加拿大空置稅VS多倫多空置稅，還傻傻分不清楚？|專訪您身邊的財稅專家Poy Zhong女士

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前幾天加拿大稅務局發佈了一則提醒：「在10月31日前需繳納房屋空置稅，逾期未申報者將收到罰款！」 大家之前不是已經申報過多倫多的空置稅了嗎？這個聯邦空置稅（Underused Housing Tax）和之前多倫多的房屋空置稅有何不同，誰需要申報繳納？有何豁免政策？今天都市脈搏邀請到星河財富MyGalaxy Financial Inc 創始人、百萬圓桌會員MDRT、加拿大稅局註冊報稅師、專業理財顧問Poy Zhong女士做客節目，給大家做專業解析。

 
採訪主要內容：

1、申報的時間

聯邦空置稅 (或「空屋稅「)是聯邦政府新出台的稅種 – 簡稱「UHT」 (Underused Housing Tax)。每年正常申報的時間是截止到次年的4月30日，但2022年是一年申報，所以特別優待給了延期。

第一，申報的期限延到2023年的10月31日

第二，繳納UHT稅的期限也延到10月31日

2、誰必須報？

UHT 加拿大為數不多的不看「稅務身份」而只看「移民身份」的稅：

  • 如果你不是加籍
  • 也沒永久居民身份 (permanent resident)
  • 2022年12月31日在加拿大境內持有民居房(residential property)

同時滿足上面 1、2、3條的個人，必須為2022年申報 「聯邦空置稅」(UHT)。

這裡「個人」的範疇非常廣，包括留學生、工簽、訪問、探親、暫住者、旅遊者、和難民。

還有，如果是加拿大的私人控股公司(CCPC）或是外國公司，持有加拿大的民居房的，也是要報UHT的；另外，如果您是在一些較少見的情況中，例如是以信託或合伙人的身份持有房產，建議您查閱官方資料確認是否需要申報。

3、不報、遲報的罰款怎麼算

UHT 的申報截止日是每年的4月30日，報晚有罰款。

  1. 對於個人(自然人）罰款 $5,000 起；
  2. 非自然人(比如公司、信託、合夥)，罰款 $10,000 起

$5,000和$10,000隻是起步價，最高罰 5%的UHT再加上3%的UHT乘以晚報的整月數，哪個大取哪個。

最簡單的例子，一個留學生為上課方便，在學校附近和同學一起合租，而自己的房子沒住也沒租，閑置着。這套房就屬於「underused」, 所以是要交2022年的空置稅的。2022年12月31日房子市值為200萬，聯邦空置稅(1%) = 2萬塊錢。

如果他按時申報了 UHT return，交了兩萬塊錢的 UHT；但他晚報了10個月，除了照交2萬還得加上 late-filing penalty，具體罰金算法如下：

  1. $5,000
  2. 5%X$20,000+3%x$20,000X10 = $7,000

兩者取大，所以罰金為$7,000。

這種冤大頭真的有，我就遇到過這種客戶，因為疫情一年多沒回來，空置就得交稅了。

4、誰不用報

按CRA規定，只有下面幾類房主不用報：

  1. 擁有加拿大國籍的個人
  2. 擁有永久居民身份的個人
  3. 加拿大的上市公司
  4. 慈善機構
  5. Coop housing 公司、學校、醫院、政府機構和原住民機構

以上統稱為 「excluded owners」 ，不用報，也不用交稅。

除了 excluded owners，其他個人或機構都屬於 「affected owners」 – 必須報。

5、什麼是 UHT 概念下的 residential property?

Residential property 指日常用來居住的居所，例如獨立屋、半獨立屋、公寓、condo unit、聯排屋、甚至 coach house, laneway house, cottage, cabins, chalets 等家庭住宅，其主要目的就是供人居住的(非商業經營), 這類建築就叫民居。

相反，商業地產(辦公室、商店)和工業地產(倉庫、廠房)，這類是用來經營、幹活用場地，不供人居住，就不是民居。

UHT範疇內的 「民居房」比通常意義上的民居更窄, 不包括：

  • 有三個以上獨立單位的民居
  • 高層公寓大樓
  • 超過50%用於零售或辦公的建築
  • 用於商業經營的木屋和山林小屋、酒店、汽車旅館、airbnb民宿,  這些屬於 commercial property
  • 水上住宅、移動房屋、旅行拖車、房車和露營拖車

符合」民居房「的才要求申報。

6、申報可用以下三種方式：

  1. 下載 UHT-2900 PDF表格，填好後郵寄或傳真給CRA
  2. 網上online申報
  3. 進入 CRA My Account 或 My Business Account 直接報

UHT如不滿足豁免條件，得每年交一次，金額為房子市值估價的 1%。

房子估價去哪找？

  1. 2022年地稅單上找 assessed value，或
  2. 房子最近一次的售價

然後，把(1)和(2)二者取最大值，再乘以 1% 就是UHT空置稅的金額。

7、可免交UHT的幾種情況（不交稅，但是必須申報）：

基於業主類型的豁免

  • 你是新房主 – 2022新買的房
  • 你是房主但在2022年去世、或你和去世的房主聯名持有該房、或你是去世房主的代理人
  • 你是 specified Canadian corporation
  • 你是 specified Canadian partnership 其中的一個partner、或是一個 specified Canadian trust 的 trustee

基於住宅物業的可用性的豁免：

  • 房子是當年新建的
  • 房子不適合全年居住、或季節性無法住人
  • 因裝修、危險、災害，導致一段時間內無法住人

基於住宅物業的位置和用途的豁免

  • 房子是一個度假屋，坐落在CRA指定的 「eligible area」內,  一個日曆年內房主本人或配偶至少住了28天以上。那麼什麼是 」eligible area」 呢？點這個鏈接，輸郵編可查詢

基於住宅物業的居住者的豁免

  • 房子是本人或配偶、或上學的孩子的主要居所
  • 一個日曆年內，至少住滿180天。這180天必須包括至少一個連續的整月。居住的人可以是租客(有租約）、可以是親戚（有租約並按市價付租金）、可以是本人或配偶(持工簽）、還可以是本人、配偶、父母、孩子（他們有加籍或PR身份）。

滿足上面四類中任何一條的，都要求按時申報，但不用交UHT。

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