▲賣家與地產經紀簽署委託放牌協議之前，應與該經紀討論一下對方的賣屋計劃（星報資料圖片）
Q：我正在賣房，但是覺得掛牌經紀的售房策略沒有什麼吸引人之處。不過，她是專業人士，我是否應該遵從她的計劃，抑或是提出自己的意見？
A：固然，地產經紀在房屋買賣上有其專業的知識，並且可能特別為客戶省錢而設了一套銷售計劃；或者她不認為就你的房子而言，更廣泛的宣傳策略是有效或有必要。不過，畢竟是你在賣房，房子該如何展示給買家，賣家有最終決定權。
應仔細閱讀委託放盤協議。你是否曾與地產經紀傾談過對市場計劃的顧慮?很多時候，經紀與客戶之間的不同觀點可以透過坦誠討論來解決。
如果經紀了解到客戶的需要和所想時，可以為客戶提供更好幫助。換言之，無論何時進入房地產市場，都應該積极參与買賣過程。
還有一點賣家要注意的是，有針對性的銷售或房屋售前特別布置等附加服務，可能需要額外的費用，有些經紀公司的服務可能未必涵蓋。
對於首次賣家來說，如果感到某項決定並不適合自己，就不要迫於壓力勉強同意。例如，地產經紀可能會問客戶，可否舉行房屋開放日(open house)，又或可否把家中大門鑰匙放在密碼箱內，以便在客戶不在家時，可以方便開門讓潛在買家看房，倘若賣家對這樣的安排感覺不舒服或有疑問，應坦白說出來。
作為賣家，也應做好自己的本份，包括與委託的地產經紀合作；提出正確的問題；理解並完成所需的全部文書工作；必要時自行調查研究；預先及開誠布公告訴地產經紀和買家房子的整體狀況。
如果經過交流溝通，你還是不甚滿意放牌經紀的作法，不妨與放盤經紀公司商議，更換一位另代理經紀，或者調整市場推廣計劃。
廢除《綠色能源法》賣房過程更簡單
基於2009年推出的《綠色能源法》，安省前自由黨政府計劃於2019年實施強制性的家庭能源審計項目。該項目要求業主在出售物業之前，必須對物業節能狀況進行評級並披露。安省新政府上台後，決定廢除《綠色能源法》，這一決定亦將改變業主出售物業的規則。
安省能源廳長克福特（Greg Rickford）的新聞秘書Sydney Stonier透過郵件向我確認，廢除《綠色能源法》，意味着須強制執行的家庭能源審計項目將終止。
根據前朝自由黨政府的計劃，該審計項目應在明年實施到位，它要求安省業主在出售物業之前，必須先進行能源審計（home energy audit）。
實施家庭能源評級及披露系統（HER&D）的最初建議，來自於前政府2009年推出的《綠色能源法》以及2016年推出的《安省氣候變化行動計劃》。而第34號法案（即《2018年綠色能源廢除法》The Green Energy Repeal Act, 2018）的引入，終止了強制性的能源審計項目。
在34號法案引入僅一天之後，加拿大消費者委員會發佈了期待已久的報告《現有房屋的強制性家庭能源評級及披露：消費者面臨的機遇與風險》。
報告發現，國民普遍願意改善他們的物業狀況，使之更高效節能，不論是減少對氣候變化的影響，還是改善房屋舒適性和更加成本有效地使用物業，等等。
儘管報告提及一些強制執行家庭能源審計所帶來的風險，但卻淡化了這類項目對於物業出售過程的負面影響。這些負面影響可能包括：負面評價物業的絕緣性能不高，或者暖氣爐效率低；聘請能源顧問需要花費額外的金錢和時間；對被繼承的物業或者即將被拆除的物業實施不必要的審計，等等。
在對強制性能源審計計劃所做的漫長諮詢過程中，業界的利益相關者出現了意見分歧。安省建築商協會表示支持，認為該計劃衍生出的好處是非常可觀的，如增加工作機會、減少能源需求等。
另一方面，安省的地產經紀們則強烈反對在放盤時期進行能源審計。安省房地產協會（OREA）於2015年向能源廳提交了他們的反對意見，指這項審計是不公平的，不僅會給消費者帶來風險，對房地產市場造成傷害，而且對於遏制溫室氣體排放效果甚微。 OREA提出了一個替代方案，將能源審計作為非強制性的標準驗屋程序的一部分，這樣不僅可以保護消費者、減少對市場的負面影響，還可以幫助省政府實現這項政策希望達成的目標。
從個人角度，我從一開始就反對強制性能源審計。我認為房地產業者不應成為能源廳的執法力量。並且，政府應創建替代性解決方案，通過為房屋業主和買家提供各種回扣，鼓勵他們自願減少溫室氣體排放。
作者Bob Aaron是多倫多房地產律師
