新房交接時，HST退稅（Rebate）是大家普遍關心和時常容易混淆的一個問題。究竟什麼樣的房產交易才符合聯邦政府和安省政府的新房HST退稅標準？到底怎麼計算？能拿回多少錢，需要提供什麼材料，這些知識是很多新屋買家需要了解的。
記者：文琪
住在約克區的李女士對《都市地產》記者表示，自己在兩年前購買的聯排別墅樓花去年年底終於交房。在完成了一系列瑣碎的交接手續和出租事務後，李女士現在開始着手申請HST退稅（HST Rebate）。 「購房合同我是勉勉強強才能看懂。由於房子是兩年前買的，我不記得建築商是否和我說HST包含在房價里。我去找會計師申請退稅，被告知只能拿到退稅上限2.4萬。從事房地產行業的朋友告訴我，由於當初建築商給的合同價是按照自住房去算的，已經減去了2.4萬的退稅，但是過後我改變主意換為出租房，一定會在交接的時候補交這筆錢，然後按照新屋出租一年以上的條件，再申請退稅，但不是一個類別。我現在一頭霧水，想知道究竟能否申請到退稅。」
HST的計算和確定
大多倫多地區房地產律師王彩虹在接受本報記者訪問時表示，在安省，購買二手房不需要支付HST，只有購買新房才需要支付HST。 「現在大部分建築商在賣房時，都假設購房者是自住，減去了你能拿到的退稅額度。過後不是自住的，在和律師交接時，需要補交這部分稅款。如果是交房後出租，憑一年以上的租約，再填寫新屋出租退稅表格（GST/HST New Residential Rental Property Rebate）。」
▲大多倫多地區房地產律師 王彩虹
李女士提供的Statement of Adjustment的資料顯示，因為聯邦和安省退稅政策不同，因此在律師文件上是分開計算，而不是合為13%計算。她所購買的房屋銷售價格為789,306.27，加上5%的聯邦稅（HST Federal Portion）39,465.31和8%的省稅（HST Ontario Portion）63,144.50，再減去她所能夠獲得的最高HST退稅額度24,000，因此她購買樓花時的合同價為$867,916.09。王彩虹稱，「在律師提供給李女士的這份資料上，李女士在交接時已經在房價867,916.09之外另交了24,000的HST， 所以她一旦和租客簽好了一年的租約，就可以向稅局申請退還這多交的HST。」
王彩虹提示，新房購買合同中的房價，並不是最終的房價。 「目前我所知道的建築商，不會在大家購房時去追問交房時是自住還是投資，都是假設購房者是符合業主自住標準的，因此樓花合同價是在凈價（net sale price ）的基礎上加上13%的HST，再減去省和聯邦的退稅。幾乎所有送到律師事務所的合同上的價格都是這樣。在簽約和最後交房的這段時間，人們的想法和生活都可能發生改變。自主變為出租，或者打算出租又要轉手賣掉。因此都是最後到律師這裡才結算房屋到底是什麼用途、應該如何計算最後的錢款。」
什麼情況下能獲HST退稅？
新房買家若想獲得HST退稅，需符合如下兩種情況的一種。一是所購買的物業必須用作自住；或是能證明自己將物業出租至少1年，持有一年以上的租約合同。用於自住的房子，獲得HST退稅最重要的衡量標準是購買房子的主要目的是把房子作為自己的主要居住地點，或親屬的主要居住場所。親屬包括子女、配偶、父母等直系親屬。而用於出租的投資房，獲得HST退稅的標準是房主必須將房屋出租至少一年。
王彩虹提示，如果交接後一年內將房子賣掉，稅局不會視為住。已經得到HST退稅的要補交。 「一般來說，稅局以一年為一個認定為主要居住地的標準。如果住了3個月就搬走，很難認定為主要居住地。有一些投資者賣掉房產後被稅局追討高達3萬元的HST退款及相應的利息，都是因為居住時間不滿一年。不排除有些人有特殊原因，要單獨去向稅局進行解釋，走的是另外一個程序。」
HST 退稅的計算
▲不同價格新屋可獲得的退稅
HST 退稅的計算方法根據房價的不同而有所不同。安省和聯邦的HST 退稅計算方法不同，上限也不一樣。購買的新房房價在35萬或以下，最多可以得到6,300的聯邦退稅。房價在35萬和 45萬之間部分，聯邦HST退稅會減少。而當房價超過45萬時，聯邦退稅為0，安省退稅的最高額上限為24,000。
王彩虹提出，像李女士這樣的案例，本想自住，結果在房子交接後改變主意決定出租的人很多。這部分人都必須先在最後交接時補交24,000的HST，過後再通過會計師申請退稅。 「儘管很多人認為自住或者出租都是退稅24,000，與其分開操作、走這麼麻煩的流程，不如自動直接抵消。但這是CRA的政策標準和必須要走的流程，不能想當然。而且現實中很多人交完房幾個月就轉手賣掉了，是有這種可能性的。如果不先繳納這部分錢，或者稅局發現應該交的稅款沒有交，當事人可能會涉及到欠稅以及欠稅款的利息，稅局一定會追繳。
同時，HST 的退稅要求在新房交接後的兩年內完成。超過這個期限，即使申請退稅也不會得到稅款的返還。」
王彩虹稱，在過往工作中，的確有很多客人都知道有這個24,000的退稅，都會問律師「什麼時候退給我」，但很多人並不清楚，作為自住房的新屋，這部分錢已經在購房合同中減掉了，所以不能再退。的確很多人對新屋的退稅有很多不清的概念和混淆。
提及為何新屋的退稅款最高只有24,000，王彩虹表示，很久以前在安省買新房只有5%的聯邦稅，後來增加了8%的省稅。以前40萬以下的房子才有退稅，用於補貼低房價的人。而加了8%的省稅以後，100萬的房子8萬的稅款就這麼交了，大家都覺得負擔大、承受不了，所以政府增加了住房的退稅部分，最少也讓大家有24,000的稅可以退。 「這等於是對新買自住房的人稅務上的補貼。當然房子越貴，你要繳納的稅就越多。但是退稅不是無限制地全把稅款退給你。有錢人多交稅、這部分錢去補貼低收入和低房價的購買者的概念依然存在。」
符合退稅要求的新屋價格
(不包括 GST 和/或 HST) 聯邦退稅 安省退稅 總退稅
$350,000 $6,300 $21,000 $27,300
$400,000 $3,150 $24,000 $27,150
$450,000 或以上 $0 $24,000 $24,000
如果想知道自己是否可以申請聯邦和省級的退稅，可以登錄https://www.canada.ca/en/revenue-agency/services/tax/businesses/topics/gst-hst-businesses/gst-hst- home-construction/gst-hst-new-housing-rebate.html#eligibility 查看細則。
安省HST退稅計算器可以點擊
http://buildersontario.com/HST/calculate.php 查看自己可以符合的退稅額度
