多倫多市中心的Condo呎價逼近千元（多倫多星報資料圖片）
文 / 本報記者文琪
海外買家稅、加息、壓力測試升級…政府控制房價上漲過快的政策措施一波接一波，上千人在冰天雪地中排隊搶購獨立屋樓花的畫面還未從腦海中淡去，一些投機買家已經開始放棄定金逃離獨立屋樓花市場。與此形成鮮明對照的卻是Condo樓花市場依然火爆，售樓大廳人頭攢動，人們似乎沒有感受到市場的降溫，Condo樓花的平均呎價也逼近千元。業內人士分析指，這種狀況是因為樓花對海外買家有「稅款延遲」的作用，且Condo相對於獨立屋更便宜，在不明朗的市場中成為投資者臨時放錢的地方。不過，由於其呎價不斷攀升，如今投資Condo的風險已經越來越大。
建築業及土地發展協會11月發佈的最新市場分析顯示，多倫多市範圍內未出售的condo庫存每呎均價已達991元；第三季度剛推出的新樓盤均價也達到951元/每呎。預計Condo市場樓花的平均呎價將在短期內突破1,000加元大關。但樓花市場在經歷2017年的「瘋漲」之後，2018年將會經歷調整期。據《星島日報》報道，多倫多房地產市場研究公司Urbanation高級副總裁希爾德布蘭德（Shaun Hildebrand）表示，不論是開發商還是賣家，未來幾個月都會採取更謹慎的態度，這有助於市場平穩過度到一個更加可持續正常的節奏。
多倫多全職地產經紀Evan Tang
多倫多地產經紀Evan Tang認為，儘管投資有風險，但目前被大家稱為「黑馬」的condo市場中，樓花的確又是一個人氣很高的投資途徑。「對於目前手頭現金稍緊、又有心購置房產的民眾來說，condo樓花依舊是最佳選擇。」
樓花市場為何依然火爆？
多倫多地產局最近發佈的房屋價格指數顯示，11月多倫多公寓的銷售價格同比上升了21.6%，而獨立屋的升幅隻有4%。BuzzBuzzNews的報道顯示，上個月在大多倫多地區銷售的5377套新屋中，有91%是多戶住宅（multi-family homes），僅有9%是低層單戶（low-rise single-family）。截至10月份，公寓銷售額佔2017年新建築銷售總額的82%。
有地產經紀表示，由於近期freehold類型的房屋價格有所下跌，許多賣家不惜犧牲定金退掉先前所購買的freehold類型的樓花，並把目光轉向Condo市場。有十多年五大銀行金融工作經驗的專業貸款經紀巫春（Jay Wu）在接受本報記者訪問時稱，「大家看到condo價位的不斷上漲，實際上是因為有大量臨時資金進入到其中來。我認為未來一旦獨立屋的市場好起來的時候，這個資金就要釋放出去，有可能condo就沒有繼續看漲的餘地，甚至會出現像以前那種幾年都不漲的情況。」
據湯森路透報道，加拿大最大的兩個房地產市場多倫多和溫哥華，儘管公寓價格已經非常高昂，但由於投資者和開發商的偏愛，目前公寓市場依然勁頭十足，並逐步推高了房地產行業的發展方向。11月，多戶住宅（multi-family homes）的新建數量飆升至16.9%，達到175,016套，是繼樓市幾十年上漲以來的又一個新高峰。
樓花有「稅款延遲」作用
這些condo樓花的存在，某種程度上滋養了想從中牟利、獲得收入的國內外投資者。Evan表示，根據自己今年的銷售經驗，即便在4月20日出台海外買家稅政策（NRST）後，海外買家對condo樓花市場的貢獻依然存在。「海外資本其實已經進入到加拿大，但由於海外買家稅的實施以及下半年房價的下跌，這些資金無處可去。由於Condo樓花有稅款延遲（Tax deferral）的特點，15%的海外買家稅是幾年之後成交時才需要繳納，所以很多海外買家都會選擇購買condo，因為中途有可能可以轉手assignment，或者在這4到5年樓花建設的時間內，已經有足夠時間使他們獲得加拿大身份。」
多倫多資深貸款經紀巫春（Jay Wu）
市場未明 Condo成臨時「存錢罐」
巫春認為獨立屋市場價格的高昂以及近期房地產市場相關政策的連續出台和改動，間接地助力了condo樓花市場的火爆。「通常人們去銀行做投資理財，當拿不準主意的時候，都會把錢放在一個投資策略靈活的定期存款（Cash for GIC）裡，或有些銀行叫wait and see GIC，意思就是說市場好的時候再跟進投資，不好的時候就擺在那裡。因為現在獨立屋市場的價格太貴了，道致許多人沒有方向，不知道未來是會大漲、大跌、還是不漲不跌。當沒有明確方向的時候，隻能把錢放在一個相對便宜的物業上。而Condo就正好就是一個臨時放錢的地方。在房地產市場中，Condo本身價位比較低，需求增多就會在瞬間把價位推起來。」
那麼，Condo 和低層freehold類型房屋是否永遠會是牽制的關係，一個高時另一個就低？巫春表示，「以前沒有人專門去做這樣的總結。但是這次我們看到事實很明顯地這樣顯示出來，是個很有意思的現象。大家以前沒有這麼想過，現在因為低層住宅市場冷得太快，錢本身還在市場上。這些錢就要找一個出口，condo就起到了這個作用。condo所謂的繁華，我個人認為是臨時性的，是沒必要持續的。」
Condo樓花現今風險過大
一位不願透露名字的經紀對本報記者表示，購買均價超過每呎1,000加幣的condo樓花，確實風險很大。「因為買家要考慮到，將來你轉賣給誰。接盤俠隻能是外國人，本地人不能接。」
目前許多正在開發和銷售的condo樓花，地段各異，價格也參差不齊。巫春認為，condo樓花位置好的並不多。「我個人覺得樓花市場現在還是比較危險的。建築商可能也知道這是最後一次出貨了，因為現在的價格這麼高，以後隻會越賣越低，所以他們在並沒有實際樓盤的時候，就先把東西拿出來賣。現在市場轉淡，經紀相對清閑，就都去賣樓花。Condo樓花的繁榮，可以說是一個假象，道致看上去好像非常值得投資一樣，我很懷疑這一點。但從投資角度來看，那些位置地段好的condo是個例外。」
好地段Condo已不再便宜
對於巫春的看法，Evan表示並不認為地段好的condo就是個例外。「所有的condo樓花其實都有這樣的問題。好地段的樓花價格自然高，價高就等於要承擔更多風險，也違背了購買condo是因為相對價低便宜的初衷。condo有太多東西無法控制，未來也許會像現在的獨立屋一樣價格回落。大家不應有『羊群效應』。我反倒認在現今condo價位這麼高的時候，是進入低迷的freehold市場投資的最佳時機。畢竟『有塊地』才是更有價值的。」
根據目前的銷售狀況和市場需求狀況，Evan表示多倫多市中心的兩房condo是最搶手的。因為condo價格的不斷上漲，租金自然也水漲船高，但Evan並不認為未來住得起多倫多市中心condo的人會少。「的確投資者的投資隻能通過不斷漲租金才能持平。但人們總會找到辦法。我看到越來越多的人在市中心合租。」
