加拿大空置税VS多伦多空置税，还傻傻分不清楚？|专访您身边的财税专家Poy Zhong女士

加拿大都市网

前几天加拿大税务局发布了一则提醒：“在10月31日前需缴纳房屋空置税，逾期未申报者将收到罚款！” 大家之前不是已经申报过多伦多的空置税了吗？这个联邦空置税（Underused Housing Tax）和之前多伦多的房屋空置税有何不同，谁需要申报缴纳？有何豁免政策？今天都市脉搏邀请到星河财富MyGalaxy Financial Inc 创始人、百万圆桌会员MDRT、加拿大税局注册报税师、专业理财顾问Poy Zhong女士做客节目，给大家做专业解析。

 
采访主要内容：

1、申报的时间

联邦空置税 (或“空屋税“)是联邦政府新出台的税种 – 简称“UHT” (Underused Housing Tax)。每年正常申报的时间是截止到次年的4月30日，但2022年是一年申报，所以特别优待给了延期。

第一，申报的期限延到2023年的10月31日

第二，缴纳UHT税的期限也延到10月31日

2、谁必须报？

UHT 加拿大为数不多的不看“税务身份”而只看“移民身份”的税：

  • 如果你不是加籍
  • 也没永久居民身份 (permanent resident)
  • 2022年12月31日在加拿大境内持有民居房(residential property)

同时满足上面 1、2、3条的个人，必须为2022年申报 “联邦空置税”(UHT)。

这里“个人”的范畴非常广，包括留学生、工签、访问、探亲、暂住者、旅游者、和难民。

还有，如果是加拿大的私人控股公司(CCPC）或是外国公司，持有加拿大的民居房的，也是要报UHT的；另外，如果您是在一些较少见的情况中，例如是以信托或合伙人的身份持有房产，建议您查阅官方资料确认是否需要申报。

3、不报、迟报的罚款怎么算

UHT 的申报截止日是每年的4月30日，报晚有罚款。

  1. 对于个人(自然人）罚款 $5,000 起；
  2. 非自然人(比如公司、信托、合伙)，罚款 $10,000 起

$5,000和$10,000只是起步价，最高罚 5%的UHT再加上3%的UHT乘以晚报的整月数，哪个大取哪个。

最简单的例子，一个留学生为上课方便，在学校附近和同学一起合租，而自己的房子没住也没租，闲置着。这套房就属于“underused”, 所以是要交2022年的空置税的。2022年12月31日房子市值为200万，联邦空置税(1%) = 2万块钱。

如果他按时申报了 UHT return，交了两万块钱的 UHT；但他晚报了10个月，除了照交2万还得加上 late-filing penalty，具体罚金算法如下：

  1. $5,000
  2. 5%X$20,000+3%x$20,000X10 = $7,000

两者取大，所以罚金为$7,000。

这种冤大头真的有，我就遇到过这种客户，因为疫情一年多没回来，空置就得交税了。

4、谁不用报

按CRA规定，只有下面几类房主不用报：

  1. 拥有加拿大国籍的个人
  2. 拥有永久居民身份的个人
  3. 加拿大的上市公司
  4. 慈善机构
  5. Coop housing 公司、学校、医院、政府机构和原住民机构

以上统称为 “excluded owners” ，不用报，也不用交税。

除了 excluded owners，其他个人或机构都属于 “affected owners” – 必须报。

5、什么是 UHT 概念下的 residential property?

Residential property 指日常用来居住的居所，例如独立屋、半独立屋、公寓、condo unit、联排屋、甚至 coach house, laneway house, cottage, cabins, chalets 等家庭住宅，其主要目的就是供人居住的(非商业经营), 这类建筑就叫民居。

相反，商业地产(办公室、商店)和工业地产(仓库、厂房)，这类是用来经营、干活用场地，不供人居住，就不是民居。

UHT范畴内的 “民居房”比通常意义上的民居更窄, 不包括：

  • 有三个以上独立单位的民居
  • 高层公寓大楼
  • 超过50%用于零售或办公的建筑
  • 用于商业经营的木屋和山林小屋、酒店、汽车旅馆、airbnb民宿,  这些属于 commercial property
  • 水上住宅、移动房屋、旅行拖车、房车和露营拖车

符合”民居房“的才要求申报。

6、申报可用以下三种方式：

  1. 下载 UHT-2900 PDF表格，填好后邮寄或传真给CRA
  2. 网上online申报
  3. 进入 CRA My Account 或 My Business Account 直接报

UHT如不满足豁免条件，得每年交一次，金额为房子市值估价的 1%。

房子估价去哪找？

  1. 2022年地税单上找 assessed value，或
  2. 房子最近一次的售价

然后，把(1)和(2)二者取最大值，再乘以 1% 就是UHT空置税的金额。

7、可免交UHT的几种情况（不交税，但是必须申报）：

基于业主类型的豁免

  • 你是新房主 – 2022新买的房
  • 你是房主但在2022年去世、或你和去世的房主联名持有该房、或你是去世房主的代理人
  • 你是 specified Canadian corporation
  • 你是 specified Canadian partnership 其中的一个partner、或是一个 specified Canadian trust 的 trustee

基于住宅物业的可用性的豁免：

  • 房子是当年新建的
  • 房子不适合全年居住、或季节性无法住人
  • 因装修、危险、灾害，导致一段时间内无法住人

基于住宅物业的位置和用途的豁免

  • 房子是一个度假屋，坐落在CRA指定的 “eligible area”内,  一个日历年内房主本人或配偶至少住了28天以上。那么什么是 ”eligible area” 呢？点这个链接，输邮编可查询

基于住宅物业的居住者的豁免

  • 房子是本人或配偶、或上学的孩子的主要居所
  • 一个日历年内，至少住满180天。这180天必须包括至少一个连续的整月。居住的人可以是租客(有租约）、可以是亲戚（有租约并按市价付租金）、可以是本人或配偶(持工签）、还可以是本人、配偶、父母、孩子（他们有加籍或PR身份）。

满足上面四类中任何一条的，都要求按时申报，但不用交UHT。

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