【加拿大都市網】
加拿大五大銀行之一的道明銀行周二宣布，即刻提高房屋貸款利率15個基點，將貸款基準利率提高至2.85%。這是自2015年七月以來首次提息，而且是在中央銀行降息的環境里，實在讓人費解！
道明銀行無端加息為那般？首先是政府重拳打壓房市，要求銀行審慎貸款，提高貸款收入門檻。根據網站RateHub的數據，現在10萬元年收入的買房者，首期4萬加元，可以享有2.17%的低利率，貸款後可以買到665,435元的房子。但是，根據新的法規，同樣一個買房者，卻只能買到價值505,762元的房子。不難看出，政府的政策使得合格的貸款者減少，這樣一來，銀行的貸款規模效應下降，必須將增加的成本轉嫁給消費者。
其次，銀行被要求分擔風險。加拿大房屋貸款中心CMHC，將要求銀行對於房屋貸款擔保部分分擔風險。這次的政府房貸收緊，就給加拿大商業銀行房貸引入墊底費機制，即房貸違約損失的前5%-10%先由銀行承擔，超過這個損失的部分政府才會擔保。
這個「餿」主意來自國際貨幣基金組織，從IMF的角度而言，他們建議加拿大政府不要讓納稅人會成為房地產的最後買單的人。加拿大銀行家協會主席驚呼，這次政府徹底改變了加拿大房貸市場的運作機制。這個政策使得銀行被動地提高資本充足要求，由於銀行是高槓桿的金融機構，資金一旦被佔用，費用相當高，這部分額外的費用，銀行將會把增加的房貸成本轉嫁給貸款人。
這個5%-10%的銀行貸款墊底費用，立刻會影響到銀行資金的流動性：根據國際銀行法規，銀行必須保持自有流動資金可以運作30天的水平，主要目的是防止出現2008年金融海嘯時信用凍結的情況。為了達到這個水平，銀行必須留足資金，這些資金不能用於生意周轉。銀行這部分「流動資本」立刻缺失5%-10%等額的資金缺口，不得不從其他地方擠出更多資金填補空缺，必然會影響到銀行的流動性和整體盈利，銀行一定會將這些成本轉嫁給貸款消費者。
最近一段時間，大家只是看到房地產的紅火，其實加拿大股市非常火爆，TSX指數眼看就要衝上15000點，準備衝刺記錄高位。這種情況下，資金流向資源、黃金、和股票市場，加拿大債券市場大幅失血，造成債券收益率飆升，這種情況在進來的四周表現尤其明顯，加拿大十年期債券收益率上升了20個基點。
銀行的房屋貸款是與債券收益率掛鈎的。10年期的固定利率已經上升到了1.2%，比9月29日的低點上升了25個基點。加拿大與加拿大長期國債的收益率直接掛鈎。由於美國今年12月份啟動加息的預期非常強烈，加拿大國債收益率也隨着美國國債收益率上升；固定房屋貸款利率也相應上調。
當投資者對國債需求下降，為了吸引更多的投資者就必須提升利率，這就造成銀行固定貸款產品損失，必須要從消費者特別是浮動貸款的消費者那裡把損失奪回來！銀行浮動利率的貸款本身屬於Flow through的性質，浮動利率的基準則是有一個PRIME RATE。由於商業銀行的PRIME RATE是與中央銀行的基準利率掛鈎，那麼央行降息對於商業銀行本身屬於政策紅利，但是政策紅利並非能夠完全傳道給貸款人。以去年加拿大中央銀行兩次降息為例子，去年加拿大央行總的降息幅度為0.5%，但是各大商業銀行最終只是把PRIME RATE 從3%降至2.7%。相反，如果商業銀行面臨貸款緊縮政策所帶來的政策成本卻一定會完全傳道，來保證銀行的盈利和資本充足率。
楊凡
加拿大證券學院院士/特許金融規劃師
文中提及產品和建議只作參考，不構成推薦。閣下投資前需評估個人風險承受能力，並與專業投資人士商榷為準。
( 獨家稿件，謝絕任何形式轉載。違者追究法律責任！)
