空置税早在 2021 年 7 月，多伦多市议会就批准了在全市范围开征房屋空置税的计划和实施方案，该方案从 2022 年 1 月 1 日开始生效，意味着 2022 年成为多伦多房主的申报元年。从 2023 年开始，房屋空置税(VHT)终于要亮相多伦多了。这个税究竟怎么收，对多伦多的物业业主产生哪些影响？今天都市脉搏专访保险、税务、家庭资产规划专业人士Poy，就有关房屋空置税(VHT)如何申报、税款计算和纳税流程，以及哪些注意事项等，从专业角度给我们解析。
- 如何申报、税款计算和纳税流程，市政府有哪些要求？
Poy：
- 这个征税范围是在City of Toronto: 包含Toronto downtown, Scarborough, North York 和Etobicoke。
- 所有住宅的业主必须提交这一年的房产居住状况声明。这个声明是需要每年一申报，申报的时间是从当年的12月中旬到第二年的2月初。2022年为第一年申报，也就是说从这个月中旬，在线申报平台就会开放，截止到2023年2月2日。话说现在已经接近中旬了，不过我上午特地查了一下，说是目前系统还在测试中，不过应该是很快了。
- 这里给大家敲个黑板:多伦多所有的住宅业主都必须每年申报。无论你是出租，自住，还是空置，都需要申报。
- 评定原则就是在整个纳税年度内，房屋可以在最多6个月的时间内无人居住，如果认定空置超过6个月，将被征收空置税
- 金额按当前政府对房屋的评估价(Current Value Assessment，CVA)的1%来征收。打个比方，你的物业的CVA为$1百万，如果被认定需要征收空置税，那金额就是1百万1%，$10,000。
- 整个流程和我们的个人纳税有点儿像，只是时间往前提了两个多月。这个也很正常，因为收入，可能需要多一点时间来统计和收款，而房子有没有住满6个月以上，基本上12月中旬就可以准确判断了。2月前申报，3~4月审核出结果。
- 但有一点一定要注意，这个税必须在2023年的5月1日之前支付，也就申报截止日后的两个月内缴纳完毕，否则会有更多的罚款和利息。
- 怎么申报？首先找到一张你平时交地税的通知单，上面有显示了你的21位的评税号码（assessment roll number）及客户编号（customer number）。
- 进入到toronto.ca里，进去搜索一下vacant home tax，应该就能找到。
更多详情可以到市府网站:
https://www.toronto.ca/services-payments/property-taxes-utilities/vacant-home-tax/
- 市政府对于空置税设立了哪些缴纳豁免条款？
Poy：我觉得多伦多政府还是讲情理的，也列出了几种可以豁免征税的情况，比如：
- 业主过世
- 业主或者业主同住的主要居民在医院或长期护理机构中长期住院超过6个月
- 房子正在进行有市政工程许可的装修和翻新
- 法院指令禁止使用
- 因为工作外派至GTA以外导致房子空置等等
- 划重点：有哪些需要注意的事项？
Poy：
- 空置税是会形成对房产的留置权，任何未缴税款将成为购买者的责任。
- 卖方要向买方提供一份已填妥并存档的财产状况声明的副本。未支付空置房屋税的房产将形成留置税，购房者将承担税务责任。 所以律师的责任很重大，一定要帮购房者在这一块把好关。
- 如果房产交割是在1月1日至 2 月 2 日申报期，则卖方必须在交割之前完成申报。 因为只有卖方才能知道上一年的物业入住情况。卖方应向买方提供一份完整的空置房屋税申报的复印件。 而且卖方需要在交接时提供法定声明，声明提交的空置房屋税申报是真实和有效的。
- 如果房产交接日是在2月3日至 12 月 31 日，那是涉及到这一年的空置情况，则由买方负责在年底提交申报。
- 这里我还想提醒一下听众朋友们，如果有家庭比如在Markham有一个house，平时陪孩子在多伦多读书的那种，可能需要平衡一下，至少部分家庭成员的税务、驾照、银行等地址改到多伦多的房子里去，因为从目前看到的信息来看，税局查验的证据主要以这些为主。不要到时措手不及，无法自证清白。
- 您觉得空置税是否可以缓解住房紧张问题？如何看待这个税？
Poy：我是不是地产专家哈，只能说说我的浅见。个人觉得这个政策其实挺好的，鼓励业主不要让住宅空置，增加住房供应，而且政府也承诺所收到的该项资金将用于可负担住房计划。也算是非常加拿大特色，劫富济贫，取之于民，用之于民了。
- 我们来看看其它城市的作业。其实空置税并不新鲜，温哥华市在2017就开始征收，而且一路从之前的1%涨到现在的3%。从这一点也可以预测，多伦多的空置税，如果没有见效，一定还会上涨的。那目前温哥华还有成效的，房价还有得到有效的控制，至少大家都非常清楚政府的意志，房子是用来住的，不是用来炒的。
- 当然每个城市情况不一样，房价受影响的因素非常之多。每年新增移民人口要达到50万，又有很大一部分是选择来安省的。我觉得房价是市场供需的体现，空置税也许不是起来决定性作用，但至少是堵住了屯房、炒房的一个小漏洞，再配合上增加供应、银行加息、禁止外国人买房等措施，这个市场会回归到一个合理的位置的。
- 再一个，疫情虽然结束了，但是无论是雇主还是雇员很多都能够接受work from home的模式，那换句话说，也不定非得挤在多伦多那一个小地方，再往外走走，也不错。当价格过高出现不合理的情况，市场自己会寻找下一个价格洼地的。
采访嘉宾： Poy Zhong
保险、税务、家庭资产规划专业人士，商业评论《柠檬变成柠檬水》主理人之一
