加拿大出租房如何報稅最划算?專訪財稅專家Poy

加拿大都市网

雖然股票和債券等投資通常被稱為被動投資,租賃房產被視為積極投資,但是在加拿大出租房屋,當房東並不是一件簡單的事情。對物業業主來講,出租房如何報稅最划算?今天都市脈搏專訪保險、稅務、家庭資產規劃專業人士Poy Zhong女士,就有關出租房報稅這個話題以及哪些注意事項,從專業角度給我們解析。

問:如果有利用房產而產生了租金收入,有哪些稅務方面需要注意事項?

Poy:大體來說,有幾個方面的問題是需要注意的:

  • 收入和支出,收入是否報完整了,支出是否抵扣得當
  • 支出分兩種,expense和cost
    • Expense:比如地稅、貸款利息、保險、廣告費、物業管理費等等,屬於為了這筆租金收入花去的一次性成本。還有一些是長期的,價值較高的,比如冰箱、洗衣機等等,就要按物品的性質進行每年折舊抵扣。
    • Cost:例如裝修,提升整個房子的售價的花費,是在賣房時做抵扣。還有房產經紀費、律師費、Land transfer fee等,都屬於這一類。
  • 如果是自住房部分出租的話,要注意出租比例,太高的話,會改變自住房的自用性質,影響自住增值稅務豁免

 

問:可否可以年年報虧抵扣收入所得稅?哪些情況要注意?(CRA和david的那個案例)

Poy:我就通過一個例子,來跟大家聊聊,稅局的邏輯到底是什麼?

說在安省Hamilton 一位房東David有2處出租的小房子, 一個900尺、一個1000尺。七年來平均兩處房租一共每年收$8,000,費用卻達每年$16,000左右, 連續七年虧損。

他是怎麼做到的呢?

一處月租$450,另一處租給了侄女,每月$200。

CRA收到稅表後非常不開心,批評 David  沒有以一個正確的態度來「經營」出租房 –  not  in a commercial manner, 駁回了七年的虧損。

但倔強的David 並沒有向國家機器妥協,覺得跟CRA沒法講理,心想一般法官都會向著點兒老實本分的納稅人,所以轉頭就去向法庭起訴了

David 在法庭上解釋說,租金定得低是因為:

  • 這些年空置率高,價格定高了沒人租。保險公司已經通知若長期空置下去就不給續保了;
  • 租客自付水電氣費,還負責除草鏟雪房屋維護等工作;
  • 租客還分別表示過願意今後買下房子,因此會好好保養房子;
  • 我只想租金能幫我付掉地稅,貸款利息和保險;
  • 七年里曾經兩次驅逐租客(租客欠租並毀壞房子),因此見到好租客很珍惜,不想定高價。

聽起來好有道理哈,那我們來看看CRA是怎麼回復的。

CRA在庭上說,我們研究了Hamilton 地區的CMHC報告,David在這些年所收租金不合理,遠低於市場價。

而且,法官調查發現:

  • David 沒有和任何租客簽過租約;
  • David 從未調研過Hamilton地區的房租市場價;
  • 在連年虧損的情況下,David 從未試圖漲房租;
  • 尤其是給侄女每月房租200塊,大大低於市場價。

然後CRA以遞進的方式說了重要的三句話:

  • 經營出租房是一門生意,不想盈利的生意,就不是商業行為;
  • 既然不是商業行為,就不能以報虧的形式體現在稅表上;
  • 既然不能報虧,也就不能以虧損抵減其他收入。

最後,法官決定站在CRA一邊,David 既然沒有 for profit的意願,無法證明出租是在 commercial manner下進行,因此七年虧損應該從稅表上移除(等於7年的出租行為沒發生過),David必須補稅、補利息。

現在大家能理解了吧!不是不可以有虧損,事實申報沒有問題。只是如果年年如此,就不make sense了,因為出租房子也可以看成是一種生意行為,一兩年不賺錢沒問題,長期不賺錢,沒有人那麼傻一直做,要麼想法努力扭虧為盈,要麼及時止損,否則不符合情理。

 

問:稅務居民和非稅務居民的稅務差別有哪些?

Poy:這又涉及到另一個topic了,其實收入和抵扣的算法是一樣的,但是交稅的金額和交稅的流程就有很大的不一樣了。

  • 稅務居民,是在第二年3、4月份申報上一年的的租金收入,抵扣完費用後,所得的net rental income,直接加到個人的收入上,損失的話直接減收入,有盈餘的話就加到當年收入上,統一算稅。
  • 非稅務居民就不太一樣了,為了防止非稅務居民在加拿大賺取了收入,直接捲款走人,稅法專門給非居民規定了」預扣稅」這個機制,這個也不是只適合於租金,包括在加拿大獲得的利息、分紅、租金,養老金、年金等,這類收入都是需要交預扣稅withholding tax的。直接從源頭預扣。因此,銀行、租客這些 Canadian payor 必須在發放收入時直接扣除(通常按25%)並上繳給CRA,剩餘的發給非居民。同樣,也是在第二年,根據收入和支出進行申報,然後申請退稅。
  • 非稅務居民還有一個需要非常小心的是,哪天賣房的時候,也是比較麻煩的,簡單來講就是賣房後,有總額的25%是被律師hold住了,一定得等到申請稅局的清稅證明,把增值的25%給交了,才會把剩下的部分退還給你。然後第二年再去做退稅,整個過程下來差不多都得要1年左右。

採訪嘉賓: Poy Zhong

加拿大稅務局註冊報稅師

專業理財顧問

share to wechat

延伸阅读

share to wechat