空置稅早在 2021 年 7 月，多倫多市議會就批准了在全市範圍開徵房屋空置稅的計劃和實施方案，該方案從 2022 年 1 月 1 日開始生效，意味着 2022 年成為多倫多房主的申報元年。從 2023 年開始，房屋空置稅(VHT)終於要亮相多倫多了。這個稅究竟怎麼收，對多倫多的物業業主產生哪些影響？今天都市脈搏專訪保險、稅務、家庭資產規劃專業人士Poy，就有關房屋空置稅(VHT)如何申報、稅款計算和納稅流程，以及哪些注意事項等，從專業角度給我們解析。
- 如何申報、稅款計算和納稅流程，市政府有哪些要求？
Poy：
- 這個徵稅範圍是在City of Toronto: 包含Toronto downtown, Scarborough, North York 和Etobicoke。
- 所有住宅的業主必須提交這一年的房產居住狀況聲明。這個聲明是需要每年一申報，申報的時間是從當年的12月中旬到第二年的2月初。2022年為第一年申報，也就是說從這個月中旬，在線申報平台就會開放，截止到2023年2月2日。話說現在已經接近中旬了，不過我上午特地查了一下，說是目前系統還在測試中，不過應該是很快了。
- 這裡給大家敲個黑板:多倫多所有的住宅業主都必須每年申報。無論你是出租，自住，還是空置，都需要申報。
- 評定原則就是在整個納稅年度內，房屋可以在最多6個月的時間內無人居住，如果認定空置超過6個月，將被徵收空置稅
- 金額按當前政府對房屋的評估價(Current Value Assessment，CVA)的1%來徵收。打個比方，你的物業的CVA為$1百萬，如果被認定需要徵收空置稅，那金額就是1百萬1%，$10,000。
- 整個流程和我們的個人納稅有點兒像，只是時間往前提了兩個多月。這個也很正常，因為收入，可能需要多一點時間來統計和收款，而房子有沒有住滿6個月以上，基本上12月中旬就可以準確判斷了。2月前申報，3~4月審核出結果。
- 但有一點一定要注意，這個稅必須在2023年的5月1日之前支付，也就申報截止日後的兩個月內繳納完畢，否則會有更多的罰款和利息。
- 怎麼申報？首先找到一張你平時交地稅的通知單，上面有顯示了你的21位的評稅號碼（assessment roll number）及客戶編號（customer number）。
- 進入到toronto.ca里，進去搜索一下vacant home tax，應該就能找到。
更多詳情可以到市府網站:
https://www.toronto.ca/services-payments/property-taxes-utilities/vacant-home-tax/
- 市政府對於空置稅設立了哪些繳納豁免條款？
Poy：我覺得多倫多政府還是講情理的，也列出了幾種可以豁免徵稅的情況，比如：
- 業主過世
- 業主或者業主同住的主要居民在醫院或長期護理機構中長期住院超過6個月
- 房子正在進行有市政工程許可的裝修和翻新
- 法院指令禁止使用
- 因為工作外派至GTA以外導致房子空置等等
- 劃重點：有哪些需要注意的事項？
Poy：
- 空置稅是會形成對房產的留置權，任何未繳稅款將成為購買者的責任。
- 賣方要向買方提供一份已填妥並存檔的財產狀況聲明的副本。未支付空置房屋稅的房產將形成留置稅，購房者將承擔稅務責任。 所以律師的責任很重大，一定要幫購房者在這一塊把好關。
- 如果房產交割是在1月1日至 2 月 2 日申報期，則賣方必須在交割之前完成申報。 因為只有賣方才能知道上一年的物業入住情況。賣方應向買方提供一份完整的空置房屋稅申報的複印件。 而且賣方需要在交接時提供法定聲明，聲明提交的空置房屋稅申報是真實和有效的。
- 如果房產交接日是在2月3日至 12 月 31 日，那是涉及到這一年的空置情況，則由買方負責在年底提交申報。
- 這裡我還想提醒一下聽眾朋友們，如果有家庭比如在Markham有一個house，平時陪孩子在多倫多讀書的那種，可能需要平衡一下，至少部分家庭成員的稅務、駕照、銀行等地址改到多倫多的房子里去，因為從目前看到的信息來看，稅局查驗的證據主要以這些為主。不要到時措手不及，無法自證清白。
- 您覺得空置稅是否可以緩解住房緊張問題？如何看待這個稅？
Poy：我是不是地產專家哈，只能說說我的淺見。個人覺得這個政策其實挺好的，鼓勵業主不要讓住宅空置，增加住房供應，而且政府也承諾所收到的該項資金將用於可負擔住房計劃。也算是非常加拿大特色，劫富濟貧，取之於民，用之於民了。
- 我們來看看其它城市的作業。其實空置稅並不新鮮，溫哥華市在2017就開始徵收，而且一路從之前的1%漲到現在的3%。從這一點也可以預測，多倫多的空置稅，如果沒有見效，一定還會上漲的。那目前溫哥華還有成效的，房價還有得到有效的控制，至少大家都非常清楚政府的意志，房子是用來住的，不是用來炒的。
- 當然每個城市情況不一樣，房價受影響的因素非常之多。每年新增移民人口要達到50萬，又有很大一部分是選擇來安省的。我覺得房價是市場供需的體現，空置稅也許不是起來決定性作用，但至少是堵住了屯房、炒房的一個小漏洞，再配合上增加供應、銀行加息、禁止外國人買房等措施，這個市場會回歸到一個合理的位置的。
- 再一個，疫情雖然結束了，但是無論是僱主還是僱員很多都能夠接受work from home的模式，那換句話說，也不定非得擠在多倫多那一個小地方，再往外走走，也不錯。當價格過高出現不合理的情況，市場自己會尋找下一個價格窪地的。
採訪嘉賓： Poy Zhong
保險、稅務、家庭資產規劃專業人士，商業評論《檸檬變成檸檬水》主理人之一
