一栋“凶宅”的卖方，在被问到卖房原因时，仅解释说孙女要转学，却未进一步透露缘何转学。而买方在签约后得知原因，拒绝完成交易，双方因此对簿公堂相互索赔。业主是否有责任向潜在买家公开物业曾经发生命案的事实？这个议题在今年4月一宗由卑诗上诉法院审理的案件中给出答案。
该案涉及一宗2009年的温哥华豪宅买卖交易，案情指，卖方王美珍(Mei Zhen Wang，译音)未有向买方邵峰云(Feng Yun Shao，译音)披露，她的黄姓(Raymond Huang，译音)女婿于2007年，在该幢位于温哥华卡地亚街(Cartier St.)的大宅外遭人行刑式枪杀。死者涉嫌参与大圈仔帮派活动。凶手至今未落网。
在2018年，卑诗最高法院裁定，王美珍有责任告诉买家，物业曾经发生凶杀案，卖方应对2009年交易中欺诈性的失实陈述负责。但卑诗上诉法院推翻了原判，并裁定王美珍毋须告诉买家这些资料。
原买家拒成交降价再售
案情显示，交易双方商定以613.8万元成交，而卖方经纪仅仅透露，出售房子的原因是王美珍的外孙女要转换学校，她并没有补充说明，其外孙女被学校要求离开是因为她父亲被谋杀一事。不过，当买方获悉是校方以安全为由要求该女孩退学时，就拒绝完成交易。后来，王美珍以550万元把大宅卖给另一买家。
在初审庭，买方邵峰云要求王美珍退回30万元定金，而王美珍则反诉要求邵峰云赔偿因重售导致的63.8万元差价损失。
初审法官裁定，业主王美珍并没有在物业状况申报书中说明隐藏的缺陷，也没有向买方透露卖房的真正原因，构成不实陈述，故此买方有权退出交易。
上诉庭结论大反转
不过，今年4月在卑诗上诉法院，3位法官推翻了初审法庭的结论，一致裁决，发生命案对物业并非隐藏的缺陷，也与物业的物理和内部品质无关。
法官Mary Newbury认为，卖方并无理由了解买方会介意物业曾发生过命案，因此也没有责任做更深层的披露。她补充说，如果卖家不得不披露孙女离开原学校的原因，与房地产交易相关的法律将被反转。
“如果现在要修改法律，要求卖家在被问到常规问题——例如上述情况下买家提出疑问（为什么要卖房？）时，必须披露所有个人原因并解释，即使这些原因与房子的客观价值或实用性没有关系，也会为大量索赔敞开大门。”
买方有责详细查以自保
法官指出，“买家也许对他们的购买不满意，就可能声称卖家疏忽，隐瞒信息或虚假陈述——尽管客观上讲，未披露的信息与房屋价值和可取性完全无关。”
本案得出的教训是，作为买家，必须在合约做实之前，向卖方提出明确具体和详尽的问题，并做好自己应尽的调查，否则吃亏的是自己。
作者：多伦多地产律师Bob Aaron
买家卖家须遵循的4个交易要点
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