■報告顯示，多倫多的房地產市場給了犯罪分子可以輕易用贓款投資的機會。星報
非政府組織「透明國際加拿大」（Transparency International Canada）3月21日發佈的一份報告顯示，多倫多的房地產市場給了犯罪分子可以輕易用贓款投資的機會，並推高了房價，讓普通民眾難以負擔。
據《星報》獲得的該份報告稱，加拿大是金融犯罪天堂的名聲，已經在國際上傳播開來。 「加拿大房地產吸引了來自全球的腐敗政府官員，和有組織犯罪集團（以及來源可疑的資金）的關注。」
在近日公布的聯邦預算案中，政府宣布了通過卑詩省房地產市場打擊洗錢的措施，但忽視了多倫多市場。
公司購房隱匿真正業主
透明國際加拿大研究了自2008年以來，大多倫多地區的所有住宅物業交易，並發現超過200億元的匿名資金進入房地產市場，且沒有任何監督或盡職調查(due diligence)。在此期間，企業實體購買了超過50,000套住房，並用假公司董事，輕易地隱藏物業的真正業主。用於購買這些住宅的資金中，有超過2/3來自無法追蹤的資金來源，其中98億元是現金，104億元是來自不受監管的貸方抵押貸款，這些貸款不受反洗錢報告規則的約束。
買房只需披露公司名和郵箱
報告稱，對於那些希望購買房產而不被發現的人來說，公司是非常有效的偽裝。公司可以在安省註冊財產所有權，而毋須披露有關其董事、所有者，什至其註冊國家的任何信息。只需披露公司的名稱和地址(郵箱)，或律師的地址就足夠了。如果無法找到該公司，警察或稅務機關幾乎不可能調查任何可疑活動。
雖然該報告不可能量化房地產市場投入了多少贓款，以及犯罪活動推高房價的程度，但報告指出，很明顯房地產對要洗錢的罪犯很有吸引力，而且基本經濟學表明，價格會隨着需求的增加而上升。
《星報》曾深入報道過加拿大如何發展成為避稅和洗錢天堂。加拿大反洗錢規則存在大量漏洞，讓房地產專業人士遵守法律也是一項挑戰。
匿名業主集中於豪宅
去年發佈的一項《星報》調查顯示，加拿大房產經紀提交的可疑交易報告，佔2013年至2017年間房產銷售的不到0.008%。
■特許專業會計師梁萬邦
該報告發現，匿名業主集中在豪宅市場，更有可能是以現金購買，而當他們確實貸款時，他們會尋求銀行以外的放貸方，以逃避銀行的反洗錢規則。
報告還發現，雖然只有4%的大多倫多區住宅交易涉及公司，但房子越貴，就越有可能擁有匿名業主。
只有3.5%低於100萬元的住宅是企業擁有。但700萬至1,000萬元的住宅中，有54%是通過公司擁有的。匿名業主以現金買房的可能性是個人的3倍以上，這使買家能夠規避金融機構的審查。
卑詩計劃落實業主公開登記
現在，世界各地的房地產市場已經收緊監管，匿名擁有房產變得越來越困難。卑詩省也計劃要求購買房地產的公司，進行真正業主的公開登記。其他省份也承諾收集更多信息，但還沒有明確時間表。
嚴查購房資金來源律師有責
對於有報道指，有人以企業名義利用買樓方式來進行洗黑錢活動，令加國樓價飆升，特許專業會計師梁萬邦認為，說法較為武斷，這是關乎律師把關不足，只能解釋樓價上漲的部分原因。
梁萬邦表示，報道涉及的調查已有10年，當中所提及200億元，其中104億元為按揭，96億元以現金買樓。如果以5萬間樓房交易來推高樓價，其實並不容易。
由於所有樓房買賣必須通過律師樓進行，律師跟隨嚴謹的守則，要登記買家工卡號碼等資料，並要查證款項來源才會交收，約2年前在溫哥華有律師沒有審查資金來源，因而被當局罰款處分。
建議鼓勵民眾用信用卡付款
■報告指出，大多區700萬至1,000萬元的住宅中，有54%是通過公司擁有（資料圖片）
梁萬邦指出，如果以有限公司名義買房，必須列明董事資料，身份不明或不存在的董事，律師也不能進行樓宇買賣交易。在田土廳登記所有持物業者的資料，若是非居民擁有物業，也會登記其護照號碼。外國公司在加國運作，也要有加拿大人出任董事，必定有其個人資料，所以他不知如何能夠匿名、利用購買房屋來達到洗黑錢的目的。
他又稱，政府對本國銀行的規管什為嚴格，銀行不會接收來歷不明的款項，即使向人借錢支付首期，也要查問從何而來。自聯邦政府收緊按揭貸款規定，令銀行不容易批出，而財務公司如雨後春筍湧現市場，有些買家向財務公司申請貸款買屋。其實，當局對財務公司規管較為寬鬆，他不排除有人可以通過這類中介公司，以借貸買屋來進行洗黑錢的可能。
他說，政府有條例調查洗黑錢活動，未必經常執行，懲罰也不高，可能有人甘願冒險。若想解決問題，便要整頓監管力度。該報道指黑錢來自全球包括本地，這些現金源自地下經濟。政府可以推動國民多使用銀行卡和信用卡付款，市面減少現金流動。對於不明來歷的現金進行登記，稅務局可以另一種方式徵稅，但會造成擾民，當局須衡量影響性。
地產經紀難識破洗錢
安省華人地產專業協會副會長吳樹聲表示，他接觸的客戶以私人買賣樓房占絕大部分，不建議使用現金支付定金。
有關房屋交收經過律師進行，房地產經紀難以知道是否會有人通過買賣樓宇進行洗黑錢活動。他稱個人沒有遇到或聽聞這些事情，假如懷疑款項來源，便要向政府有關部門彙報。
吳樹聲指出，按現行規定，在進行樓房交易時，必須核對客人的身份資料。所付定金根據成交價計算，可能數萬元至10萬不等，所以必須以銀行匯票或認證支票交收，確保能夠收到款項，因此連個人支票也建議不收，避免出現彈票情況。
吳樹聲解釋，業界不收現金的原因包括：可能收到假鈔；或是數錢過程出錯銀碼不對；攜帶現金有機會被賊人打劫。如果收到現金金額達到一萬元或以上，必須向政府申報。當局對不明來歷的現金，將嚴肅調查是否為黑錢或恐布分子集資。
他說，以公司名義購買住宅單位，這種情況什少出現。如果企業買Condo單位給予高層員工短期居住，需要花錢打理物業，又要支付地稅及維修保養，這樣會增加額外開支；反而租用一些已有傢具的單位更為划算，不會增添煩瑣事情。
卑詩省100個最昂貴房產
近半公司名義隱業主身份
誰是豪宅真正主人？卑詩新登記制度讓秘密全部披露。星報
溫哥華是加拿大豪宅密度最高的地區，究竟是什麼樣的人擁有數千萬的頂級豪宅呢？卑詩省啟動加拿大首個登記管理制度，使得房地產轉讓交易的紀錄「全都露」，豪宅真正主人將曝光。專家表示，此舉可抑制炒賣、逃稅和洗錢行為。
《星報》報道，一間溫哥華市區佔地面積6,459平方呎的Fairmont Pacific Rim大樓頂層單位，是一座閃閃發光的玻璃豪宅，可欣賞到北岸山脈的壯麗景色，價值2,800萬元，是溫哥華第三大最昂貴的公寓。土地所有權文件顯示，該物業由一家名為Leemar Investments FZE的公司所有，該公司在阿聯酋註冊，該物業百分百付清，沒有使用貸款交易。只知道溫哥華的律師戈盧博夫（Richard Goluboff）於2013年簽署物業轉讓文件，但他沒有回應記者查詢，所以不能確知究竟物業實際的持有人是誰。
房產實際擁有人的資料將曝光
專家說，這種秘密業權會成為處理逃稅和洗錢問題時的障礙，因為業主可以通過安排家庭成員持有財產來保護自己的身份，或通過創建控股公司，只安排律師來簽署文件，不公開有關公司股權的訊息。
反腐敗倡導組織—透明國際加拿大(Transparency International Canada)於2016年的一份報告發現，卑詩省100個最昂貴的房產中，有近一半使用公司名義來隱瞞業主的真正身分。
如今卑詩省新制定加拿大的第一個公寓登記制度，揭開秘密財產擁有權的神秘面紗，將顯示實際擁有和控制房產的個人資料。加拿大稅務局（Canada Revenue Agency）在2015年4月至2018年12月期間，從卑詩省房地產相關的審計活動中收回3.1億元的稅收，相比之下，在安省收回了5.47億元。安省涉及的住宅面積幾乎是卑詩省的3倍。已退休的加拿大皇家騎警主任克萊門特(Garry Clement)，過去專門處理洗錢犯罪問題，他相信實施公寓登記制度是正確的一步，因為許多大額資金都流入房地產市場，只有掌握資金流動情況，才能有效杜絕洗錢或逃稅等行為。他希望其他省份也能效仿卑詩省，否則這些黑錢將流到管制鬆散的省份了。
