多伦多市中心的Condo呎价逼近千元（多伦多星报资料图片）
文 / 本报记者文琪
海外买家税、加息、压力测试升级…政府控制房价上涨过快的政策措施一波接一波，上千人在冰天雪地中排队抢购独立屋楼花的画面还未从脑海中淡去，一些投机买家已经开始放弃定金逃离独立屋楼花市场。与此形成鲜明对照的却是Condo楼花市场依然火爆，售楼大厅人头攒动，人们似乎没有感受到市场的降温，Condo楼花的平均呎价也逼近千元。业内人士分析指，这种状况是因为楼花对海外买家有“税款延迟”的作用，且Condo相对于独立屋更便宜，在不明朗的市场中成为投资者临时放钱的地方。不过，由于其呎价不断攀升，如今投资Condo的风险已经越来越大。
建筑业及土地发展协会11月发布的最新市场分析显示，多伦多市范围内未出售的condo库存每呎均价已达991元；第三季度刚推出的新楼盘均价也达到951元/每呎。预计Condo市场楼花的平均呎价将在短期内突破1,000加元大关。但楼花市场在经历2017年的“疯涨”之后，2018年将会经历调整期。据《星岛日报》报道，多伦多房地产市场研究公司Urbanation高级副总裁希尔德布兰德（Shaun Hildebrand）表示，不论是开发商还是卖家，未来几个月都会采取更谨慎的态度，这有助于市场平稳过度到一个更加可持续正常的节奏。
多伦多全职地产经纪Evan Tang
多伦多地产经纪Evan Tang认为，尽管投资有风险，但目前被大家称为“黑马”的condo市场中，楼花的确又是一个人气很高的投资途径。“对于目前手头现金稍紧、又有心购置房产的民众来说，condo楼花依旧是最佳选择。”
楼花市场为何依然火爆？
多伦多地产局最近发布的房屋价格指数显示，11月多伦多公寓的销售价格同比上升了21.6%，而独立屋的升幅隻有4%。BuzzBuzzNews的报道显示，上个月在大多伦多地区销售的5377套新屋中，有91%是多户住宅（multi-family homes），仅有9%是低层单户（low-rise single-family）。截至10月份，公寓销售额占2017年新建筑销售总额的82%。
有地产经纪表示，由于近期freehold类型的房屋价格有所下跌，许多卖家不惜牺牲定金退掉先前所购买的freehold类型的楼花，并把目光转向Condo市场。有十多年五大银行金融工作经验的专业贷款经纪巫春（Jay Wu）在接受本报记者访问时称，“大家看到condo价位的不断上涨，实际上是因为有大量临时资金进入到其中来。我认为未来一旦独立屋的市场好起来的时候，这个资金就要释放出去，有可能condo就没有继续看涨的余地，甚至会出现像以前那种几年都不涨的情况。”
据汤森路透报道，加拿大最大的两个房地产市场多伦多和温哥华，尽管公寓价格已经非常高昂，但由于投资者和开发商的偏爱，目前公寓市场依然劲头十足，并逐步推高了房地产行业的发展方向。11月，多户住宅（multi-family homes）的新建数量飙升至16.9%，达到175,016套，是继楼市几十年上涨以来的又一个新高峰。
楼花有“税款延迟”作用
这些condo楼花的存在，某种程度上滋养了想从中牟利、获得收入的国内外投资者。Evan表示，根据自己今年的销售经验，即便在4月20日出台海外买家税政策（NRST）后，海外买家对condo楼花市场的贡献依然存在。“海外资本其实已经进入到加拿大，但由于海外买家税的实施以及下半年房价的下跌，这些资金无处可去。由于Condo楼花有税款延迟（Tax deferral）的特点，15%的海外买家税是几年之后成交时才需要缴纳，所以很多海外买家都会选择购买condo，因为中途有可能可以转手assignment，或者在这4到5年楼花建设的时间内，已经有足够时间使他们获得加拿大身份。”
多伦多资深贷款经纪巫春（Jay Wu）
市场未明 Condo成临时“存钱罐”
巫春认为独立屋市场价格的高昂以及近期房地产市场相关政策的连续出台和改动，间接地助力了condo楼花市场的火爆。“通常人们去银行做投资理财，当拿不准主意的时候，都会把钱放在一个投资策略灵活的定期存款（Cash for GIC）裡，或有些银行叫wait and see GIC，意思就是说市场好的时候再跟进投资，不好的时候就摆在那裡。因为现在独立屋市场的价格太贵了，道致许多人没有方向，不知道未来是会大涨、大跌、还是不涨不跌。当没有明确方向的时候，隻能把钱放在一个相对便宜的物业上。而Condo就正好就是一个临时放钱的地方。在房地产市场中，Condo本身价位比较低，需求增多就会在瞬间把价位推起来。”
那么，Condo 和低层freehold类型房屋是否永远会是牵制的关系，一个高时另一个就低？巫春表示，“以前没有人专门去做这样的总结。但是这次我们看到事实很明显地这样显示出来，是个很有意思的现象。大家以前没有这么想过，现在因为低层住宅市场冷得太快，钱本身还在市场上。这些钱就要找一个出口，condo就起到了这个作用。condo所谓的繁华，我个人认为是临时性的，是没必要持续的。”
Condo楼花现今风险过大
一位不愿透露名字的经纪对本报记者表示，购买均价超过每呎1,000加币的condo楼花，确实风险很大。“因为买家要考虑到，将来你转卖给谁。接盘侠隻能是外国人，本地人不能接。”
目前许多正在开发和销售的condo楼花，地段各异，价格也参差不齐。巫春认为，condo楼花位置好的并不多。“我个人觉得楼花市场现在还是比较危险的。建筑商可能也知道这是最后一次出货了，因为现在的价格这么高，以后隻会越卖越低，所以他们在并没有实际楼盘的时候，就先把东西拿出来卖。现在市场转淡，经纪相对清闲，就都去卖楼花。Condo楼花的繁荣，可以说是一个假象，道致看上去好像非常值得投资一样，我很怀疑这一点。但从投资角度来看，那些位置地段好的condo是个例外。”
好地段Condo已不再便宜
对于巫春的看法，Evan表示并不认为地段好的condo就是个例外。“所有的condo楼花其实都有这样的问题。好地段的楼花价格自然高，价高就等于要承担更多风险，也违背了购买condo是因为相对价低便宜的初衷。condo有太多东西无法控制，未来也许会像现在的独立屋一样价格回落。大家不应有‘羊群效应’。我反倒认在现今condo价位这么高的时候，是进入低迷的freehold市场投资的最佳时机。毕竟‘有块地’才是更有价值的。”
根据目前的销售状况和市场需求状况，Evan表示多伦多市中心的两房condo是最抢手的。因为condo价格的不断上涨，租金自然也水涨船高，但Evan并不认为未来住得起多伦多市中心condo的人会少。“的确投资者的投资隻能通过不断涨租金才能持平。但人们总会找到办法。我看到越来越多的人在市中心合租。”
