记者：文琪
华人向来热衷投资房产，房子买下后租出去，以租养房，每月能看着租金支票入账，轻松惬意。然而成为房东并不是一个简单的工作。在出租物业时，房东与房客之间常会因为责任归属产生纷争。作为房东，除了提供住房和基本的厨房家电外，还有哪些是应该为租客提供或与租客协商提供的？相信不少人都是一头雾水。房地产经纪协助起草的一纸租赁合约，人们通常也是草草看过就签字，忽略了其中细节，或忽略加入能够为自己维权的条款。
一位帮客户托管出租物业的房地产经纪，就向“都市地产”记者讲述了这么一个故事：所托管的出租物业的租客，近日收到一封政府信件，通知该物业住户必须在7日内清理自家草坪，草的高度不得超过20厘米，否则将会面临市政府罚款。然而租客认为，房东并没有为自己提供除草工具，因而拒绝剪草。最后在双方经纪协商下，由房客自行选择购买剪草机，房东为租客报销剪草机费用，终于赶在7天期限内完成了除草工作。
剪草铲雪机是出租屋必备吗？
那么，作为房东，是不是必须为租客提供剪草机？哪些项目是出租屋必备？多伦多专攻出租物业管理的地产经纪Nancy Wang在接受本刊记者专访时表示，“通常出租独立屋和半独立屋，房东除了为租客提供基本厨房家电外，只有垃圾桶是必须要提供的。其余所有物件，都是经过双方协商决定。有相当一部分租客要求房东提供剪草机和铲雪工具，这类设备将留在物业里，成为房东资产的一部分。往来电邮和房屋的图片，都是这些资产的证据“。
地产经纪Nancy Wang
对于房东和租客各自的权责规划，专业的地产经纪都会使用安省房地产协会（安大略省房地产协会）设计制作的“租赁协议”（租赁协议）进行相关的责权分配。可能是标准版本，但是，Nancy认为“租赁协议”的精髓部分是Schedule A / B / C，这些部分是针对某一具体的房东和租客，量身定做的特殊条款，以规定各自应履行的责任和义务，做到责权利分明。可以不限页数和字数，一条条添加。但是Schedule B，C有可能是其他东西，例如地产公司的免责声明，附件或图纸。
Nancy表示，作为全职地产经纪，在每一招招聘物业的具体操作实践中，都需要按照不同客户的不同情况量身定制新的租约条款。“租赁协议的Schedule A / B / C属于地产局内部知识产权，并且Condo，独立屋和部分出租物业的Schedule A / B / C都不同。随着时代和法律制度的变革，这些都在不断改进和修订。目前地产经纪所使用的租约条款都是行业前辈和地产律师们多年精炼的条款，每间地产公司和每位地产经纪的条款都有各自的特色和差异，越是钻研这一细分领域的地产经纪，其条款就越详尽和周全。如果说政府和房东与房客协会（LTB）最希望大家拥有什么样的条款，我认为应该是针对租金涨幅规定，房屋维修和安全保障等有细化的全面租约框架“。
市政府发出的限时剪草，整理草坪的整改通
租约必备条款
南希总结的必须加入租约的条款可以分为如下几个方向：
（1）财务方面：
规定租客关闭时间提供延时支票（命运后支票）以及按时缴付租金和相关水电气费用等。
（2）安全方面：
租屋保险，租客保险（租客自己购买），安保系统，烟雾报警器，一氧化碳探测器等是强制项目。同时，高层住客要遵守公寓的各项规定。
（3）养护方面：
明确具体地规定租客对房屋内外的清洁，保养和维护负有哪些责任，并要求房东定期检修比如，剪草除雪责任的明确规划;马桶，门窗，厨房电器等基本设施一旦有了需维护的情况，租客是否需要分摊费用等。（4）生活方面：
规定租客在物业内外保持安静详和的生活状态;租约甚至阐明租客需要自己负责为子女入学去咨询和办理报名手续，房东配合提供相关房产证明材料，但房东不保证校区和名额。
（5）法律方面：
明确规定违约金，续租手续，损毁赔偿等。如果是全新建成的物业，已知会租客在最初的几周，数月甚至更长的时间里，他们可能享受不到某些便捷服务（例如公寓可能尚未最终完成全楼装修，电梯，健身房仍不能使用），以及可以要承受建筑商施工，邻居装修的干扰等。独立屋，半独立屋的租客还应遵守所在城市的附例（通过μ律）和社区的规定，例如路边泊车的规定，垃圾分类的规定，剪草铲雪和游泳池使用与养护的规定。需要特别注意的是，我们还规定租客不得承诺任何上门推销热水炉HWT /暖炉炉/空调CAC等的租赁，以免令房东陷入各类诈骗陷阱。
除此以外，南希提示，地产经纪还可以针对所管理的物业，制作中英文的家居生活小贴士，在起草和签署合约时，提供给租客和房东，让双方更为明确相关的责任和义务。
纠纷多发生在哪儿？
南希表示，房东和租客的纠纷，在大多伦多地区从来都是非常普遍和持续出现的问题。“通过地产经纪办理租约手续，或私人之间签订租约手续，都存在各自的问题。一般地产经纪经手的个案，最容易产生的几类纠纷是：房东卖房或对租客不满意而不再续约;房东连年加租令租客不满;房东经常失联，不能及时修缮房屋引起租客生活不便;以及租客搬走时房东对房屋状态不满意等“。
房东和地产经纪在处理现实生活中的种种琐碎问题时，往往会发现合约的重要性，即使合约已经非常详尽，仍有些细节合约未涵盖.Nancy称，“我们已经无法举着合约一条一条一字一句地跟租客 ‘打嘴仗’ 了，而是要从全局出发，直面问题，吸取经验教训，在了解法律规定的情况下，不断完善，细化合约，为解决问题做好准备“。
华人缺乏与租客互动
南希建议华裔房东，在租约生效期间，要多跟租客进行沟通和互动，而不是当甩手掌柜。“现在大多伦多地区华人投资房地产，成为房东的越来越多。而根据现在房地产市场的趋势，是越来越多的华人房东和经纪，面对西人租客和经纪。由于语言和文化的差异，很多事情在沟通，思维方式上都需要彼此理解适应。我建议房东使用手机短信和电邮跟租客保持经常性联络，注意北美国家的文化和方式，这样既有记录留下又不会因词不达意造成误会。作为房东，尤其是手里有不止一套物业的房东，即便聘请了专门打理出租的地产经纪，也应该养成随手记录记帐，随时打印存档的习惯。因为每年报税的凭证，合理避税的收据等，都是需要房东自己向会计师提供的。一旦出现法律纷争，这些往来的证据往往也可能会对打官司有利“。
多伦多注册地产经纪Nancy Wang表示“放盘经纪一般负责制定条款”，是本着公正与公平的原则和立场，因此这些条款既保护房东利益，也保护租客利益，当然也会考虑地产经纪的责任和义务所有条款都是房东和租客在签约前所关心的和需要理清的“南希总结了如下租客最关心的条款。：
1规定每年续租时的租金涨幅应遵循政府的涨幅指引（指引）
2良好履行租约的租客拥有续租的优先权
3明确规定每一次维修，房东和租客的费用分摊比例
4规定钥匙押金的返还
5要求房东持续地为租客提供一个安全，健康的物业
