記者：文琪
華人向來熱衷投資房產，房子買下後租出去，以租養房，每月能看着租金支票入賬，輕鬆愜意。然而成為房東並不是一個簡單的工作。在出租物業時，房東與房客之間常會因為責任歸屬產生紛爭。作為房東，除了提供住房和基本的廚房家電外，還有哪些是應該為租客提供或與租客協商提供的？相信不少人都是一頭霧水。房地產經紀協助起草的一紙租賃合約，人們通常也是草草看過就簽字，忽略了其中細節，或忽略加入能夠為自己維權的條款。
一位幫客戶託管出租物業的房地產經紀，就向「都市地產」記者講述了這麼一個故事：所託管的出租物業的租客，近日收到一封政府信件，通知該物業住戶必須在7日內清理自家草坪，草的高度不得超過20厘米，否則將會面臨市政府罰款。然而租客認為，房東並沒有為自己提供除草工具，因而拒絕剪草。最後在雙方經紀協商下，由房客自行選擇購買剪草機，房東為租客報銷剪草機費用，終於趕在7天期限內完成了除草工作。
剪草鏟雪機是出租屋必備嗎？
那麼，作為房東，是不是必須為租客提供剪草機？哪些項目是出租屋必備？多倫多專攻出租物業管理的地產經紀Nancy Wang在接受本刊記者專訪時表示，「通常出租獨立屋和半獨立屋，房東除了為租客提供基本廚房家電外，只有垃圾桶是必須要提供的。其餘所有物件，都是經過雙方協商決定。有相當一部分租客要求房東提供剪草機和鏟雪工具，這類設備將留在物業里，成為房東資產的一部分。往來電郵和房屋的圖片，都是這些資產的證據「。
地產經紀Nancy Wang
對於房東和租客各自的權責規劃，專業的地產經紀都會使用安省房地產協會（安大略省房地產協會）設計製作的「租賃協議」（租賃協議）進行相關的責權分配。可能是標準版本，但是，Nancy認為「租賃協議」的精髓部分是Schedule A / B / C，這些部分是針對某一具體的房東和租客，量身定做的特殊條款，以規定各自應履行的責任和義務，做到責權利分明。可以不限頁數和字數，一條條添加。但是Schedule B，C有可能是其他東西，例如地產公司的免責聲明，附件或圖紙。
Nancy表示，作為全職地產經紀，在每一招招聘物業的具體操作實踐中，都需要按照不同客戶的不同情況量身定製新的租約條款。「租賃協議的Schedule A / B / C屬於地產局內部知識產權，並且Condo，獨立屋和部分出租物業的Schedule A / B / C都不同。隨着時代和法律制度的變革，這些都在不斷改進和修訂。目前地產經紀所使用的租約條款都是行業前輩和地產律師們多年精鍊的條款，每間地產公司和每位地產經紀的條款都有各自的特色和差異，越是鑽研這一細分領域的地產經紀，其條款就越詳盡和周全。如果說政府和房東與房客協會（LTB）最希望大家擁有什麼樣的條款，我認為應該是針對租金漲幅規定，房屋維修和安全保障等有細化的全面租約框架「。
市政府發出的限時剪草，整理草坪的整改通
租約必備條款
南希總結的必須加入租約的條款可以分為如下幾個方向：
（1）財務方面：
規定租客關閉時間提供延時支票（命運後支票）以及按時繳付租金和相關水電氣費用等。
（2）安全方面：
租屋保險，租客保險（租客自己購買），安保系統，煙霧報警器，一氧化碳探測器等是強制項目。同時，高層住客要遵守公寓的各項規定。
（3）養護方面：
明確具體地規定租客對房屋內外的清潔，保養和維護負有哪些責任，並要求房東定期檢修比如，剪草除雪責任的明確規劃;馬桶，門窗，廚房電器等基本設施一旦有了需維護的情況，租客是否需要分攤費用等。（4）生活方面：
規定租客在物業內外保持安靜詳和的生活狀態;租約甚至闡明租客需要自己負責為子女入學去諮詢和辦理報名手續，房東配合提供相關房產證明材料，但房東不保證校區和名額。
（5）法律方面：
明確規定違約金，續租手續，損毀賠償等。如果是全新建成的物業，已知會租客在最初的幾周，數月甚至更長的時間裏，他們可能享受不到某些便捷服務（例如公寓可能尚未最終完成全樓裝修，電梯，健身房仍不能使用），以及可以要承受建築商施工，鄰居裝修的干擾等。獨立屋，半獨立屋的租客還應遵守所在城市的附例（通過μ律）和社區的規定，例如路邊泊車的規定，垃圾分類的規定，剪草鏟雪和游泳池使用與養護的規定。需要特別注意的是，我們還規定租客不得承諾任何上門推銷熱水爐HWT /暖爐爐/空調CAC等的租賃，以免令房東陷入各類詐騙陷阱。
除此以外，南希提示，地產經紀還可以針對所管理的物業，製作中英文的家居生活小貼士，在起草和簽署合約時，提供給租客和房東，讓雙方更為明確相關的責任和義務。
糾紛多發生在哪兒？
南希表示，房東和租客的糾紛，在大多倫多地區從來都是非常普遍和持續出現的問題。「通過地產經紀辦理租約手續，或私人之間簽訂租約手續，都存在各自的問題。一般地產經紀經手的個案，最容易產生的幾類糾紛是：房東賣房或對租客不滿意而不再續約;房東連年加租令租客不滿;房東經常失聯，不能及時修繕房屋引起租客生活不便;以及租客搬走時房東對房屋狀態不滿意等「。
房東和地產經紀在處理現實生活中的種種瑣碎問題時，往往會發現合約的重要性，即使合約已經非常詳盡，仍有些細節合約未涵蓋.Nancy稱，「我們已經無法舉着合約一條一條一字一句地跟租客 ‘打嘴仗’ 了，而是要從全局出發，直面問題，吸取經驗教訓，在了解法律規定的情況下，不斷完善，細化合約，為解決問題做好準備「。
華人缺乏與租客互動
南希建議華裔房東，在租約生效期間，要多跟租客進行溝通和互動，而不是當甩手掌柜。「現在大多倫多地區華人投資房地產，成為房東的越來越多。而根據現在房地產市場的趨勢，是越來越多的華人房東和經紀，面對西人租客和經紀。由於語言和文化的差異，很多事情在溝通，思維方式上都需要彼此理解適應。我建議房東使用手機短訊和電郵跟租客保持經常性聯絡，注意北美國家的文化和方式，這樣既有記錄留下又不會因詞不達意造成誤會。作為房東，尤其是手裡有不止一套物業的房東，即便聘請了專門打理出租的地產經紀，也應該養成隨手記錄記帳，隨時打印存檔的習慣。因為每年報稅的憑證，合理避稅的收據等，都是需要房東自己向會計師提供的。一旦出現法律紛爭，這些往來的證據往往也可能會對打官司有利「。
多倫多註冊地產經紀Nancy Wang表示「放盤經紀一般負責制定條款」，是本着公正與公平的原則和立場，因此這些條款既保護房東利益，也保護租客利益，當然也會考慮地產經紀的責任和義務所有條款都是房東和租客在簽約前所關心的和需要理清的「南希總結了如下租客最關心的條款。：
1規定每年續租時的租金漲幅應遵循政府的漲幅指引（指引）
2良好履行租約的租客擁有續租的優先權
3明確規定每一次維修，房東和租客的費用分攤比例
4規定鑰匙押金的返還
5要求房東持續地為租客提供一個安全，健康的物業
