一棟「凶宅」的賣方，在被問到賣房原因時，僅解釋說孫女要轉學，卻未進一步透露緣何轉學。而買方在簽約後得知原因，拒絕完成交易，雙方因此對簿公堂相互索賠。業主是否有責任向潛在買家公開物業曾經發生命案的事實？這個議題在今年4月一宗由卑詩上訴法院審理的案件中給出答案。
該案涉及一宗2009年的溫哥華豪宅買賣交易，案情指，賣方王美珍(Mei Zhen Wang，譯音)未有向買方邵峰雲(Feng Yun Shao，譯音)披露，她的黃姓(Raymond Huang，譯音)女婿於2007年，在該幢位於溫哥華卡地亞街(Cartier St.)的大宅外遭人行刑式槍殺。死者涉嫌參與大圈仔幫派活動。兇手至今未落網。
在2018年，卑詩最高法院裁定，王美珍有責任告訴買家，物業曾經發生凶殺案，賣方應對2009年交易中欺詐性的失實陳述負責。但卑詩上訴法院推翻了原判，並裁定王美珍毋須告訴買家這些資料。
原買家拒成交降價再售
案情顯示，交易雙方商定以613.8萬元成交，而賣方經紀僅僅透露，出售房子的原因是王美珍的外孫女要轉換學校，她並沒有補充說明，其外孫女被學校要求離開是因為她父親被謀殺一事。不過，當買方獲悉是校方以安全為由要求該女孩退學時，就拒絕完成交易。後來，王美珍以550萬元把大宅賣給另一買家。
在初審庭，買方邵峰雲要求王美珍退回30萬元定金，而王美珍則反訴要求邵峰雲賠償因重售導致的63.8萬元差價損失。
初審法官裁定，業主王美珍並沒有在物業狀況申報書中說明隱藏的缺陷，也沒有向買方透露賣房的真正原因，構成不實陳述，故此買方有權退出交易。
上訴庭結論大反轉
不過，今年4月在卑詩上訴法院，3位法官推翻了初審法庭的結論，一致裁決，發生命案對物業並非隱藏的缺陷，也與物業的物理和內部品質無關。
法官Mary Newbury認為，賣方並無理由了解買方會介意物業曾發生過命案，因此也沒有責任做更深層的披露。她補充說，如果賣家不得不披露孫女離開原學校的原因，與房地產交易相關的法律將被反轉。
「如果現在要修改法律，要求賣家在被問到常規問題——例如上述情況下買家提出疑問（為什麼要賣房？）時，必須披露所有個人原因並解釋，即使這些原因與房子的客觀價值或實用性沒有關係，也會為大量索賠敞開大門。」
買方有責詳細查以自保
法官指出，「買家也許對他們的購買不滿意，就可能聲稱賣家疏忽，隱瞞信息或虛假陳述——儘管客觀上講，未披露的信息與房屋價值和可取性完全無關。」
本案得出的教訓是，作為買家，必須在合約做實之前，向賣方提出明確具體和詳盡的問題，並做好自己應盡的調查，否則吃虧的是自己。
作者：多倫多地產律師Bob Aaron
買家賣家須遵循的4個交易要點
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