加拿大房價瘋長 去日本買樓收租: 「J-REITs」 攻略

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 日本大部分房地產的擁有權,包括房產及土地權均屬個人永久擁有。

不少人近年喜歡投資日本物業。過去,日本二手住宅買賣不活躍,但日本國土交通省近年積極推出一系列措施,令房產流通量持續擴大;加上日本樓價雖然見底回升,但相對不少國家仍屬「低水」,如眾人熟悉的東京及大坂,六、七十萬元已可成為業主。

看好日本地產除直接入市外,亦可考慮日本房地產投資信託基金(J-REITs)。相對於日經指數,賣點穩陣收息的J-REITs今年表現落後,但對於旨在買樓收租的人來說,依然是另類選擇。尤其是市場憧憬二○二○年舉行東京奧運,以及開放賭業等利好消息。

撰文:李淑賢 設計:楊存孝

本房地產基金(J-REITs)2001年推出市場,現時共有59隻基金,平均息率約四厘二,總市值全世界排第二位。

2012年,J-REITs價格走勢開始上升,到2015年後進入橫行狀態。由於日本出現了一個現象,就是當地人買樓的需求不大,年老的不會再買,年輕人又普遍喜歡租樓,所以在日本的房地產市場,很難期望樓價會大升。

J-REITs的表現可參考「東証REIT指數」,是東京証交所為掛牌的J-REITs編製的市值加權平均指數。資深投資者林一鳴也有投資J-REITs,「J-REITs與股票、債券市場的關聯性低,在投資組合加入J-REITs,主要是分散投資,令整體組合更多元化,並非追求高回報。」

他指J-REITs是防守性的投資,不要期望價格大幅上升,但大跌損失慘重的機會也不高。「對J-REITs嘅投資前景維持中性立場。若只追求穩定回報,每年約有4%至6%回報率就滿足嘅話,就可以考慮投資。」

日本的建築技術世界有名,除了防震技術出名外,其房屋保養技巧亦很高;而大部分房地產的擁有權,包括房產及土地權均屬個人永久擁有。

日本年輕人從家鄉跑到大城市工作,在家鄉既不會買樓,在工作的地方也只會租樓,令日本大城市的租樓需求很大。

 看好大城市租務

近年很多人蜂擁到日本買樓。林一鳴認為,最大原因是他們本身喜歡到日本旅行;加上當地樓價數十萬就有交易,一嘗做業主的心愿,感覺十分便宜。

不過,他建議准買家投資日本樓之前,必須了解一個真相︰「就是今天的日本人,好多根本不熱衷買樓,同香港及內地好不一樣。」

他指目前日本一個大學畢業生,平均每月工資二、三十萬日元,十年後可達五十萬日元以上,理論上足以負擔現時的樓價。不過,日本由於人口老化,長者愈來愈多,他們一般都不會再買樓。

至於年輕人,從家鄉跑到大城市工作,在家鄉既不會買樓,在工作的地方也只會租樓;加上有些日本企業對租房的員工會提供租房補貼,令日本出現一個現象,就是大城市的租樓需求很大,特別是接近商業區的地方,但本地人買樓的需求卻較低。

至於非大城市,租樓買樓的需求都低,樓宇空置率愈來愈高。「日本房地產只有一個亮點,就是大城市的租務市場,租務需求會持續高企,回報率可以保持平穩。除此之外,其他地區的前景都不看好。」

日本股市今年興旺,相對比較落後同保守的J-REITs,投資者更情願買建築商股,如三菱和三井。

 寫市樓回報高一線

根據Knight Frank的研究報告,目前東京辦公室的年租金為每平方英尺125美元,全球排第三,僅在香港和紐約之後,預期東京A級寫市樓租金將持續上升。

該行看好東京A級寫市樓租務市場的一個重要原因,是交通網路便利。現在大部分的日本城市,到東京都可以即日來回。以前企業可能需要在不同城市設立分公司,現在只要在東京設立公司已經足夠。這令到東京A級寫市樓的需求上升,但其他城市寫市樓的需求就下降。

市場憧憬2020年東京奧運,以及開放賭業等利好消息,令日本地產被看高一線。

豐泰地產投資管理合伙人暨投資長朱惠德,現管理資產超過74億美元。公司2014年在日本開設辦事處,今年第一季購入位於大坂樓高23層的商廈,第三季再掃入位於東京有二百多伙的服務式住宅項目。「位於品川,鄰近品川車站,附近有微軟和德勤的總部,購入後改裝做服務式公寓,看好酒店公寓前景。」

他說,現時日本59隻J-REITs中,超過一半是投資甲級商廈,其他亦有投資乙級商廈或酒店。「東京甲級商廈近年供應量大,租金有少少壓力。反而大坂無新供應。我們近月完成翻新的項目,希望可由甲-級升到甲級。」

日本股市今年興旺,投資者願意承受更高風險,令相對穩陣的J-REITs表現落後。「情願買建築商股,好似三菱同三井,因為J-REITs比較落後同保守。話雖如此,好似我們投資項目,計算槓桿有六至八厘,但要自己落手落腳做,J-REITs有四厘回報算好,而且成交活躍。」不過,他提醒投資者要留意政治風險和利率走勢。日本央行近日便暗示有計劃微調收益率曲線調控政策,可能會在通脹達標前加息。「利息一升,J-REITs價格一定會跌。」

買J-REITs

小貼士

林一鳴認為,投資J-REITs要主攻大城市的租務市場,物業首選東京核心寫市樓和住宅。如果是住宅,平均面積較小為首選,目標為離開家鄉到東京工作的人,他們主要租住小型單位;次選是大坂中心的住宅市場,同樣都是平均面積較小。

若看好日本樓市,林一鳴指投資J-REITs較直接到日本買樓收租更好,特別是不懂日文的買家,不用額外費神處理繁複手續,「只要息率回報達到百分之五就可以。」