本周安省最具传奇色彩的霍克斯通豪宅紧急出售,加拿大摇滚歌王霍金斯现在希望425万加元卖掉物业,相比2013年他首次放盘时,价格下降1,000万加币。
霍金斯这间房子占地175亩,在2013年叫价1,490万加币,当时没有成交,现在却降价超过1,000万加币急售,只有原来叫价的30%,让人感慨无限。
无论怎样,多伦多房市降温,可承付能力正在改善,使得许多潜在的买家看到一丝希望。
不过,按揭利率的上升也同样影响着大家的购买力。过去几周内,固定和浮动利率同时出现上涨,如果以6月份全国平均房价50万加元计算,支付10%的首期后,现在的每月按揭将多支付60加币。
因此,希望买房入市的朋友,不得不在 房价下跌和利率上涨间做出比较,如果房价下跌不及利率上涨的速度,那么总体的可承付性并没有多少改善。如果利率上涨0.25%,房价平均下跌5%,每月按揭只能节省50加币。
在加拿大央行加息步步紧逼的情况下,改善买房者的可承付能力唯一办法就是房价下跌幅度加剧。例如,在同样加息0.25%的情况下,如果房价下跌10%,每月的按揭则可以节省162加币。
多伦多房地产价格的飙升,完全违背了所有的经济原理,从最基本的房价与人均收入看,排除外来移民因素,多伦多房价需要调整挤出泡沫,才能正常增长。
加拿大著名智库菲沙学院今年二月份就提出警告,许多疯狂的买房者被价格暴涨的诱惑入市,将会陷入无可挽回的财政困境,这些人看到房价上升急于置业,他们将是为这场房地产泡沫买单的附带成本collateral damage ,虽然他们并没有任何错误。
加拿大本地许多普通人家,现在不仅给自己购买投资房,而且开始给下一代购买将来的居住房屋,因为害怕将来的房价孩子无法负担。这种生怕错过的恐惧和绝望心理,使得房地产投资成为一场群众性的热潮,房屋价格哪有不上涨的道理呢?
要扭转人们对于房地产价格上升,菲莎学院当时的建议就是让安省政府效仿温哥华,对海外买家征税。
即使菲莎学院也没有建议央行加息,因为对于杠杆武装到牙齿的加拿大人,加息无疑是个非常有力的重拳,不仅影响房地产,还将影响到经济。
现在看来,加拿大政府不仅采取菲莎学院所建议的海外买家税,而且也采取了菲莎学院所避讳的加息政策,加拿大房地产应声下跌。
安省推出海外买家税后,效果立竿见影,为何?一旦价格上升的预期消失,房价自然就会降温,许多本土加拿大人看到房价可以下降后,就不再急着买投资房,或者给自己的孩子买房了,问题游刃而解。
如果从加拿大房地产这一轮牛市的起点看来,整整20年的时间,造就多少房地产投资人的财富。但是,真正仔细比较一下,加拿大股票市场的回报其实高于地产回报。
那么,为什么大家都害怕股市而偏爱房地产呢?原因在于波动性,更主要的原因是,股票基金投资没有杠杆,所以整体回报远低于房地产。
股神巴菲特曾经说过,退潮的时候,你才知道谁在裸泳。可是,在房地产市场上,裸泳者遍地开花,有90%的人都是用三倍以上的杠杆,平均房价150万为例,多少人可以放50万的首期呢?只有不足10%的人没有杠杆。
那么,为什么这么多裸泳的人都觉得非常安全呢?根本原因就是因为房地产价格上涨的事实。一旦这个事实改变,一切都会发生变化。今天安省豪宅降价70%急售,至少让等待多年的买房者看到一丝希望,多伦多房屋承付能力改善的转捩点已经到来。(本文不做投资建议,市场有风险,投资者慎入)
杨凡
加拿大证券学院院士/特许金融规划师
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