問：客人常問到如果貸款合約到期，銀行是否一定會替客人自動續約？
答：其實並不一定的。銀行沒有責任一定要替客人自動續約。如 果客人過往曾有退票、忘記供款等記錄，也可以構成銀行不續約的理 由。又或客人在數年後到期時因沒有工作、辦理離婚等種種原因，而 道致經濟環境有變，收入減少，銀行的考慮也有不同。事實上銀行是 不需要任何理由自動替客人辦理續約。正如客人合約到期時，可以將 貸款全部清還，也可以轉到另一個貸款機構，繼續餘下的貸款，客人 是絕對有這個權利的。
商業貸款的情況更甚，在到期時，商業貸款有更大機會遇到貸款 機構不願意續約，這情況比住宅貸款更常見，銀行沒有什麼特別原因 亦可以不予續約。就算客人準時供款，銀行也有權拒絕續約，原因繁 多。例如預期該類生意未來會遇到困難，所以銀行不欲再提供貸款予 經營這類生意之人士。
當這些事發生時，客人會覺得很無奈和手足無措。我們一般會提 議客人在到期前60至120天預早安排，看看有沒有其他機構可以提供 貸款，以及給予一個更好、更適合的房貸，到其時縱使你的銀行不再 提供借貸，也不用徬徨，四處張羅。其實這種情況屢見不鮮。
問：房貸合約到期時，銀行會不會收取續約費用？
答：一般來說，銀行會嘗試收取續約費用，又或提議客人如於某 段時間內使用銀行牌價利率 (Posted Rate)續約 ，便豁免續約費用，而 一般普通住宅貸款通常銀行不會收取續約費用。
問：如果現時的貸款利率是按浮動息率，利息上升時怎樣做？
答：絕大部份的浮動息率是給客人自由度在任何時候改為固定息 率，如果客人覺得息率上升只是短期走勢，客人可以採取觀望態度， 否則的話，客人可要求改為鎖定息率。
問：現時貸款是封閉式貸款(Closed Mortgage)，何時是付罰款 (Penalty)脫離現有貸款機構的好時候?
答：一般來說，如果可以省回2%至3%利息，就應該值得付罰款而脫離現有的貸款機構。對於貸款機構來說，技術性稱為「 Break & Run 」，從舊貸款公司轉到新貸款公司，通常新的低利率足夠償還 你所付的罰款，有些時候幾個月以後已經扯平。如果是同一樣的貸款 額，從一個貸款機構轉到另一間銀行，一般是不用再付律師費，新貸款機構多不用收取任何費用。
問：我把貸款轉到另一個貸款機構，一般是否需要支付罰款？
答：也不全然。當貸款到期時(Mature)而轉到另一個機構，是不 用支付罰款。如在到期前轉到另一個機構，便有機會需要支付罰款。 如你的貸款是全開放式(Open)，就應該不用支付罰款。 如你的貸款是封閉式(Closed Mortgage)，需支付罰款的機會就比 較高。客人如考慮提早轉走，需計算清楚值不值得，或減輕罰款，有 時候新貸款公司會提供一些獎勵以減輕或緩和你的罰款負檐。
讀者如有房屋及按揭問題，歡迎來電查詢，又或請電郵到 sally@sallykwan.com，中、英文均可。 此專欄僅供讀者參考，一切以法律依據為準。
