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2019年01月21日 星期一 13:35:07
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Home 移民 加国法规

加国法规

新移民实施1年 成功入籍人数就涨了这么多!

▲联邦移民部长胡森对筛查入籍工作充满信心,以禁绝任何虚报居住年期的入籍申请个案。 联邦政府实施具弹性的C-6移民法案足足一年,联邦移民部长胡森(Ahmed Hussen)形容,法案容许永久居民5年内在本国真实居住满3年便可申请入籍,令成功入籍者增加40%,吸纳加国需要之专才,且解决处理申请滞后情况;问到申请入籍条件放宽,会否出现虚报居住年期的混水摸鱼情况,胡辛称对移民部人员筛查工作充满信心。 被问到《C-6法案》生效后,入籍申请个案增加,又要应付申请滞后情况,联邦政府如何避免有不良申请者,虚报在本国真实居住年期,以图混水摸鱼入籍? 胡森对本报表示,他对联邦移民部官员,在筛查入籍申请人资格上充满信心,他形容移民部辖下官员,均受过训练及具专业技术,可辨识移民申请诈骗情况。 他续说,相信大部分申请入籍者,都是如实填报在加国真实居住时间,而联邦移民部筛查系统,绝对有能力保障本国入籍申请人利益,同时也有足够能力打击任何入籍申请诈骗行为。 联邦移民、难民及公民部部长胡森趁年初为“公民周”,到访多伦多并主持新公民入籍仪式,他于北约克辛力加学院与本地传媒会面,谈到C-6移民法案实施一年后的成绩。 入籍申请少于12个月有结果 他表示,该个法案使合资格成为加国公民的永久居民身分人士,免却一系列烦琐且不必要阻碍,成为真正加拿大人,它实施一年后,相信在月底前全国约有15万2千人,可入籍成为新加拿大人,这与去年同期约有10万8千人合资格入籍,人数增加了40%。 胡森形容有此转变与《C-6法案》,更有弹性地缩短永久居民身分者在本国居住时间,由申请入籍者在6年内必须在本国居住满4年,缩减至5年内真实居住足3年后,便可申请入籍为加国人。 法案同时给予国际学生及工作签证的专才人士,可计算以上述身分于本国居住之时期,作为真实居住日子,令这些专业人才留在本国加入劳工市场,胡森说吸纳新血留在本国工作及营商,正是社会经济发展需要。 他指出,由去年10月至今年6月的9个月期间,移民部收到逾24万份入籍申请,与去年同期收到逾10万份申请个案,增加了一倍多;纵使申请入籍者数目增加,但当局并无因为申请个案增加而有任何处理滞后情况,入籍申请一般少于12个月便知结果。 法案有助纾解人口老化问题 入籍资格在新实施的《C-6法案》变得容易、快捷及缩短居住时间,问到此法案会否令人觉得筛查程序与制度会否过于宽松,胡森强调不会,他指前朝政府要求长者及14岁以下儿童,都需通过入籍与英语测试,是不切实际及旨在要为难永久居民。他强调以《C-6法案》代替前朝保守党政府《C-24法案》,终止了不公平的两级别公民申请资格,容许更多符合入籍资格的永久居民成为公民,对人口老化逐渐严重的加拿大来说,吸纳具专业才华及经济能力之人士,能够创造更多就业职位及技术,有助本国经济持续向前发展。

共管物业:你有权出租你的房子吗?

作者Gerry Hyman为星报共管物业法专栏作家 问:立案法团根据《共管物业法》的哪项条文,拥有对租客的直接权力?在我看来,立案法团和单位业主有法律关系,但和租客却没有。我是否有误解? 答:共管物业法第119项的第1节要求,单位住户(occupier)遵守法律、法团章程、附例和规则。第119项的第3节赋予立案法团权力,要求单位住户遵守。 问:我在Airbnb网站上出租我的单位。收到一封来自立案法团的信件,称如果我不删除刊登的信息,将要支付法律费用。我必须按他们要求做吗? 答:你有权出租你的单位。不过,大厦章程或物业规则,可能有出租期限不可短于6个月或1年期限这样的规定,这将令大部分通过Airbnb安排的租约变为无效。这样的规定是有效的,并且被不少立案法团用来消除不受欢迎的周末或短期出租给来历不明的租户所带来的不良影响。

买家毁约后卖家更高价再售 那定金应否归还?

安省一位法官裁定,如果因为买方未能履约导致房屋交易告吹,签约时缴付的定金通常情况下会归卖方所有,除非定金金额与卖方所遭受损失“不成比例”(星报资料图片) 作者Bob Aaron是多伦多房地产律师 如果买方违反房屋买卖协议,而卖方却以更高的价格再售出房屋时,买方之前支付的定金该如何处理? 一对8旬老夫妇辛哈(Sirish和Irwatti Sinha)在多伦多市Ravensbourne Cr.拥有一栋独立屋。 2016年,夏比斯塔里夫妇(Davood和Hakimeh Shabestari)同意以1,202,000元的价格,买下该幢独立屋。交房日期定在2016年8月3日。 夏比斯塔里夫妇根据购房协议支付了6万元定金。卖家辛哈夫妇就另外一栋房屋签署了购房协议,这宗交易的交割日期同样定在了8月3日。 然而,大约在交割之前1个月,买家夏比斯塔里夫妇告诉辛哈夫妇,他们申请按揭不成功,他们返回伊朗后发现在那里的祖屋也未能卖出,因此将无法按时进行交割。买家知会卖家,因为经济状况很差,落实足够的资金在多伦多购房将会被推延。 当买家明确交易不会完成后,辛哈夫妇于是重新将房屋挂牌求售。结果在2016年8月31日,以1,273,000元成交,即比之前交易议定的售价高出7.1万元。 前一宗交易的6万元定金保存在地产公司的信托账户中,辛哈夫妇因买家毁约,入禀法院申请该笔定金归自己所有。夏比斯塔里夫妇则反诉,申请取回定金。 这类法庭简易程序被称为即决审判(summary judgment)。一般来讲,申请即决审判的一方,负有举证责任,证明不存在有争议的事实以及需要进行预审的真正问题。法官Lucille Shaw在2018年1月裁定,法庭简易程序是及时、可负担以及与争议的数额成比例的。 买方夏比斯塔里夫妇称,因为卖家最终以比当初售价高出7.1万元的价格售出了房子,因此买方应当拿回定金。 Lucille Shaw法官指出,安省有既定法律,若买方违约,定金将会被卖方没收,而毋须损失证明。买方唯一能够索回定金的情况是,法庭相信定金数额与卖方所受损失“不成比例”(out of proportion),令定金如果归卖方所有,会过分和不合理。 过往的法庭案件中,曾有因买方原因毁约,导致高达售价7%的定金将被没收的案例。 在这宗案例中,买方辩称,他们从未违约不完成交易从而失去6万元定金的意图。然而,双方在买卖协议中并没有指明,一旦交易没有完成,买方可以取回定金。 法官发现,本案涉及6万元定金,相当于议定成交价的5%,并非高得与卖方所受损失不成比例。法官最终裁定,卖方辛哈夫妇可获得该笔定金。

万众瞩目!2019年父母团聚移民延后开闸

作者: EZCAN 2019父母团聚何时开闸抢名额? 先开门见山!对的,万众瞩目2019年父母团聚移民延后开闸,不是1月2日,不是1月2日,不是1月2日,重要的事情说三遍,是1月底! 加拿大联邦移民局2018年12月10日在渥太华宣布,家庭团聚是加拿大政府最优先考虑的移民项目。虽然父母和祖父母的移民项目(PGP)对担保人的收入要求很高,但该项目一直备受欢迎,2019年度该移民项目的申请细节将在未来几周公布。   这几周如坐针毡的小伙伴们来谈谈感受。 不敢圣诞出远门。。。 不敢新年去度假。。。 甚至盘算着元旦通宵守夜。对的,不是跨年守夜,是元旦晚上守夜。。。 有谁已经动员了七大姑八大姨1月2日早上当键盘侠的??? 可是,等到12月31日也一直也没动静啊!!! 终于,IRCC加拿大移民局的官方Twitter和Facebook在2018年最后一个工作日的上午11:50做出了更新! 人话的意思是:我们知道父母祖父母团聚移民项目重开是万众瞩目啊,估计大家都磨刀霍霍很兴奋。不过还是要提醒大家,该项目将会在1月下旬才开放哦,不是1月2日,少安毋躁,少安毋躁。 We understand there is much excitement about the re-opening of the Parents and Grandparents Program. Please be advised that the program will be...

中国小留学生被房东威胁驱逐 他该怎么办?

随着来到加国求学的留学生越来越多,小留们生活中遇到的方方面面的问题也逐渐凸显。在今年上半年群租屋起火、年轻留学生丧生的事件发生后,小留们的住宿也变成了人们关注的话题。 然而,随着大多伦多地区房价高企和租金攀升,让留学生易负担的容身之地越来越少。加上一些房东不欢迎留学生租客,令他们找到愿意合法出租房的房东难上加难。好不容易有了栖身之地,如果面对房东的驱赶应该怎么办? 本报记者近日收到留学生的求助。该留学生小A表示,自己租住在一个Condo大厦单位。最近收到房东的邮件,说大厦管理处与房东联络,称有邻居投诉小A家中噪音太大,要求房东立刻处理,还要求小A去道歉。然而小A表示自己没有做过什么出格的事,怎么会有噪音?房东却丢来一句,“再有下次,就另寻别处吧(find another place to live)。” 目前多伦多的初衷空置率已降至10年最低(星报资料图片) 一次付一年租金 租房难上天 小A对记者表示,出门在外,时刻记得自己是中国留学生,并不想做任何有损自己族裔形象的事。因此,他收到邮件后的第一反应就是,不论自己有没有想到什么制造噪音的情况,先去隔壁和邻居道个歉。 “当时邻居不在,我就想过后再去。随后我和房东说我去找过邻居了,本来还想解释一下,没想到房东说再有一次就让我搬走。我很困惑这到底是什么意思。房东如果认为我吵到邻居,的确可以把我驱逐的。但是我认为我并没有这样做。” 小A 表示,这是他第二年租住该房东的房子了。 “在过去整整一年之中,我仔细地回忆过,也就有一次,是我晚上放音乐太大声,被投诉过一次。此后我就非常注意了。而最近,我也没怎么半夜吵闹过,我真的不知道自己是怎样、如何影响了隔壁的邻居。” 他坦言,该栋楼的住户基本上都是白人,他的房东也是个“外国人”。他此时属于第二年租住,是上一年租约到期后的续约。新租约是今年9月份开始的。让记者没想到的是,即使是续约,小A也是一次性给了一整年的租金,并且还没有拿到房东的任何收据。 “第一年我们是有签合同的。第二年,我想大家都很熟了,所以就直接去银行取钱给房东了。在过往,我和房东的相处还好,房东态度并不恶劣。” 而小A目前的担忧是,一整年的租金缴纳后,才过去短短几个月。而剩下大半年的日子里,一旦房东决定驱逐他,他提前预支的房租是否能在没有收据的前提下要回来。 “我只是给了钱,却和房东没有任何纸面合约。付款的时候,钱是我和她去银行当面转到她账户里的。money order转账应该有记录,而且当时柜台还问我用处,我说是交租。” 小A说事发后,他问了身边许多朋友。大家告诉他不用怕,大不了可以走法律程序。但是他表示,“我觉得留学生如果涉及到法律程序,就会费时又费钱。能不能有什么和平的办法解决?最主要问题是,我并不认为我真的制造了扰民的噪音。我在房间用手机放音乐的音量都是3、4格,这种音量不可能吵到隔壁的人。我现在也不知道怎么才能说清。” 多伦多法律助理(paralegal)张珮诗(Cynthia Cheung) 邻居投诉房东是否有权赶客? 多伦多法律助理(paralegal)张珮诗(Cynthia Cheung)(右图)在接受本报记者访问时表示,因为噪音投诉而要赶走租客的情况,以她的理解,如果只是一次性的,是很难执行的。 “以我们一般的程序,是要先给租客N5通告(notice to end your tenancy-for interfering with others, damage or...

律师讲数:房屋保险和产权保险

在您买房过程中,有两个保险基本上是不可少的,这分别是房屋保险和产权保险(Title Insurance)。前者保护房子的物理存在;后者保护房子的产权形态,保障产权的归属是您的。之所以说“基本上”,是因为在买家全额付款,无需银行贷款时,房屋保险和产权保险就不是强制性选择,尽管这是最佳选择。 一般业主都知道要买房屋保险,而且要每年Renew。加拿大的房子内部是木质结构,容易走火。冬天漫长,门前冰雪容易发生行人摔倒等意外事件。这些事故一旦发生,后果严重。因此房屋保险是不可缺少的。经常有全额付款的买家咨询,是否可以不买房屋保险?回答是,最好买,而且是从产权登记的当日生效。原因是:很多保险公司不情愿承保断过保险的房屋。业主去续保险时,很可能要支付更多的费用。 与房屋保险不一样,大部分买家都会很奇怪:为什么买房或者做二次贷款(refinance)时要买一个产权保险呢?这份保险少则一两百加元,多则上千甚至更多,与房价成正比。这个钱花的值吗? 产权保险,英文名为Title Insurance, 是买家要购买的一种保险。尽管安省律师公会告诫律师:应告诉客户买产权保险不是强制的,但是现实生活中,好像别无选择。 贷款买房时,贷款银行无一例外要求有房屋保险和产权保险,否则不会放款;即使买家没有银行贷款,但是律师出于保护客户利益,减少调查费用和防止产权风险的原因,一般也要求客户购买产权保险。因此产权保险也是不可缺少的了。 产权保险一般包含两部分:业主险和贷款险。前者保护业主的产权在交接之前不存在瑕疵,交接之后不会被盗卖。后者保护银行在产权被盗卖时,贷款利益会得到赔偿。 那么房屋保险和产权保险有什么区别呢?主要是承保范围不同,由此作用也不一样:前者保的是水灾、火灾和第三者责任险,保障房子的物理状态安全。这类保险每年都必须购买;后者保的是产权的安全,是一个虚拟的概念,防止产权交接之前的瑕疵、防止房子上有过往的政府账单(如逾期未付的水费单、特别征收的费用等)、过往的违法翻新装修等,都在此范围之内。更重要的是,预防产权被盗卖。产权保险是一次性购买,有效期直到房子被卖掉。 需要指出的是,如果买的房子是Condo或者有​​管理费的Townhouse,房屋保险已经由管理公司购买了,业主可以不另买保险。当然,鉴于管理公司买的一般是保障整个大楼或公共区域的安全,建议业主购买Contents insurance,预防房子里面发生的漏水等事故。 (作者/多伦多 刘学兵律师)

警官信箱:汽车大灯坏了一个会被开罚单吗?

尊敬的周警官: 您好! 请问,如果在路上行驶,前大灯突然坏了一个,这样的情况无法及时修理,只能一直开,警察如果发现会开罚单吗?大灯坏了的时候应该怎么办? 谢谢! Jack   Jack: 关于你的第一个问题,如果你在高速公路上行驶时车辆有一个大灯不工作,你可能会因此而违反了安省高速公路交通法案(Ontario Highway Traffic Act)。根据该法案的第62(7),第(1),(2)和(3)小节,如果车前的一个或两个大灯都不工作,那么任何人不得在高速公路上驾驶汽车。 关于你的问题,该法案的第(1)小节适用。当在高速公路上行驶时,在日落前半小时至日出后半小时的任何时间段内,以及在光线不足或不利的大气条件下的任何时间内,高速公路上的人员和车辆在150米或更短的距离内并不清楚可见。 因此,除摩托车之外的其他车辆,应在车身明显的位置至少有三盏能亮起来的车灯。车辆前部两侧的两盏大灯应显示白色或琥珀色;车辆后部至少要有一盏可用的大灯,应显示红色。 从该法案的要求中你可以看出,当你的车辆有一个大灯不工作时,如果是白天且光线充足,你不会被开罚单。但是,如果是没有足够的光线或你在夜间开车时,你可能会因一个灯坏掉而被开罚单。如果你被警察拦截,我建议你遵守警察给你的指示。 同样非常重要的是,你不得以任何理由欺骗警察。 只要你是诚实和真诚的,那么从警察那里获得谅解的机会就更高了,因为警察有一定的酌情权决定是否给你开罚单。 我在路上巡逻时,曾遇到过一些对车灯问题不太在意的司机。当我发现他们对车灯的问题态度不谨慎时,为了让他们能把车灯修好,我必须向他们发出告票,然后他们会去修好车灯。他们可以上庭向法官出示修车灯的发票,法庭会考虑他们的努力并相应地处理这张告票。大部分时间,一旦车灯修理完毕,告票将会被驳回。 至于你的第二个问题,如果你的车灯坏了,为了你的安全和他人的安全,请尽快修好。 参考文献: 安省高速公路交通法案第62(1)条 安省高速公路交通法案第62(7)条

老鼠从屋外墙缝隙钻入 修补墙面该是谁的责任?

问:我居住的镇屋单位出现老鼠,而单位外墙有空隙,相信老鼠从外墙的裂缝进入,现在连床头柜的抽屉里也发现有老鼠,请问可以做些什么? 答:作为业主,有责任保养和维修自己居住的单位。一个镇屋单位的范围可能包括外墙,因此业主可能有责任要填补老鼠可进出的外墙缝隙。 然而,假如外墙属公共区域,那么外墙的保养和维修属于法团的责任,你应通知业主委员会。 假如法团拒绝采取行动,可能就需要展开法律程序,申请法庭颁令,要法团遵守其保养和维修的责任。 问:《共管物业法》(Condominium Act)能否阻止业主将自己的停车位,出售给该住宅大厦业主以外的人士? 答:《共管物业法》不存在禁止停车位出售的条文。 不过,法团合法的大厦章程书(declaration)可以规定,停车位只能出售或转让给大厦住宅单位的业主。当然,章程书也可以允许出售给住宅单位的租客。 问:承包商损坏了我单位内的空调,造成楼下单位的墙壁和天花板水浸受损。法团支付了更换墙壁和天花板的费用。但是过后法团指,该业主要负责重新粉刷的费用,因为这属于改善单位。请问,弄坏空调的承包商是否应该承担这笔费用,业主是否有权向该承包商追讨? 答:如果是由于水浸损坏而必须重新粉刷墙壁,看来疏忽的承包商应该承担所需费用。重新粉刷以前刷过的墙壁,不属于改善单位。 然而,不明白为什么法团会支付修复墙壁和天花板的费用。如果墙壁是单位的一部分而不属于公共区域,那么维修费用本来就是单位业主承担,而业主则有权向疏忽的承包商索取费用。 作者Gerry Hyman是星报共管物业法专栏作

每天有4人因醉驾死亡 加拿大醉驾最高可判刑10年

更严厉的酒后驾车立法明天在加拿大各地生效,警察有权要求任何司机提供呼吸样本。以前的法律是要求对一个司机有否饮酒,需要有合理的怀疑。6月份通过的新法律,将许多酗酒驾驶违法行为的最高监禁刑罚从5年提高到10年,该法律旨在遏制与酒后驾车有关的伤亡。据联邦统计,由于驾驶不清醒驾驶,每天平均约有4人在加拿大死亡。目前,包括澳大利亚,法国,德国,爱尔兰和瑞典在内的40多个国家,都进行了强制性酒精检查。(图片:CBC)(苏学林编译)

警官信箱:邻居装修声音太大 我能报警吗?

尊敬的周警官: 您好! 不好意思在您百忙之中打搅您,因需要咨询您一些问题。我住在新建的Condo里的三楼。地面一楼开发商都出租作为商铺等使用。有间商铺每天早晨7:00就开始装修,常常发出电钻声和敲打声,由于声音都是由下传送到上,所以电钻响声似乎就在房间里,由此我们常常被吵醒,很无奈!按理说7:00大多数人也起床了,但是我们的工作时间是晚上很晚才下班,所以7:00我们还在睡觉中,为此我们给物业反应过,也找了保安去协调,但是并没有改善。 问题是这间店铺装修已经将近一年多了,从我们搬进来那一刻开始至今还没装修完,这种情况我们该怎么办?投诉无果是否可以报警?他们说早晨7:00开始工作是BY LAW 的,是这样吗?可是这里是住宅区,不是工厂。麻烦您有空告知我们该如何做?可否报警请警察来帮助处理执法?非常非常感谢! Helen Helen: 当你每天睡眠不足时,必然很难应对噪音的问题。你对装修开工时间的询问是一个积极的反应。但是,如果他们说已按照市政附例的要求在早上7点钟开始工作,他们可能非常清楚自己正在做什么。如果他们遵守附例,警察就无法干预。警方也必须遵守法律。 众所周知,不同的市政区域有不同的附例。这些附例是相似的,根据个别城市的需求可能会有一点差异。但是,你应向所在的城市查询,早上7点钟开始装修是否合法。 一方面,如果它是非法的,你肯定可以联系附例官员来阻止他们的非法活动,或者你甚至可以让警察参与其中。另一方面,如果他们这样早上7点钟就开始装修是合法的,那么装修公司肯定有相关的准许文件来完成工作。在这种情况下,警察就无法帮助你。你可能需要找寻其他能够解决你问题的选项。例如,你可能会考虑使用助眠设备(例如耳塞)或防止噪音进入你的公寓的东西(比如,安装隔音墙、吸音材料等)。这样你就可以在夜班长时间的工作后更好地休息。或者你可以永久或临时地搬离公寓,如果这对你来说不是太困难的话。 你还可以考虑的另一件事是,如果你正在为某人工作,可以和雇主协商看是否能在一段时间内调整你的工作日程。例如,你可以先与装修公司联系,了解他们还需要多长时间才能完成工作。然后,你可以要求你的雇主查看公司是否可以为你提供临时的工作时间表,以便克服这个困难时间段的问题。

签署挂牌协议前 卖家有哪些需要注意的事项?

业主通过经纪挂牌出售物业,通常要签署一份挂牌协议(listing agreement),而卖家和经纪双方,在这份协议下均有权利也有责任。 挂牌协议(listing agreement)是一个有法律约束力的合约,卖家签署了挂牌协议之后,就从普通的消费者变为某房地产经纪公司的客户(client),而该公司对客户负有诚信义务。意味着卖家销售代理及经纪公司的其他员工,在交易中必须听从卖家的指引,照顾卖家的最佳利益、以及保护卖家隐私等。而卖家则在合约商定的一个时间段内,仅仅与签约的这家公司合作卖房。 有时,卖家可能与超过一家经纪公司签署联合挂牌协议(co-listing agreements)处理售屋事宜。联合挂牌有多种原因,例如一对共同拥有一栋物业但已分居的夫妇。如果选择签订联合挂牌协议,卖家一定要在协议中明确,同意支付的佣金总额,并且指明挂牌经纪公司自行决定他们之间的佣金分享比例。 必须注意的是,在挂牌协议生效期间,即使卖家自己找到买家,也可能需要根据挂牌协议支付经纪佣金。另外,如果挂牌协议中包含“延长期”条款(holdover),即使该份协议已经到期结束,但卖家是在延长期内将房子卖出,而买家又是在挂牌协议有效期间,通过经纪介绍而认识的,那么卖家仍然需要向经纪支付佣金。 作为卖家,首要责任是在签署挂牌协议前详细了解协议内容,例如,协议中是否包括“延长期”条款,如果有,期限有多长?一些专门的服务,例如房屋售前美化和整理房屋的费用,是由你还是由经纪公司负担;卖家需要确定最后要向经纪支付的佣金总额,包括是否有花红或削减佣金的条款。 此外,经纪如何安排潜在买家参观物业,如何进行宣传和卖房策略的细节等。卖家如有疑问或含糊地方,不要惧怕要求经纪解释清楚,或请他们逐条通读。建议卖家在签署挂牌协议前,最好咨询地产律师。卖家还有责任向经纪和潜在买家诚实公开自己物业的维修状况,以及其它特别事项。 卖家有权挑选最适合代表自己的经纪,因此有关经纪的业绩和声誉非常重要,其次就是有关经纪能够提出一个积极和周全的宣传计划,协助卖家以最理想的条件出售物业。一般而论,曾经对经纪有过不愉快经验的卖家,绝大多数涉及三个理由,包括挂牌时期太长,以严重低于叫价出售物业,以及经律师多次托管物业后才成交。 作者:Joe Richer

慌了!分手先备好赡养费?加拿大同居风险大了去了!

加拿大都市网原创作品 (微信ID:dushi-ca) 作者:堂吉诃苏 作为少数族裔 华人在加拿大生活 最大的挑战是什么? 孤独 孤独 孤独 终于遇到Mr.Right 然后随着恋情发展 加上对房租等经济考虑, 情侣们就自然而然地步入了同居。 “同居后终于可以住上豪宅!” Linda(化名)和男朋友每天下课后的日常,就是在多伦多繁忙的Yonge夹Empress Walk住宅区散步,欣赏别人住的房子。 这些房子看起来宽大舒适,令人神往。而他们每个月的资金,扣除学费、伙食费之后,剩下的钱只够自己在交通不那么方便的地区,租一个连厕所、厨房、洗衣机都要跟别人共用的小房间。 根据Expatistan网站提供的11月数据,多伦多一个45平米有家具的一居室,平均价格为$1,500,如果是在交通方便的热门地区,平均价格则为$1,996。   如果你想住大一点的房子,费用就更高了。在多伦多,一个85平米、有家具的住宅平均每月租金为$2,039,如果是在交通方便的热门地区,则月租为$2,411。 单凭自己一个人的经济水平,Linda和她的男友目前连45平米的小房子都住不起。但同居,也许两人还能住上85平米的房子。 同居的甜蜜不必多说,但你真的准备好同居生活了吗? 一不小心早成了“某太太” 已经和男友同居四年的中国留学生晓鹿说,她觉得同居很好,既能享受爱情生活的甜蜜,又维持了“本小姐”身份:我才不要那么快做人家太太呢? 事实上,身居卑诗省温哥华的晓鹿早就成了“人家太太”而自己浑然不知! 在加拿大个别省份,同居关系(common law partnership)有清楚的时间界定,超过一定时间,就完全等同婚姻。 例如卑诗省明确规定,情侣同居两年,会受到与结婚夫妻一样的法律约束。一旦两人分手,同居前各自拥有的财产仍归自己所有,但同居期间共同获得的财产,无论在谁名下,都要对半分。 加拿大财务规划师Laurie Pawlitza称经常会有许多20~30岁的年轻本地情侣找上门来。这些人有个共同的特点:都决定要同居。 他们也有个共同的目的:起草一份《同居合约》(Cohabitation Agreement)。 许多加拿大人在同居之前已经拥有一些属于自己或来自家人的财产,《同居合约》可以有效保护这些“初始财产”。这样哪怕以后分手撕破了脸,也不会撕破钱。 合约的重要性,也是因为“同居”在加拿大不同省份的定义和法规不同,可能由此衍生出许多复杂的问题。 你既可能因为同居分手而必须付出赡养费,也可能在同居20年之后什么都得不到。 据2017年的CBC的报道,阿尔伯塔省的女子Denise,和男友同居20年并生下三个孩子,他们拥有两幢房子。 但分手时,才惊愕地发现,自己没有资格获得任何房产。因为阿尔伯塔对同居伴侣的财产分割没有法律保障,只能通过打官司解决问题。 加拿大各省对同居伴侣的确认时间各不相同: 卑诗:情侣同居两年被视为同居关系。 安省:情侣一起生活三年以上,即可被视为同居关系。 阿尔伯塔省:生活三年以上,或住在一起并有一个孩子,才能被视为同居关系。 纽芬兰省:共同生活两年后视为同居关系。 曼尼托巴省,同居三年的情侣才算同居伴侣。 魁北克省是全加拿大唯一一个不承认同居关系的省份。 同居情侣分手可能遇到的财务纠纷 可能你只想和TA同居,不想结婚?可能你根本不觉得,同居就成了common-law partnership?但同居后,你们可能在不经意间就成了“一条绳上的蚂蚱”。 在加拿大,如果没有保护自己的意识,万一日后分手,双方都可能陷入各种财务纠纷: 1. 房产 Shulman律师事务所的高级律师Rick Peticca说,如果安省一对同居情侣有一栋房产,两人的名字都在上面,那法庭通常会判他们平分共同财产。 但平分的不只有财产,债务也一样。 如果房产上只有一个人的名字,即使另一方在这方面也有付出,该房产还是会被全部判给那个所有者。 这种情况下,名字不在上面的一方争夺财产权可能变得很复杂,因为你必须拿出证据证明你对该房产的经济贡献。 为了在这种情况下保障自己的房产权,Rick Peticca建议同居情侣将两人的名字都加到房产上。 2. 装修 如果房产上只有同居情侣中一方的名字,而另一方花钱进行了大面积装修,则另一方有权索要一部分房产价值。 但Laurie Pawlitza提醒道,这个过程非常复杂,也很花时间。 无论是你付出的劳动,还是财政支出,最好是留下你付出的证据。——Pawlitza 3. 债务 同居情侣各自都要承担属于自己的债务。但如果有联名信贷(joint line of credit),则双方对半分担。 Pawlitza说自己曾经有个男客户,他曾与同居女友口头约定,共同偿还联名信贷。可是分手后,该男客户申请房屋按揭贷款被拒,原因竟然是“他的信用太差”。 一查才知道,原来前女友已经很久没有支付信贷,而自己的名字还挂在联名信贷上。迫不得已下,男客户只有联系前女友,一起去银行把他的名字从信贷上去除。 4. 赡养费 在安省,只要你与伴侣同居超过3年,或者育有孩子,就有权随时向其索要赡养费(spousal support)。 根据Pawlitza的经验,在长期同居的情侣中,或者其中一方的工资远远高于另一方,索要赡养费的情况就变得普遍。 5. 报税 一旦一方成功索要赡养费,得到赡养费的那一方就需要申报所得,并缴付税款。而支付的那一方,则可以减少报税的收入金额,从而降低纳税金额。 除此之外,财产转移也牵涉到许多报税的问题,具体情况根据财产的种类各有不同。 6. 财产变卖 如果情侣一方拥有财产,并将其变卖,用现金支付另一方作为赔偿,则财产所有者(或变卖者)可能有义务支付相关税款,自己却还不知道。 所以,在你同意变卖财产、支付对方现金前,一定要核实,这可能对报税产生什么后果,以免在接到税单时大吃一惊。 我们在恋爱时都以为,彼此的爱情能够持续到永远,所以,没人多此一举去办什么分类账务。 我们在感情中太重情面,觉得记录每一笔付出是非常小气的行为。 但在加拿大,你需要证据来支持索赔。或者,你也可以在一开始就签订《同居合同》,让一切都清楚明白。 经济学家薛兆丰在“奇葩说”节目中说: 结婚就是办企业,办的是家庭企业;结婚就是签合同,签的是终身批发的期货合同。 同居又何尝不是如此呢? 据加拿大统计局,2006~2011年间,加拿大同居情侣的数量上升了13.9%,远远超过结婚夫妻的上升比例(3.1%)。 但或许是因为我们在爱情中羞于谈钱,许多同居情侣并没有正式的《同居合同》来保护自己的财产。 结语 “搭伙生活,省钱同居”或许可以为恋爱中的留学生带来许多温暖的回忆,但在加拿大,同居似乎也不是一件那么简单的事儿。 你可能在想:既然同居可能遇到的问题不亚于结婚,那为什么还要结婚呢? 这可能是因为,在加拿大,有些事是同居伴侣无法代替家人为你做的: 假如你的伴侣发生意外,需紧急手术,但TA神志不清,无法在同意书上签字。这时,医院要求只有患者家属可以替他签字,同居伴侣不行! 在最紧急的关头,你没有权利挽救你的爱人——这或许就是在加拿大,同居伴侣与夫妻的区别。

警官信箱:老人走失了怎么办?

周警官: 您好! 很谢谢有机会向您提问。人到中年,家里的老人也都到了需要子女照顾的时候。作为移民一代,上有老,下有小,有时候想想压力很大。我想问问您,警方对于家中有失智老人或患有老年痴呆症的老人的家庭,(尤其是那些不讲英文的老人)有什么给家属的意见或者建议?加拿大在处理失踪老人这方面有什么机制?如能回答,非常感谢!(读者:Nancy) Nancy: 这是一个非常有价值的问题。确实有许多失踪人员的相关报告让我们不得不花费大量的时间去调查。特别是,当老年人有精神问题时(即阿尔茨海默症、老年痴呆症和自闭症等),有时这可能对他们的生活造成危险,也可能给家庭成员带去相当大的压力。老实说,有一些说中文的老人,常常会走失。在这种情况下,我们建议你应该在老人身上保留一些联系信息(即家庭住址、电话号码、姓名)。因此,当我们或他人找到他们时,尽管走丢的人不会说英语,也可以有能够联系的人。通常情况下,当一个人被报告失踪时,我们会通过记分卡(a score card)进行报告并评估情况。然后可以就如何处理作出决定(即紧急响应、慎重的响应或普通响应)。 为了帮助老年人,我们还为大家提供了一个名为Project Lifesaver的计划。更多的相关信息可以访问https://www.yrp.ca/en/community/project-lifesaver.asp。约克区警局的Project Lifesaver计划将无线电技术与协调警察的措施相结合,以确定因阿尔茨海默症、自闭症、或障碍所导致的走失或迷失方向的人的位置。该计划的运作方式是参与者佩戴一个可以发出跟踪信号的腕带。这个腕带有一个由一盎司的电池供电的发射器,每天24小时每秒发射一次无线电信号。该产品由Project Lifesaver International直接提供。当护理人员通知约克区警局他们的亲人失踪时,搜救小组会对上次见到该人的区域作出回应,并使用专门的移动位置跟踪系统。 要获得参与该计划的资格,参与者必须满足以下条件: ‧与患有认知功能障碍,如阿尔茨海默症、痴呆症、自闭症或其他可能导致走失风险情况的人居住在一起 ‧由护理人员监督 ‧与护理人员居住,或在没有安保的居所(non-secure section of a facility) ‧居住在约克区 ‧不参与会增加走失风险的无人陪伴的活动 ‧不驾车 如果你对该计划感兴趣并希望了解更多信息,可以发送电子邮件至:projectlifesaver@yrp.ca

警官信箱:加拿大哪些动物居民能杀,哪些不能呢?

周警官: 您好! 我在生活中有个问题,犹豫再三,还是决定向您提问。 看到虐杀动物的,或者向动物投毒的,我们该报警吗?警察会控罪吗? 还有一种情况就是,加拿大的自然环境非常好,很多人家都会受到小动物的困扰,大到浣熊,小到老鼠、松鼠、花栗鼠、兔子……浣熊老鼠都有专门的专业人员处理,但有些小动物没有人管的。所以,哪些动物居民能杀,哪些不能呢?希望借这个机会让更多移民朋友了解到在加拿大生活时,遇到事情不要自作主张,很有可能不小心就会犯了法。 谢谢。 Mary Mary: 如果你看到有人杀死动物或毒杀动物,你有必要打电话报警,我们会作一个调查。如果有不当行为或违法行为,我们将会对违法者提出指控。 在加拿大,动物是受到立法保护的。根据加拿大刑法(Criminal Code)第446条的相关规定,对动物实施残忍行为属于犯罪。这其中包括对动物造成不必要的痛苦;或未能对动物采取合理的谨慎行为,包括鼓励打斗、诱捕动物或鸟类、无缘无故向动物投毒药或有害药物,以及在集会和消遣中为了捕猎而把圈养的鸟放飞再射杀。 你已经提到了,在加拿大有很多的动物和鸟类。但是,可能有动物或鸟类会给我们的日常生活带来不便。如果有这种情况,你需要联系专业人员来处理这种情况,因为你不想对动物造成任何的伤害。反之亦然,你也不想被你要对付的动物所伤害。那些专业人员知道如何在不伤害动物或鸟类及其自身的情况下移除它们。不要以为你可以用杀死动物或鸟类的方法去解决你的问题。这种想法和行动可能会让你陷入麻烦。例如,在加拿大刑法第445节中,它描述了伤害或危害动物的罪行——任何人故意、无合法解释地杀害、伤害、残害、弄伤或毒害狗、鸟或动物,即属犯罪。 与此同时,我还记得今年年初的一起案件。一对夫妇回到加拿大,却因13年前虐待了马,而在机场被捕(Marr,2018年3月13日)。如果你对此案感兴趣,可以阅读一下,就能了解我们如何认真地对待这些针对动物的事件。 最后,如果你是刚来到这个国家的人,请不要认为你应该做自己需要做的事。付诸于行动之前,应四处询问一下,并确保这样做是合法的,再开始行动。 参考文献: 加拿大刑法第445、446条 Marr, D. (2018年3月13日). 夫妇因13年前的虐马事件在皮尔逊机场被捕

万万没想到!一个小小的花箱竟然可以引发10万元诉讼?

**763元的花箱纠纷演变成逾10万元的诉讼(本报资料图片) 很难想像一个花箱能够引发价值10万元的赔偿,该起事件发生在渥太华一栋名为Bethamy Woods的住宅公寓。渥太华居民森尼克(Manorama Sennek)是公寓单位业主,她与公寓法团因住宅停车位的大小、修剪悬在她单位上面的松树枝,以及户外的花箱产生纠纷,进而发展为法律诉讼。结果,仅仅763元的花箱搬迁费却演变为业主需支付高达10万元的赔偿。 森尼克单位外的花箱并不符合公寓法团的规定,董事会于2015年下令将其拆除,搬迁费为763元。 为收回成本,法团在业主房产名下登记了留置权(lien)。随后法庭发出了7份裁决书,法官在其中一份裁决中写道,诉讼几乎从一开始就疯狂地失控。 业主对每项决定上诉 森尼克开始向高等法院申请解除留置权,并且在小额法庭发起诉讼,对公寓法团、董事会成员及物业经理对她造成的损害提出索偿。森尼克向几乎每一项针对其做出的临时决定和最终决定提出上诉或试图上诉,但所有上诉都未成功。 在2016年,森尼克被要求接受能力评估,以测试她对进行诉讼的心理控制能力,但她并未遵守命令。在那段时间里,森尼克向法院提交了大量材料,其中一些材料长达数百页,她还控告法团的多位律师,并投诉到律师公会。 然而诉讼及小额法庭索赔都遭到法院驳回,法官裁定她对律师们的索赔是“轻率、无理取闹及滥用法院程序”。 业主被裁定“无理缠讼” 去年8月,公寓要求法院将森尼克列为“无理取闹的诉讼人”,原因是森尼克拒不执行和违反诸多法庭命令,且对公寓及其董事会成员和办事员、物业经理,以及案件中涉及的所有律师实施多重诉讼。法官谢尔德(liza Sheard)最终做出无理取闹诉讼的裁决,阻止森尼克对公寓法团、董事会成员、职员以及法团代理人发起诉讼,或继续进行任何法律程序。 谢尔德法官指出,由于森尼克在整个诉讼过程中行为不合理,导致高额法律费用。根据判决,森尼克被要求支付10万9925元,其中8.5万元透过在她的物业单位登记留置权得以保障,留置权优先于物业的第一房贷。这一切高额费用都源于一个花箱引发的763元留置权,第一房贷机构加拿大Laurentian银行,应该最初就先行支付花箱的留置权以保障自己的利益,但是银行没有这么做,导致最终法团可以优先在房贷之前收回昂贵的法律费用。 从该宗案列得出以下教训: 1. 针对公寓法团的法律诉讼,对于单位业主而言或许极其昂贵。 2. 与法团的争议纠纷最好通过调解,而不是透过法庭来解决。 3. 了解法团的规定并遵守。 作者Bob Aaron是多伦多房地产法律专家 协议一旦签署便有法律约束力 Q:我正在购买一处房产,并且遇到一位很好的代理经纪,他让我签署一份买家代理协议(Buyer Representation Agreement),请问这是正式的手续吗? A:我很高兴你找到了一位合适的代理经纪,我猜你至少面试了3位候选人才选定了这名代理吧。而且可以肯定,他也跃跃欲试,希望尽快展示他的价值。签署《买家代理协议》并非强制性,但也并不只是一种手续,而是一份具有法律约束力的文件。买家与卖家一样,在交易过程中同样有责任尽职调查,包括认真阅读并理解每一份所要求签署的文件。 代理经纪应该为你逐行解释《买家代理协议》,并鼓励你提出疑问。由于最终你会需要地产律师帮助你完成交易,所以最好提前聘请一位律师,然后将《买家代理协议》的复印件拿给律师过目。 《买家代理协议》中包括你想要购买房产的类型、地理位置、地产经纪公司将提供的服务,以及需要支付多少佣金,还会显示该协议的生效期限。若协议有效期限超过6个月,在签署整体协议之外,法律还要求你在具体截止日期处简签,以证明你理解该协议的法律约束期有多长。 《买家代理协议》通常会包括延期条款和佣金条款。延长期条款规定了在协议到期后,买家仍与经纪公司绑定一段时间。意味着如果买家在协议终结后的一段时间内,购买了一栋由代理经纪在协议期内推荐的房子,买家就有可能欠经纪公司佣金。佣金条款则规定了最低佣金。很重要的是,完全理解《买家代理协议》将持续多久、经纪公司佣金如何支付,并且将所有对方承诺的佣金回扣以书面形式记录下来。 一旦你找到想要购买的房屋,就需要与代理经纪和律师一起,审核你的报价及相关条件,包括交接前的最后一次看房、售价包含的设施清单(例如厨房电器或者安保系统),以及一切你认为所必须的条件,例如验房条件。如果你希望售价包括任何家具或装饰品,例如一盏可爱的复古吊灯,请记得将其加入《买卖合约》(Agreement of Purchase and Sale)的物品列表当中。 买房的整个过程中都要注意做到尽职调查,安省地产议会为确保房产交易市场的平等、安全以及信息透明做了许多努力,请记得:一旦你与买家、卖家或者经纪公司签署了协议,我们便无法帮你解除!

大麻合法化之后 房东到底有没有权利禁止租户吸食大麻?

▲一名年轻女子在多伦多举行的大麻游行中吞云吐雾 (星报资料图片) 随着休闲大麻10月17日在加拿大合法化,房东、租客与Condo业主到现在可能仍然不确定,他们是否有权在出租屋及Condo内吸食大麻,或有权在这些场所内禁止吸食大麻。 有关吸食者和非吸食者权利的讨论,其出发点始于一个原则,就是加拿大法律包括《人权与自由宪章》,没有载入在出租物业内吸烟或吸食大麻的权利。在1991年联邦法院一项裁决中,法官写道:吸烟习惯远非国家必须迎合的法律或宪法权利。 根据2006年安省无烟法案(Smoke-Free Ontario Act),柏文或者公寓大楼的室内公共区域不准许吸烟,包括电梯、走廊、停车场、派对室、大堂和健身室。 Condo租户还受法团禁烟规定约束 此外,房东有权规定,禁止其租户吸食大麻或烟草,而安省新的标准格式租约中有一个单独的章节允许实施禁烟令。而且,Condo的租户还受到Condo法团执行的禁烟规定约束,无论其个人租约中是否有禁烟令。 然而,房东不能中途改变规则,以及迫使现有租户在出租屋内停止吸食。 但即使租户在租约中未被禁止吸烟或吸食大麻,他们也无权打扰邻近单位租户享受法律所称的“合理快乐”(reasonable enjoyment)。 ▲大麻合法化即将到来几天之前,温哥华一份报纸上刊登的劝诫人们不要“麻驾”的广告(加通社图片) 房东有责任保障非吸烟者权利 同样,若租客对香烟或大麻敏感,房东必须尽最大努力减低吸烟相关因素对租客造成的困扰。 在2013年一宗交给房东及租客仲裁委员会(Landlord and Tenant Board)审理的个案中,租客指控房东骚扰、强迫和威胁。他们投诉房东错误地指责他们在单位内吸食大麻。仲裁员发现,租客确实在单位内吸食了大麻,该单位传来浓烈的大麻气味,而且房东并没有实质上干扰他们。 在另外几宗个案里,房东未能或不愿意阻止烟雾渗透到邻近的单位,房东及租客仲裁委员会下令减少租金。 最重要的是,当房东和租客把有关吸烟个案带到房东及租客仲裁委员会审理时,没有一成不变的结论。 若涉及残障租客,《安省人权法》(Ontario Human Rights Code)优先于《住宅租赁法》(Residential Tenancies Act)及《共管物业法》(Condominium Act)的规定。如果残障及有健康问题的租客存在符合人权法的需求,出租房的提供者有责任使居所适应他们的需要。毫无疑问,法庭很快将面对这类租客与那些因健康缘由有权吸食医用大麻的租客之间产生的冲突。根据安省人权法或者住宅租赁法、又或者这两部法的共同作用,上述租客双方均受到到保护。 作者Bob Aaron是多伦多房地产律师

交换资料加中联手 我在中国有房屋要征税吗?

去年7月1日,加拿大联邦财政部宣布全球金融账户信息交换系统(CRS, Common Report System)在加国生效。多个国家的金融机构将采用相应的程序识别和收集非税务居民(non-resident)的金融账户信并提交给税务机关,以各国互通非居民的金融信息来提升税收透明度并打击跨境逃税。今年9月,加拿大税务局(CRA)同多个国家的税务当局首次展开了金融账户涉税信息的交换,网上说“华人正式迈入全球资产裸奔时代”。 在中国,房地产热浪让不少华人即便移民都依然在中国留有房产,对加国瞒而不报。在全球达成金融战略合作机制的当下,加拿大在9月开启了与协议国家的首次金融信息交换,这些信息将无处可藏。今年的8月31日,中国还通过了“个人所得税法修正案” (Amendment to the Individual Income Tax Law,IIT),重新定义了中国的“税务居民”,这样长期往来于加中两国工作的华裔以及在中国居住的加籍人士,拥有高净值、海外房产的人群,都需充分理解和面对全球税务金融审查机制所带来的影响。 中国个税修改 与国际接轨 加拿大税务局(CRA)媒体关系负责人Dany Morin在接受本报记者访问时称,随着中国对个人所得税法的修订,CRA的审查程序不会改变。 “根据加拿大的税收制度,一个人对加拿大的所得税的义务是基于居民身份(residency status)。一个人的税务居民身份是根据相关事实和情况逐案确定的,包括该人与加拿大的社会和经济联系。 ” 对于在加拿大认真申报中国资产、按照规定报税、纳税的华人移民来说,中国的税改改变不会造成任何影响。但对漏报、瞒报资产的华人来说,伴随CRS,这些人会面临补缴税款和罚款。 中国新通过的“个人所得税法修正案”,把原本的“在中国境内有住所,或无住所而在境内居住满一年的个人,从中国境内和境外取得的所得,依照所得法规定缴纳个人所得税”,分成了“居民个人”和“非居民个人”两个概念。 新政规定,在中国有住所或无住所,在一个纳税年度内,在中国境内居住累计满183天的个人,为居民个人,期间从中国境内和境外的所得,依规缴纳个人所得税。而非居民个人,是在中国境内无住所又不居住,或无住所且在一个纳税年度内在中国境内居住累计不满183天的人。非居民从中国境内取得的所得,依照所得税法规定缴纳个人所得税。 简言之,中国的居民纳税人负有完全纳税的义务,因此中国境内、外的全部所得需要缴税。而非居民纳税人,仅就其来源于中国境内的所得缴纳个税。 加拿大特许专业会计师Allan Liu(刘燕龙)在接受《加拿大都市报》记者专访时表示,此次中国更严格地界定了居民和非居民及其各自的纳税义务。 “以前在中国这是比较模糊的,执行力度不大,监管上也有漏洞。此次新的个税法,对税务居民的定义和加拿大更为类似,可以看出中国的立法机构在积极地与时俱进,向国际接轨。居民个人和非居民个人概念的引入,也是为了配合即将实施的CRS。因为在CRS的框架下,首要前提是识别纳税人到底算不算本国的税务居民。” 全球金融信息交换现已开始 Dany Morin表示,加拿大与中国交换信息的法定权力依据1986年签署的加中税收协定(Canada-China Income Tax Agreement)。 “目前加国政府正在实施的CRS旨在支持打击世界范围内的逃税和故意避税(aggressive tax...

如何确定地下室出租合法?

购买含出租单位的独立屋前,先确认房子位于合法出租区域,以及符合法律要求的安全条例。(星报资料图片) Q:我在考虑购买一栋带地下室公寓(basement apartment)的房屋,但是担心该公寓可能违法,应如何处理? A:如果房子所在区域的规划(zone)并不允许附带地下室公寓,或者地下室违反市府或省府的标准条例,将地下室出租会伴随很多风险。因此建议你请有相关交易经验的地产销售人员或经纪公司协助处理。若该公寓单位已经有租客,则需要询问你准备聘请的房地产经纪是否熟悉《住宅租赁法》(Residential Tenancy Act),因为租客有他们的权利,你不想侵犯他们。并要确保在着手交易初期,就向专业地产律师咨询法律意见。 你还需确认该物业是否被规划为多单位房屋,并且在建筑、消防及供电安全方面均符合条例规定。例如:多伦多市府只允许某些年代建造的独立或半独立屋存在地下室公寓。在你着手交易之前,还需要了解和遵守很多附加规定和附例。 有些市政府会颁发证书,以证明该公寓遵守相关的附例。交易时,你的地产经纪应向卖方代理索取证书副本。并要求卖家提供建造地下室公寓之前,卖家就应申请到的建筑许可证,以及验房报告和批准的复印件。建议你在买卖协议(Agreement of Purchase and Sale)中加入相关条件。 如果该地下室公寓未符合附例,就无法出租。有必要与你的律师和代理讨论,你该怎么做才能确保房子没有因建造公寓而造成损伤。 本人强烈反对你在不确定地下室公寓是否符合附例和规范条例的情况下,买下房屋并出租。因为,如果没有公寓合法的保证,又有租客居住,当市府前来审查并发现其不符合规定时,你将被要求遵守规定修改或全部拆除;还可能会产生相应罚款甚至有牢狱之灾。 另一个严重的潜在风险就是:责任。若出租单位未遵守目前的省安全条例,一旦出现火灾、水浸、或房屋结构倒塌,导致租客个人财产损失,人员受伤或死亡,房主都将面临重大的法律诉讼。 此外,保险公司也会拒绝你的索赔,因此你不得不自行承担所有损失。

安省男子假扮他人购买汽车,被控15项罪

资料图据A1中文电台报道,一名男子因涉嫌假扮他人购买多辆汽车,现已被警方控以15项罪名。据杜兰区警方,事发今年5月,一名25岁的男子假扮成魁省居民,在Ajax及约克区多间车行用伪造证明文件购买了价值超过17万6千元的多辆汽车。警方9月发出通缉令,寻找这名男性嫌犯。不久前,该嫌犯已在多伦多落网。该男子被控“诈骗超过5千元”以及“伪造文件”等15项罪名。(智苏编辑)

业主受管理员暴力恐吓 董事会竟然不管?业主们该怎样保护自己!

问:我们大厦的一些业主受到管理员(superintendent)辱骂,还有一些人受到暴力恐吓。董事会拒绝做任何事情。业主们可以怎么做? 答:恐吓会以暴力伤人是一项刑事事件,受到恐吓的人应该报警。 《共管物业法》要求法团采取一切合理措施,确保单位业主和居住者遵守该法,以及大厦章程书、附例和规则。法团的章程书或规定多半会禁止辱骂行为。如果有这样的规定,可向董事们指明:他们没有采取合理措施来执行这项规定,是违反共管物业法案的行为,并可能导致业主申请法庭令,迫使董事会采取必要的行动。如果在章程书或规则中没有适当的禁止规定,则应要求董事会通过一项适用的规则。 问:公共区域的电机不断发出嘈杂声,更传到我们的单位。扰乱了睡眠并令我们产生焦虑。尽管我们发出大量电子邮件和口头申诉,董事会却拒绝采取任何行动。怎样才能让法团解决问题并补偿我们的个人痛苦?我们可以拒绝支付共同费用(管理费)吗?我们应该向新成立的公寓仲裁委员会提出索赔申诉吗? 答:如果噪音来自需要维修或更换的公共区域电机,则需要法团采取行动。如果董事会拒绝让法团履行共管物业法规定的义务,你可以根据该法第134条,向法庭申请合规令。还可以要求法院责令法团赔偿因其过失而产生的费用和开支。 尽管法团没能处理好共同元素的缺陷,但你无权拒绝交纳你的共同费用。拒交款项将导致法团针对你的单位登记留置权,并且你还有责任承担准备和注册留置权产生的法律费用。 公寓仲裁委员会目前的管辖范围仅限于与业主查阅法团记录的权利相关的争议,因此无法就你的问题向该委员会寻求帮助。 作者 Gerry Hyman律师是星报共管物业法专栏作家 如何避免买到有严重缺陷的房子 Q:我在考虑购买一处独立屋,但是担心房屋会有缺陷,我怎样才能确定所买的房屋不存在严重问题呢? A:买家自慎原则通常适用于安省绝大多数的房产交易中,当然有时也会产生例外。其含义是,买家有责任在递交Offer购买一处房产前,认真做好自己的调查功课。懂得如何正确地发问,验房时要认真,直到确定这个房子完全符合自己的需求为止。 同时,你也可以选择专业人士提供帮助。例如:与房产销售人员合作,让他们协助你在看房时检验房产,在你做房屋调查时提供建议,并协助你向卖方销售代表提出问题。 其实,无论是购买还是出售房产,我都建议你在交易的前期就雇用熟悉住宅类房地产法律的有经验律师。律师通常会告诉你,在安省法律的规定中,显性缺陷(patent defects)与潜在缺陷(latent defects)之间是有区别的。 显性缺陷定义为,在验房时,未曾受过训练的人也可以轻易观察到的房屋问题;而潜在缺陷是指,即使是专业人士如工程师、承包商或者验房师,也不能轻易发现的房屋问题。显性缺陷通常肉眼可观察到,例如缺失把手或栏杆、基础墙上的裂痕、或裂开的楼梯等类问题。 通常这两种缺陷之间的界限在实际生活中并没有很明确,所以卖家要决定房屋的哪些缺陷需要向潜在买家公开,当然这需要在其律师或专业人士的协助下进行。由于房屋的显性缺陷通常极易发现,卖家并无义务告知买家这方面信息,意味着买家有责任自行发现问题。 当然,有些买家还是会在参观房屋时漏掉一些问题,或者不知如何去发现问题,又或许会容易被房屋中自己很喜欢的地方所蒙蔽双眼,无法发现问题。 因此,建议买家聘请有经验的验房师来协助验房,或者进行其它确保房子完全符合你要求的检测,并且在购买Offer中加入满意验房结果的条件。由于验房还只是透过视觉来检测房屋的大致情况,但隐藏在房屋表面之下的缺陷却难以用肉眼发掘,因此买家可能还需要特殊的房屋检测,例如:检测房屋中是否有白蚁,或是否有发霉情况等。

警官信箱:把手机夹在方向盘使用可以吗?

周警官: 您好!很高兴能这样和您对话。 对于交通驾驶安全大家一直都非常关注,分心驾驶也是近年来再三被强调和严打的话题但是我最近在网上购物的时候,看到某团购平台,公然售卖这样的产品:在方向盘中间放一个手机支架(见附件图片)。这样的配件,可以在开车的时候使用吗?如果不,那么是否应该由哪一方禁止平台售卖这样的东西给我们?或者,我们有什么渠道,可以告诉商家不应该销售这类产品?如果可以使用,是否也应该在某些方面格外留意?我觉得为了公众的驾驶安全,我应该搞清楚这个问题。谢谢! (读者:Vivian) Vivian: 我注意到了你对于分心驾驶问题的担忧,此问题长期以来也是我们的关注点。感谢你热衷于关注可能导致驾驶员分心的设备。至于这样的设备是合法的还是非法的,我必须说它是不违法的。因此,我们无法为了防止产品进入消费者手中而去关闭或调查卖家或网站。 从你提供的图片中,智能手机可以嵌入在支撑设备中,并且被一起放置在车辆的方向盘上。我们在第21期的警官信箱中,已经探讨了关于安省高速公路交通法案78.(1).1.中提到的关于行车中手持设备的相关要求。一旦驾驶员在驾驶时不用他或她的手去使用电子设备,那就是合法的。但是,司机可能违反了我们早前在第22期警官信箱中提到的安省高速公路交通法案中的第130节的规定——粗心驾驶(careless driving),如果司机在行车的过程中不够集中注意力。 问题在于:当司机在路上时,他的注意力应该始终在路面上。当驾驶员拥有图中这样的设备时,很容易让驾驶员向下看并将驾驶员的眼睛从路面上移开。此外,当驾驶员在这样的支撑装置上放上手机时,对于检查车辆的行驶速度显然是一种障碍。这绝对是一个安全问题。想象一下,你在一个40公里/小时的区域道路上行驶70公里/小时,司机可能不知道他或她的速度有多快,因为他或她的视力被这种设备和手机所阻挡。 另外,当我们长途驾驶时,我们必须非常小心地使用这种位于方向盘上的手机支撑装置。因为当我们长途跋涉开车时,人类的自然倾向是自然而然地容易让眼睑下垂,更不用说驾驶员需要不时地向下看这种设备上手机提示的方向。由于速度的控制和精神压力,驾驶员很容易发生事故。例如,学者们(Liu&Wen,2004)已经证明了上述现象:当驾驶员有一个抬头装置(head-up device)而不是头低位装置(head-down device)来观察车辆时,商用车司机(commercial driver )的速度控制更加一致。而且,当使用抬头装置时,精神压力水平也会降低(Liu&Wen,2004)。总而言之,无论你的车辆使用什么样的小工具,在购买之前考虑你的安全始终是非常重要的。祝大家愉快驾驶! 参考文献:Liu, Y. C., & Wen, M. H. (2004). 抬头显示器(HUD)与低头显示器(HDD)的比较:台湾商用车操作员的驾驶表现。国际人类计算机研究杂志,61(5), 679-697. Section 78. (1).1, 安省高速公路交通法案 Section 130, 安省高速公路交通法案

想买临湖的房子?了解土地准确边界很重要!

**购买临湖物业,一定要了解土地的准确边界(星报资料图片) 一栋度假屋原本临湖而建,可一旦湖水水位下降,湖边形成新的土地,度假屋不再临湖,这块新土地的所有权属于谁呢?如果你想买这样的物业,首先要搞清楚物业的实际边界究竟在哪里。 许多人喜欢买屋,因为屋下的土地可以保值增值。不过,购买湖畔物业的人,就需要了解湖畔物业的边界所涉及的法律原则。 该原则就是堆积法则(legal principle of accretion),即由于濒临的湖面水位降低,或者泥土砂石冲积,而逐渐增加一块土地的面积。 这一原则最近成为一宗个案的重点,该个案涉及罗伯茨岛(Roberts Island)南端的一块土地,位于靠近Honey Harbour的乔治亚湾(Georgian Bay)。 就像今年夏天的多伦多,湖泊水位涨落幅度很大,有时会令部分土地因高水位而被淹没,也有时淹没在水下的面积露出水面成为旱地。 如果临湖的地块最初形状正好呈矩形,土地扩大后,土地的划分线就扩展至曾经是湖的堆积地,形成的“新”地块的边界线十分明确。 但问题是,如果水边的地块不规则(带有角度),扩展的土地划分线在交汇时就会产生冲突。 2017年克鲁尔(Krull)与麦当劳(MacDonald)一案中的纠纷就源于此。 2016年,克鲁尔夫妇(Robert and Marjorie Krull)向安省边界法仲裁庭(Boundaries Act Tribunal)申请,为他们的岛屿土地确立正面和侧面边界。他们土地前面的6块岩石最初在高水位时被淹没在水下。但是当水位下降时,因为岩石露出休伦湖(Lake Huron)水面,他们物业的土地面积增加了。 边界法仲裁庭裁定,该仲裁庭没有管辖权去授予克鲁尔夫妇对岩石的所有权。这意味着它们属于公有土地(官地),由安省政府拥有,产权并未附着在克鲁尔的度假屋上。由于在克鲁尔夫妇物业和湖泊之间出现一个新的官地区域,这意味着他们的物业与湖水之间被隔断,至少在纸面上是如此。 当一块土地接触到湖水或河水时,业主拥有河岸权利。如果克鲁尔的度假屋不再临水,其吸引力可能大打折扣。 克鲁尔将边界法仲裁庭的决定上诉至分区法院,事情其后经法庭命令解决。分区法庭规定,现在的旱地属于相邻度假屋的业主。邻居也对他们之间新土地的分配表示同意。 既是律师又是土地测量师的里克(Izaak de Rijke)指出,该项分区法院命令带来的影响是,两度假屋之间新出现的堆积土地,通过协商解决土地边界问题。 对于该个案所要强调的是,在购买湖滨物业时,要了解其土地的准确边界,以及土地是否不仅在事实上接触水边,而且在产权登记上同样如此。 作者Bob Aaron是星报专栏作家,多伦多房地产律师 业主换高效炉要通过公共墙壁 须经法团批准并签养护协议 Q:我们大厦的一些业主希望用高效燃气炉取代他们的燃气热水炉。在某些单位中,有必要通过公共的屋顶或墙壁安装排气装置,但公寓法团拒绝批准,除非这些单位的业主签署保障书,声明他们将负责任何损坏或泄漏。法团能坚持这样的作法吗? A:未经董事会批准,单位业主不得对共同元素进行增补、修改或加强。 如果获得董事会批准,业主必须与法团签定协议(根据《共管物业法》第98条要求),并将协议注册在该业主的单位名下。协议将指定由法团还是由业主负责这些变更的费用及其随后的维护、修理和保险。 尽管董事会不能要求业主签署保障书,但董事会可以要求业主将这些责任义务纳入协议中。如果拒绝签署这样的协议,业主将无权通过共用元素来安装通风口或对共用元素的屋顶墙壁等进行改动。 作者Gerry Hyman 为星报《共管物业法》专栏作家

从著名的威斯康星猎鹿人事件 再看美国的正当防卫

作者:史毅敏 2004年11月21日,星期日,北国早冬,天气初肃。 36岁的王柴(Chai Vang 音译)携带一枝俄制半自动步枪,与朋友前往威斯康星州猎鹿。 王柴是苗族人,来自老挝。在中国西南省份与相邻的越南老挝,有众多苗族同胞。越战期间,部分老挝苗族部落民众选择与美国人合作,接受中情局招募训练,在“胡志明小道”运输线进行袭扰作战。 嗅到利益则来,搅成一锅粥见局面不可收拾则去,是大国干涉小国的俗套。越南战争打到1972年,美军与他们扶持的南越与老挝政权已然四面楚歌。如同多年来在世界各地所做的事情一样,美国人拍拍屁股走人了,留下了满目疮痍的印度支那,以及饱受战火摧残的当地民众。 与美国人合作的老挝苗族部众战后难以立足,很多人不得不选择逃亡,其中不乏苦难。王柴随家人逃到泰国难民营住了数年,于1980年12岁时作为难民移民美国。王柴从此在美国接受教育,并加入国民警卫队,赢得二等神枪手(Sharpshooter)奖章以及良好表现奖章。 威斯康星米特尔地区,公共林地与私人林地混杂。罗伯特•克罗图与特里•维勒斯等人共同拥有一片400英亩(1.6平方公里)私人林地。这一天,他们也邀约上朋友家人等10余人来猎鹿。 大约中午时分,维勒斯发现在他们的树木了望架上有个陌生人。陌生人是与朋友失散的王柴。他向维勒斯解释说迷了路,道歉之后就离开了。维勒斯用对讲机向同伴说,我刚刚将一个“树上的老鼠”赶走。就在此时,克罗图等人驾驶山地车闻讯赶来。本来已经结束的事情,开始节外生枝。克罗图要过去“向他确认他在此不受欢迎”。一伙子人跳上山地车,追上正在离开的王柴,拦住他的去路,争端开始升级。 一群当地猎人,手执武装,将孤身一人已经道歉离去的王柴截住,此场景已与霸凌无异。王柴回忆,这些人使用种族仇恨与侮辱色彩的字词(”chink””gook”)辱骂他,且作出殴打威胁。当地猎人一方事后则否认使用种族仇恨语言,只承认使用了“苗族混蛋”(“Hmong axxhole”)一类的脏话。轻微身体接触已然发生,克罗图动手翻看王柴狩猎背心后背附着的狩猎许可证号码。 面对众人凌辱,感受到危险的王柴转身离开。据王柴说,在他转身离去走出大约100英尺(30米)左右时,维勒斯向他的方向开了一枪,击中地面(事后有人推测,维勒斯也许只是故意向王柴附近射击来嘲弄羞辱他)。王柴遂开枪还击,一通枪声过后,当地猎人一方5人当场死亡,3人受伤,其中一人转天在医院伤重不治。 王柴于当天被捕。翌年9月,全部由白人组成的陪审团判处王柴6项一级谋杀以及3项企图谋杀罪名成立,获刑6个终身监禁外加70年有期徒刑,合并执行终身监禁不得保释(威斯康星州没有死刑) 。事件震动全美,亦在亚裔社区引起反响。在亚裔社区角度看来,此案审判难言公正。 事件有强烈族裔因素,陪审团却由清一色白人构成。如果陪审团有一半成员是亚裔,且有遭受种族歧视、凌辱围攻的经历,判决结果是否仍然如此? 事件无第三方证人,本地猎人一方的证词,来自受伤幸存的两人,包括维勒斯,而维勒斯否认他先开枪。王柴孤身一人,身处荒林野岭,面对对方多人且有武器,双方一旦发生交火其实处于劣势,怎么会在已经举步离开之后突然主动开火呢?如果不是感受到了极度危险或受到严重侮辱,他会选择以死相拼来反抗么?王柴坚称自己正当防卫,在法庭上拒绝向事件死伤者致歉。 愿死者得到安息,愿生者心灵得到安宁,愿世间没有歧视、霸凌与杀戮。

德胜:民选官大还是法大?听马尔罗尼咋说

安省的福特政府最近对法官的裁决不服,决定动用宪法第33章的“但书条款”(Notwithstanding Clause)强行推行,在社会上引起颇大的争议。这一场市府与省府之争,凸显了一个颇具争议的问题:法院、法官在民主社会中到底起到什么样的作用? “我是当选出来的,法官是被任命的,”福特在新闻发布会上,愤愤不平地表示。 “一个民主选出来的政府,却被法院试图关闭。这令我比任何事情都关注。” 命的法官,如何可以否定民选出来的政府所作的决定”? “法官如何可以不遵从民意”?而有个市议员候选人同样把民主和法治对立起来,认为需要确定何者更为优先……。 让我们先回顾一下整个事情的经过:多伦多市政府和安省政府最近打了一场官司,安省政府新推出的《第五号法案》决定要将多伦多市议会的席位由原定的47席缩减为25席,并将几个区域议会的主席由民选改为任命。 安省高等法院于9月10日作出裁决,认定安省政府的第五号法案违宪、侵犯了候选人和选民的权益,因此无效。 需要注意的是,法官并没有裁定到底是47个席位好,还是25个席位好,这不在于到底民意是支持其中的任何一方,这不是法官需要考虑的问题。问题在于这个法案推出的时间点。 “在一个城市选举的中途,推出省级立法,激进地变更该城市选区的数目和大小,这在加拿大历史上绝无先例……在游戏的中途改变规则,这是严重的不公平”;“省政府明显超越了界线”;“《第五号法案》看似被匆忙通过,以在市府选举的中途生效,而完全没有经过太多思考,更多的是出于怨愤,而不是原则。 ” 其实,在加拿大、英国等宪政体制中,民主是确保社会按照多数人的意志推进向前,保障每个人都有通过选票发出自己声音的权利,通过选举制度选出区域代表,行使政府的公共权力,制定法律;而法治则是保障整个社会按照既定的游戏规则规范所有人的行为,法治要保护所有人的权利,这不仅包括多数人的权利,也包括少数人的权利,要防止公权以多数人的名义,侵犯少数人的权利。 “民主”和“法治”从来都是相辅相成,互为保障,而不是对立。 加拿大前总理,保守党人士马尔罗尼近日表示,“我们民主体制的脊梁,我们民主的力量,就在于加拿大法庭系统的独立性和权力。我们的司法系统可以与世界上任何一个相媲美。我始终认为,一旦最高法院作出了裁决,这将增强加拿大,增强统一”;不论何种情况,他都没有兴趣使用“但书条款”,如果一个省的省长可以凌驾于国家的法庭之上,加拿大就“有问题”了。 正如马尔罗尼说言,加拿大的司法系统独立于任何政党,是法治社会的守护者,不论何人,即便是功名显赫的官员,都不能凌驾于法律至上,也同样应该遵守法律,依照已有的法律行事。司法就像体育运动中的裁判,他们不应该倾向于任何一个运动员或球队,不论一个运动员有多少民意支持和声望,裁判都应该是只认规则,做出公正的裁决。竞技场已经开始,再临时变更比赛规则,等于给所有人制造混乱;运动员犯规就是犯规,而不应该在裁判裁定犯规之后,依然要不顾规则,认定自己可以继续犯规。 马尔罗尼等于给公众上了一堂法治的课,也应该给他自己女儿上一堂法制课,因为他女儿是安省的司法厅长。 德胜

总理杜鲁多亲自提醒:服用大麻的人当心去不了美国!

总理杜鲁多周二称,消费大麻可能会对国民入境美国造成影响。图为一人正吸食大麻。 加通社 星岛日报综合报道 总理杜鲁多提醒国民,称服用大麻可能会对加拿大人入境美国时带来麻烦。他又表示,大麻并非一种健康补品,不鼓励吸食。 杜鲁多是在周二前往缅省温尼辟(Winnipeg)前几个小时,接受加拿大广播公司(CBC)采访期间发表了上述言论。当时一位听众向他提出一个问题,如果有美国边境人员问他是否尝试过大麻,他会如何回答? 杜鲁多回答说,虽然他在过境时从未撒谎,不过使用过大麻的加拿大人,就不得不考虑如何回应。 据美国联邦法律 大麻仍属非法 加拿大休闲大麻将在10月17日正式合法化,总理表示他的政府正在与美国官员合作,以确保前往美国旅行不会因为这一变化而成为问题。 美国海关与边境保护局(U.S. Customs and Border Protection)今年早些时候在一份声明中称,美国一些州的药用和娱乐性大麻可能是合法的,但根据美国联邦法律,吸食大麻仍然是非法的。 杜鲁多表示,每个国家都有权决定谁可以入境,美国许多州份已经把大麻合法化,加国联邦政府正努力确保两国之间的旅客,不会因此受到影响。 不过,杜鲁多就提醒国民记住,大麻是一种受控物质,将其合法化正是用于保护儿童和社区。“它不是一种健康补品。选择使用大麻会对个人及生活产生不同影响,我们并不鼓励这样做。”

获得的业主委员会选票后 能转送其他候选人吗?

问:在上次年度业主大会上,其中一个委员候选人退出提名,并把所有投给他的选票,转给另一位候选人,其后该候选人当选。请问这是否合法。 答:不可以这样做。如果业主未能出席大会投票,而在委托表格上,指示其委托人投票给某个候选人,该候选人不能把投给他的选票,按自己的意思,转投给其他候选人,因为这并非委托业主的原意。出席会议的业主,自然可以在大会上亲自投票给任何候选人,而接受投票的候选人也不能指令监票人,将投给自己的票视为投给另一位候选人。 问:物业经理要求我提供本人与租客的租赁协议副本,我认为此乃隐私。请问有什么法律依据,令我必须服从该物业经理的要求? 答:根据《共管物业法》第83条,业主在出租自己单位的30天内,必须通知分契法团,指该单位已经出租。同时,业主必须向法团提供业主的地址、承租人姓名、和租约副本或租约规定摘要表。随后,承租人将获得法团提供的物业章程书、附例和规则影印本。 问:本人是业主委员会成员,委员们欲撤换大厦物业经理。请问撤换管理公司,是只需经委员会投票,还是必须经全体业主投票? 答:首先你要详阅物业管理协议的内容。倘若该协议定明,只要法团给予所需的通知时 间,便可以无故撤换物业经理,那么委员会可以通过投票,并给予所需通知便可,无需要业主投票。 相反,假如该协议定明,某物业管理公司在特定期限内提供管理服务,但没有规定,允许法团可以在该特定期限内中止服务合约,那么便不可以中途中止,因为此举会违反管理协议。 问:我们大厦理事会最近通过了一项规则,明确规定不允许出租单位的租期少于一年。之前没有这项期限规定,本人过去多年都有出租,租期不少于4个月。请问本人单位的出租是否可以依“祖父原则”豁免该规定之外? 答:该规定可以定出一些豁免标准,即在某些情况下,该规定不适用,例如业主在特定日期之前把单位出租。不过,董事会没有义务提供“祖父”豁免。并且,如果不遵守规定,看起来也不能归咎于该规定不合理或无法执行。 Gerry Hyman是星报《共管物业法》专栏作家 使用加锁箱的好处与坏处 Q:我正在卖房,地产经纪建议我把前门的钥匙放在加锁箱(lockbox)内。我在很多地方都见过这种箱,但是对其并不了解。 A:首先要提醒你,是否使用加锁箱完全取决于你自己的决定。作为房屋的卖家,你不是必须使用加锁箱,而且你有权决定只有当自己在场时,房产销售人员才能展示房屋给潜在买家。如果要安装加锁箱,销售人员需要向你解释涉及锁箱的所有优势和风险后,才能要求得到你的安装许可。因此我建议,卖家一定要与销售人员就此进行全面讨论,然后再做决定。 加锁箱是一种由密码控制的小箱子,里面通常放置房屋的钥匙并安装在前门的把手上,或是房屋其它地方。加锁箱通常用在准备出租或出售的房屋,由安全密码或智能手机上的软件所控制。新型加锁箱可以在被打开时自动通知负责放盘的经纪公司,并记录下开箱的日期、时间和开箱经纪的身份。锁箱甚至可以被设置为只在每日的特定时间段工作。 下面就介绍一下使用加锁箱的好处与坏处。加锁箱对于卖家和房产经纪而言都十分方便,尤其适用于内部腾空的房子或者卖家无法出现的情况。同时,加锁箱也为卖家提供了许多灵活性,可以允许任何得到许可前去看房的人,自行拿钥匙进入房子,因为买家看房并无规定要求卖家或销售人员一定在场。 但是另一方面,使用加锁箱需要冒被撬开,或者有不法分子拿到密码从而得到钥匙的风险。 因此,房产销售人员与经纪公司要理解他们对于加锁箱所负有的责任。安省地产议会(Real Estate Council of Ontario,RECO)曾收到顾客对于此类问题的投诉,因此才会在近期对房地产从业员应遵守的规定和程序做出更明确的指引。 使用加锁箱的卖家与销售人员之间需要互相信任,RECO强烈建议,买家和卖家一定要聘用已在安省地产议会注册的销售代理,并确定双方均清楚自己的权利及需要遵守的责任。 此外你还需要知道的是,房地产经纪不能向任何未在RECO注册的经纪提供加锁箱的密码,当然,也不能向没有房产经纪陪伴的买家、以及无牌照的房地产助理提供密码。

警官信箱:聚会的时候大家吃大麻饼干 我该怎么办?

周警官您好, 大麻就要合法化了,我对此感到非常担忧。我一方面相信政府能够处理好大麻的规管和配套设施(虽然还不太清楚具体怎么施行),一方面又对年轻人对此的积极雀跃感到很担忧。我数周前就看到周围三十几岁的朋友,已经开始在大家聚会的时候吃大麻饼干、大麻糖果等含有大麻成份的制品。一个朋友甚至吃多了开始晕眩和呕吐。我不知道他们从哪里购买的。这样做是否合法?三十几岁的年轻人尚且不能良好控制自己,对于未来的合法化以后的前景,真的是非常忧心! Mrs. Ye Mrs. Ye: 根据你的提问,我可以看到在大麻合法化方面你是一个非常负责任和关注的公民。关于一些人在派对上使用可食用的大麻饼干和糖果的问题,这完全是非法的。如果你可以私下与我联系,我想了解更多有关此事件的详细信息。 根据司法部(2018年8月9日)的规定,大麻将于2018年10月17日合法化。一旦建立适当的监管控制措施,政府有意将大麻类食用产品(edible products)添加到合法销售许可的清单当中,但是大麻类的食用产品在2018年10月之后的至少一年内都是不合法的(加拿大政府,2018年3月13日)。特别是,大麻类食品具有独特的潜在健康风险和危害,需要在开发之前仔细处理并推出这些规定,这些规定已在政府的网站上详细地讨论过:https://www.canada.ca/en /services/health/campaigns/introduction-cannabis-act-questions-answers.html(加拿大政府,2018年3月13日)。 我知道你担心大麻合法化后将来会发生什么。老实说,我相信通过教育,详细地了解它是很重要的。例如,专家证明大麻可以在一个人25岁之前改变年轻人的大脑形成,但加拿大政府决定将购买年龄设定在18岁以上,以保护年轻人不会通过没有保障的渠道来购买休闲大麻(加拿大政府, 2018年3月13日)。总上所述,如果年轻人受过这方面的教育,他们就知道如果在25岁之前使用大麻,会对他们的大脑造成潜在的损害,那么我们就有更好的机会阻止青少年在早年使用大麻。此外,从省级来看,你需要了解不同省份将采取何种法规和限制措施。 例如,如果你登录https://www.ontario.ca/page/cannabis-legalization,你会发现很多关于大麻使用的信息(比如年龄、驾驶、购买或使用的地方、工作场所规定和种植大麻等) 。 最后,我想用名言“知识就是力量”来作个总结。你知道得越多,它就越不可怕。 参考文献:司法部(2018年8月9日),大麻合法化和监管。 来自http://www.justice.gc.ca/eng/cj-jp/cannabis/ 加拿大政府(2018年3月13日),大麻法案介绍:问题和答案。 来自https://www.canada.ca/en/services/health/campaigns/introduction-cannabis-act-questions-answers.html

业主立案法团的职责何在?十招教你避开“租霸”

问:我们新的公寓委员会已经告知业主,大厦物业管理部门将负责解决公寓楼内的问题。这是否意味着委员会的责任是代表业主,而不是代表物业管理人员? 答:公寓委员会的职责在于管理共管物业法团的整体事务,大厦管理部门的功能则在于给委员会提建议以及根据委员会的指示完成任务。 委员会可能规定所有问题都需送去管理部门解决,管理人员也可能被授权对小问题采取某些特定的步骤,但是应该让委员会意识到所有问题的存在。所有实质性的问题,则必须由委员会决定而非管理部门。如果认为委员会只是解决管理部门所无法应对的问题,这种看法是错误的。 问:我所居住的Condo业主立案法团规定,任何获选加入业主委员会的人,必须是这座大厦单位的业主,或者是业主配偶。有人告诉我这项附例违反《共管物业法》(Condominium Act),并且不能强制执行,是这样吗? 答:《共管物业法》第56条指出,委员会可以依照决议制订一项附例,来限定委员的资格。如果附例指定委员必须是单位业主,或者是业主配偶,该附例需经大多数业主投票赞成并注册,是具有法律效力并可以强制执行的。 问:我们法团正在安装一套新门禁系统,因此要求所有住户提供驾驶执照及车主证,以前大厦从未需要过这类文件,我也觉得没必要,法团能否因此拒绝发给我大厦闸匙? 答:法团若要强制实施某项规定,这些规定必须纳入大厦章程书(declaration)或条例(rule)之中,条例规则必须合理。除非规定明显不合理,法庭会强制实施这些规定。 如果是大厦条例(rule)规定你需要提供这些文件,你可以要求与法团进行调解,坚持该条例明显不合理。如果不同意调解,或者扮演和事老的调解员也认为双方无法解决争议,那么便要进入仲裁,仲裁人会提供一项有约束力的决定。 然而,如果这些规定已包括在大厦章程书之中,你便必须遵从,因为章程书条款毋须合理。 作者Gerry Hyman 为星报《共管物业法》专栏作家 10招教你避开租霸 不少投资者都会将投资的物业放租,大部分住宅租客属长期租户,会准时缴交房租并照料租住的物业。但也有一些租客拖欠租金、不爱惜租住的房子,有些还难以摆脱。 若不想落得把业物租给难缠租霸的下场,要诀是首先做好功课,以下是几个小贴士: 1. 当你放租时,广告上一定要列明“我们会对租客作背景及信用状况调查”,这样会较容易招来合资格的租客。 2. 利用如商业资讯供应商Equifax或信贷监察机构TransUnion一类机构,对未来租客进行彻底的信用查核,费用约为20元。你也可以加入安省业主协会(Ontario Landlord Association )等组织,成为会员后,信用查核费可低至10元,更可得到组织提供的一切对业主的支援。 3. 致电所有已知的旧业主查询租客情况,与更前任的业主谈谈尤其重要,你必须紧记,目前的业主可能会因为一心想摆脱租客而说谎,所以必须先由前一任业主入手。 4. 在社交平台上查看租客情况,也可Google搜寻一下你的未来租客,看看他们所报的租住资料是否与网上找到的资料相同。另外如果你也忧虑租客养宠物的问题,可看看他们的Facebook,如租客有养宠物,他们多数会把与宠物的合照放到Facebook上。 5. 面谈时,有些迹象能显示租客可能并非诚实之人,他们可能会出现以下种种举动:不完整的答话、说话时不看着对方双眼、转换话题、坐立不安或抛出大人物的名字。 6. 会见租客时,向他们问开放式问题,例如“请问你不再租住目前单位的原因是什么?”从这种简单问题所能获得的资讯,往往多得使人惊讶。 7. 探访租客目前的住处。如果你介意租客有宠物的话,进到屋里时就能闻到气味,那是难以掩饰的。当他们来看你的房子时留意他们的车子,这样就可以直接观察到他会怎样对待别人的物业。 8. 给租客一个实惠的价钱。租赁不只是为了收取最高的租金,因为当租客认为租金太贵的话,他们马上就会另觅租盘。在租金上让租客轻松一些,可把好租客留下来久一点。 9. 给予租客奖励。何不试试以10元优惠券奖励准时交租的租客?或是在圣诞时送赠礼物以表示珍惜与租客的关系。礼待租客,租客就会以准时交租,及好好照料你的物业作为回敬。 10. 要是你仍是遇上地狱租霸,要立即向租客发出所有相关问题的正式通知书,并寻求有经验的法律专家协助,他们熟知如何应付专业租霸的技俩。 出租前做足准备工夫,出租后待客以礼,这就是确保你的物业投资持继升值的法门。 作者Mark Weisleder为多伦多地产律师

史毅敏:怎样获得加拿大拥枪证

作者:史毅敏 加拿大民众私人拥有枪支,实际可购买的枪支种类不多(只有非自动手枪与非自动长枪),枪支用途有限(仅可用于射击运动与狩猎,不能用于自卫),枪支保管与运输规矩繁多,如果是手枪的话还要加上买卖不易(因为登记制度)。在史家之言看来,除非是真正射击运动或狩猎爱好者,在加拿大私人拥有枪械实际意义不大,反而徒然给自己增添不少麻烦。 对于那些了解拥枪之后的所有麻烦,仍然打算尝试射击运动与狩猎的朋友来说,首先需要克服在加拿大拥枪的第一个麻烦- 也是最大的一个麻烦- 考取拥枪证,我们华人俗称枪牌。 加拿大民众有权拥有枪支,美国民众也有权拥有枪支,可权利与权利那可差的远了去了。在美国,拥枪是基本“人权”,写在宪法第二修正案里的。在加拿大,拥有枪支是一项“特权”,是政府授予某些“特殊的人”的一项“特殊权利”。 授予“特权”,就要有一个遴选机制。这个机制,就是拥枪证制度(PAL - Possession and Acquisition License)。只有拥有PAL拥枪证的人, 在加拿大才可以合法拥有枪支,购买枪支与配件,以及弹药。 拥枪证的特权属性有点类似驾照。驾驶汽车在哪个法律健全的国家都不是基本人权,申请人必须通过必要的考试,考得驾照,才算有了驾驶汽车的特权,拥枪证的原理与此类似,只不过更为严苛。没有驾照的人不让开车,摸一摸总是可以的,坐在驾驶位比划一下照个相也没有关系。如果没有拥枪证,你去了枪店,想拿支枪感觉一下都不行。 申请拥枪证,须强制参加“加拿大火器安全课程”。该课程教材统一,由当局认可的教员讲授,结业须考试。授课及考试总共需时8 – 10小时。有的培训班周末一天解决,也有占用三个晚上的培训班。授课外加教材费用约200加元。 安全课程并不难,主要讲授枪支安全知识、枪支管理法规以及枪械基本原理。教材与授课都是英语,有些英语基础者皆可顺利通过。课程与考试都有实物操作内容,比如如何安全操控枪支、辨识正确弹药等。尽管课程有实物操作内容,但不涉及实弹射击,不必前往靶场上课,很多培训班都在普通写字楼讲课。 如果你想拥有限制类火器(手枪),则还需额外上一个“加拿大限制类火器安全课程”,该课程时长与费用与“火器安全课程”类似,也需结业考试。所有培训班都提供将两个课程连在一起的双课程双考试计划。 考试通过,就可以向皇家骑警火器局申请拥枪证。申请表上需列明过去5年家庭情况、精神健康状况,以及证明人。法律规定,申请拥枪证必须有28天冷静期,实际上,皇家骑警往往需时四十余天方将审核完成。 拥枪证申请并非免费,递交申请盛惠60加元,或80加元(如果是限制类火器拥枪证)。 特权总要有个期限。加拿大枪证有效期5年,到期之前要申请更换(Renewal)。 恶法的一个特征,就是构陷民众于法网。人都有忙昏头的时候,拥枪证持有人不巧错过了有效期未能申请更新的话,其拥有枪支即成为非法,而且是刑事罪名。好在去年11月,联邦政府出了一项善政,给予拥枪者枪证更新6个月缓冲期。也就是说,拥枪民众未能及时申请或收到拥枪证更新,只要在原拥枪证过期6个月内,都被视为“文牍失误”,而不是刑事犯罪。  

“交割前看房”请勿走马观花 不要在房屋产权易名前动工

Q:我决定购买一处房产并且刚刚提交了Offer,我希望尽快开始翻新这栋房子,可以在“交割前看房”(pre-visiting)时将建筑工人带去吗? A:“交割前看房”是指在最终交房前由房产经纪安排的最后一次买家对于房屋状况的检查。 这个程序需事先在房屋买卖合约(Agreement of Purchase and Sale)中纳入了相关条款才可能进行,并且此过程仅开放给买家及其销售代表或经纪公司。如果买家希望邀请任何设计师、验房师、工人,甚至仅只朋友或家人参与,事先征得卖家允许较为妥当。 “交割前看房”属于购置房产过程中一项重要程序,请认真对待而不是走马观花。这是买家确认卖家已完成验房时所承诺的修补工作,并已遵循房产买卖合同中一切规定的最后机会。在此过程中,房产销售经纪需陪同前往,并在意识到任何问题时与卖方代表直接进行沟通。 我很理解你渴望尽快动工修整房屋的想法,但必须等到房产易名后再动工。几年前安省地产议会(Real Estate Council of Ontario )曾收到不寻常的卖家举报称,有买家在交割前数星期,就已雇佣工人开始在已经腾空的房屋内施工。也就是说,买家在产权变更之前,就已经开始大举翻新房屋,买家认为“反正没人住,为什么不现在就开始!”也许有人将此视为一桩趣闻轶事,然而,假设房屋在施工中受损,或者动工过程中有任何人员受伤,完全不确定卖家的保险能否赔付。幸运的是,该房产最后顺利交割,不然很可能造成卖家对买家的诉讼。 所以买家认为只要房屋内无人居住就可以开始动工的想法是错误的。 房产销售经纪将会就交割前看房给你详细建议,提醒检查中的注意事项,其中包括确认卖家在移走个人物品、打扫清理后是否对房屋造成任何损伤;屋内系统和设施运作是否良好;卖家是否移走任何房产买卖合约中承诺留下的物件。 如果卖家承诺在交房前进行一些维修工作,请记得仔细检查完成情况,并保存收据复印件、工作订单、以及卖家所雇供应商的保修证书。 改车库门颜色报价8.5万 法团能任意花这笔钱吗? 问:我们的公寓委员会要改变车库门的颜色,工程报价8.5万元。他们能在未经业主同意下使用这笔钱吗? 答:委员会可以在未通知或未得到业主批准的情况下,对物业公共元素进行“必要”的设施维修和更换。而改变车库门的颜色,不属于 “必要”的维修更换范畴。 但是根据《共管物业法》第97条,在共用协议(Mutual Use Agreement)下,若大厦需要进行变更或改进工程,或者委员会认为该工程对个人使用的物业或法团资产的安全或安保是有必要的话,则不需要获得业主批准。还有,条款还允许法团在预估花费不超过1000元、或不超过本年共同花费预算的1%时,实施变更工程。那么,就要判断上述改车库门颜色是否属于变更或改进工程。 否则,法团必须给业主发通知,解释将要动工的项目内容,说明预估费用以及计划如何支付这笔花销。必须在通知上明确提出,业主有权在收到通知后30天内申请召开业主会议,就拟议的工程进行表决。申请书必须由至少15%的业主签署。如果在30天内没有收到开会申请,或者业主没有投票反对所提议的工程,法团方可进行施工。 问:在我们的年度业主大会上,一名业主可以提出动议解散业主委员会吗? 答:不可以。根据《共管物业法》规定,在业主会议上,除例行程序之外,不得对任何事项进行表决,除非该事项明确披露在会议通知中。会议必须集中在日常事务上,除非会议召开时已说明要讨论特别话题。 问:是不是所有共管物业委员会的成员,都需要在2017年年底之前参加新的培训课程? 答:不需要。按规定,从被选定或指定为委员会成员之日起,该委员应在6个月内完成培训课程。 作者Gerry Hyman 为星报《共管物业法》专栏作家

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