利率上升未见顶 房贷续约有章循
年终将至，伴随着持续加息和房贷政策的收紧，大多伦多地区楼市度过了相对平稳的2018年。习惯了近10年低利率期的加拿大投资者，从去年夏天开始，已经经历了5次加息。然而央行暗示加息仍未到位，12月是否会有再一次的加息还悬而未决。在利率上升期，即将续约房贷（renew mortgage）的家庭，有必要提前了解应关注和注意的事项，以选择最适合自己家庭的财务政策。
满地可（BMO）银行房屋贷款专家王红雨（Henry）向星岛《都市地产》记者介绍，加拿大的房贷合同期最长为10年，而大部分借款人选择的是5年以内的合同。因此，绝大多数人很难在一个合同期内就付清全部房贷。 “绝大多数借款人需要在房贷合同到期时续约。什么时候开始续约，续约有哪些步骤和考虑因素，每个家庭都应该尽早了解。”
提前2个月续约为宜
首先，如果对原贷款金融机构的服务和产品都很满意，要做的是了解提前续约的政策。很多人的确对续约房贷有未雨绸缪的想法，早早就找到银行开始咨询利率着手续约。但是，在2017年之前签约的房贷，利率和现在相比都非常低。王红雨表示，原贷款金融机构通常允许合同到期日之前N个月就可以续约。但如果借款人原来的贷款利率很低，而当下的房贷利率较高，过早续约会导致低利率过早过期，高利率提前生效。 “我建议提前2个月续约即可。通常情况下，在原银行提前续约，锁定一个利率的时间不会超过1个月。如果原合同利率低，因提前续约就会减少原合同的执行时间。一旦选择了提前续约，新利率就会在下个月立刻生效。例如，原贷款利率2.09%，目前的市场利率为3.3%，现在是3月份，原贷款合同到期日是7月1号，如果选择在5月15号提前续约并锁定3.3%的利率，那么6月1号3.3% 的新合同利率就生效了。提前两个月续约是为了不要把自己逼到没时间选择，同时让原来的低利率尽量不要过早失效。”
王红雨总结，续约时利率是上涨趋势的情况下，借款人往往就面临了两难境地：提前续约，低利率就提前结束了；可不提前续约，又怕利率继续涨，2018年以来这种情况非常普遍。 “因此，我建议在这种情况下，可以考虑去其他银行申请新的贷款。新银行可以锁定利率130天，即4个月10天。到期前5个月时，可以向原银行以外的其他银行询价，并准备材料，这样可以给自己多留一个选择。”
满地可（BMO）银行房屋贷款专家王红雨（Henry）
提早询问 不着急续约
除此之外，还有一些人因为忙碌忘记及时按照时间续约贷款，此时银行多会自动为客户续约。而自动续约的利率往往非常高。
王红雨分享，其实大多数银行会在房贷到期前主动联系客户。很多家庭，原银行的电话银行会通知并提醒客户贷款即将到期，可以考虑续约了。 “接到此类电话，不要急着在电话里续约，建议大家致电给熟悉的客户经理讨论房贷续约问题。日常生活中注意保持与客户经理良好的私人关系。相熟的客户经理更了解你的需求，另外会提供更多选项。例如，很多人不知道，银行内部把续约利率划分了两个档次。还款期还剩300月以上和300个月以下的。如果前者利率高，借款人可以选择通过加速还款将还款期降为300个月以内，或提高月供并把还款期降为300月以内。熟悉和了解你的客户经理会更耐心地提供更多选择。 ”
了解续约所无法改变的
房贷合同到期时，是审视自己是否有新的财务需求的好机会。王红雨表示，有很多事无法在房贷续约时解决，比如改变还款期、改变房贷抵押的方式、增加贷款金额等。要做上述改变就需要做加按。因此房贷合同到期时，借款人需要审视一下自己是否有这些方面的新需要。 “原来签订的房贷合同，无论时间长短，都是有一定约束的。即，在合同期内很多情况都无法改变。例如，希望房贷产品不仅仅是一个分期还款的按揭贷款，还需要一个可以循环使用的信用额度。如果在合同期内做出改变，会引发因弃约而遭到罚款。”
加息通道权衡浮动和固定利率
本报早前对于浮动利率和固定利率的选择问题做过相关报道。总的来看，浮动利率的按揭贷款，随时可以转成固定利率贷款，且没有罚款。王红雨称，“这是加拿大主流银行通用的做法，但一些小的金融机构没有这个便利。因此选择浮动利率的时候，选择你要合作的银行就非常重要了。下一期的贷款如果选择浮动利率，需要问清楚借款银行两个关键问题：是否可以随时转成固定利率而不会被罚款？以及，提前还款额度有多大。”
王红雨续称，“大银行通常允许借款人将浮动利率转为固定利率，原浮动利率合同所剩的时间要少于新固定利率的合同期。”
而一旦利率如2018年一样几轮下来都持续上涨，该怎么应对呢？王红雨认为，消除利率影响的手段之一就是加速还款，因此提前还款额度的比例对于选择浮动利率的借款人非常重要。 “A 银行允许每12个月提前还款的额度是10%；B银行允许每个日历年提前还款额度是20%。如果今天是2018年6月5日，到2019年6月5日之间，A银行的提前还款额度限制是10%，B银行的提前还款额度限制是40%，相差非常巨大。”
目前，我们正处于央行的加息通道。王红雨建议，“自住房如果贷款余额比较大，例如超过30万，我建议选择续约成5年的固定利率。而投资房，选择最低利率即可。这个建议主要是出于心理承受能力来考虑的。自住房贷款余额较大的情况下，借款人在选择中长期固定利率时的安睡指数会比较高。”
投资自住 都应适当申请加按
王红雨观察，在过去几年中，因为利率低，很多持有投资房的人，房贷本金下降很快，房子又升值了，因此地产投资的杠杆效应减少。 “可以利用合同到期的机会，适当申请加按，重新提升投资地产的杠杆效应，将取出的房权用于其它投资。投资房，如果加按时可以提取的房权金额是当时投资款的2倍，就值得做加按。例如，当初首付7万买了一个35万的投资房，如果加按取出的金额是14万，就值得考虑做加按。投资房做加按时，建议使用最长还款期，例如，30年。
而如果持有的是自住房，且房贷款余额很低了，又不打算卖掉这个自住房，则可以考虑在本期贷款到期时做加按，申请一个最大值的信用额度，以避免日后借款能力下降后，无力申请大金额信用额度。 ”
对于那些自住房贷款到期时，希望更换自住房、且保留原自住房的人，王红雨提议，最先要做的是给现有的所有投资房加按，再给现有自住房加按，最后再申请新自住房的预批。 “自住房贷款是大额消费贷款，尽快还完最好。贷款的供款额越平稳越踏实，加速还款可以用lump sum payment；而投资房的贷款，就像是小生意贷款，是’别人的钱’（OPM，Other people’s money），因此要尽量多用，能加大杠杆就加大杠杆。”
续约前，先理解这些概念
王红雨提出，在人们讲到贷款续约之前，首先应该先了解并理清五个基本概念。
合同期（term），是指与银行签订的贷款合同期限。
还款期（Amortization），就是预计多少年还清房贷。
续约（Renew）是指在原银行再签订一份借款合同，贷款金额，抵押注册方式，以及所剩还款期保持不变。续约不需要重做贷款，不看收入，不评估房价，不调阅信用记录报告。
加按（refinance）是指重做贷款，可以改变贷款金额、还款期、以及抵押注册方式，可以留在原银行，也可以转去其他银行。
转银行（switch or transfer），是指从原银行贷款金额不变，抵押注册方式不变，还款期不变，但转到另外一个银行。
