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2018年10月17日 星期三 01:12:37
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加国法规

交换资料加中联手 我在中国有房屋要征税吗?

去年7月1日,加拿大联邦财政部宣布全球金融账户信息交换系统(CRS, Common Report System)在加国生效。多个国家的金融机构将采用相应的程序识别和收集非税务居民(non-resident)的金融账户信并提交给税务机关,以各国互通非居民的金融信息来提升税收透明度并打击跨境逃税。今年9月,加拿大税务局(CRA)同多个国家的税务当局首次展开了金融账户涉税信息的交换,网上说“华人正式迈入全球资产裸奔时代”。 在中国,房地产热浪让不少华人即便移民都依然在中国留有房产,对加国瞒而不报。在全球达成金融战略合作机制的当下,加拿大在9月开启了与协议国家的首次金融信息交换,这些信息将无处可藏。今年的8月31日,中国还通过了“个人所得税法修正案” (Amendment to the Individual Income Tax Law,IIT),重新定义了中国的“税务居民”,这样长期往来于加中两国工作的华裔以及在中国居住的加籍人士,拥有高净值、海外房产的人群,都需充分理解和面对全球税务金融审查机制所带来的影响。 中国个税修改 与国际接轨 加拿大税务局(CRA)媒体关系负责人Dany Morin在接受本报记者访问时称,随着中国对个人所得税法的修订,CRA的审查程序不会改变。 “根据加拿大的税收制度,一个人对加拿大的所得税的义务是基于居民身份(residency status)。一个人的税务居民身份是根据相关事实和情况逐案确定的,包括该人与加拿大的社会和经济联系。 ” 对于在加拿大认真申报中国资产、按照规定报税、纳税的华人移民来说,中国的税改改变不会造成任何影响。但对漏报、瞒报资产的华人来说,伴随CRS,这些人会面临补缴税款和罚款。 中国新通过的“个人所得税法修正案”,把原本的“在中国境内有住所,或无住所而在境内居住满一年的个人,从中国境内和境外取得的所得,依照所得法规定缴纳个人所得税”,分成了“居民个人”和“非居民个人”两个概念。 新政规定,在中国有住所或无住所,在一个纳税年度内,在中国境内居住累计满183天的个人,为居民个人,期间从中国境内和境外的所得,依规缴纳个人所得税。而非居民个人,是在中国境内无住所又不居住,或无住所且在一个纳税年度内在中国境内居住累计不满183天的人。非居民从中国境内取得的所得,依照所得税法规定缴纳个人所得税。 简言之,中国的居民纳税人负有完全纳税的义务,因此中国境内、外的全部所得需要缴税。而非居民纳税人,仅就其来源于中国境内的所得缴纳个税。 加拿大特许专业会计师Allan Liu(刘燕龙)在接受《加拿大都市报》记者专访时表示,此次中国更严格地界定了居民和非居民及其各自的纳税义务。 “以前在中国这是比较模糊的,执行力度不大,监管上也有漏洞。此次新的个税法,对税务居民的定义和加拿大更为类似,可以看出中国的立法机构在积极地与时俱进,向国际接轨。居民个人和非居民个人概念的引入,也是为了配合即将实施的CRS。因为在CRS的框架下,首要前提是识别纳税人到底算不算本国的税务居民。” 全球金融信息交换现已开始 Dany Morin表示,加拿大与中国交换信息的法定权力依据1986年签署的加中税收协定(Canada-China Income Tax Agreement)。 “目前加国政府正在实施的CRS旨在支持打击世界范围内的逃税和故意避税(aggressive tax...

如何确定地下室出租合法?

购买含出租单位的独立屋前,先确认房子位于合法出租区域,以及符合法律要求的安全条例。(星报资料图片) Q:我在考虑购买一栋带地下室公寓(basement apartment)的房屋,但是担心该公寓可能违法,应如何处理? A:如果房子所在区域的规划(zone)并不允许附带地下室公寓,或者地下室违反市府或省府的标准条例,将地下室出租会伴随很多风险。因此建议你请有相关交易经验的地产销售人员或经纪公司协助处理。若该公寓单位已经有租客,则需要询问你准备聘请的房地产经纪是否熟悉《住宅租赁法》(Residential Tenancy Act),因为租客有他们的权利,你不想侵犯他们。并要确保在着手交易初期,就向专业地产律师咨询法律意见。 你还需确认该物业是否被规划为多单位房屋,并且在建筑、消防及供电安全方面均符合条例规定。例如:多伦多市府只允许某些年代建造的独立或半独立屋存在地下室公寓。在你着手交易之前,还需要了解和遵守很多附加规定和附例。 有些市政府会颁发证书,以证明该公寓遵守相关的附例。交易时,你的地产经纪应向卖方代理索取证书副本。并要求卖家提供建造地下室公寓之前,卖家就应申请到的建筑许可证,以及验房报告和批准的复印件。建议你在买卖协议(Agreement of Purchase and Sale)中加入相关条件。 如果该地下室公寓未符合附例,就无法出租。有必要与你的律师和代理讨论,你该怎么做才能确保房子没有因建造公寓而造成损伤。 本人强烈反对你在不确定地下室公寓是否符合附例和规范条例的情况下,买下房屋并出租。因为,如果没有公寓合法的保证,又有租客居住,当市府前来审查并发现其不符合规定时,你将被要求遵守规定修改或全部拆除;还可能会产生相应罚款甚至有牢狱之灾。 另一个严重的潜在风险就是:责任。若出租单位未遵守目前的省安全条例,一旦出现火灾、水浸、或房屋结构倒塌,导致租客个人财产损失,人员受伤或死亡,房主都将面临重大的法律诉讼。 此外,保险公司也会拒绝你的索赔,因此你不得不自行承担所有损失。

安省男子假扮他人购买汽车,被控15项罪

资料图据A1中文电台报道,一名男子因涉嫌假扮他人购买多辆汽车,现已被警方控以15项罪名。据杜兰区警方,事发今年5月,一名25岁的男子假扮成魁省居民,在Ajax及约克区多间车行用伪造证明文件购买了价值超过17万6千元的多辆汽车。警方9月发出通缉令,寻找这名男性嫌犯。不久前,该嫌犯已在多伦多落网。该男子被控“诈骗超过5千元”以及“伪造文件”等15项罪名。(智苏编辑)

业主受管理员暴力恐吓 董事会竟然不管?业主们该怎样保护自己!

问:我们大厦的一些业主受到管理员(superintendent)辱骂,还有一些人受到暴力恐吓。董事会拒绝做任何事情。业主们可以怎么做? 答:恐吓会以暴力伤人是一项刑事事件,受到恐吓的人应该报警。 《共管物业法》要求法团采取一切合理措施,确保单位业主和居住者遵守该法,以及大厦章程书、附例和规则。法团的章程书或规定多半会禁止辱骂行为。如果有这样的规定,可向董事们指明:他们没有采取合理措施来执行这项规定,是违反共管物业法案的行为,并可能导致业主申请法庭令,迫使董事会采取必要的行动。如果在章程书或规则中没有适当的禁止规定,则应要求董事会通过一项适用的规则。 问:公共区域的电机不断发出嘈杂声,更传到我们的单位。扰乱了睡眠并令我们产生焦虑。尽管我们发出大量电子邮件和口头申诉,董事会却拒绝采取任何行动。怎样才能让法团解决问题并补偿我们的个人痛苦?我们可以拒绝支付共同费用(管理费)吗?我们应该向新成立的公寓仲裁委员会提出索赔申诉吗? 答:如果噪音来自需要维修或更换的公共区域电机,则需要法团采取行动。如果董事会拒绝让法团履行共管物业法规定的义务,你可以根据该法第134条,向法庭申请合规令。还可以要求法院责令法团赔偿因其过失而产生的费用和开支。 尽管法团没能处理好共同元素的缺陷,但你无权拒绝交纳你的共同费用。拒交款项将导致法团针对你的单位登记留置权,并且你还有责任承担准备和注册留置权产生的法律费用。 公寓仲裁委员会目前的管辖范围仅限于与业主查阅法团记录的权利相关的争议,因此无法就你的问题向该委员会寻求帮助。 作者 Gerry Hyman律师是星报共管物业法专栏作家 如何避免买到有严重缺陷的房子 Q:我在考虑购买一处独立屋,但是担心房屋会有缺陷,我怎样才能确定所买的房屋不存在严重问题呢? A:买家自慎原则通常适用于安省绝大多数的房产交易中,当然有时也会产生例外。其含义是,买家有责任在递交Offer购买一处房产前,认真做好自己的调查功课。懂得如何正确地发问,验房时要认真,直到确定这个房子完全符合自己的需求为止。 同时,你也可以选择专业人士提供帮助。例如:与房产销售人员合作,让他们协助你在看房时检验房产,在你做房屋调查时提供建议,并协助你向卖方销售代表提出问题。 其实,无论是购买还是出售房产,我都建议你在交易的前期就雇用熟悉住宅类房地产法律的有经验律师。律师通常会告诉你,在安省法律的规定中,显性缺陷(patent defects)与潜在缺陷(latent defects)之间是有区别的。 显性缺陷定义为,在验房时,未曾受过训练的人也可以轻易观察到的房屋问题;而潜在缺陷是指,即使是专业人士如工程师、承包商或者验房师,也不能轻易发现的房屋问题。显性缺陷通常肉眼可观察到,例如缺失把手或栏杆、基础墙上的裂痕、或裂开的楼梯等类问题。 通常这两种缺陷之间的界限在实际生活中并没有很明确,所以卖家要决定房屋的哪些缺陷需要向潜在买家公开,当然这需要在其律师或专业人士的协助下进行。由于房屋的显性缺陷通常极易发现,卖家并无义务告知买家这方面信息,意味着买家有责任自行发现问题。 当然,有些买家还是会在参观房屋时漏掉一些问题,或者不知如何去发现问题,又或许会容易被房屋中自己很喜欢的地方所蒙蔽双眼,无法发现问题。 因此,建议买家聘请有经验的验房师来协助验房,或者进行其它确保房子完全符合你要求的检测,并且在购买Offer中加入满意验房结果的条件。由于验房还只是透过视觉来检测房屋的大致情况,但隐藏在房屋表面之下的缺陷却难以用肉眼发掘,因此买家可能还需要特殊的房屋检测,例如:检测房屋中是否有白蚁,或是否有发霉情况等。

警官信箱:把手机夹在方向盘使用可以吗?

周警官: 您好!很高兴能这样和您对话。 对于交通驾驶安全大家一直都非常关注,分心驾驶也是近年来再三被强调和严打的话题但是我最近在网上购物的时候,看到某团购平台,公然售卖这样的产品:在方向盘中间放一个手机支架(见附件图片)。这样的配件,可以在开车的时候使用吗?如果不,那么是否应该由哪一方禁止平台售卖这样的东西给我们?或者,我们有什么渠道,可以告诉商家不应该销售这类产品?如果可以使用,是否也应该在某些方面格外留意?我觉得为了公众的驾驶安全,我应该搞清楚这个问题。谢谢! (读者:Vivian) Vivian: 我注意到了你对于分心驾驶问题的担忧,此问题长期以来也是我们的关注点。感谢你热衷于关注可能导致驾驶员分心的设备。至于这样的设备是合法的还是非法的,我必须说它是不违法的。因此,我们无法为了防止产品进入消费者手中而去关闭或调查卖家或网站。 从你提供的图片中,智能手机可以嵌入在支撑设备中,并且被一起放置在车辆的方向盘上。我们在第21期的警官信箱中,已经探讨了关于安省高速公路交通法案78.(1).1.中提到的关于行车中手持设备的相关要求。一旦驾驶员在驾驶时不用他或她的手去使用电子设备,那就是合法的。但是,司机可能违反了我们早前在第22期警官信箱中提到的安省高速公路交通法案中的第130节的规定——粗心驾驶(careless driving),如果司机在行车的过程中不够集中注意力。 问题在于:当司机在路上时,他的注意力应该始终在路面上。当驾驶员拥有图中这样的设备时,很容易让驾驶员向下看并将驾驶员的眼睛从路面上移开。此外,当驾驶员在这样的支撑装置上放上手机时,对于检查车辆的行驶速度显然是一种障碍。这绝对是一个安全问题。想象一下,你在一个40公里/小时的区域道路上行驶70公里/小时,司机可能不知道他或她的速度有多快,因为他或她的视力被这种设备和手机所阻挡。 另外,当我们长途驾驶时,我们必须非常小心地使用这种位于方向盘上的手机支撑装置。因为当我们长途跋涉开车时,人类的自然倾向是自然而然地容易让眼睑下垂,更不用说驾驶员需要不时地向下看这种设备上手机提示的方向。由于速度的控制和精神压力,驾驶员很容易发生事故。例如,学者们(Liu&Wen,2004)已经证明了上述现象:当驾驶员有一个抬头装置(head-up device)而不是头低位装置(head-down device)来观察车辆时,商用车司机(commercial driver )的速度控制更加一致。而且,当使用抬头装置时,精神压力水平也会降低(Liu&Wen,2004)。总而言之,无论你的车辆使用什么样的小工具,在购买之前考虑你的安全始终是非常重要的。祝大家愉快驾驶! 参考文献:Liu, Y. C., & Wen, M. H. (2004). 抬头显示器(HUD)与低头显示器(HDD)的比较:台湾商用车操作员的驾驶表现。国际人类计算机研究杂志,61(5), 679-697. Section 78. (1).1, 安省高速公路交通法案 Section 130, 安省高速公路交通法案

想买临湖的房子?了解土地准确边界很重要!

**购买临湖物业,一定要了解土地的准确边界(星报资料图片) 一栋度假屋原本临湖而建,可一旦湖水水位下降,湖边形成新的土地,度假屋不再临湖,这块新土地的所有权属于谁呢?如果你想买这样的物业,首先要搞清楚物业的实际边界究竟在哪里。 许多人喜欢买屋,因为屋下的土地可以保值增值。不过,购买湖畔物业的人,就需要了解湖畔物业的边界所涉及的法律原则。 该原则就是堆积法则(legal principle of accretion),即由于濒临的湖面水位降低,或者泥土砂石冲积,而逐渐增加一块土地的面积。 这一原则最近成为一宗个案的重点,该个案涉及罗伯茨岛(Roberts Island)南端的一块土地,位于靠近Honey Harbour的乔治亚湾(Georgian Bay)。 就像今年夏天的多伦多,湖泊水位涨落幅度很大,有时会令部分土地因高水位而被淹没,也有时淹没在水下的面积露出水面成为旱地。 如果临湖的地块最初形状正好呈矩形,土地扩大后,土地的划分线就扩展至曾经是湖的堆积地,形成的“新”地块的边界线十分明确。 但问题是,如果水边的地块不规则(带有角度),扩展的土地划分线在交汇时就会产生冲突。 2017年克鲁尔(Krull)与麦当劳(MacDonald)一案中的纠纷就源于此。 2016年,克鲁尔夫妇(Robert and Marjorie Krull)向安省边界法仲裁庭(Boundaries Act Tribunal)申请,为他们的岛屿土地确立正面和侧面边界。他们土地前面的6块岩石最初在高水位时被淹没在水下。但是当水位下降时,因为岩石露出休伦湖(Lake Huron)水面,他们物业的土地面积增加了。 边界法仲裁庭裁定,该仲裁庭没有管辖权去授予克鲁尔夫妇对岩石的所有权。这意味着它们属于公有土地(官地),由安省政府拥有,产权并未附着在克鲁尔的度假屋上。由于在克鲁尔夫妇物业和湖泊之间出现一个新的官地区域,这意味着他们的物业与湖水之间被隔断,至少在纸面上是如此。 当一块土地接触到湖水或河水时,业主拥有河岸权利。如果克鲁尔的度假屋不再临水,其吸引力可能大打折扣。 克鲁尔将边界法仲裁庭的决定上诉至分区法院,事情其后经法庭命令解决。分区法庭规定,现在的旱地属于相邻度假屋的业主。邻居也对他们之间新土地的分配表示同意。 既是律师又是土地测量师的里克(Izaak de Rijke)指出,该项分区法院命令带来的影响是,两度假屋之间新出现的堆积土地,通过协商解决土地边界问题。 对于该个案所要强调的是,在购买湖滨物业时,要了解其土地的准确边界,以及土地是否不仅在事实上接触水边,而且在产权登记上同样如此。 作者Bob Aaron是星报专栏作家,多伦多房地产律师 业主换高效炉要通过公共墙壁 须经法团批准并签养护协议 Q:我们大厦的一些业主希望用高效燃气炉取代他们的燃气热水炉。在某些单位中,有必要通过公共的屋顶或墙壁安装排气装置,但公寓法团拒绝批准,除非这些单位的业主签署保障书,声明他们将负责任何损坏或泄漏。法团能坚持这样的作法吗? A:未经董事会批准,单位业主不得对共同元素进行增补、修改或加强。 如果获得董事会批准,业主必须与法团签定协议(根据《共管物业法》第98条要求),并将协议注册在该业主的单位名下。协议将指定由法团还是由业主负责这些变更的费用及其随后的维护、修理和保险。 尽管董事会不能要求业主签署保障书,但董事会可以要求业主将这些责任义务纳入协议中。如果拒绝签署这样的协议,业主将无权通过共用元素来安装通风口或对共用元素的屋顶墙壁等进行改动。 作者Gerry Hyman 为星报《共管物业法》专栏作家

从著名的威斯康星猎鹿人事件 再看美国的正当防卫

作者:史毅敏 2004年11月21日,星期日,北国早冬,天气初肃。 36岁的王柴(Chai Vang 音译)携带一枝俄制半自动步枪,与朋友前往威斯康星州猎鹿。 王柴是苗族人,来自老挝。在中国西南省份与相邻的越南老挝,有众多苗族同胞。越战期间,部分老挝苗族部落民众选择与美国人合作,接受中情局招募训练,在“胡志明小道”运输线进行袭扰作战。 嗅到利益则来,搅成一锅粥见局面不可收拾则去,是大国干涉小国的俗套。越南战争打到1972年,美军与他们扶持的南越与老挝政权已然四面楚歌。如同多年来在世界各地所做的事情一样,美国人拍拍屁股走人了,留下了满目疮痍的印度支那,以及饱受战火摧残的当地民众。 与美国人合作的老挝苗族部众战后难以立足,很多人不得不选择逃亡,其中不乏苦难。王柴随家人逃到泰国难民营住了数年,于1980年12岁时作为难民移民美国。王柴从此在美国接受教育,并加入国民警卫队,赢得二等神枪手(Sharpshooter)奖章以及良好表现奖章。 威斯康星米特尔地区,公共林地与私人林地混杂。罗伯特•克罗图与特里•维勒斯等人共同拥有一片400英亩(1.6平方公里)私人林地。这一天,他们也邀约上朋友家人等10余人来猎鹿。 大约中午时分,维勒斯发现在他们的树木了望架上有个陌生人。陌生人是与朋友失散的王柴。他向维勒斯解释说迷了路,道歉之后就离开了。维勒斯用对讲机向同伴说,我刚刚将一个“树上的老鼠”赶走。就在此时,克罗图等人驾驶山地车闻讯赶来。本来已经结束的事情,开始节外生枝。克罗图要过去“向他确认他在此不受欢迎”。一伙子人跳上山地车,追上正在离开的王柴,拦住他的去路,争端开始升级。 一群当地猎人,手执武装,将孤身一人已经道歉离去的王柴截住,此场景已与霸凌无异。王柴回忆,这些人使用种族仇恨与侮辱色彩的字词(”chink””gook”)辱骂他,且作出殴打威胁。当地猎人一方事后则否认使用种族仇恨语言,只承认使用了“苗族混蛋”(“Hmong axxhole”)一类的脏话。轻微身体接触已然发生,克罗图动手翻看王柴狩猎背心后背附着的狩猎许可证号码。 面对众人凌辱,感受到危险的王柴转身离开。据王柴说,在他转身离去走出大约100英尺(30米)左右时,维勒斯向他的方向开了一枪,击中地面(事后有人推测,维勒斯也许只是故意向王柴附近射击来嘲弄羞辱他)。王柴遂开枪还击,一通枪声过后,当地猎人一方5人当场死亡,3人受伤,其中一人转天在医院伤重不治。 王柴于当天被捕。翌年9月,全部由白人组成的陪审团判处王柴6项一级谋杀以及3项企图谋杀罪名成立,获刑6个终身监禁外加70年有期徒刑,合并执行终身监禁不得保释(威斯康星州没有死刑) 。事件震动全美,亦在亚裔社区引起反响。在亚裔社区角度看来,此案审判难言公正。 事件有强烈族裔因素,陪审团却由清一色白人构成。如果陪审团有一半成员是亚裔,且有遭受种族歧视、凌辱围攻的经历,判决结果是否仍然如此? 事件无第三方证人,本地猎人一方的证词,来自受伤幸存的两人,包括维勒斯,而维勒斯否认他先开枪。王柴孤身一人,身处荒林野岭,面对对方多人且有武器,双方一旦发生交火其实处于劣势,怎么会在已经举步离开之后突然主动开火呢?如果不是感受到了极度危险或受到严重侮辱,他会选择以死相拼来反抗么?王柴坚称自己正当防卫,在法庭上拒绝向事件死伤者致歉。 愿死者得到安息,愿生者心灵得到安宁,愿世间没有歧视、霸凌与杀戮。

德胜:民选官大还是法大?听马尔罗尼咋说

安省的福特政府最近对法官的裁决不服,决定动用宪法第33章的“但书条款”(Notwithstanding Clause)强行推行,在社会上引起颇大的争议。这一场市府与省府之争,凸显了一个颇具争议的问题:法院、法官在民主社会中到底起到什么样的作用? “我是当选出来的,法官是被任命的,”福特在新闻发布会上,愤愤不平地表示。 “一个民主选出来的政府,却被法院试图关闭。这令我比任何事情都关注。” 命的法官,如何可以否定民选出来的政府所作的决定”? “法官如何可以不遵从民意”?而有个市议员候选人同样把民主和法治对立起来,认为需要确定何者更为优先……。 让我们先回顾一下整个事情的经过:多伦多市政府和安省政府最近打了一场官司,安省政府新推出的《第五号法案》决定要将多伦多市议会的席位由原定的47席缩减为25席,并将几个区域议会的主席由民选改为任命。 安省高等法院于9月10日作出裁决,认定安省政府的第五号法案违宪、侵犯了候选人和选民的权益,因此无效。 需要注意的是,法官并没有裁定到底是47个席位好,还是25个席位好,这不在于到底民意是支持其中的任何一方,这不是法官需要考虑的问题。问题在于这个法案推出的时间点。 “在一个城市选举的中途,推出省级立法,激进地变更该城市选区的数目和大小,这在加拿大历史上绝无先例……在游戏的中途改变规则,这是严重的不公平”;“省政府明显超越了界线”;“《第五号法案》看似被匆忙通过,以在市府选举的中途生效,而完全没有经过太多思考,更多的是出于怨愤,而不是原则。 ” 其实,在加拿大、英国等宪政体制中,民主是确保社会按照多数人的意志推进向前,保障每个人都有通过选票发出自己声音的权利,通过选举制度选出区域代表,行使政府的公共权力,制定法律;而法治则是保障整个社会按照既定的游戏规则规范所有人的行为,法治要保护所有人的权利,这不仅包括多数人的权利,也包括少数人的权利,要防止公权以多数人的名义,侵犯少数人的权利。 “民主”和“法治”从来都是相辅相成,互为保障,而不是对立。 加拿大前总理,保守党人士马尔罗尼近日表示,“我们民主体制的脊梁,我们民主的力量,就在于加拿大法庭系统的独立性和权力。我们的司法系统可以与世界上任何一个相媲美。我始终认为,一旦最高法院作出了裁决,这将增强加拿大,增强统一”;不论何种情况,他都没有兴趣使用“但书条款”,如果一个省的省长可以凌驾于国家的法庭之上,加拿大就“有问题”了。 正如马尔罗尼说言,加拿大的司法系统独立于任何政党,是法治社会的守护者,不论何人,即便是功名显赫的官员,都不能凌驾于法律至上,也同样应该遵守法律,依照已有的法律行事。司法就像体育运动中的裁判,他们不应该倾向于任何一个运动员或球队,不论一个运动员有多少民意支持和声望,裁判都应该是只认规则,做出公正的裁决。竞技场已经开始,再临时变更比赛规则,等于给所有人制造混乱;运动员犯规就是犯规,而不应该在裁判裁定犯规之后,依然要不顾规则,认定自己可以继续犯规。 马尔罗尼等于给公众上了一堂法治的课,也应该给他自己女儿上一堂法制课,因为他女儿是安省的司法厅长。 德胜

总理杜鲁多亲自提醒:服用大麻的人当心去不了美国!

总理杜鲁多周二称,消费大麻可能会对国民入境美国造成影响。图为一人正吸食大麻。 加通社 星岛日报综合报道 总理杜鲁多提醒国民,称服用大麻可能会对加拿大人入境美国时带来麻烦。他又表示,大麻并非一种健康补品,不鼓励吸食。 杜鲁多是在周二前往缅省温尼辟(Winnipeg)前几个小时,接受加拿大广播公司(CBC)采访期间发表了上述言论。当时一位听众向他提出一个问题,如果有美国边境人员问他是否尝试过大麻,他会如何回答? 杜鲁多回答说,虽然他在过境时从未撒谎,不过使用过大麻的加拿大人,就不得不考虑如何回应。 据美国联邦法律 大麻仍属非法 加拿大休闲大麻将在10月17日正式合法化,总理表示他的政府正在与美国官员合作,以确保前往美国旅行不会因为这一变化而成为问题。 美国海关与边境保护局(U.S. Customs and Border Protection)今年早些时候在一份声明中称,美国一些州的药用和娱乐性大麻可能是合法的,但根据美国联邦法律,吸食大麻仍然是非法的。 杜鲁多表示,每个国家都有权决定谁可以入境,美国许多州份已经把大麻合法化,加国联邦政府正努力确保两国之间的旅客,不会因此受到影响。 不过,杜鲁多就提醒国民记住,大麻是一种受控物质,将其合法化正是用于保护儿童和社区。“它不是一种健康补品。选择使用大麻会对个人及生活产生不同影响,我们并不鼓励这样做。”

获得的业主委员会选票后 能转送其他候选人吗?

问:在上次年度业主大会上,其中一个委员候选人退出提名,并把所有投给他的选票,转给另一位候选人,其后该候选人当选。请问这是否合法。 答:不可以这样做。如果业主未能出席大会投票,而在委托表格上,指示其委托人投票给某个候选人,该候选人不能把投给他的选票,按自己的意思,转投给其他候选人,因为这并非委托业主的原意。出席会议的业主,自然可以在大会上亲自投票给任何候选人,而接受投票的候选人也不能指令监票人,将投给自己的票视为投给另一位候选人。 问:物业经理要求我提供本人与租客的租赁协议副本,我认为此乃隐私。请问有什么法律依据,令我必须服从该物业经理的要求? 答:根据《共管物业法》第83条,业主在出租自己单位的30天内,必须通知分契法团,指该单位已经出租。同时,业主必须向法团提供业主的地址、承租人姓名、和租约副本或租约规定摘要表。随后,承租人将获得法团提供的物业章程书、附例和规则影印本。 问:本人是业主委员会成员,委员们欲撤换大厦物业经理。请问撤换管理公司,是只需经委员会投票,还是必须经全体业主投票? 答:首先你要详阅物业管理协议的内容。倘若该协议定明,只要法团给予所需的通知时 间,便可以无故撤换物业经理,那么委员会可以通过投票,并给予所需通知便可,无需要业主投票。 相反,假如该协议定明,某物业管理公司在特定期限内提供管理服务,但没有规定,允许法团可以在该特定期限内中止服务合约,那么便不可以中途中止,因为此举会违反管理协议。 问:我们大厦理事会最近通过了一项规则,明确规定不允许出租单位的租期少于一年。之前没有这项期限规定,本人过去多年都有出租,租期不少于4个月。请问本人单位的出租是否可以依“祖父原则”豁免该规定之外? 答:该规定可以定出一些豁免标准,即在某些情况下,该规定不适用,例如业主在特定日期之前把单位出租。不过,董事会没有义务提供“祖父”豁免。并且,如果不遵守规定,看起来也不能归咎于该规定不合理或无法执行。 Gerry Hyman是星报《共管物业法》专栏作家 使用加锁箱的好处与坏处 Q:我正在卖房,地产经纪建议我把前门的钥匙放在加锁箱(lockbox)内。我在很多地方都见过这种箱,但是对其并不了解。 A:首先要提醒你,是否使用加锁箱完全取决于你自己的决定。作为房屋的卖家,你不是必须使用加锁箱,而且你有权决定只有当自己在场时,房产销售人员才能展示房屋给潜在买家。如果要安装加锁箱,销售人员需要向你解释涉及锁箱的所有优势和风险后,才能要求得到你的安装许可。因此我建议,卖家一定要与销售人员就此进行全面讨论,然后再做决定。 加锁箱是一种由密码控制的小箱子,里面通常放置房屋的钥匙并安装在前门的把手上,或是房屋其它地方。加锁箱通常用在准备出租或出售的房屋,由安全密码或智能手机上的软件所控制。新型加锁箱可以在被打开时自动通知负责放盘的经纪公司,并记录下开箱的日期、时间和开箱经纪的身份。锁箱甚至可以被设置为只在每日的特定时间段工作。 下面就介绍一下使用加锁箱的好处与坏处。加锁箱对于卖家和房产经纪而言都十分方便,尤其适用于内部腾空的房子或者卖家无法出现的情况。同时,加锁箱也为卖家提供了许多灵活性,可以允许任何得到许可前去看房的人,自行拿钥匙进入房子,因为买家看房并无规定要求卖家或销售人员一定在场。 但是另一方面,使用加锁箱需要冒被撬开,或者有不法分子拿到密码从而得到钥匙的风险。 因此,房产销售人员与经纪公司要理解他们对于加锁箱所负有的责任。安省地产议会(Real Estate Council of Ontario,RECO)曾收到顾客对于此类问题的投诉,因此才会在近期对房地产从业员应遵守的规定和程序做出更明确的指引。 使用加锁箱的卖家与销售人员之间需要互相信任,RECO强烈建议,买家和卖家一定要聘用已在安省地产议会注册的销售代理,并确定双方均清楚自己的权利及需要遵守的责任。 此外你还需要知道的是,房地产经纪不能向任何未在RECO注册的经纪提供加锁箱的密码,当然,也不能向没有房产经纪陪伴的买家、以及无牌照的房地产助理提供密码。

警官信箱:聚会的时候大家吃大麻饼干 我该怎么办?

周警官您好, 大麻就要合法化了,我对此感到非常担忧。我一方面相信政府能够处理好大麻的规管和配套设施(虽然还不太清楚具体怎么施行),一方面又对年轻人对此的积极雀跃感到很担忧。我数周前就看到周围三十几岁的朋友,已经开始在大家聚会的时候吃大麻饼干、大麻糖果等含有大麻成份的制品。一个朋友甚至吃多了开始晕眩和呕吐。我不知道他们从哪里购买的。这样做是否合法?三十几岁的年轻人尚且不能良好控制自己,对于未来的合法化以后的前景,真的是非常忧心! Mrs. Ye Mrs. Ye: 根据你的提问,我可以看到在大麻合法化方面你是一个非常负责任和关注的公民。关于一些人在派对上使用可食用的大麻饼干和糖果的问题,这完全是非法的。如果你可以私下与我联系,我想了解更多有关此事件的详细信息。 根据司法部(2018年8月9日)的规定,大麻将于2018年10月17日合法化。一旦建立适当的监管控制措施,政府有意将大麻类食用产品(edible products)添加到合法销售许可的清单当中,但是大麻类的食用产品在2018年10月之后的至少一年内都是不合法的(加拿大政府,2018年3月13日)。特别是,大麻类食品具有独特的潜在健康风险和危害,需要在开发之前仔细处理并推出这些规定,这些规定已在政府的网站上详细地讨论过:https://www.canada.ca/en /services/health/campaigns/introduction-cannabis-act-questions-answers.html(加拿大政府,2018年3月13日)。 我知道你担心大麻合法化后将来会发生什么。老实说,我相信通过教育,详细地了解它是很重要的。例如,专家证明大麻可以在一个人25岁之前改变年轻人的大脑形成,但加拿大政府决定将购买年龄设定在18岁以上,以保护年轻人不会通过没有保障的渠道来购买休闲大麻(加拿大政府, 2018年3月13日)。总上所述,如果年轻人受过这方面的教育,他们就知道如果在25岁之前使用大麻,会对他们的大脑造成潜在的损害,那么我们就有更好的机会阻止青少年在早年使用大麻。此外,从省级来看,你需要了解不同省份将采取何种法规和限制措施。 例如,如果你登录https://www.ontario.ca/page/cannabis-legalization,你会发现很多关于大麻使用的信息(比如年龄、驾驶、购买或使用的地方、工作场所规定和种植大麻等) 。 最后,我想用名言“知识就是力量”来作个总结。你知道得越多,它就越不可怕。 参考文献:司法部(2018年8月9日),大麻合法化和监管。 来自http://www.justice.gc.ca/eng/cj-jp/cannabis/ 加拿大政府(2018年3月13日),大麻法案介绍:问题和答案。 来自https://www.canada.ca/en/services/health/campaigns/introduction-cannabis-act-questions-answers.html

业主立案法团的职责何在?十招教你避开“租霸”

问:我们新的公寓委员会已经告知业主,大厦物业管理部门将负责解决公寓楼内的问题。这是否意味着委员会的责任是代表业主,而不是代表物业管理人员? 答:公寓委员会的职责在于管理共管物业法团的整体事务,大厦管理部门的功能则在于给委员会提建议以及根据委员会的指示完成任务。 委员会可能规定所有问题都需送去管理部门解决,管理人员也可能被授权对小问题采取某些特定的步骤,但是应该让委员会意识到所有问题的存在。所有实质性的问题,则必须由委员会决定而非管理部门。如果认为委员会只是解决管理部门所无法应对的问题,这种看法是错误的。 问:我所居住的Condo业主立案法团规定,任何获选加入业主委员会的人,必须是这座大厦单位的业主,或者是业主配偶。有人告诉我这项附例违反《共管物业法》(Condominium Act),并且不能强制执行,是这样吗? 答:《共管物业法》第56条指出,委员会可以依照决议制订一项附例,来限定委员的资格。如果附例指定委员必须是单位业主,或者是业主配偶,该附例需经大多数业主投票赞成并注册,是具有法律效力并可以强制执行的。 问:我们法团正在安装一套新门禁系统,因此要求所有住户提供驾驶执照及车主证,以前大厦从未需要过这类文件,我也觉得没必要,法团能否因此拒绝发给我大厦闸匙? 答:法团若要强制实施某项规定,这些规定必须纳入大厦章程书(declaration)或条例(rule)之中,条例规则必须合理。除非规定明显不合理,法庭会强制实施这些规定。 如果是大厦条例(rule)规定你需要提供这些文件,你可以要求与法团进行调解,坚持该条例明显不合理。如果不同意调解,或者扮演和事老的调解员也认为双方无法解决争议,那么便要进入仲裁,仲裁人会提供一项有约束力的决定。 然而,如果这些规定已包括在大厦章程书之中,你便必须遵从,因为章程书条款毋须合理。 作者Gerry Hyman 为星报《共管物业法》专栏作家 10招教你避开租霸 不少投资者都会将投资的物业放租,大部分住宅租客属长期租户,会准时缴交房租并照料租住的物业。但也有一些租客拖欠租金、不爱惜租住的房子,有些还难以摆脱。 若不想落得把业物租给难缠租霸的下场,要诀是首先做好功课,以下是几个小贴士: 1. 当你放租时,广告上一定要列明“我们会对租客作背景及信用状况调查”,这样会较容易招来合资格的租客。 2. 利用如商业资讯供应商Equifax或信贷监察机构TransUnion一类机构,对未来租客进行彻底的信用查核,费用约为20元。你也可以加入安省业主协会(Ontario Landlord Association )等组织,成为会员后,信用查核费可低至10元,更可得到组织提供的一切对业主的支援。 3. 致电所有已知的旧业主查询租客情况,与更前任的业主谈谈尤其重要,你必须紧记,目前的业主可能会因为一心想摆脱租客而说谎,所以必须先由前一任业主入手。 4. 在社交平台上查看租客情况,也可Google搜寻一下你的未来租客,看看他们所报的租住资料是否与网上找到的资料相同。另外如果你也忧虑租客养宠物的问题,可看看他们的Facebook,如租客有养宠物,他们多数会把与宠物的合照放到Facebook上。 5. 面谈时,有些迹象能显示租客可能并非诚实之人,他们可能会出现以下种种举动:不完整的答话、说话时不看着对方双眼、转换话题、坐立不安或抛出大人物的名字。 6. 会见租客时,向他们问开放式问题,例如“请问你不再租住目前单位的原因是什么?”从这种简单问题所能获得的资讯,往往多得使人惊讶。 7. 探访租客目前的住处。如果你介意租客有宠物的话,进到屋里时就能闻到气味,那是难以掩饰的。当他们来看你的房子时留意他们的车子,这样就可以直接观察到他会怎样对待别人的物业。 8. 给租客一个实惠的价钱。租赁不只是为了收取最高的租金,因为当租客认为租金太贵的话,他们马上就会另觅租盘。在租金上让租客轻松一些,可把好租客留下来久一点。 9. 给予租客奖励。何不试试以10元优惠券奖励准时交租的租客?或是在圣诞时送赠礼物以表示珍惜与租客的关系。礼待租客,租客就会以准时交租,及好好照料你的物业作为回敬。 10. 要是你仍是遇上地狱租霸,要立即向租客发出所有相关问题的正式通知书,并寻求有经验的法律专家协助,他们熟知如何应付专业租霸的技俩。 出租前做足准备工夫,出租后待客以礼,这就是确保你的物业投资持继升值的法门。 作者Mark Weisleder为多伦多地产律师

史毅敏:怎样获得加拿大拥枪证

作者:史毅敏 加拿大民众私人拥有枪支,实际可购买的枪支种类不多(只有非自动手枪与非自动长枪),枪支用途有限(仅可用于射击运动与狩猎,不能用于自卫),枪支保管与运输规矩繁多,如果是手枪的话还要加上买卖不易(因为登记制度)。在史家之言看来,除非是真正射击运动或狩猎爱好者,在加拿大私人拥有枪械实际意义不大,反而徒然给自己增添不少麻烦。 对于那些了解拥枪之后的所有麻烦,仍然打算尝试射击运动与狩猎的朋友来说,首先需要克服在加拿大拥枪的第一个麻烦- 也是最大的一个麻烦- 考取拥枪证,我们华人俗称枪牌。 加拿大民众有权拥有枪支,美国民众也有权拥有枪支,可权利与权利那可差的远了去了。在美国,拥枪是基本“人权”,写在宪法第二修正案里的。在加拿大,拥有枪支是一项“特权”,是政府授予某些“特殊的人”的一项“特殊权利”。 授予“特权”,就要有一个遴选机制。这个机制,就是拥枪证制度(PAL - Possession and Acquisition License)。只有拥有PAL拥枪证的人, 在加拿大才可以合法拥有枪支,购买枪支与配件,以及弹药。 拥枪证的特权属性有点类似驾照。驾驶汽车在哪个法律健全的国家都不是基本人权,申请人必须通过必要的考试,考得驾照,才算有了驾驶汽车的特权,拥枪证的原理与此类似,只不过更为严苛。没有驾照的人不让开车,摸一摸总是可以的,坐在驾驶位比划一下照个相也没有关系。如果没有拥枪证,你去了枪店,想拿支枪感觉一下都不行。 申请拥枪证,须强制参加“加拿大火器安全课程”。该课程教材统一,由当局认可的教员讲授,结业须考试。授课及考试总共需时8 – 10小时。有的培训班周末一天解决,也有占用三个晚上的培训班。授课外加教材费用约200加元。 安全课程并不难,主要讲授枪支安全知识、枪支管理法规以及枪械基本原理。教材与授课都是英语,有些英语基础者皆可顺利通过。课程与考试都有实物操作内容,比如如何安全操控枪支、辨识正确弹药等。尽管课程有实物操作内容,但不涉及实弹射击,不必前往靶场上课,很多培训班都在普通写字楼讲课。 如果你想拥有限制类火器(手枪),则还需额外上一个“加拿大限制类火器安全课程”,该课程时长与费用与“火器安全课程”类似,也需结业考试。所有培训班都提供将两个课程连在一起的双课程双考试计划。 考试通过,就可以向皇家骑警火器局申请拥枪证。申请表上需列明过去5年家庭情况、精神健康状况,以及证明人。法律规定,申请拥枪证必须有28天冷静期,实际上,皇家骑警往往需时四十余天方将审核完成。 拥枪证申请并非免费,递交申请盛惠60加元,或80加元(如果是限制类火器拥枪证)。 特权总要有个期限。加拿大枪证有效期5年,到期之前要申请更换(Renewal)。 恶法的一个特征,就是构陷民众于法网。人都有忙昏头的时候,拥枪证持有人不巧错过了有效期未能申请更新的话,其拥有枪支即成为非法,而且是刑事罪名。好在去年11月,联邦政府出了一项善政,给予拥枪者枪证更新6个月缓冲期。也就是说,拥枪民众未能及时申请或收到拥枪证更新,只要在原拥枪证过期6个月内,都被视为“文牍失误”,而不是刑事犯罪。  

“交割前看房”请勿走马观花 不要在房屋产权易名前动工

Q:我决定购买一处房产并且刚刚提交了Offer,我希望尽快开始翻新这栋房子,可以在“交割前看房”(pre-visiting)时将建筑工人带去吗? A:“交割前看房”是指在最终交房前由房产经纪安排的最后一次买家对于房屋状况的检查。 这个程序需事先在房屋买卖合约(Agreement of Purchase and Sale)中纳入了相关条款才可能进行,并且此过程仅开放给买家及其销售代表或经纪公司。如果买家希望邀请任何设计师、验房师、工人,甚至仅只朋友或家人参与,事先征得卖家允许较为妥当。 “交割前看房”属于购置房产过程中一项重要程序,请认真对待而不是走马观花。这是买家确认卖家已完成验房时所承诺的修补工作,并已遵循房产买卖合同中一切规定的最后机会。在此过程中,房产销售经纪需陪同前往,并在意识到任何问题时与卖方代表直接进行沟通。 我很理解你渴望尽快动工修整房屋的想法,但必须等到房产易名后再动工。几年前安省地产议会(Real Estate Council of Ontario )曾收到不寻常的卖家举报称,有买家在交割前数星期,就已雇佣工人开始在已经腾空的房屋内施工。也就是说,买家在产权变更之前,就已经开始大举翻新房屋,买家认为“反正没人住,为什么不现在就开始!”也许有人将此视为一桩趣闻轶事,然而,假设房屋在施工中受损,或者动工过程中有任何人员受伤,完全不确定卖家的保险能否赔付。幸运的是,该房产最后顺利交割,不然很可能造成卖家对买家的诉讼。 所以买家认为只要房屋内无人居住就可以开始动工的想法是错误的。 房产销售经纪将会就交割前看房给你详细建议,提醒检查中的注意事项,其中包括确认卖家在移走个人物品、打扫清理后是否对房屋造成任何损伤;屋内系统和设施运作是否良好;卖家是否移走任何房产买卖合约中承诺留下的物件。 如果卖家承诺在交房前进行一些维修工作,请记得仔细检查完成情况,并保存收据复印件、工作订单、以及卖家所雇供应商的保修证书。 改车库门颜色报价8.5万 法团能任意花这笔钱吗? 问:我们的公寓委员会要改变车库门的颜色,工程报价8.5万元。他们能在未经业主同意下使用这笔钱吗? 答:委员会可以在未通知或未得到业主批准的情况下,对物业公共元素进行“必要”的设施维修和更换。而改变车库门的颜色,不属于 “必要”的维修更换范畴。 但是根据《共管物业法》第97条,在共用协议(Mutual Use Agreement)下,若大厦需要进行变更或改进工程,或者委员会认为该工程对个人使用的物业或法团资产的安全或安保是有必要的话,则不需要获得业主批准。还有,条款还允许法团在预估花费不超过1000元、或不超过本年共同花费预算的1%时,实施变更工程。那么,就要判断上述改车库门颜色是否属于变更或改进工程。 否则,法团必须给业主发通知,解释将要动工的项目内容,说明预估费用以及计划如何支付这笔花销。必须在通知上明确提出,业主有权在收到通知后30天内申请召开业主会议,就拟议的工程进行表决。申请书必须由至少15%的业主签署。如果在30天内没有收到开会申请,或者业主没有投票反对所提议的工程,法团方可进行施工。 问:在我们的年度业主大会上,一名业主可以提出动议解散业主委员会吗? 答:不可以。根据《共管物业法》规定,在业主会议上,除例行程序之外,不得对任何事项进行表决,除非该事项明确披露在会议通知中。会议必须集中在日常事务上,除非会议召开时已说明要讨论特别话题。 问:是不是所有共管物业委员会的成员,都需要在2017年年底之前参加新的培训课程? 答:不需要。按规定,从被选定或指定为委员会成员之日起,该委员应在6个月内完成培训课程。 作者Gerry Hyman 为星报《共管物业法》专栏作家

警官信箱:我家附近长期停了辆车……我该怎么做?

周警官您好, 我有一问题想请教您,万望您能在百忙之中抽空回复。我家门口的小路上,近段时间一直有一辆车停在那裡很少移动,常常一个星期都不动,对我带来非常多的不便。我整理花园割草都怕影响到车子,不知这样的停车在多伦多是否合法?也不知道这车是否有车主。我应该怎么办?是否可以报警?另外,如果在小区内看到让民众有所怀疑的车辆,是否都应该尽快通知警方?请告知。 谢谢! Frank Frank, 我理解你在自己家附近的路上看到有车停在那裡很沮丧。关于停车问题,正如我们在第11期(2017年11月10日刊)中提到的那样,这是一个市政法规的问题。如果汽车停在路边超过一个星期而没有被开罚单(a parking ticket),有两种可能性。一种可能性是汽车的所有者已经从城市申请了许可证(a permit);另一种可能性是这辆车应该得到一张罚单但多伦多停车执法(Toronto parking enforcement)人员没有注意到。 如果你真的对此事有所担忧,我建议你登录多伦多的在线停车执法网页(https://www.toronto.ca/311/knowledgebase/kb/docs/articles/municipal-licensing-and-standards/investigation-services/bylaw-enforcement-inoperable-broken-down-derelict-vehicles-private-property.html) 或致电3-1-1进行投诉。市政法规官员将会去那裡进行调查。如果你希望他们让你知道事件的结果是什么,市政法规官员将会与你联繫,让你了解他们将采取何种处理的衡量标准。 另外,你想知道如果有可疑车辆在周围时你能做什么。我会鼓励你尽快给警察打电话。如果不是紧急情况,你可以拨打非紧急号码,我们会尽快前往调查。重要的是,通过这样做,你可以成为预防犯罪和保护社区安全的眼睛和耳朵。 谢谢!

翻修房屋时发现一根金条!谁找到归谁吗?

拾金不昧是美德,但你若在工作中获得意外之财会怎么处理呢? 比如说,你受雇翻新一栋房屋,在施工过程中竟然发现一条价值50,000元的一公斤金条,你会把它归还屋主,还是一声不吭,默默将金条据为己有? 今年2月,装修公司老板Alif Babul和他新聘请的员工Dean Materi为客户的浴室进行翻新时,就曾陷入进退两难的境地。 学徒工发现手机般大小的金条 当Materi发现那块像手机般大小的金条时,他当上水管技工学徒才只有两天而已。他回忆说:“我看见地上有一件金光闪闪的东西,还以为那是铜制灯具配件,我把它捡起来仔细查看后,才发现那是金块。” 这个诚实的水管技工把捡获的金条归还屋主,但他们最初能否将其据为己有?(星报资料图片) 他的老板Babul形容:“在浴缸底下寻获金条,实在有点莫名其妙。”他估计,金条一直隐藏在浴室的波浪式按摩浴缸附近,随着时间流逝,金条受到浴缸发动机的震动而渐渐移动位置。 虽然事后说起来轻描淡写,可Babul曾一度仔细盘算是否要将金条还给屋主,但最后决定“交给屋主是正确的做法。” 不出所料,屋主表示那是他们从前弄丢的金条,很高兴能够失而复得。 这个离奇的故事引起我的困惑,事件中的水管工人是否有权留起金条呢? “谁找到归谁”(finders keepers)这条定律,古至圣经旧约已有出现:“你若看见弟兄的牛或羊迷失了路,不可佯装不见,要把牠带回来还给你的弟兄。” 谁找到不一定归谁 目前,英国普通法系只要没有与加拿大法令冲突,就依然适用于加拿大,相关的裁决可追溯至1722年Armory对Delamirie一案。 身为烟囱清洁工的Armory在打扫期间寻获一枚宝石戒指,但当他把戒指交给珠宝商Delamirie时,他将戒指上的宝石摘走了,并向Delamirie出价3个半便士。 Delamirie拒绝这笔交易,而且为了宝石的价值向法庭提起诉讼,他最后经陪审团裁定胜诉,并获偿还10英镑,这在当时已算是一笔巨款。根据法院裁决,拾获物品的人对于该件物品不具有绝对的财产权,不过,除了物品之合法物主之外,拾获的人拥有优先权。 发现者有次优先权 在过去4个世纪当中,法律书籍记载了大量与失物认领有关的案件。 其中一单典型的案例涉及了一位名叫Bird的12岁男孩。事发于1946年,Bird和朋友在一处私人物业内的游泳馆后边玩耍期间,在该栋建筑物底下爬行的Bird竟发现一个装有1,430元现金的罐子。 这笔钱被当地警察没收并交还安省法兰斯堡(Fort Frances)市府,但当无人出面认领款项之后,男孩作出起诉,要求获得这笔现金。 首席法官James C. McRuer最后裁定,在警察无法查明物主身份的情况下,款项便应交予当初捡获现金的人。最后这笔钱全数归Bird所有,但法院在他满21岁前代为保管这笔财产。 数年之前,我有一位好客户翻新其位于Annex区的住宅期间,在地下室暖炉管子上发现一张印有英王乔治六世(King George VI)头像的1937年10元钞票。他知道我对古董钞票素有兴趣,便兴致勃勃地把它送了给我,让我珍惜至今。 这些回忆再令我想到卡加利的水管技工,我不禁好奇:谁会将一条价值50,000元的金条藏在Jacuzzi的浴缸之下,却没有拆掉整间房去找回它呢? (都市加西追踪 作者:Bob Aaron为房地产律师)

法律连线:屋主生前立契 身故后才注册 转让契约是否仍有效?

安省一些房地产律师认为,在进行遗产规划时,采用房屋业主生前立契转让,身故后才注册这种途径,避开遗产认证费是合法的。然而对于这个问题,法庭裁决与安省政府管理政策之间存在着冲突。 如果一位业主,在生前立契转让一栋房屋或部分土地,这份契约可否在业主身故后注册,以避开缴纳政府收取的1.5%遗嘱验证费? 很多房地产律师都认为这是一种正规合法的遗产处理计划,但安省政府及消费者服务厅业权部门主管(Director of Titles)杰弗里(Jeffrey Lem)现在作出规定,这类文件已经不再符合注册资格,一经发现会全部拒收。 杰弗里形容这类文件是“僵尸契约”,即授予者身故后才注册的土地转让,安省土地注册处不再允许这些文件注册。 然而,有些律师多年来都在使用“僵尸契约”,这种作法第一次获得司法批准,是在安省高等法院审理的维尼亚尔斯基斯普劳尔(Winarski v. Sproul)一案中。 斯普劳尔(Ann Sproul)生前拥有多伦多一栋房屋54%的业权,她的儿子占士(James)拥有其余46%业权。 2002年11月,斯普劳尔签署了一份契约,将自己拥有的房屋业权转让给儿子。她将手续交由律师处理,但当律师尝试注册相关文件时,产权存在一些小问题。律师致电占士要求解决有关情况,但是占士没有着手解决,因此房产转移在斯普劳尔生前始终没有完成注册。 斯普劳尔在遗嘱中列明,财产会由女儿玛丽莲(Marilyn)和占士(James)平均分配。 斯普劳尔身故后,玛丽莲声称占士那份未完成登记的房屋契约无效,亡母的54%房屋业权应该由她与占士均分。占士则认为整栋房屋的业权都属于自己。 案件于2015年由安省高等法院法官帕蒂略(Laurence Pattillo)审理,他裁定:尽管律师未能在斯普劳尔过世前登记契约,但契约仍然有效。 法官裁定,当斯普劳尔将契约交由律师处理时没有设定任何条件,这就是一份送给占士的有效礼物,不再属于遗产的一部分,占士毋须与玛丽莲分享房屋业权。 维尼亚尔斯基案的启示:避开安省政府1.5%遗产税的一个合法途径是,业主签署一份转让契约,无条件地交付给受让者或者交由律师,在业主离世后进行注册。 为了符合与上述“维尼亚尔斯基转让”相同的资格,转让及契约的正式移交必须是无附加条件并不可撤回,而且必须指明是一份礼物。 虽然政府部门表明“僵尸契约”在安省不能再获注册,但在没有其它证据证明契约是死后才登记的情况下,土地注册处无法证明这属于僵尸契约。不过,如果契约明显是在屋主身故后才登记,便会受到土地注册处退回。 我的观点是,安省任何律师如果持有任何存活的僵尸契约,而契约又符合“维尼亚尔斯基转让”情况,即,没有死亡证或其它登记在产权上的证据,证明契约是在验尸报告完成后才注册,那么这种契约在法律上仍然有效。 当法庭裁决与政府管理政策之间存在冲突时,我认为法庭裁决应该永远占优势。 时间将作出检验。 作者Bob Aaron是多伦多房地产律师

移民时间新估算法 申请者预期更准确

■■移民申请者可了解更准确的申请处理时间。网上图片 ■移民项目申请处理时间表   星岛日报讯   联邦移民、难民及公民部(Immigration, Refugees and Citizenship Canada,简称IRCC)周四宣布,已从7月31日起,改进部分移民项目申请处理时间的估算方式,申请者可更准确预知日期。 7月31日起推行 据移民部官网显示,从今年7月31日起,部分移民项目的申请人可透过新型的估算方式,精确地了解目前的申请处理时间。 此前的估算,是基于往年统计的八成申请案处理时间所得,不够精确。而新型估算方式,除了往年统计数据之外,加入计算目前等候处理的申请数量,以及在多年移民水平计划(multi-year immigration level plan)中,每年可接受的申请数额而定,因此更加精确。  目前实施新型估算方式的移民项目包括:父母及祖父母团聚移民(Sponsorship of Parents and Grandparents);省提名(Provincial Nominees));魁北克技术移民项目 (Quebec Skilled Worker Program);联邦创业企业家移民计划(Start-up Visa Program),及人道主义救援项目(Humanitarian and compassionate cases);各项目于周五所更新的资料,处理时间为12个月至36个月不等。 各移民项目申请的处理速度,分别由申请的种类、申请讯息的完善程度,移民部预期的处理时长、申请人资料验证的难易度,及申请人回复问题的速度等多项因素决定。 

有的必须付 有的自愿给 餐馆就餐有哪些恼人的收费?

在加拿大,就餐支付小费(Tip or gratuity)是长久以来的传统就餐文化。随着物价高企、最低工资增加,现在许多餐厅会自动在账单上收取10%或以上的服务费(service charge),有些餐馆会自动为大型团体的就餐收取高达18%的服务费。有人说这是“强制小费”。服务费和小费到底有什么区别?收取必须支付的服务费有什么先决条件吗?在服务费的基础上再收税是否合理? 本报记者 文琪 近日,本报记者收到热心读者发来的就餐账单。约克区的某中餐厅,在消费者192元的餐费基础上,征收了11%的服务费,并且也把服务费加上了税(HST)。该读者表示,这样的做法让他感到困惑。在他看来,这笔服务费就是小费。既然是小费,为何要收税? 强制收取服务费合法? 安省政府与消费者服务厅(MGCS)媒体顾问Sue Carroll在接受《加拿大都市报》记者访问时表示, 2002年的“消费者保护法案”(The Consumer Protection Act)中,并没有具体牵涉说明就餐的小费习俗。 “根据该法案,由用餐者支付的小费是自愿的,不属于消费者交易(consumer transaction)的一部分。而现在许多餐厅增加强制性服务费,以代替自愿给予小费的做法,是个人商业的决定。” 但是Carroll指出,民众需要注意的是,如果企业决定实施收取强制性的服务费,那么消费者保护法将会适用于介入,包括禁止餐厅的不公平做法。 “虽然确定一家餐馆是否有不公平的做法,取决于每个案件的实际情况,但如果企业作出了虚假、误导或欺骗性的陈述;如果餐厅歪曲了账单上收取服务费的目的,或者对收费不透明,这可能构成不公平的做法。” 至于民众提出的是否可以拒绝支付服务费,Carroll表示,如果餐厅选择收取服务费,消费者需要支付该笔费用。 “在这种情况下,是否能把服务费当作小费,已不再是用餐者的自愿。如果消费者对他们接受的服务不满意,他们应该与餐厅管理层讨论他们的顾虑。为了避免这种情况,消费者可采取在预订时,询问、明确是否有潜在的服务费。” 服务费是否需要缴税? 安省政府与消费者服务厅并未对是否应对服务费缴税给予正面回答,他们要求记者致电加拿大税务局(CRA)。加拿大税务局商业部门在接受电话访问时向记者明确表示,餐厅强制收取的服务费,因为是为服务而支付的费用,因此应该征收HST。餐厅的做法并无不妥。 加拿大餐馆协会(Restaurants Canada)加拿大中部副总裁James Rilett在接受本报记者访问时表示,服务费和小费两个费用的本质并不一样。 “服务费是餐厅给所有账单都加的,而小费是自愿的支付。你需要支付服务费,但你不一定要支付小费。服务费,就是任何和服务有关的费用。比如,你请会计师帮你报税,需要为他提供的服务买单并交税。服务费就是你所接受到的服务产生的费用。而小费是消费者自由、随便给的,所以就无须支付额外的税。加拿大税务局于规定了服务费的费用需要支付HST,而小费则不需要。这不是餐厅能够决定的,这是政府要求的。” 记者向Rilett提出,是否可能在一个餐厅一直到吃完饭,都不知道自己需要强制被收取15%甚至更高的服务费,Rilett对此表示很有这个可能,但他并不认为这样做很公平。 “我不喜欢不提前说明收取服务费的餐厅。虽然法律也并没有要求收取服务费一定要写在餐牌上或者一定要服务员通知消费者。但不这么做,最后不论你的餐食提供得多么好,客人可能都会因突如其来的强制服务费感到沮丧,导致整个用餐经历因此变差,甚至不会再回来你的餐厅。但是,我从未见过哪个收取服务费的餐厅,不和客人提前透露收取服务费。当然,这也不意味着市面上就没有餐厅这样做。还有一点就是,法律的要求就是,在账单上,必须注明这笔费用是服务费。比如有大型的聚会时,服务费用高,要注明是什么费用,不能称为税务。” 至于餐厅收取服务费后,到底怎么分,Rilett表示这取决于不同的餐厅。 “有的是所有员工一起分,有的可能是一部分员工分。” 小费是自由支付的 安省华商餐饮会会会长陈勇仪在接受本报记者访问时表示,通常厨房外的员工,会一起分小费,因为他们拿最低工资。 “有的粤菜馆从经理到老板一路分小费,所以后来省政府才会有法律规定员工的小费老板不能拿。而服务费是餐馆的收入,就和小费没有关系了。所以我认为目前这个很乱,服务行业里面,比如搭乘计程车,你要不要给小费?很少有司机会和客人去要。去理发给不给?做得好一定会给,也有人剪好了就走人。小费是自由支付的。” 提及大部分人在强制收取服务费的餐厅就餐后,可能就不会选择再给小费,陈勇仪表示:“人们不应觉得服务费是小费。在缴纳服务费以后,愿意再给小费的消费者可以凭自愿再给。”是否支付小费个人决定?从业者们都说,没有法律规定消费者必须要支付小费。但是民众却认为,这是没有实际意义的,因为在加拿大吃饭给小费并不是选择题。在很多餐厅,不给小费,服务员会为此追出餐厅,这是个假的选择题。 这是因为服务员通常拿不到14元的底薪。陈勇仪称:“餐馆的服务员、酒吧的调酒师和其他打工者,能拿到的最低工资是不一样的,不是大家千篇一律认为的每小时14元。政府也认为在这个行业里这些从业者是会有额外收入的,所以允许时薪会定得比最低工资再低1至2元。做服务员和做厨房拿到的最低工资也是不一样的,做厨房的通常就没有小费。一个餐馆假如说只是卖面条,根本没有人给小费,老板应该要加上服务费,用以补足这些员工,否则没有人给你做工。行行不同,在这里小和服务费不能划上等号。” 可以拒绝支付强制性服务费? 提及是否可以拒绝支付强制性的服务费,陈勇仪表示:“如果去就餐,服务员帮你端一杯水,就是服务。如果餐厅要收服务费,你就要给他。愿不愿意来这家餐厅消费是消费者自愿的选择。”而对于那些服务并不好,却强制收取服务费的餐厅,Rilett则表示,尽管消费者不能拒绝支付,但是通常人们可以和餐厅的管理层沟通,解释为什么自己不满意该餐厅的服务,或可以通过协商支付稍低的服务费,或和餐厅协商不缴纳这笔费用。 目前,安省的最低工资大幅上涨,物价也随之上涨。加之面对强制收取的服务费,以及可能还要对满意的服务再支付小费的情况,对外出就餐的消费者是否公平,Rilett表示,这完全取决于每个餐厅的风格和商业模式。 “有一些餐厅,一直尽力让餐单的价格很低。比如说,给食物实实在在的成本价,然后再就服务员的服务向客人收取一定的服务费。有一些餐厅,可能不收取服务费,但是会把一些成本加在菜单菜品的价格中。完全取决你怎么看它。是否觉得公平,是顾客决定的。如果觉得好、公平,客人一定会再回来。” Rilett还表示,近些年,在餐饮行业中,作为行业从业者,看到的是消费者给小费的数额总体有所上升。 “但是,顾客给多少小费,完全是他们自己的决定。消费者给更多的小费,说明对服务的满意,很乐于支付那部分钱。用好的服务赚取更多的小费是大多数餐厅的选择。” 小费要给多少钱? 陈勇仪强调,小费给多少钱,永远是消费者自由的选择。 “有一些华人餐厅,如果顾客没有给足10%的小费,服务员追要的情况经常发生,但其实这样做并不合理,政府并没有规定小费一定要给。很多欧洲来的人到加拿大来旅游,去西餐厅也不给小费,因为在他们的国家没有这个习惯,包括中国人、印度人和菲律宾人,东方国家也没有这个习惯。甚至很多欧洲人看不懂HST是什么,很多人以为那个就是服务费。交了服务费就不再给小费的确是很多人的做法。” 本地华文论坛发起的针对小费给多少的调查显示,57%的人选择会支付10至13%的小费;29%的人选择13至16%的小费,10%以下的小费选择人数为0。还有4%的人表示,收取强制性服务费的餐厅宁可不去。大部分的华人都会把10%的小费最为最低数额。 而麦克林杂志的一项针对小费的调查则显示,本地人小费的支出水准两极分化颇为严重。有支付高昂小费的,也有支付很低额度小费的。 54%的人选择支付11-15%的小费;20%的人支付16-19%的小费;18%的人选择支付10%或更少的小费;还有另外8%的人会支付高达20...

史毅敏:加拿大生活 手枪可以随便带出门吗?

半自动手枪和转轮手枪在加拿大归类为限制类火器,民众可以合法拥有。 政府直言不讳,守法民众拥有手枪可以,但要受限制。手枪在运输上的限制首先体现在运输规则比长枪要求高。 运输手枪时枪支不可装弹与上膛。枪支本身要上锁(扳机锁或枪机锁)。同时,上锁的手枪要放置在不透明、不易打破的硬质枪箱内,枪箱也要上锁。 如果暂时将手枪留置在无人看守的汽车内,必须将枪箱锁在汽车后备箱。如果该款车型没有后备箱,则要将枪箱遮盖,锁在车厢内。 如此重重加锁,在出行遭遇紧急情况时将手枪拿出取用几乎是一项不可能的任务。 手枪运输更厉害的限制是手枪不可随便带出门。 现行加拿大控枪法规只允许合法拥有手枪者在六种具体情形下运输手枪离开居所: 1. 往返靶场; 2. 往返皇家骑警火器局(例如枪支验证、销毁等); 3. 往返枪支修理店; 4. 往返枪展; 5. 往返出入境口岸(用于枪支合法出入境运输); 6. 将新购枪支运回家。 拥枪者每次运送手枪出门,必须是正在进行规定的上述6种事项之一,而且采用“合理直接路径”。此外,前往的目的地(靶场、枪展或者枪支修理店)必须是在皇家骑警火器局正式注册的合规企业或机构。 最为合规无疑的情况,是每次前往打靶都从家里直去直回。吃饱饭,加满油,路途中,不停留。 人有三急。打靶路上在咖啡店用个洗手间,喝杯咖啡,大概是可以的。为了下班顺路直接去靶场,早上上班时就把枪带着放在车里行不行呢?一旦发生枪支失窃,警方会不会认为你违反了“合理直接路径”,就要看你的造化了。 生活是复杂的,总有需要带同手枪出行又不属于上述六种情况的事情。典型的例子是拥枪者搬家。 如果出现需要运送手枪出行而不符合6项情形的,拥枪者必须事先向火器局申请“运输授权证”(Authorization To Transport)。授权证可以填写申请表邮寄申请,也可以电话申请。在申请中,要明白说明出行目的、目的地地址、出行日期与时间、携运枪支资料等一应细节。获批之后,可以在指定时间携运指定枪支前往指定地点。 加拿大控枪法规对手枪运输的限制,大幅度减少了手枪在公共场所出现的几率。一枝在加拿大合法销售的手枪,几乎只会出现在拥枪者家中或是靶场,以及两点之间的直线路途。 如此严格的运输限制对拥枪者带来的不便是显然的。假若手枪出现点小毛病,或者在拆卸装配中遇到一点问题,拥枪者不可将其带往一个经验丰富的枪友处帮忙查看,除非那是正式注册枪支修理店。 可能认为如此严格的手枪运输限制还不够吧,2018年3月联邦政府提出新的法律草案,拟将上述6项情形减为2项,即拥枪者只可运输手枪往返靶场,以及将新购手枪运回家。其余所有手枪运输需求,都需要临时申请一次性“运输授权证”。除了文牍泛滥,史家之言看不出法案一旦通过对提高公共安全有什么助益。 其实加拿大现有控枪法规对手枪的限制远不止此。在加拿大购买拥有手枪必须登记,详情请待下文。

加拿大人的遗产寄往美国 未报关被查封

一名渥太华男子向加拿大广播公司(CBC),曝光了一宗加拿大人的遗产寄往美国,结果在美国海关被拦截,拖了将近一年还拿不出来的事件。 据CBC报道,这位名叫塞卡里(DavidSaikaley)的渥太华男子给亲属担当遗嘱执行人,他怪罪加拿大道明银行(TD CanadaTrust)给他提供了错误的建议,让他把50万元的银行汇票邮寄给在美国的遗产受益人,结果被美国海关查封。扣了差不多一年,该笔钱还卡在海关出不来,塞卡里担心遗产受益人可能永远收不到这笔钱。 塞卡里称,遗产委托人库卡罗(HelenCuccaro)是他母亲的堂姐。库卡罗曾经是加拿大的公务员,在渥太华老城区有一栋房产。在库卡罗去世前的十多年里,塞卡里夫妇租住了她房产的一部分,和她住在一起。受库卡罗委托,塞卡里同意担任她的遗嘱执行人。 2016年6月,92岁的库卡罗去世了。 在遗嘱中,她希望自己的遗产由居住在美国俄亥俄州的5个侄子侄女平分。作为遗嘱执行人,塞卡里去了道明银行库卡罗账户所在的渥太华市分行,询问怎样把这笔遗产资金汇到美国去。他告诉银行的员工,这是一笔属于遗产继承的资金,要寄往美国俄亥俄州,最安全的汇款方式是什么? “ 银行员工告诉他,最好的办法是开银行汇票(bank draft),于是我当场开了5张每张面值10万元的银行汇票。 ”开好汇票,塞卡里夫妇立即前往联邦快递公司FedEx,用快递寄出。但美国的受益人没有收到银行汇票,却收到了来自美国海关和边境保护局(CBP)的一封信称海关的官员查封了银行汇票。根据CBP网站的信息,如果没有提前向美国海关的办事处提交一系列具体文件,不能把超过10,000美元以上的资金邮寄到美国的地址,否则可能被 没收,并可能导致民事或刑事处罚。 塞卡里表示,自己完全不知道这情况。他信任银行,银行给他提供了错误的建议。塞卡里称,他要求银行取消这些银行汇票,把钱打回账户,但银行说不行,因为银行汇票就相当于现金。同时,美国的边境官员也不放钱,并说,如果没有事先按程序通知海关,就不能跨境邮寄超过10,000美元。 加拿大道明银行拒绝了CBC的采访要求。仅在一份声明中,表示正在与塞卡里合作,争取解决问题,包括向美国海关提供文件。

警官信箱:遇到碰瓷时 我怎么办?

周警官您好, 星岛加拿大都市报这个警察信箱从一开始我就一直关注。很高兴你们约克区警察局能有这么多互动给我们民众答疑解惑。我已经告诉身边的几个好朋友和邻居了,如果生活中有疑惑和问题就去星岛的报纸提问。 上次我在电台节目里听到关于碰瓷的问题,最近很多人都在朋友圈里说,一些Plaza的停车场里碰瓷的人很多,有个民众录的视频显示,有人怀疑突然就跑到司机的车前面,说司机撞了他,还赖在地上不起来。我想问问您,对于碰瓷的人要是遇上了,我应该怎么处理?立刻打电话报警,马上送对方去医院,还是立刻联系保险公司?如果没有行车记录仪,我怎么自证清白? 谢谢! 姜先生 姜先生, 为了要找到你感兴趣的问题的答案,你是如此的细致,这是件好事。你提到的这种现象被称为设计的事故或者碰瓷(staged accident),碰撞或撞车,通常被称为“为钱撞车”(cash for crash)或“粘上”(slam ons)。这是一项欺诈活动,甚至是在全世界范围内已存在多年。 如果你遇到类似情况,可以立即联系警方要求我们进行调查。在进行调查时,警方将记录在现场获得的信息,从证人那里获取陈述,或查找可能包含有关事件证据的一些视频片段。作为警察,一旦我们有足够的证据证明欺诈活动,我们会调查案件并向嫌疑人提出指控。 在加拿大,与中国的许多情况有所不同。由于系统的不一样,绝大多数意外都要去保险公司索赔。根据Derring(2002)的研究调查显示,“保险欺诈是美国的一个主要问题,从19世纪的'火车事故保险索赔'(railway spine)到20世纪的'跌倒保险索赔'(trip and falls)和'车祸颈椎过度屈伸损伤索赔'(whiplash),个人和团体一直愿意并且能够提出虚假保险申报,要求赔偿”。在加拿大,我们也有这些欺诈活。欺诈者在发生事故后会要求你的保险公司或其保险公司赔偿。 因此,保险公司是他们最终的财务目标。就个人而言,你并不需要从口袋里掏出现金,用以解决现场的任何问题。总之,如果你发现或感觉有什么不对,请尽快通知警方。与此同时,你不必担心没有人会听取你的意见或关心此事件,我们会在这里为你服务。此外,如果你在驾车或步行时目睹了某些事情,我鼓励你站出来帮助警察和社区,以便通过告诉我们你所看到的内容来帮助收集证据。这是一种保护彼此的好方法,以阻止罪犯对社区造成伤害。如果你帮助别人,别人也会帮助你。如果我们互相帮助,坏人就会知道无论他们犯下什么样的犯罪行为,都可能会有很多证人记录他们的样子、驾驶车辆的类型、车牌号码等。 最后,坏人会知道公众和警察像一个整体一样工作,他们没有空间犯案,他们会知道最好要离社区远点。 参考文献:Derrig,R.A.(2002)。保险欺诈,风险与保险期刊,69(3),271-287。

史毅敏:合法拥枪 ≠ 合法佩枪

近年美国枪击事件频发,民间支持与反对拥枪两大阵营之间争论无日无之,交锋益趋激烈,手段花样翻新。 为倡导个人拥枪自由,德克萨斯州女性倡枪人士Sarah Head在2014年曾发起一个活动,号召女性合法拥枪者携枪外出购物。在当地Target购物商场内,当日可以看到大姑娘小媳妇身背钢枪,怀抱婴儿,手推购物车在婴童用品和儿童玩具货架前徜徉漫步,端得是刚柔相济侠女柔肠,别有一番风味。 拜《加拿大火器法》之赐,如此赏心悦目的景像在加拿大无缘得见。 美国宪法《第二修正案》,认可美国民众有“保有与佩戴”(keep and bear)枪支的权利。在加拿大,民众只可“拥有”(possession)与“获得”(acquisition)火器,其间有云泥之别。 在全美50个州,都不同程度许可民众“隐蔽式佩枪”(concealed carry)外出,即民众可以将手枪隐蔽式佩戴在身上(尽管某些州有不同的限制)。在美国有大约45个州,许可民众“公开式佩枪”(open carry),民众可以合法外露式携带枪支外出。上述故事发生的德州,就许可民众外露式携带长枪出门办事,完全合法。 在加拿大,除非因为职业等特殊需要,不许可民众将枪支佩戴在身出行。加拿大民众拥枪的合理理由是用于狩猎或射击等运动项目,民众自然平日无身上佩枪的理由。在加拿大,枪支只可以被“运输”,不可以被“佩戴”。 对于非限制类火器 – 也就是长枪来说,枪支运输要求比较简单。其中最主要的,是枪支在运输过程中不得装弹与上膛。 如果将长枪留置在无人看守的交通工具-- 比如说汽车 -- 之内,则必须将其放置在上锁的后备箱内。如果该款车型没有后备箱,则需要将枪支锁在车内,且做好必要遮掩,使得外人不得看到,以免窃贼觊觎或引起公众恐慌。 出于同样原因,规则“建议”枪支拥有人运输枪支时,将枪支置于枪套或枪箱之内,枪套或枪箱要将枪支的6个立面全面包裹,不要有一面敞开或使得枪支部分暴露于外。 法规简单本身是个好事,在达到立法目的前提下,民众容易遵守,免得动辄得咎,误触法网。 实际生活却不总是这样。开车出门谁也保不齐碰上警察,而警察蜀黍对控枪法规的理解,也许与你不一样。 1998年9月,一位老兄带着几枝长枪前往狩猎度假。他开一辆皮卡,几枝长枪装在各自枪套枪箱中,盖得好好的放在后面车斗里面。弹药放在一个盒子里,也一起放在车斗里。车斗有盖,盖上有锁。 狩猎的地点一般都比较远,这位老兄晚上得睡酒店。皮卡车一锁,停在酒店停车场。 酒店一睡就睡出了问题。半夜梁上君子不期而至。撬开车斗,本着贼不放空的原则,顺走两枝长枪。 听说枪支被盗,警察不会怠慢,贼人很快落网。不过猎手老兄的噩梦刚刚开始。 警察指控猎手不当保管枪支弹药,不当运输枪支弹药等一系列刑事指控,当场扣押皮卡与所有枪支弹药。 倒霉的猎手以自己的火器法知识,试着向警察说明他是合规运输,结果被警察一句话怼了回来:“让法官判断吧”。 经过长达9个月的法律排期与程序,猎手胜诉得直,得到发回的合法拥有枪支。不过,9个月期间所有的狩猎计划泡汤不说,期间花费的法律开支,以及长途往返案发地法庭的费用,应该不会很便宜。 如果你喜欢手枪射击运动,而不时需要运输手枪前往靶场的话,恭喜你,更麻烦的运输规则在等着你,且待下文。 作者:史毅敏

前业主劣质施工导致房屋无法再售 业权保险该不该赔偿?

**法官裁定,由于该栋别墅存在建筑上的缺陷,导致布林的业权无法转售,布林因而可获其业权保险的赔偿。 根据最高法院最近的一项裁决,如果建筑因工程缺乏监管产生缺陷,进而影响房屋售卖的话,业权保险(title insurance)须为投保人提供赔偿。 案件可以追溯到1999年,原告布林(John Breen)当年购买了一间位于湾湖镇(Lake of Bays)、屋龄10年的豪华度假屋。该栋度假屋由获得了建筑许可证的屋主建造。 在购买时,布林的律师向当地规管建筑事务的政府部门查过,发现在在1990年前后,该建筑许可在没有进行最后验屋或批出入住证(occupancy certificate)情况下,就已经结束了。 布林在购买该栋房屋后并没有发现任何问题,但当他在2011年进行加建时,工程师发现房屋有严重的结构性缺陷,并警告布林不要居住在该栋房屋。布林之后搬出,他自2012年以来已没有在该栋房屋居住。 看来,该份建筑许可证是根据一份不完整的申请书而批出,申请人当时没有提供必需的图则和细节资料。当布林得知度假屋的结构有问题后,他根据自己购买的产权保险覆盖范围,就 以下几点向承保的FCT保险公司索偿: •业权无法转售,也就是说不能迫使购房者在房屋存在严重建筑缺陷情况下取得业权; •布林被迫对现有结构进行修复工程; •该栋房屋在没有适当的建筑许可证情况下建造;以及 •该块土地受到“不利情况”影响,这点应该在市政府的记录调查(records search)中披露。 FCT保险公司最初同意布林的索偿要求,但之后又拒绝赔偿。布林起诉该家保险公司,案件于今年5月由法官艾伯哈德(Margaret Eberhard)审理,并于6月作出裁决。 布林的索偿案是基于上诉庭在2015年的一宗判例(MacDonald v. Chicago Title)。在该宗判例中,之前的屋主在没有取得建筑许可证情况下,自行拆去房屋的承重墙。当问题被发现后,多伦多市府勒令屋主修复该栋不安全的建筑物。 上诉庭认为,由于房屋的状况令新业主的业权无法转售,因此裁定新业主的业权保险必须负责赔偿。 法官艾伯哈德发现,布林证明了该栋房屋违反多项建筑条例,包括三层楼板支撑有问题、楼梯净空高度不够、天窗放置不当、缺乏地面覆盖导致地板损坏,以及屋顶通风设备缺失。 法官指,根据上述MacDonald v. Chicago Title的判例,业权保险的保障范围,可扩大至购房很久以后所披露​​的资料,也可扩大至依照惯例进行业权调查(Title Search)之后。法官因此裁定,由于布林的业权无法转售,他的业权保险必须提供赔偿。目前尚不知道案件会否进行上诉。 作者Bob Aaron是多伦多房地产律师 先买还是先卖 Q:我和太太正在考虑买一间较大的房屋。我们应该先买新屋,还是应该先卖掉现有的房屋? A:这个问题没有对或错的答案,但你和太太在作出决定前,应该详细考虑你们的需要、财务状况及风险承受能力,因为两种做法都各有利弊。 当你们准备行动时,我建议你们跟一位专业的房地产经纪紧密合作,这位经纪要能为你们解答疑问,又可以根据他的实际经验,为你们提供专业意见。我可以先简单地讨论一下“先买”的利和弊,这正是我在买上一间房屋时所采用的策略。 如果你决定先买的话,你会有充足的时间搜寻新屋。 你可以有时间详细考虑哪一类房屋和所有权模式最适合自己,又可以在心仪的地区看大量房屋,直到寻找到一栋真正适合自己生活风格的房屋。此外,你无需担心日益临近的房屋交割期限,也无需为寻找临时住所而伤脑筋,或搬两次家。 不过,你要考虑的是资金问题。你必须要有充足的资金支付定金,如果需要房屋贷款,也要准备一笔首期。如果你的资金大多押在现有房屋,那么要筹集足够的资金可能有困难。即使你有足够的钱支付定金或首期,但同时持有两个物业,又不能确定需要持有多长时间,可能会出现一些困难。 同时持有两个物业,你可能要支付两笔房屋贷款,其它支出例如房屋保险、物业税及水电费等,都要支付两份。由于负担沉重,你可能要被迫接受较预期为低的卖价。 如果你对这种“先买”的做法有疑虑,不妨先与你的房地产经纪磋商。虽然经纪不一定可以准确预测卖房所需的时间,或要花多少钱,但他们可以根据对市场的分析,给你一个大概的估计。 此外,你也可以向卖方经纪争取更长的交易期限(例如60至90天),让自己有足够时间卖出现有住房。 另一个方法是,在买卖协议中加入条件,容许你先把房子卖掉才进行交割。不过,这种作法可能令你错失买入心仪房屋的机会,因为业主往往会选择没有设下条件的买家。  

价钱吸引 不可盲目决定 看清电讯合约条款是关键

▲专家指出,一般个人电脑如果未更新,就未必可连接5G网络。网上图片 加拿大两大巨头电讯供应商贝尔(Bell Canada)及罗渣士(Rogers)展开上网减价战,在多伦多地区下调价格约45%。有业内观察者认为,这种情况属于短期及地方性。有时事评论员认为,多伦多正在推动发展智能城市,供应商配合暑假期间提供优惠价以吸客源,使更多用户采用5G网络。虽然价钱吸引,但消费者须看清有关条款,考虑清楚才作出决定。 其中贝尔公司提供极速上网(gigabit-per-second)的无限流量家居套餐, 在多伦多某些地区, 月费由149.95元下调至79.95,优惠至今年7月底。至于罗渣士已提供限时优惠,同样的服务由152.99元减至79.99元,为期12个月。市场分析家Emily Taylor接受CTV访问时称,这是加国主要上网服务供应商争取市场占有率,而展开地区性及短期性的减价战。 由于此新科技只惠及某些地区,因而使用者不多,但目前消费者是会选择更快的网络。时评人萧振华指出,现在多伦多市推动成为智能城市,在市内即将进行无人驾驶汽车的试验计划,通过5G网络可以向这些交通工具传递讯息。两大巨头上网服务供应商早已发展5G网络,其速度比几年前流行的LT E网络快20倍。这些企业要吸引消费者使用高端科技,扩大市场占有率,可说是配合潮流趋势。 他表示供应商有见于暑假天气炎热,家长与其子女在户外的时间可能减少,留在家上网观看电视节目较多,在这个时候推出疑似优惠。早于4月时,他使用的供应商提供优惠,当时支付的月费加5元即可享用,但价格不及现在的便宜,对未转用或新客户甚为吸引。萧振华指出,由于5G网络属新科技,如家中电脑未有更新,未必能连接网络。在接受新的优惠时,必须清楚条款才作出决定。至于使用期限完结后,可以与供应商洽谈月费价钱,对方为了挽留顾客,可能继续提供优惠价格。 对于让海外公司进军加国市场,有助价格下调,萧振华认为,加国人口相对美国少,即使开放市场,海外公司也难以在本国拓展;加上铺设网络基建工程的费用庞大,并不算是理想的投资。 加首引反垃圾邮件法 加拿大广播电视及电讯委员会(CRTC)首次引用加国的反垃圾邮件法例,打击通过网上广告安装有毒软件,并且采取行动,向两间违法的公司共罚款25万元。该委员会首席执法官员,向两间企业Datablocks及Sunlight Media发出违反通知,指他们协助安装有毒的电脑程式,通过网上广告散播,现时被罚款分别为10万元及15万元。上述的公司违反加拿大的反垃圾邮件法例,包括: 一、Sunlight Media接受未经验证的匿名客户,使用其公司服务散播有毒的软件。 二、Datablocks为Sunlight Media的客户提供所需的设施及软件,在展示广告时,含有有毒软件。 三、两间公司未有实行措施:与客户签订书面合同,约束他们遵守加拿大的反垃圾邮件法;监察指导客户如何使用服务,或制定书面的企业合规政策或程序,以确保遵守加拿大的反垃圾邮件法。 四、在2015年被网络保安研究人员报告后,CRTC获悉事件,两间公司没有实施行内熟悉的基本防卫设施。两间公司有30天时间递交书面陈述或支付罚款。该委员会首席执法官员夏维伦(Steven Harroun)表示,两间公司没有安装防卫设施,令客户浏览网上广告时,在不知情下被安装有害的软件。今次采取行动向这些营运同样服务的公司发出清晰的信息,他们的商业活动不可以影响国民的网上安全。 资料显示,Datablocks及SunlightMedia经营网上广告,这类广告也是散播有毒软件的主要来源。是次CRTC进行复杂的调查工作,包括执行搜查令,以及咨询网络保安的专家。国民可以向垃圾电邮报案中心(Spam Reporting Centre)举报,协助政府机关执法,确保人们不会违反条例。专家呼吁看清电讯合约条款加首引反垃圾邮件法期性的减价战。 由于此新科技只惠及某些地区,因而使用者不多,但目前消费者是会选择更快的网络。 时评人萧振华指出,现在多伦多市推动成为智能城市,在市内即将进行无人驾驶汽车的试验计划,通过5G网络可以向这些交通工具传递讯息。两大巨头上网服务供应商早已发展5G网络,其速度比几年前流行的LT E网络快20倍。这些企业要吸引消费者使用高端科技,扩大市场占有率,可说是配合潮流趋势。 他表示供应商有见于暑假天气炎热,家长与其子女在户外的时间可能减少,留在家上网观看电视节目较多,在这个时候推出疑似优惠。早于4月时,他使用的供应商提供优惠,当时支付的月费加5元即可享用,但价格不及现在的便宜,对未转用或新客户甚为吸引。萧振华指出,由于5G网络属新科技,如家中电脑未有更新,未必能连接网络。在接受新的优惠时,必须清楚条款才作出决定。 至于使用期限完结后,可以与供应商洽谈月费价钱,对方为了挽留顾客,可能继续提供优惠价格。对于让海外公司进军加国市场,有助价格下调,萧振华认为,加国人口相对美国少,即使开放市场,海外公司也难以在本国拓展;加上铺设网络基建工程的费用庞大,并不算是理想的投资。

加国法规:球迷看棒球赛被球击伤 谁来负责?

▲安省一个球迷,去年在罗渣士中心观赏一场职业棒球赛期间,遭一个界外球击中脸部受伤。星报 星报专栏作家︰Ellen Roseman 安省一个球迷去年在观赏一场职业棒球赛期间,遭一个界外球击中脸部,导致门牙脱落,口唇需要缝针。他其后向球会要求赔偿,但却发现按照规例,球会并无相关责任,观众本身反而需要承担受伤风险。 《星报》(The Star)专栏作家罗斯曼(Ellen Roseman)最近接获读者麦克拉肯(Dan McCracken)投诉。麦克拉肯表示,去年9月与朋友一起前往罗渣士中心(Rogers Centre),观赏多伦多蓝鸟棒球队(Blue Jays)一场主场赛事。他与朋友坐在三垒附近。观赛期间,麦克拉肯突然遭一个界外球打中脸部,上排一只门牙部分脱落,嘴唇部分割裂,需要缝针。驻守罗渣士中心的一个医生随即为他治理。 麦克拉肯说,事发翌日,他前去牙医接受X光检查,发现门牙情况严重,需要转往专科处理。 经过接受多种治疗方法后,他最后要在今年7月3日把门牙拔掉,并且安装假牙。 麦克拉肯曾于去年10月,向蓝鸟棒球会要求赔偿。球会当时表示,需要他提供定期的牙科诊治资料。可是,8个月过后,他仍未收到球会的任何具体答覆。 罗斯曼向蓝鸟球会及罗渣士中心询问有关麦克拉肯受伤事件,球会最后向麦克拉肯发出一封道歉信,对沟通上出现错误表示歉意,并且愿意承担9,250元费用当中的1,282.5元。 不过,罗斯曼发现,美国职棒大联盟(MLB)的球队,毋须为界外球或飞脱球棒碎片引致观众受伤,负上诉讼方面的责任。 根据美国法院判决指出,球场在大部分地区设有观众席保护屏障,足以保障观众的安全。 换言之,球迷需要为个人安全负上全部责任。假如选择没有屏障的观众席,意味着个人需要承担受伤的风险。直至2017年,纽约洋基队(Yankee)一场主场赛事发生意外,一个两岁女童遭界外球击中重伤。洋基球会随即扩大洋基体育馆(Yankee Stadium)的保护屏障范围。其后,大多数MLB球会陆续跟随,加强对球场内的观众安全保障措施。 目前,在蓝鸟队主场的罗渣士中心,约有5,000个座位前方有保护屏障,用作阻挡界外球。不过,麦克拉肯购买的座位,则没有相关屏障保护。

华女驾车与火车相撞,打官司多年结果是……

■ 黄简妮在意外中严重受伤。CBC 本是职业女性有光明的前途和美好的生活,一切都被一场车祸无情地改变!一个华裔女子4年多前驶车经过一个平交道时,被一列火车撞至重伤,至今无法工作,走路须靠助行车,且患上抑郁症。法官裁定她获得至少240万元赔偿。事发于2014年5月8日,洋名简妮(Jane)的黄姓(Huang,译音)女子驾车驶过位于兰里的史密斯街(Smith Crescent)平交道时,汽车被一列载货火车碰撞。 路轨长满黑莓似废弃 黄简妮其后入禀法院,提出民事诉讼,控告负责管理该段铁路的加拿大太平洋铁路公司(CP Rail)、运作该列火车的加拿大国家铁路公司(CN Rail)、以及当天负责的火车工程师和车长。 卑诗最高法院法官弗莱明(Margot Fleming)周二作出裁决时指出,意外发生时,该个平交道长满了黑莓,任何车辆在驶近该段铁路轨,司机向南望,看看有没有火车驶至时,都要经过一堵灌木丛。 弗莱明续道,原诉人要负上40%责任,因为她未有停下来看清楚,完全确定没有火车驶近;不过原诉人当时以为该平交道长满了灌木丛和黑莓,似没人修剪,以为路轨已被弃用。 加太铁另须负责每周家护开支 弗莱明又称,负责该段铁路的加太铁路公司应该每年春季和夏季,正值黑莓蓬勃生长之时,定期检查该平交道,并修剪可能阻碍其他汽车司机视线的灌木丛和黑莓。 根据裁决,加拿大国家铁路公司、事发时火车工程师及车长都毋须负上责任。 弗莱明判原诉人得到至少240万元赔偿金,而这金额不包括她余生每周须要21小时,由专人上门提供家庭护理支援服务费用。 原诉人拥有工程学和工商管理硕士学位,她告诉加拿大广播公司(CBC),不大记得该宗交通意外,只记得当时正在下班回家,在驶入该平交道时,没有铃声、闪灯或围栏提出警告有火车驶近,仅有一个停车标志、一个白色“X”字样和一个写有“不要在铁路轨上停车”的警告标志。两个星期后,她在医院醒来,无法走动,医生告诉她,她头部受了重伤,脊椎被部分切断,难以像以前般走路。自此,原诉人须靠步行车走路,但创伤性脑损伤使她无法工作,同时患上抑郁症。 ■ 交通意外后,黄简妮须靠步行车走路。CBC ■ 该平交道没有亮灯,警告有火车驶近。CBC 事发后,铁路公司已修剪该灌木丛。 在2016年,根据运输安全局所收集到的碰撞记录,史密斯新月平交道是加拿大25个最危险的平交道之一。 小伙伴们,为了您和家人的幸福生活,小心驾车!驾车小心!专心开车!重要的事情说三遍! (来源:都市加西追踪 编辑LY)

怎么阻止枪案暴力?苏格兰警方做法值得借鉴

作者:德胜 多伦多近期发生的多起暴力案件,包括枪击、驾车袭击等惨案,引起公众的特别关注。多伦多市政府和警方也积极与省和联邦政府磋商,接连推出多项措施,意图打击犯罪,管控枪支。解决暴力犯罪是个复杂的问题,需要多方面、平衡的解决办法。不仅提出加强警力,对犯罪团伙予以震慑,同时也需要从社会和精神健康层面入手,从根源消除犯罪行为滋生的因素。其中一个引起笔者注意的问题,是将消除犯罪以一个公共健康的方式来审视和入手。 苏格兰警方所采取的策略,可以为加国提供借鉴。苏格兰曾经是个暴力犯罪比较严重的地区,2005年,一份联合国的报告将苏格兰列为发达国家中暴力最严重的地区之一;而在另一份报告中,苏格兰的首府格拉斯哥被称为欧洲的“谋杀之都”。苏格兰警方想尽了各种办法,加强惩罚、加大警方巡逻、盘查、拘留……,收效都不理想。 一个名叫凯莲‧麦克拉斯基的女警官开始引起了官方的注意。她是一个地方警局的情报分析部长,曾是名护士,但也是一名注册的犯罪心理学家。她提出的一份报告指出,传统的警察方式不能减少暴力,强烈建议要换一种方式(Do something different)。在上司“换一种方法试试”的情况下,麦克拉斯基受命组建一个消除暴力行动队(VRU),谁知这支部队越做越好,最终被上升到国家级别,成为全国打击罪案的中心。 VRU的网站介绍中指出,他们将暴力犯罪视为一种疾病,他们努力寻求“诊断”问题,分析原因,考察什么样的方式有效,对什么人有效,并制定解决方案。为了实现这一目标,苏格兰警方这一行动队与其他有关机构紧密合作,包括医疗健康、教育、毒瘾辅助、就业辅导,以及其他社会服务等。 “一份就业是阻挡子弹的最有力武器”,帮助处于边缘的年轻人重拾生活信心,促成他们放弃暴力活动,洗心革面,为他们寻找接受教育或就业的出路,就能防止他们滑向黑帮势力,成为黑帮组织的一员。也正因为他们涉及的协作广泛,他们所负责处理的暴力也进一步延伸:黑帮暴力属于他们管辖,家庭暴力、学校和工作场所里边的欺凌等等也跟他们有关。 VRU提出不仅要“压制”暴力犯罪,更需要“预防”暴力。暴力行为就像一个流行性传染病,在这座城市里横行,从一个人身上显现的暴力,有可能会在另一个人身上复现,从一群人感染到另一群人,冤冤相报。麦克拉斯基的团队发现,很多导致苏格兰暴力犯罪的起因,都不曾在警方的“执法”范围——贫穷、不平等、两极分化、动不动就以肌肉解决问题、酗酒等问题。 世界卫生组织曾经发出指引说:暴力是可以避免的,它所造成的伤害也是可以减低的,就像公共健康的努力可以预防和降低世界很多地方工作场所的伤亡、传染性疾病,以及因为食物或饮水污染而产生的疾病等等。 那些促成暴力反应的因素,不论是态度上、行为上,还是涉及大规模的社会、经济、政治和文化的状况等等,都可以改变。 预防和减除暴力犯罪的发生,不仅需要传统的警方加强执法,也需要从根源上解决问题,减少黑帮分子的人源、枪源和财源。 长期以来,苏格兰警方在VRU的努力下,确实取得了一些成绩。据报道,从VRU成立的十几年里,曾经被冠以“西欧谋杀之都”格拉斯哥已经把谋杀率下降了60%。整个苏格兰的黑帮势力呈现衰退趋势。

维修浇园用水管道 是业主还是法团的责任?

问:本人位于主层的单元在外墙内有水管道,以便可以户外浇水。倘若水管爆裂,责任谁属?以及应取得哪类保险? 答:共管物业单元的边界多半是在干墙的背面,因此位于干墙后面的管道属于公共元素的一部分。所以,业主立案法团有责任修补或更换爆裂的管道,以及修复因为管道爆裂对公共地方造成的任何损坏。 《共管物业法》指,法团有责任维修单位及公共元素。 不过,《共管物业法》也提到,大厦章程书可以对责任方作出变更,规定由单位业主修补自己的单位。这样的规定条款载于每个大厦章程书中。如果管道爆裂并非法团疏忽或过失所致,法团便没有责任负责该业主单位的修理费。业主负责的单位维修费用应该由单位的保险涵盖。 问:我每月用支票支付Condo管理费。可是业主立案法团表示,若用支票而非银行自动扣帐,就需支付10元费用,请问业主立案法团能否这样做? 答:《共管物业法》其中有条文涉及如何收取管理费,所以业主立案法团若要求管理费必须经由银行自动转账,或者若用支票付费需缴付10元费用,就必须通过一个附例,又或修订现行附例才能做此规定。 通过或修订附例需要得到大多数单位业主投票赞成。附例必须合理,但是除非法院认定某附例明显不合理,否则不会对附例提出质疑。 问:我楼下单位的租客是吸烟人士,由于担心二手烟,所以我不能开窗。为此,本人曾向业主立案法团及该单位业主投诉,但是无效。在这情况下应怎样做? 答:这是许多人碰到过的问题,业主立案法团有责任执行和禁止可能对其他人士构成伤害的活动,例如有人在单位内吸烟,二手烟飘至邻居,影响邻居。 最近修订的《共管物业法》第117节,禁止在单位内或共同使用地方,进行任何可能对个人造成伤害或带来疾病的活动。 而吸食二手烟可能引起严重疾病,这已经很明确,因此阁下应向业主理事会成员明确指出,业主立案法团有责任对《共管物业法》所禁止的行为进行执法。 假如业主立案法团拒绝采取行动,那么您也许可以与公寓诉讼律师倾谈,根据《共管物业法》第134章展开法律行动,要求法庭颁令,规定业主立案法团要执行相关禁止行为,并下令法团要赔偿您花费的法律费用。 作者Gerry Hyman为星报《共管物业法》专栏作家 购买有租客的房子 买家有权下逐客令吗? Q:我正在认真考虑购买一间内有租客的房子,但我不想成为房东。我有什么选择? A:任何时候您购买或出售有租客的房产,务必记住:a)租客有权利,b)安省房东和租客委员会(Ontario Landlord and Tenant Board)非常重视这些权利。 我建议您与一位了解房东和租客问题的律师谈谈,并与处理过类似交易的房地产销售人员密切合作。当您在面试这些潜在候选人时,一定要问他们一些实际曾经历过的实例。 安省房地产理事会(RECO)负责监管房地产销售人员与经纪公司的行为,不会裁决房东和租客的纠纷,但我们预期所有在RECO注册的经纪及公司都知道相关法律——包括住宅租赁法的基本原则。 房东有权在任何时候出售自己的房产,而租客不能阻止潜在买家看房。但这当中有一些明确的规则,例如:让潜在买家看房前,房东必须给予租客至少24小时的书面通知;并且,只能在上午8点至晚上8点之间看房;除非租客明确表示同意,否则您不得在房产被租客占用的情况下拍照。 您若不想成为房东,在决定购买房屋前,最好先获得租客的租约副本,以便知道他们在该房中居住了多久,以及协议的期限。除非租约已经过期,否则您不能驱逐租客。如果租客是采取每月付款(每月续约)的模式,意味着租约已到期,那您必须通知租客并预留足够时间,请他们腾空房子。 作为业主,如果您计划自己或让家庭成员居住房子,您有权请租客离开。但您或家人必须确实打算居住该屋,而且您必须给租客提供充足的通知时间与补偿金。 以虚假的“房东自用”规则驱逐房客是违法的,一旦被发现造假,租客可能因为搬家费用和他们在新家支付较高租金而起诉你。此外,安省租房执法部门可能会调查此事并对您提出起诉。如果您想了解更多关于房东权利和责任的信息,请查看房东和租户委员会Landlord and Tenant Board 网站。

警官信箱:为何我买了停车票还是收到罚单?

周警官: 您好!我有一个交通问题想向您提问。我在市中心按照指示牌停了车,并通过Green P parking买了停车票。但是我还是收到了这张黄色的罚单。我有些不明白,我怎么在禁止停车的时间段停车了? (Stop-Singed Highway-During ProhibitedTime/day)。我特意看了牌子并拍了照片,当天下午一点多这个时间段是可以停车的。我还发现停在我后面的小卡车也收到了一张黄色的罚单,但是我前面的车就没有收到罚单。我想知道我到底犯了什么错?感谢解答! Ben   Ben, 你好! 从你所描述的内容来看,你肯定对收到这张罚单感到非常失望。为了让我回答你的问题,你甚至拍了照片并发给我了,这太棒了。你不必担心,这不是一个大问题。这只是一张停车罚单,甚至不会对你的驾驶记录或保险产生任何影响。我希望我能为你提供的这张罚单提供更多的帮助。 但是,罚单是否合适,我发表个人意见是毫无用处的。因为我是一名警官,所以我的工作不允许我就你需要准备什么以及如何继续行进提供任何法律建议。一般来说,停车涉及到市镇法律问题。给出停车罚单是市政府管理范围内的规管违法或违规行为。每个市政当局都有自己的规则、政策和规定来处理停车罚单。在一些城市或城镇,你可以去法院就罚单提出抗辩。就你的情况而言,事情发生在多伦多市,多伦多市有一个不同的争议解决过程(dispute process)。 根据2017年8月28日多伦多市引入的新规定,可以通过网络填表处理这个争议。你可以访问h t t p s://w w w.t o r o n t o.c a/services-payments/tickets-finespenalties/ dispute/dispute-a-parkingviolation/new-parking-violationdispute-process/了解详细的信息。如果你按照指示,并提供图片中针对罚单的所有事实,那么这些事实可能成为你证明或支持自己根据市镇法律规定并没有违规的证据。我想你可能有机会说服听证官,通过发送的照片取消你的罚单。 谢谢你的问题。

中国留学生吸毒成瘾 结果死在了回国戒毒的路上……

加拿大这个自由的国家,还真不缺疯狂的人。

一堆补药不如一把栗子 原来它有这么多功效

Topshop全场清仓!白菜价+部分款式买一送一!

大麻合法化进入24小时倒计时!但这5大关键问题该如何解决?!

本周三大麻合法化 安省私营大麻店会重演“啤酒店模式”吗?

服装、首饰、马克杯…大麻相关产品将成最新流行时尚?

美不满加国拒禁华为 两名参议员致函小杜施压

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