民用出租法第20條的規定，房東需要負責對房屋的修繕，並把房屋維持在一個良好和適合居住的狀態。」
張珮詩認為，在修理之前，房東應聘請相關專業的持牌技術人員或專業人員前往物業，調查造成損害的根本原因，並就此出示報告（produce a report），作為相關證據。
多倫多專攻出租物業管理的全職地產經紀王昕在接受本報記者訪問時表示認同張珮詩的說法。「房東與租客委員會（LTB）對租客和房東都有提出關於物業保養責任的相關條款。同時，地產經紀制定的租約（Lease Agreement）對房東和租客的維修保養責任也進行了非常細緻全面的規定。」
**多倫多專攻出租物業管理的全職地產經紀Nancy Wang–資料圖片
王昕指出了其中可以和Kelly案例相關的兩條：
1．租客在嘗試使用房屋內的電器、動產之前應完全熟悉所有正確和安全的操作程序。租客同意立即向房東或其代表報告任何泄漏、淹水、黴菌、損害及各種風險。租客同意定期更換、清潔暖爐的過濾器，並在每個冬季正確關閉戶外水龍頭。房東同意如租客有要求則提供相關培訓。
2．房東同意支付因正常磨損而造成的所有必要、而不是租客故意忽視所造成的維修費用。租客同意對故意損壞和疏忽造成的損失支付所有費用。所有承包商（contractor）和維修的工作必須得到房東或其代表的預先批准才能進行。
王昕認為，無論是政府、還是地產經紀的實際操作，都對「房東」這一方提出非常高的要求，房東幾乎要承擔全部的維修、保養、檢查和付費責任。她稱，「這就是為什麼我在管理出租物業的過程中，會一直強調房東應聘請專門的持牌技師進行房屋年檢和定期上門維修，雖然是一件看似多餘又費錢的業務，卻可以防患未然，令意外事件（unexpected incident）的幾率大大降低。比如說，馬桶漏水、加濕器漏水等既可能損毀物業又會帶來天價帳單的容易被忽視的細節，就很有可能避免了。」
在本案例中，在收到這張1,272元的高額水費賬單之前，租客就曾在2017年7月接到過一張965元的水費賬單，高額賬單並非第一次產生。提及房東或租客是否應在第一次收到高額賬單時，就應警惕並採取行動，王昕表示的確雙方都有一定的責任。「這個案例中，如果經常使用的主層洗手間馬桶長期漏水，我個人認為，還是會發出一些聲響，甚至馬桶每隔一段時間會有蓄水提示聲，這對於一個正常家庭來說，應該具備基本的辨別常識。可惜租客和房東在前一筆900多加元的帳單都沒有引起足夠的重視和警惕，確實是令人遺憾。希望讀者能從這個案例中吸取教訓。」
張珮詩還提示，有一些房東和租客是在租約的最開始就同意水費會包含在租金中，房東將負責支付賬單的相關費用，不論費用是否有任何波動。如果這種情況下突然遇到水電費賬單異常，房東可以為自己維權。「根據民用出租法第126條，房東可以向房東與租客法庭（LTB, Landlord and Tenant Board）提出申請，由於水費的大幅度增加，租金也應當上漲，上漲程度應比租金上漲指導（rent guideline）規定的幅度要高。」
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房東有辦法追究租客故意損壞責任
Kelly對記者表示，租客馬上還有數日即將要退租，她很擔憂夜長夢多，高額賬單問題可能不了了之。對此，張珮詩認為Kelly無需有過多擔憂。「如租客拒絕支付這筆水費，房東所要尋求的成本差（cost difference）必須通過小額法庭（Small Claims Court）處理。如果是租客還在出租單位中居住期間產生的糾紛，則可以通過房東與租客法庭（LTB）處理。」
張珮詩認為，有類似情況的房東，最好能夠收集到前12個月的水電費帳單，以能夠對比出租客使用的費用過高。「不論什麼情況，房東應該先自己支付賬單，因為這個賬單在她的名下，如果不按時支付，會影響她的信用記錄（credit）。」
提及遇到類似情況的民眾，首要做的事情有哪些？張珮詩表示，正確的流程應該是聘請專業持牌的技師去調查損毀情況、找到根本原因、並出示一個調查報告。同時，房東需要及時修補問題，哪怕當下租客並不願支付這筆費用或對此負責，最後房東可以通過法律途徑獲得想要得的補償。
張珮詩稱，本案例中，小額法庭是更為合適解決糾紛的途徑，因為租客即將搬離單位。「遇到類似的情況，房東需要根據自己的情況決定是通過房東與租客法庭還是小額法庭去處理自己的案件。但是，也要有一些問題是租客和房東法庭所不能處理的，可以拿到小額法庭解決。大家可以尋找相關的法律顧問針對案情進行分析。」
共同負責也有可能
在出租過程中，不只是房東，租客在簽約承租一套物業之後，也應肩負起鄭重其事的責任。王昕稱，「在起租之前租客就要開通水電氣（utility）帳戶，然後要按時付清帳單，並進行認真的記錄和監測。發現數字異常，就要高度重視，儘快跟相關部門以及房東進行溝通，而不能因為覺得『不是我的房子』或『賬戶不在我名下』就坐視不管。很多時候，水費偏高可能是管道跑水；天然氣費用過高可能是爐子或熱水器陳舊什至房屋保暖不佳；電費過高可能是空調冷氣機陳舊失修或者房屋隔熱不佳等問題。這些越早解決，經濟損失越少，糾紛和煩惱就越少。」
王昕建議案例中的房東Kelly，如果追討租客繳納水費，可以走正當的法律程序。如果雙方決定針對此事坐下來商談，鑒於租客和房東都負有一定的責任，賬單可以考慮各付一半，漏水修復費由房東全部承擔。「因為比起走漫長的法律程序，也許這種做法對於急於要付賬單和再出租房屋的Kelly來說更節約時間。」
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如何避免類似事件的發生？
王昕建議，首先，房東要增強對房屋的保養維護意識、年檢和定期檢修。這一點，相比其他族裔，華人房東還需要做到更好。其次，房東和經紀要擅於培訓、引導、和幫助租客建立防範意識，察覺異常，及時通報。再次，房東應廣泛學習關於房屋維護、保險和租務法律方面的知識和案例，做到心中有數、遇事不亂。最後，也是最關鍵的，就是房東要甄選擇優質租客。優質租客絕不僅是按時付租金這麼簡單。優質租客更應是一位有責任感的、明事理的、出色的物業管理人。
