■报告显示，多伦多的房地产市场给了犯罪分子可以轻易用赃款投资的机会。星报
非政府组织“透明国际加拿大”（Transparency International Canada）3月21日发布的一份报告显示，多伦多的房地产市场给了犯罪分子可以轻易用赃款投资的机会，并推高了房价，让普通民众难以负担。
据《星报》获得的该份报告称，加拿大是金融犯罪天堂的名声，已经在国际上传播开来。 “加拿大房地产吸引了来自全球的腐败政府官员，和有组织犯罪集团（以及来源可疑的资金）的关注。”
在近日公布的联邦预算案中，政府宣布了通过卑诗省房地产市场打击洗钱的措施，但忽视了多伦多市场。
公司购房隐匿真正业主
透明国际加拿大研究了自2008年以来，大多伦多地区的所有住宅物业交易，并发现超过200亿元的匿名资金进入房地产市场，且没有任何监督或尽职调查(due diligence)。在此期间，企业实体购买了超过50,000套住房，并用假公司董事，轻易地隐藏物业的真正业主。用于购买这些住宅的资金中，有超过2/3来自无法追踪的资金来源，其中98亿元是现金，104亿元是来自不受监管的贷方抵押贷款，这些贷款不受反洗钱报告规则的约束。
买房只需披露公司名和邮箱
报告称，对于那些希望购买房产而不被发现的人来说，公司是非常有效的伪装。公司可以在安省注册财产所有权，而毋须披露有关其董事、所有者，什至其注册国家的任何信息。只需披露公司的名称和地址(邮箱)，或律师的地址就足够了。如果无法找到该公司，警察或税务机关几乎不可能调查任何可疑活动。
虽然该报告不可能量化房地产市场投入了多少赃款，以及犯罪活动推高房价的程度，但报告指出，很明显房地产对要洗钱的罪犯很有吸引力，而且基本经济学表明，价格会随着需求的增加而上升。
《星报》曾深入报道过加拿大如何发展成为避税和洗钱天堂。加拿大反洗钱规则存在大量漏洞，让房地产专业人士遵守法律也是一项挑战。
匿名业主集中于豪宅
去年发布的一项《星报》调查显示，加拿大房产经纪提交的可疑交易报告，占2013年至2017年间房产销售的不到0.008%。
■特许专业会计师梁万邦
该报告发现，匿名业主集中在豪宅市场，更有可能是以现金购买，而当他们确实贷款时，他们会寻求银行以外的放贷方，以逃避银行的反洗钱规则。
报告还发现，虽然只有4%的大多伦多区住宅交易涉及公司，但房子越贵，就越有可能拥有匿名业主。
只有3.5%低于100万元的住宅是企业拥有。但700万至1,000万元的住宅中，有54%是通过公司拥有的。匿名业主以现金买房的可能性是个人的3倍以上，这使买家能够规避金融机构的审查。
卑诗计划落实业主公开登记
现在，世界各地的房地产市场已经收紧监管，匿名拥有房产变得越来越困难。卑诗省也计划要求购买房地产的公司，进行真正业主的公开登记。其他省份也承诺收集更多信息，但还没有明确时间表。
严查购房资金来源律师有责
对于有报道指，有人以企业名义利用买楼方式来进行洗黑钱活动，令加国楼价飙升，特许专业会计师梁万邦认为，说法较为武断，这是关乎律师把关不足，只能解释楼价上涨的部分原因。
梁万邦表示，报道涉及的调查已有10年，当中所提及200亿元，其中104亿元为按揭，96亿元以现金买楼。如果以5万间楼房交易来推高楼价，其实并不容易。
由于所有楼房买卖必须通过律师楼进行，律师跟随严谨的守则，要登记买家工卡号码等资料，并要查证款项来源才会交收，约2年前在温哥华有律师没有审查资金来源，因而被当局罚款处分。
建议鼓励民众用信用卡付款
■报告指出，大多区700万至1,000万元的住宅中，有54%是通过公司拥有（资料图片）
梁万邦指出，如果以有限公司名义买房，必须列明董事资料，身份不明或不存在的董事，律师也不能进行楼宇买卖交易。在田土厅登记所有持物业者的资料，若是非居民拥有物业，也会登记其护照号码。外国公司在加国运作，也要有加拿大人出任董事，必定有其个人资料，所以他不知如何能够匿名、利用购买房屋来达到洗黑钱的目的。
他又称，政府对本国银行的规管什为严格，银行不会接收来历不明的款项，即使向人借钱支付首期，也要查问从何而来。自联邦政府收紧按揭贷款规定，令银行不容易批出，而财务公司如雨后春笋涌现市场，有些买家向财务公司申请贷款买屋。其实，当局对财务公司规管较为宽松，他不排除有人可以通过这类中介公司，以借贷买屋来进行洗黑钱的可能。
他说，政府有条例调查洗黑钱活动，未必经常执行，惩罚也不高，可能有人甘愿冒险。若想解决问题，便要整顿监管力度。该报道指黑钱来自全球包括本地，这些现金源自地下经济。政府可以推动国民多使用银行卡和信用卡付款，市面减少现金流动。对于不明来历的现金进行登记，税务局可以另一种方式征税，但会造成扰民，当局须衡量影响性。
地产经纪难识破洗钱
安省华人地产专业协会副会长吴树声表示，他接触的客户以私人买卖楼房占绝大部分，不建议使用现金支付定金。
有关房屋交收经过律师进行，房地产经纪难以知道是否会有人通过买卖楼宇进行洗黑钱活动。他称个人没有遇到或听闻这些事情，假如怀疑款项来源，便要向政府有关部门汇报。
吴树声指出，按现行规定，在进行楼房交易时，必须核对客人的身份资料。所付定金根据成交价计算，可能数万元至10万不等，所以必须以银行汇票或认证支票交收，确保能够收到款项，因此连个人支票也建议不收，避免出现弹票情况。
吴树声解释，业界不收现金的原因包括：可能收到假钞；或是数钱过程出错银码不对；携带现金有机会被贼人打劫。如果收到现金金额达到一万元或以上，必须向政府申报。当局对不明来历的现金，将严肃调查是否为黑钱或恐布分子集资。
他说，以公司名义购买住宅单位，这种情况什少出现。如果企业买Condo单位给予高层员工短期居住，需要花钱打理物业，又要支付地税及维修保养，这样会增加额外开支；反而租用一些已有家具的单位更为划算，不会增添烦琐事情。
卑诗省100个最昂贵房产
近半公司名义隐业主身份
谁是豪宅真正主人？卑诗新登记制度让秘密全部披露。星报
温哥华是加拿大豪宅密度最高的地区，究竟是什么样的人拥有数千万的顶级豪宅呢？卑诗省启动加拿大首个登记管理制度，使得房地产转让交易的纪录“全都露”，豪宅真正主人将曝光。专家表示，此举可抑制炒卖、逃税和洗钱行为。
《星报》报道，一间温哥华市区占地面积6,459平方呎的Fairmont Pacific Rim大楼顶层单位，是一座闪闪发光的玻璃豪宅，可欣赏到北岸山脉的壮丽景色，价值2,800万元，是温哥华第三大最昂贵的公寓。土地所有权文件显示，该物业由一家名为Leemar Investments FZE的公司所有，该公司在阿联酋注册，该物业百分百付清，没有使用贷款交易。只知道温哥华的律师戈卢博夫（Richard Goluboff）于2013年签署物业转让文件，但他没有回应记者查询，所以不能确知究竟物业实际的持有人是谁。
房产实际拥有人的资料将曝光
专家说，这种秘密业权会成为处理逃税和洗钱问题时的障碍，因为业主可以通过安排家庭成员持有财产来保护自己的身份，或通过创建控股公司，只安排律师来签署文件，不公开有关公司股权的讯息。
反腐败倡导组织—透明国际加拿大(Transparency International Canada)于2016年的一份报告发现，卑诗省100个最昂贵的房产中，有近一半使用公司名义来隐瞒业主的真正身分。
如今卑诗省新制定加拿大的第一个公寓登记制度，揭开秘密财产拥有权的神秘面纱，将显示实际拥有和控制房产的个人资料。加拿大税务局（Canada Revenue Agency）在2015年4月至2018年12月期间，从卑诗省房地产相关的审计活动中收回3.1亿元的税收，相比之下，在安省收回了5.47亿元。安省涉及的住宅面积几乎是卑诗省的3倍。已退休的加拿大皇家骑警主任克莱门特(Garry Clement)，过去专门处理洗钱犯罪问题，他相信实施公寓登记制度是正确的一步，因为许多大额资金都流入房地产市场，只有掌握资金流动情况，才能有效杜绝洗钱或逃税等行为。他希望其他省份也能效仿卑诗省，否则这些黑钱将流到管制松散的省份了。
