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2019年01月19日 星期六 05:18:54
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地产投资

不同年代华裔女性移民的买房故事(上)

2018年是加拿大女性拥有投票权的第100周年,也是以#metoo为首的全球女权主义运动颇为激进的一年。2018年留下很多值得思考和回忆的女性话题,而星岛《都市地产》要带领大家走入生于不同年代的华裔有房族女性群体。作为不同年龄段的移民女性,拥有房产是否就拥有了安全感?移民和购置房产有必然联系吗?华裔女性是基于什么原因,要在加拿大最贵的城市买房?这一年楼市变化都对她们产生了什么影响?让我们一起走进她们的买房故事吧! 多伦多虽然不是加拿大首都,却是加国妥妥的“一线城市”。2018年,多伦多市中心公寓的月平均租金首次超越了温哥华,一室condo的租金均价超过每月2,000加币,平均售价也突破了每尺1,000元。经过省府2017年4月之后的调控,虽然freehold类型的低层住宅房价下跌,并伴随利率攀升和贷款政策收紧,但华裔移民女性选择买房和继续持有房产,其中原因大有不同。新政策和楼市波动,对于不同年龄层、拥有不同类型房屋的女性也产生了不尽相同的影响。 90后女性:有房以后自由了 2002年跟随父母移民到多伦多的王小姐算是半个CBC。访问中用英文表达自己的思想更为准确,但还能阅读和说相对流利的中文,这要归功于她出国多年来喜欢拜读金庸小说。作为大学毕业不久、20几岁的年轻人,她已在五大银行之一拥有了一份高薪工作,并在2016年11月成为了有房一族。 90后王小姐的condo外景图片(王小姐提供) 而她买房的原因,只是单纯地为了减少上班的交通时间(commute)。“2002年和父母来加拿大后,我们一直租房。很久以后爸妈才在万锦买了镇屋。大学毕业后,我在市中心工作,爸妈家离Go火车站又很远。很长一段时间里,我上下班要花费3个多小时在路上,非常痛苦。” 为了解决这个问题,王小姐和家人商量,要在市中心租房。“当时一室单位租金要每月1,800元,现在涨得更高了。我朋友租了我旁边的楼,现在租金2,300。当时我和家人算了一下,租房月租金与买房每月还贷和支付管理费的价格差不多,那还不如买个房。” 就这样,王小姐拿出自己工作的积蓄,在父母帮助下凑了首付买房。“买了Union地铁站旁一个600多尺一室一厅的condo,首付20%,价格44.5万。自己出了一部分,爸妈出的比较多一点。才几年,现在房子涨到大概60多万了。”王小姐看中的是联合车站附近的便利性。“现在每天上班来回路上花费不到1小时,省出来的时间可以做别的。” 被问到有了房子后会觉得生活更有底气吗?王小姐称,“会有的。主要是觉得朋友都在Downtown住,可以多聚会见朋友,上班也很方便,也不用觉得‘到点儿我要回家了’或者时间太晚不安全。没有门禁了,但是我几乎每周都回父母家看望他们。” 王小姐认为,20多岁能够买房,是最好的时间。“当然要根据个人情况。的确要是不能买,可以租房或者搬回家和家人一起住。但我觉得大部分年轻人会倾向于寻求独立,和父母住的会搬出来想自己去打拼。在这个期间,要根据个人情况满足自己需求。” 作为年轻有房女性,她坦言,未来并不太介意男友有没有房子。“因为我觉得以后成家,两个人可以一起努力赚钱买房。近年Condo价格大涨,的确我会觉得自己拥有的资产更多了。假如以后结婚要买独立屋,我可以把condo卖了再买,财务上也更容易。” 记者提出女性拥有房产会获得心理或精神上的安全感吗?王小姐迟疑片刻,表示对于现阶段的自己,没有安不安全的感受,主要的还是节省出行时间。“对于心理上的影响,我还是觉得自己拥有的独立性(independence)多一些。” 2017年至今持续加息,对在银行工作的王小姐却没有产生什么压力。她表示,“我有银行的员工贷款rate,刚刚renew的4年固定利率3.2%。普通人在大银行拿不到这个利率。就算4年以后rate越来越高,可能工资也会越来越高。加息以后我的月供比之前高出200多元,我没觉得有压力。未来如果再持续加息,每月再涨200块,我也是还ok的。” 记者提及单身女性应该以什么样的心态来看待买房这件事?王小姐称,“和单身倒没什么关系。假如可以以财务独立(financially independent)的形式来买房,还是比较好的。” 80后女性:买房是一段感情后的破釜沉舟 作为80后的霍小姐在接受记者採访时,对记者首先提出了要求:“不要公开我的照片,也不要写我名字。但是要说我的故事。” 霍小姐于2002年前来到多伦多留学。在加国一路过五关斩六将,8年后终于拿到枫叶卡。“刚来上学的时候,每天都在紧张的学习生活中度过,想的都是毕业后怎么找工作、哪种工作可以移民。那时从没想过要买房,想的是生存。” 做了10余年租客,霍小姐在2012年决定买房。“那时候我已不再是‘小留’,在多伦多彻底稳定了下来,工作几年升了职加了薪,也有了永居身份,是个考虑买房的时候。” 80后霍女士家客厅(本报记者摄) 而真正让霍小姐下定决心迅速买房的,却是她的一段感情经历。“那时我有一个谈了3年多的男友。他家境很不错,父母早就给他在市中心买了一套两室condo。那段时间刚工作,为了省钱,我搬去和他住到了一起。” 说到这儿,C苦笑起来,“也许就像你能想象到的,有一次我们吵架吵得很凶,他和我说‘这是我的家,你给我走。’我在这个城市没有房子,没有亲人,而唯一的男友赶我走。就算他说的是气话,但是那次经历真的让我意识到,作为一个女生,我得有自己的一亩三分地。有房,就是我要在这个城市站住脚的目标。我和他也就此分了手。” 80后霍女士家外景(本报记者摄) 随后,霍小姐用尽了自己在银行工作的存款,又向父母借了部分钱,凑够了北约克价值26万余元的一室condo的首付款。“初入职场,存钱太难。好在我学习金融,会理财,每年公司的分红我都存了下来。买房的时候,我自己出了5万,爸妈给我出了5万。” 霍小姐对记者坦承,买房对于她而言是一段感情之后的破釜沉舟,也是作为年轻移民在这个城市获得安全感的重要途径。“从上学开始,不断搬家的经历我不觉得辛苦,因为出国留学是我自己的选择。但是一段感情经历让我意识到,要在感情中有全身而退的资本。我想活得更有底气。不管这个房子是大是小、是近是远,它是一个完全属于我的地方。” 到了2018年末尾,freehold类型的房屋价格下跌,公寓价格暴涨。说到这里霍小姐笑了起来。“我觉得我的运气也是好。6年时间,公寓价格翻倍了。在银行做理财是没有这么好的产品的。我和现在的男友感情稳定,如果我们以后结婚,可以卖掉这个公寓和他一起换个大点的房子。总之,买房我从不后悔。” 至于持续加息的影响,霍小姐则表示并没有过多担忧,也不会因此而控制自己的生活开支。“我的工作处于属于稳定上升期。我崇尚努力工作、认真赚钱、享受生活。我不大手大脚,但也不轻易降低自己的生活品质。其实加息对我们所有人的生活都有影响。但是对于善于规划理财和有稳定收入的自住房持有者,我觉得影响不大。”

他家安装神位后 夫妻经常发生口角!

中国福建泉州一酒店在大堂内摆放“福禄寿”巨型雕塑。中新社资料图片 求财运亨通,神位安装直接及间接影响家居财运及健康。有些人自安装神位后,夫妻经常发生口角纷争,财运反复,乃由于神位安装不妥所致。故此神位安装正确与否都能够影响家居财运及健康,安装位置及供奉正神或邪神,会对个人健康、事业以及财运产生直接影响。 财神像大致上可分为“正财神”及“邪财神”两类: 一、正财神分两种:文财神、武财神 二、邪财神如四面佛之类。 文财神种类 一)福禄寿三星:在家宅中大多数人都喜欢安装此类财神,因若能放置在财位上,财源立刻滚滚而来。 福星手抱小孩,象征福气临门之意。 禄星手抱如意而身穿华丽官服,象征加官进爵,财禄增添。 寿星手抱寿桃,象征长寿安康之意。 其实在福禄寿三星中,只有禄星才是正直的文财神,其余二位是主福气及寿元增添之神。若能三者共存,则形成三星拱照,满堂吉庆,自然财运增添了。 二)财帛星君:他是一个面带白、须黑而长之神,身穿锦衣玉带,左手捧着金元宝,右手拿着“财神进宝”的卷轴,号称金神,是天上的太白星君,又称财帛星君,专职掌管天下之财,若能安装得益,求财者自能得财。 武财神种类 一)关公:关公又名关云长,是三国时代之武将,与刘备及张飞结义兄弟,形象威武,精忠义胆,可镇宅平安,招财进宝。关公分两种,红衣可安放在家中,保家宅平安;彩衣可安放在店铺之内以招财。南方人特别喜欢供奉关帝圣君在家居或店铺内。 二)赵公明:赵公明又名赵玄坛,为一武将,能伏虎降魔,也称武财神,可以招财化煞而保家宅平安,北方人喜拱奉他在店铺内。 论邪财神 邪财神主要有一种:祂就是四面佛。四面佛是婆罗门教的一位神,又称为四面神。四面佛掌管人间的一切事务,其四面所求各不相同。 一说是:四面分别代表事业、爱情、健康与财运。正面求生意兴隆,左面求姻缘美满,右面求平安健康,后面求招财进宝。另一说是:代表慈、悲、喜、舍,凡是祈求升天者必须勤修这四种功德。

举办Open House后睡床变得凌乱不堪 可能是发生了….

如果你发现装饰整洁的睡床在举办Open House后变得凌乱不堪,要询问代理经纪,并与房地产律师联络(星报资料图片) 业主出售房屋,往往要借助开放日(Open House)来吸引潜在买家。但是相信多数卖家或许不会想到,在提供给挂牌经纪的各项指引中,可能需要包括“不得在屋内进行性行为”这一项。此举并非异想天开,因为这种不当行为真真确确会发生。 我一位同事的客户前来咨询法律意见,称二楼睡房在“开放日”前明明打理得整齐清洁,但之后竟发现,睡床一片凌乱。很明显,睡床不是被房地产经纪就是被看房者用来做了一些与房屋销售无关的事。 面对这种情况该给客户什么建议呢?法律学院的相关课程可能被我错过了。不过,我的本能反应是,客户应该立即与地产经纪对质。如果发现经纪知道(甚至参与)某种不当行为,那么客户就应该立即与该名经纪解约,并考虑向其公司及安省房地产理事会(RECO)等监管机构提出投诉。如果经纪对此毫不知情,那么,是时候调查一下为什么会发生这样匪夷所思的事情,并采取措施避免事件再度发生。 令我惊讶的是,互联网上类似的故事俯拾皆是,竟然真的有不少人利用房屋开放日,在屋内进行性行为。 GQ杂志在2006年3月刊登一篇题为“房地产会否令人感到性冲动”的文章,报道了被称为“开放日性行为”(house humping)流行的趋势,指的是一些喜欢寻求刺激的伴侣,特意在开放日,趁着展示房屋的经纪分心之时,偷偷躲藏在房屋僻静角落、衣柜或厕所内性交。该篇报道刊出后,“开放日性行为”一词开始进入主流媒体。 开放日的房屋,通常装饰收拾得优雅整洁,有些业主还为访客备上茶点。哈佛大学教授加伯(Marjorie Garber),在她于2000年出版的书《性与房地产,为什么我们喜爱房屋》(Sex and Real Estate: Why We Love Houses )中指出,房屋开放日,仿佛给予人一个受到社会认可的通行证,让人可以尽情幻想,别人家关上房门后发生的事。 “在不恰当的地方发生不恰当的性行为,很有诱惑力。” 同意举办Open House的卖家,或许可以从上述事件中获得一些启发。在进行开放日前,业主最好先与地产经纪约法三章,清楚指明不被允许的行为,要求地产经纪严格监控参观者及其在屋内的行为。 作者Bob Aaron是多伦多房地产律师

多伦多市地铁计划新进展 可能扩建到这些区域!

安省交通厅长尤列克日前在多伦多地区贸易委员会发表演说时证实,多伦多市中心地铁纾缓线仍列优先考虑(星报资料图片) 安省政府准备接管多伦多市的地铁系统的计划有新进展。新任交通厅长近日承诺,省府接管后,能够将地铁扩建到约克区、皮尔区和杜咸区。 据《环球邮报》The Globe and Mail报道,11月初在安省保守党内阁改组中接任交通厅长的尤列克(Jeff Yurek)表示,省府的专家小组将在本月底,就地铁扩建问题提交报告,而允许省府接管多伦多地铁系统的立法或法规,可能会在明年年初推出。 他是11月21日在多伦多地区贸易委员会,发表上任以来首次讲话时谈到此议题。他说:“展望未来,当接管完成后,安省将有更大的控制力,来实施重要的区域公交政策目标。将能够将地铁扩建到约克区、皮尔区和杜咸区。” 此承诺与省长福特在夏天发表的承诺相呼应。 批评市府审批程序耗时 尤列克批评多伦多市府交通扩建审批程序耗时,及不能准时和按预算完成项目。他没有提到多伦多市府一直认为最迫切需要扩建的纾缓线,却多次指出地铁不仅只对多伦多人来说重要,对全省都很重要。 随后被问及为何纾缓线不在省府的优先考虑之内时,尤列克的发言人在一份电邮中,将其列为多伦多的几个在建和计划中的项目之一。称这些项目处于不同的进展阶段,而纾缓线的资金最少。 一个省级委任,由安省基础设施公司前副总裁Michael Lindsay领导的专家小组,现正研究省府接管地铁的机制。省府控制地铁的可行性在多市交通专家之间存在许多争议。 作为加速地铁扩建的一种方式,省府已表达接管地铁的愿望,并希望市府仍负责地铁的日常运营。 Lindsay领导的专家小组在月底将向省府提交可行性报告,作为明年初同市府谈判的基础。 多市至温莎高铁或叫停 安省原本计划兴建的多伦多至温莎市高速铁路可能生变,福特省政府的新交通厅长说,正寻找替代方案,确保该地区得到最适合的交通方式。 据加通社报道,该项目正进行的环境评估将继续展开,但省进步保守党表示,正扩大研究范围,确定是否采用其它选择,例如增加维亚铁路(Via Rail)服务、更多公车或改进公路基础设施,或可更好运作。 交通厅长尤列克(Jeff Yurek)说:“这是一个巨大的项目,我们必须确保正在采取正确的步骤。” 前自由党政府原本计划高铁首期由多伦多至伦敦段,在2025完成,并在2031年前完成伦敦至温莎段的二期工程。 今年3月,曾承诺投入初始预算110亿元,但没有最终预算。 自由党当时承诺,火车将以每小时250公里的速度行驶,从而把多伦多和温莎之间的旅程时间缩短到4小时。 前省长韦恩曾表示,该项目将成为超过700万人的经济走廊,以及贡献安省60%以上的经济活动。 但批评者对该项目可能纳入大片优质农地表示担忧。安省农业联会(Ontario Federation of Agriculture)表示,该线路须建在被征用的农田上,在整个农田中建立一个永久性分区,以免破坏野生动物走廊和自然排水模式。 尤列克说,前政府无视农民的担忧,并表示保守党将与农业部门成员进行磋商。他补充说,由前联邦交通部长高伦尼特(David Collenette)领导的规划咨询委员会已被解散。 代表温莎选区的安省新民主党省议员格雷茨基(Lisa Gretzky)、萨尼亚(Sarnia)市长等人都表示,对此表示失望。

百年工厂支撑整个城市 通用关厂对奥沙华楼市有何影响?

▲GM组装厂外景(加通社资料图片) 多伦多高昂的楼价,让越来越多的自住者和投资客将眼光投向周边地区,在房地产市场受到管控之前,多伦多以东的杜兰区多次成为全国房价升幅最大的地区。然而2017年4月之后,该区房价下跌严重。日前通用汽车公司(General Motors,GM)宣布关闭杜兰区奥沙华的组装厂,会不会进一步打击该区的房地产投资?几位受访的房地产经纪认为,奥沙华房价下跌是受安省市场大环境所影响,GM是去还是留并非重要因素。不过,在GM关厂后,部分房东会受影响,但相信其中华人不多。 奥沙华市(Oshawa)位于大多伦多地区的东部,是杜兰区(Durham)的中心,也是加拿大2016年GDP增​​长最强的中等城市。奥沙华从2012年底开始在房地产市场崭露头角,当时安省政府宣布407高速公路将会东延的消息让市场为之振奋。加之汽车制造行业一直是奥沙华的经济支柱,很多人都看好投资奥沙华的房地产。 奥沙华市沿401高速公路去到多伦多市仅需25分钟的车程,沿407公路到万锦也只有约15分钟。华人之所以投资奥沙华,还因为该市北部的安省理工大学(University of Ontario Institute of Technology)和杜兰学院(Durham College)的扩招,以及未来加拿大第二大商业购物中心也选址在会在那里开业。一些人认为,投资买在学校旁,总不会错。 百年工厂支撑整个城市 通用汽车位于奥沙华的工厂是全球最大汽车工厂之一。早在2015年,位于奥沙华的GM生产线要迁往美国的消息就被人们关注和热议过。今年11月26日,通用汽车公司宣布预计在全球范围内关闭5个生产基地,将于明年年底前在北美裁员约8,000人,而位于奥沙华的汽车组装厂未能幸免,恐有约2,973名工人失业。随着GM厂关闭,大规模失业必将会引起涟漪反应,无可避免地冲击到工人、他们的家人以及相关群体。这不仅仅是奥沙华一个工厂的关闭,也会影响安​​省乃至全国的汽车制造业。而奥沙华这座城市中的经济、房地产、商业、零售、服务行业等也必然会受到居民失业后的连带影响。 奥沙华经济几年前已开始转型 杜兰区全职地产经纪Gina Zheng在接受星岛《都市地产》记者访问时表示,自己于2010年举家迁往奥沙华居住。 “我所有同事都是西人,没有华人。我们公司所有经纪,以及我本地的一些朋友,今天没有一个人在想房地产市场会如何这件事,完全没有人提。他们关心的都是:这么多人失业了,他们的孩子怎么办?整个奥沙华对GM工厂有一种很强的情感关联。以前奥沙华就等于GM,现在这个东西被拿掉了,整个城市的人都在伤心,没有人在考虑房地产。而投资客们,很多可能只是这个城市的stranger。” ▲杜兰区全职地产经纪Gina Zheng Gina形容,这一天的到来其实是一种鱼鲠在喉的感觉。 “GM这根鱼骨,吞下去不是,不要了也不是。它已不会带来真正的经济增长,但又是这个城市的旧日代表。此次事件对奥沙华短期房市影响肯定会有,至少心里影响是会有的。但是奥沙华的经济本身已经在几年前就开始转型,逐渐转向其它行业,例如,几所大学的扩建、医疗、改建、修补旧城区和扩建兴建大型mall 、plaza等。” GM并非投资奥沙华吸睛点 Gina认为,其实数年来,通用汽车工厂的存在并不是投资客选择奥沙华的原因。 “GM周围都是50年以上的旧房子。人们投资奥沙华的时候,不爱投资旧房。而且GM不单单是今天才有问题。甚至10年前、30年前都有不好的传言。其实准确地说,是2015年才有人真正往奥沙华来投资。而2012-2015期间,人们不来奥沙华投资的主要原因就是GM。GM裁员1万多人的时候,已经给奥沙华造成过很大冲击。奥沙华当时的产业太单一、太依靠GM了。” Gina回顾,GM大规模裁员后,在奥沙华靠近湖边和401以南的厂址所在区,开始逐渐落破,属于落后的贫困区了。 “我自己把奥沙华大致分为了4个区域。一是401以南GM工厂附近。二是401到市中心,是政府近年来花精力的地方。奥沙华是老城,城中在升级。以前小生意在这里难生存,因为人口、劳动力、消费力都不够。最主要的消费人群还不住在这里。市政府希望把它变成文化中心,拆迁改造,建高密度住宅,希望有更多人住进来。这几年很明显的改变是Costco开在城中附近,生意非常好。安省法庭也在城中。三是市中心北边Rossland附近,40年前是有钱人住的地方,人口集中、社区稳定,所以跌的不是很惨。四是Taunton以北的大学区和新房区,也是楼花投资亏损多的区域。” 不了解奥沙华的人,一定不知道一个小城能细分这么多带有不同特点的区域。 Gina分析,Taunton是奥沙华房地产楼花投资亏得最多的,也是离GM最远的区域。 “奥沙华市政府主要发展北部区域。越靠南,城区越老。越靠北,建设越新。407和两所大学,导致大家来北部炒楼花。华人进入奥沙华比其他族裔晚,二手房的接盘价格已经没有那么多优势。现在那个区域的房子大部分都不是自住而是出租,主要是学生,新移民家庭比较多。” 大多伦多地区全职地产经纪Evan Tang对此表示认同:2016年帮客户在奥沙华买房,房子卖家都搬去了Bowmanville、Kingston等更东边的地方。奥沙华北边都是新移民群体。 ▲大多伦多地区全职地产经纪Evan Tang Evan Tang在接受本报记者访问时表示,并不认为GM关厂会对奥沙华的房价有影响。 “奥沙华、皮克灵(Pickering)、阿积士(Ajax),甚至再往东走的Bowmanville,2017年之前是很火的。近来房价下跌,不是因为1万还是3000人失业,而是因为海外买家税、压力测试等政策。我觉得关厂新闻出来后市场上传言是小题大做。房价最主要还是看本质的相关政策,比如税和贷款。税是否欢迎海外投资、贷款是不是容易贷等。就算GM没倒,再雇佣1万工人,奥沙华的房价也不会起来。” Gina总结,房价跌时,奥沙华Taunton这片是受伤最重的区域。 “而这都不是因为GM,因为极少有员工住在这片去GM上班。因此GM关厂对本地房地产的影响不会太大。” GM关厂对楼市的影响 Gina相信, GM关厂的确会影响奥沙华,并且还会影响整个杜兰区甚至杜兰以外的区域。 “因为GM工厂不单创造了两千多个工作,还影响了两千多个家庭。相关的产业,甚至附近高等院校里的很多专业都是和它有关,实习点都在这里。说没有影响不可能,并且影响范围比我们想象得要广泛,要复杂。但我认为不会对房地产市场马上造成直接、非常大的冲击。这是我个人的看法。” 尽管如此,Gina认为,奥沙华有部分房东还是会受到GM关厂的影响。...

这个黑五BLACK FRIDY你的最好选择 走进商店 买!买!买!

调查指加拿大人因个人信用分数变差,而导致负面情绪的情况越来越严重。星报资料图片 你是不是已经习惯了在网上购物,花几个小时浏览、比较,鼠标动一动,在网上完成付款,然后坐在家里等货上门就行了,而且还有可能拿到一些优惠券,或下一次购物的折扣,何乐而不为?到了黑五大血拼,更是不用去商店为堵车、为排长队、找车位而烦恼。不过在2018年这个黑五,加拿大邮务公司的罢工行动将很多加拿大消费者的如意算盘打乱了。 加拿大零售协会(Retail Council of Canada)公共关系副主席Karl Littler表示,在这个非常时刻,消费者的选择是什么?他们会不会放弃网购而走进实体商店?摆在消费者面前的选择好像并不多。现今时代商家都是同时在做线上和线下的生意,在今年考虑到罢工的这个特殊因素,很多商家已经做好了实体店销售量会大幅上升的准备。 有数据显示,加拿大邮务公司2017年圣诞新年季节递送的包裹量达到6200万个,在12月4日这一天单日递送量达到180万件,均创造了有史以来假日季节的最高纪录。 由于今年加拿大邮务公司的罢工, Best Buy的高级经理Karen Speirs乐观地表示,Best Buy有信心抓住这个机会。消费者可以在网上订货,到实体店去取货并付款。 Karen Speirs强调,虽然加拿大邮务公司罢工,大宗商品的递送是通过Purolator或者UPS来递送,一切都会和平常一样,不会有拖延。 对于喜欢在节日前的最后一刻才决定买什么的消费者,今年可能会有更多的同行者。因为有的消费者在网络上订购了商品,但因为加拿大邮务公司罢工,交付递送的商品在节日前无法达到,迫使这些消费者不得不在最后一刻走进实体店去选购替代品。一些小型零售商表示,他们早已进了更多的货品,就是为了今年能满足更多消费者在实体店消费的需要。 另外,一些私营的递送公司在这个非常时刻从加拿大邮务公司的罢工中得到了好处。 Zap Courier Service就表示,他们近期的营业量有所上升。 Zap Courier是一家在大多伦多地区范围内以汽车、自行车和步行来递送包裹的公司,该公司在节日季节24小时营业,以满足客户需要。 加拿大竞争局提醒消费者保留电邮及账单,避免落入广告标榜减价却遭取消折扣的情况。加拿大竞争 留账单避黑五网购陷阱 年度最大的网上购物特卖日已经来临,接近一半的国民预期在今天的“黑色星期五”(Black Friday)或下周一的“网购星期一”(Cyber​​ Monday)进行网上血拼购物。加拿大竞争局(Competition Bureau)提醒国民,当局已经实行监察有关标榜减价广告,事后却取消折扣的事情,以保护消费者的权益。 有不少人遇到这类情况,在著名零售商网站购物时,发现电子游戏、电脑、时装或家庭用品的价钱超级优惠,随即订购及付款,然后收到电邮确定完成购买程序,一切看来正常。不久,再收到零售商客户服务部的电邮,表示发生故障,无法保证广告提供的价格,因此取消订购。当返回该网站浏览,仍然提供同样货物,但价钱已经调高。 在某些情况下,未能以广告的低价提供产品,可能被视为非法诱饵和转换。消费者应该知道要注意的事情、个人的权利及如何投诉。以下是有关注意事项: ●经常保留购买确认电邮及信用卡账单。 ●如果订货并非正确价钱,要收回全数退款。 ●保留零售商客户服务部任何的电邮,特别是确记将会全数退款。 ●如果零售商声称物品不会提供优惠价钱,便要再次登上该网站仔细浏览。如果广告仍然张贴,请拍摄一个屏幕截图,提出问题并要求对方更正,避免其他消费者陷入相同的陷阱。 ●如果零售商声称该物品不能以你支付的价格提供,只能以更高的价格购买,请保留所有纪录,以及向加拿大竞争局投诉。 ●视乎各省及地区的保护消费条例,零售商要保证广告列明的价格,请联络当地保护消费者权益的机构以便了解详情。 在网上购物时要注意以下事情: ●使用信用卡付款,有众多信用卡提供保障,可能会全数退款。 ●经常查阅信用卡帐单是否有不明的支出。 ●如有任何疑问,不要犹豫,请联络零售商客户服务部;特别是对方已收取款项但没有提供产品。而且可能只有短短时间处理问题,所以要尽快通知信用卡公司。 ●如认为被误导,请联络加拿大竞争局,可以在网上或电话投诉:1-800-348-5358。 加人信用分数变差压力大 有新近调查研究指,加拿大人因家庭收入减少、个人信用分数变差而导致心理压力和负面情感增多的情况越来越多,有23%的受访者表示他们因信用评分问题比一年前受到更多情绪困扰。研究建议对青少年和国民及早进行金融信用方面的教育刻不容缓。 加通社报道,总部在卑诗省的加拿大金融技术公司Refresh Financial,近期委托调查、研究和市场战略公司Leger,就加拿大人如何看待他们的信用评分(credit score)、信用评分对他们的生活造成哪些影响等问题做出民调分析,希望以此更加了解全国各地国民,对于信用知识的了解程度。 Refresh Financial将于本月28日发表正式报告。 调查以网上问卷方式采集到1,901位国民对于金融信用问题的看法。报告发现,有超过四分一的国民,因受到与信用问题有关的焦虑、沮丧和无望感等负面情绪困扰,而不去投资改善自己的信用分数。有96%的国民相信好的信用评分十分重要,不过只有41%的人真正知道自己的信用评分到底是多少。 报告指有23%的受访者表示,他们因信用评分问题比一年前受到更多情绪困扰。在评分不足700分的受访者中,有75%相信他们的分数不够好,因此会阻止他们做出许多重要的人生规划。研究发现,国民因家庭收入减少而导致分数变坏,与此有关的负面情绪持续增长。 报告指有42%的受访者表示,他们由过去的错误当中才开始意识到信用评分的重要性。这是代价最高的一种学习方式。千禧世代中的6成及年龄在18岁至30岁初的所谓Z世代,基本上都是在获得首张信用卡之后,才开始了解有关信用的知识。 这可能铸成一些影响深远的错误。因为了解信用如何影响一个人的财务状况,是保持财务健康的第一步。 主持调查的Refresh Financial金融技术公司创办人和总裁文德兰(Michael...

风水八卦:经商选什么朝向的店铺生意最好?

丞责认为店铺选择坐北朝南,即取南向,就可避免少受朝东西向和面北方所带来的一切季节性的麻烦和不利,其生意就有可能要比前二者要好。 如果是逼不得已,店铺非要选在朝东西方和西北方的地址不可,就要采取措施来制止住夏冬两季带来的煞气。在夏季,可在店前撑遮阳伞,挂遮阳帘,搭遮阳篷等等,以避免烈日的直接暴晒。 在冬季,则需要给商店挂保暖门帘,在店内安装暖气设备,使店内温度回升,造就一个适应人们进行正常经营活动的环境。这种调谐寒暑的办法,风水就叫作“阴阳相克”或曰“五行相胜”。选择经商地址,考虑的因素还有很多。比如有人考虑选择一个带有吉祥意义的街名,或者是选择一个认为能给自己带来好运的门牌号码等,来作为店铺的地址。这样的选择,除了能给经商者和顾客在心理上以某种安慰的作用之外,还具有风水学上的意义。 店铺外观造型须独特 从商品营销的角度说,注重商店的外观造型达到树立商业形象的目的,就必须使这个外观造型具有鲜明的独特性,即要注重造就商店外观的特色,通过运用商店外观造型的独特性,宣传自己,招引顾客。 作为经商活动的店铺多密集于繁华热闹的街市,拥有众多商店繁华街市,是一个商品经营活动竞争十分激烈的区域。要想在这个竞争区域里,取得商品营销活动的成功,首先就要从商店的外观造型上着手,要使商店的外观造型在商家角逐之地独树一帜,从而先声夺人。 可以想象,一个外观造型平庸的商店,或者是一个商店的外观造型与其邻近商店保持一个格调,这个商店要取得超出他人的营业效益是不可能的,最多也是与他人持平。因为,这个商店没有在商店林立的街市上,将自己突出地显露在顾客面前,因此,也就很难在商品买卖激烈竞争的舞台上,赢得有利于优先发展的地位。所以,将商店外观造型设计得有特色,这不仅仅是吸引顾客的一个做法,更重要的还是商品营销的一个谋略。 当商铺朝东西方或西北方时,在店前撑遮阳伞,挂遮阳帘,搭遮阳篷......有利于调节寒暑,阻挡煞气。图为印尼首都雅加达的唐人街中新社。

5次加息后,应该认真听听专家的意见怎么贷款省钱!

利率上升未见顶 房贷续约有章循 年终将至,伴随着持续加息和房贷政策的收紧,大多伦多地区楼市度过了相对平稳的2018年。习惯了近10年低利率期的加拿大投资者,从去年夏天开始,已经经历了5次加息。然而央行暗示加息仍未到位,12月是否会有再一次的加息还悬而未决。在利率上升期,即将续约房贷(renew mortgage)的家庭,有必要提前了解应关注和注意的事项,以选择最适合自己家庭的财务政策。 满地可(BMO)银行房屋贷款专家王红雨(Henry)向星岛《都市地产》记者介绍,加拿大的房贷合同期最长为10年,而大部分借款人选择的是5年以内的合同。因此,绝大多数人很难在一个合同期内就付清全部房贷。 “绝大多数借款人需要在房贷合同到期时续约。什么时候开始续约,续约有哪些步骤和考虑因素,每个家庭都应该尽早了解。” 提前2个月续约为宜 首先,如果对原贷款金融机构的服务和产品都很满意,要做的是了解提前续约的政策。很多人的确对续约房贷有未雨绸缪的想法,早早就找到银行开始咨询利率着手续约。但是,在2017年之前签约的房贷,利率和现在相比都非常低。王红雨表示,原贷款金融机构通常允许合同到期日之前N个月就可以续约。但如果借款人原来的贷款利率很低,而当下的房贷利率较高,过早续约会导致低利率过早过期,高利率提前生效。 “我建议提前2个月续约即可。通常情况下,在原银行提前续约,锁定一个利率的时间不会超过1个月。如果原合同利率低,因提前续约就会减少原合同的执行时间。一旦选择了提前续约,新利率就会在下个月立刻生效。例如,原贷款利率2.09%,目前的市场利率为3.3%,现在是3月份,原贷款合同到期日是7月1号,如果选择在5月15号提前续约并锁定3.3%的利率,那么6月1号3.3% 的新合同利率就生效了。提前两个月续约是为了不要把自己逼到没时间选择,同时让原来的低利率尽量不要过早失效。” 王红雨总结,续约时利率是上涨趋势的情况下,借款人往往就面临了两难境地:提前续约,低利率就提前结束了;可不提前续约,又怕利率继续涨,2018年以来这种情况非常普遍。 “因此,我建议在这种情况下,可以考虑去其他银行申请新的贷款。新银行可以锁定利率130天,即4个月10天。到期前5个月时,可以向原银行以外的其他银行询价,并准备材料,这样可以给自己多留一个选择。” 满地可(BMO)银行房屋贷款专家王红雨(Henry) 提早询问 不着急续约 除此之外,还有一些人因为忙碌忘记及时按照时间续约贷款,此时银行多会自动为客户续约。而自动续约的利率往往非常高。 王红雨分享,其实大多数银行会在房贷到期前主动联系客户。很多家庭,原银行的电话银行会通知并提醒客户贷款即将到期,可以考虑续约了。 “接到此类电话,不要急着在电话里续约,建议大家致电给熟悉的客户经理讨论房贷续约问题。日常生活中注意保持与客户经理良好的私人关系。相熟的客户经理更了解你的需求,另外会提供更多选项。例如,很多人不知道,银行内部把续约利率划分了两个档次。还款期还剩300月以上和300个月以下的。如果前者利率高,借款人可以选择通过加速还款将还款期降为300个月以内,或提高月供并把还款期降为300月以内。熟悉和了解你的客户经理会更耐心地提供更多选择。 ” 了解续约所无法改变的 房贷合同到期时,是审视自己是否有新的财务需求的好机会。王红雨表示,有很多事无法在房贷续约时解决,比如改变还款期、改变房贷抵押的方式、增加贷款金额等。要做上述改变就需要做加按。因此房贷合同到期时,借款人需要审视一下自己是否有这些方面的新需要。 “原来签订的房贷合同,无论时间长短,都是有一定约束的。即,在合同期内很多情况都无法改变。例如,希望房贷产品不仅仅是一个分期还款的按揭贷款,还需要一个可以循环使用的信用额度。如果在合同期内做出改变,会引发因弃约而遭到罚款。” 加息通道权衡浮动和固定利率 本报早前对于浮动利率和固定利率的选择问题做过相关报道。总的来看,浮动利率的按揭贷款,随时可以转成固定利率贷款,且没有罚款。王红雨称,“这是加拿大主流银行通用的做法,但一些小的金融机构没有这个便利。因此选择浮动利率的时候,选择你要合作的银行就非常重要了。下一期的贷款如果选择浮动利率,需要问清楚借款银行两个关键问题:是否可以随时转成固定利率而不会被罚款?以及,提前还款额度有多大。” 王红雨续称,“大银行通常允许借款人将浮动利率转为固定利率,原浮动利率合同所剩的时间要少于新固定利率的合同期。” 而一旦利率如2018年一样几轮下来都持续上涨,该怎么应对呢?王红雨认为,消除利率影响的手段之一就是加速还款,因此提前还款额度的比例对于选择浮动利率的借款人非常重要。 “A 银行允许每12个月提前还款的额度是10%;B银行允许每个日历年提前还款额度是20%。如果今天是2018年6月5日,到2019年6月5日之间,A银行的提前还款额度限制是10%,B银行的提前还款额度限制是40%,相差非常巨大。” 目前,我们正处于央行的加息通道。王红雨建议,“自住房如果贷款余额比较大,例如超过30万,我建议选择续约成5年的固定利率。而投资房,选择最低利率即可。这个建议主要是出于心理承受能力来考虑的。自住房贷款余额较大的情况下,借款人在选择中长期固定利率时的安睡指数会比较高。” 投资自住 都应适当申请加按 王红雨观察,在过去几年中,因为利率低,很多持有投资房的人,房贷本金下降很快,房子又升值了,因此地产投资的杠杆效应减少。 “可以利用合同到期的机会,适当申请加按,重新提升投资地产的杠杆效应,将取出的房权用于其它投资。投资房,如果加按时可以提取的房权金额是当时投资款的2倍,就值得做加按。例如,当初首付7万买了一个35万的投资房,如果加按取出的金额是14万,就值得考虑做加按。投资房做加按时,建议使用最长还款期,例如,30年。 而如果持有的是自住房,且房贷款余额很低了,又不打算卖掉这个自住房,则可以考虑在本期贷款到期时做加按,申请一个最大值的信用额度,以避免日后借款能力下降后,无力申请大金额信用额度。 ” 对于那些自住房贷款到期时,希望更换自住房、且保留原自住房的人,王红雨提议,最先要做的是给现有的所有投资房加按,再给现有自住房加按,最后再申请新自住房的预批。 “自住房贷款是大额消费贷款,尽快还完最好。贷款的供款额越平稳越踏实,加速还款可以用lump sum payment;而投资房的贷款,就像是小生意贷款,是'别人的钱'(OPM,Other people's money),因此要尽量多用,能加大杠杆就加大杠杆。” 续约前,先理解这些概念 王红雨提出,在人们讲到贷款续约之前,首先应该先了解并理清五个基本概念。 合同期(term),是指与银行签订的贷款合同期限。 还款期(Amortization),就是预计多少年还清房贷。 续约(Renew)是指在原银行再签订一份借款合同,贷款金额,抵押注册方式,以及所剩还款期保持不变。续约不需要重做贷款,不看收入,不评估房价,不调阅信用记录报告。 加按(refinance)是指重做贷款,可以改变贷款金额、还款期、以及抵押注册方式,可以留在原银行,也可以转去其他银行。 转银行(switch or transfer),是指从原银行贷款金额不变,抵押注册方式不变,还款期不变,但转到另外一个银行。

加拿大第3季度房价调查及市场预测出炉 大多区共管公寓依旧很抢手!

尽管近期大多地区房价及销售量似有谷底反弹之势,但根据一份全国性的第3季度报告,仍然录得轻微的按年跌幅,华人聚居的万锦市,平均房价甚至出现近一成下跌。不过,撇除大多地区,安省其他主要城市及地区的房市其实表现不俗。好像京士顿市(Kingston)的屋价,按年有15%升幅,抢柯化大战也成了当地买房常态。 皇家地产(Royal LePage)发表的第3季度屋价调查及市场预测,分析了全国63个最大房地产市场在过去3个月的房价与市场走势。报告指出,美墨加3国达成贸易协议,使很多加拿大人对就业市场恢复信心,也会考虑进行大型购买。该公司总裁兼行政总裁Phil Soper表示,本国有正面的经济基础,加上新的贸易协议支撑,应该会带动全国性的消费者信心,并推动全国房地产市场的需求。再加上一些地区的房地产过热危机已在今年得到冷却,房价继续回暖,这都是政策制订者预期见到的房价软着陆情况。 今年第3季度的全国综合屋价为62.5万元,按年升2.2%。如果按照房屋类型来看,两层独立屋的中位价为73.6万元,按年升1.4%;平房的中位价为52万元,按年升1.5%;共管柏文按年升6.7%至44.1万元,是全国升势最高的房屋类别。该公司相信,今年最后3个月的房价,仍然可保持升势,预计综合屋价会再上升1.5%。 不过Soper担心,市道放缓会导致房屋供应问题的受关注度被转移。他指出,全国各大房地产市场屋价可能再次飙升,也许不是今年,但可能是不久的将来。加拿大就业增长强劲,吸引大量来自世界各地的精英,再加上千禧一代,都对有限的新屋库存构成压力。各级政府应该积极寻求方法解决房屋供应短缺问题,尤其是可负担房屋。  以下就来看看安省各大主要城市的第二季度房市走势: 大多地区(GTA) 纵观整个大多地区,今年第3季度的综合房价为83.6万元,出现了0.4%的轻微按年跌幅。两层房屋中位价为97.4万元,按年下跌1.7%。平房中位价为80.7万元,按年跌了2.6%。但与此同时,大多地区共管柏文单位价格升势凌厉,第3季度中位价达到51.4万元,比去年同期劲升8.3%。 在此期间,多伦多市的房价可见健康的升幅,主要支撑是需求强劲与挂牌量不足。形成强烈对比的是905地区的房价,继续出现按年下跌。不过,如果按季度比较,不少地区的走势指向,是开始出现温和复苏。 Royal LePage Signature Realty 总裁Chris Slightham表示,大多地区房市有稳定需求,纵使加息及压力测试都削弱了买家的购买力,消费者信心已经回复。在第3季度,已见到房市调整终结的尾巴,特别是905地区,已经转向到更健康及温和的复苏,对买家来说是一个可以抒一口气的好消息。事实上,如果定价合理,能反映实际市价的放盘,还是很受买家追捧,除了卖得快,还会收到多个买家出价。 多伦多市的综合房价升了5.2%至88.4万元,共管柏文市场依然是最受追捧的房屋类别,尤其是千禧世代的买家。期内共管柏文中位价升了9.3%至56.2万元。 综观各个华人聚居区域,士嘉堡是很多新移民及家庭的落脚点,第3季度趋向于平衡市场,综合屋价下跌了1.8%至65.9万元。北面的烈市及万锦市,都经历了不少的跌幅。期内分别跌了8.1%及9.7%,综合屋价分别要114.1万元及98.9万元。不过,共管柏文市场是完全相反的境况。由于相对容易负担,买家亦开始适应新的按揭申请规则,期内升幅1.7%至45.9万元。 其他出现跌幅的大多地区城市,还有宾顿市(跌2.1%)、奥克维尔市(跌2.1%)、米尔顿市(跌2.9%)、奥沙华市(跌2.8%)、亚积士市(跌6%)、皮克灵市(跌4.4%)、韦比市(跌3.5%)。唯有密西沙加市,在此期间有1.3%升Belleville/Trenton Belleville及Trenton地区的房价,在第3季度有明显增长,按年升幅达9.5%,综合房屋价格为29.4万元。以房屋种类来看,两层房屋中位价为28.7万元,升幅达14.7%。平房中位价也有5.7%升幅,达30.8万元。 Royal LePage ProAlliance Realty经理Jeff Nelles指出,2017年炽热的房市过后,当地房市已回复更合理的水平,但仍继续见到升幅。来自渥太华及大多地区的买家数量,已经开始回落,但这里仍然是卖家市场。叫价合理的房盘,都可吸引多个买家落柯化,甚至高于叫价成交。他续说,当地的房屋库存量耗尽,建筑商都挣扎于如何追上买家对新屋的需求。展望未来一季,潜在买家的积压需求,导致当地楼房销售活动继续活跃,推动房价稳步上升。 咸美顿(Hamilton)   咸美顿市的房价在第3季度录得稳健增长,按年升幅5.2%,综合房屋价格为57.1万元。细分不同类型房屋,两层房屋中位价为60.7万元,升幅达5.1%。平房中位价达50.9万元,升幅达5.1%。共管柏文单位升幅最大,有8.9%,中位价是34.4万元。 Royal LePage State Realty地产公司东主Joe Ferrante指出,咸美顿房市逐渐走向平衡市场,但定价合理的房屋,仍然可吸引多个买家竞争,且很快卖出。新的按揭压力测试政策带来的震荡已逐渐退色,买家需求回复,来自大多地区的买家及新移民,都因为咸美顿楼价的可负担性而选择在此定居。 不过,房价越来越高,加上申请按揭较以前困难,使当地的共管柏文市场越来越受关注,特别是千禧一代买家。他指出,当地有多个新盘上市,买家有大量选择。没能力购买独立屋的年轻人,都把目光转到共管柏文,导致楼价也被推高。预计未来一季,咸美顿房市会更趋平衡,房价与销售量均可平稳增长。 京士顿(Kingston) 京士顿房市升势凌厉,第3季度综合房价为38.8万元,按年升幅达14.6%。两层房屋及平房是区内两大楼房类别,中位价分别为42.4万元及36.3万元,按年升幅分别是12.9%及13.7%。 Royal LePage Pro Alliance Realty地区经理Bob Armer表示,目前该地区的库存非常低,形成了卖家市场及频密的争柯化情况。尽管房价升势强劲,当地房价仍然较易负担。强劲的本地经济支撑了房市需求,亦带来新的工作职位与楼房买家。   他补充,面对大量来自金马蹄地区的买家,当地建筑商的建屋步伐却未能追上需求。预计要再过几年,等到新的共管柏文项目落成,才能有望抒缓需求上的压力。 基秦拿/滑铁卢/剑桥 (Kitchener/Waterloo/Cambridge) 属于滑铁卢区(Waterloo Region)的基秦拿、滑铁卢及剑桥市,综合房价按年升了6%,达50.8万元。两层房屋按年升6.5%,中位价为54.1万元。平房中位价达45.8万元,升幅有3.5%。同期共管柏文单位升幅最强劲,达7.8%,中位价是30.2万元。   Royal LePage Grand...

你的房子该怎么卖 经纪虽有专业知识 但你有最终决定权!

▲卖家与地产经纪签署委托放牌协议之前,应与该经纪讨论一下对方的卖屋计划(星报资料图片) Q:我正在卖房,但是觉得挂牌经纪的售房策略没有什么吸引人之处。不过,她是专业人士,我是否应该遵从她的计划,抑或是提出自己的意见? A:固然,地产经纪在房屋买卖上有其专业的知识,并且可能特别为客户省钱而设了一套销售计划;或者她不认为就你的房子而言,更广泛的宣传策略是有效或有必要。不过,毕竟是你在卖房,房子该如何展示给买家,卖家有最终决定权。 应仔细阅读委托放盘协议。你是否曾与地产经纪倾谈过对市场计划的顾虑?很多时候,经纪与客户之间的不同观点可以透过坦诚讨论来解决。 如果经纪了解到客户的需要和所想时,可以为客户提供更好帮助。换言之,无论何时进入房地产市场,都应该积极参与买卖过程。 还有一点卖家要注意的是,有针对性的销售或房屋售前特别布置等附加服务,可能需要额外的费用,有些经纪公司的服务可能未必涵盖。 对于首次卖家来说,如果感到某项决定并不适合自己,就不要迫于压力勉强同意。例如,地产经纪可能会问客户,可否举行房屋开放日(open house),又或可否把家中大门钥匙放在密码箱内,以便在客户不在家时,可以方便开门让潜在买家看房,倘若卖家对这样的安排感觉不舒服或有疑问,应坦白说出来。 作为卖家,也应做好自己的本份,包括与委托的地产经纪合作;提出正确的问题;理解并完成所需的全部文书工作;必要时自行调查研究;预先及开诚布公告诉地产经纪和买家房子的整体状况。 如果经过交流沟通,你还是不甚满意放牌经纪的作法,不妨与放盘经纪公司商议,更换一位另代理经纪,或者调整市场推广计划。 废除《绿色能源法》卖房过程更简单 基于2009年推出的《绿色能源法》,安省前自由党政府计划于2019年实施强制性的家庭能源审计项目。该项目要求业主在出售物业之前,必须对物业节能状况进行评级并披露。安省新政府上台后,决定废除《绿色能源法》,这一决定亦将改变业主出售物业的规则。 安省能源厅长克福特(Greg Rickford)的新闻秘书Sydney Stonier透过邮件向我确认,废除《绿色能源法》,意味着须强制执行的家庭能源审计项目将终止。 根据前朝自由党政府的计划,该审计项目应在明年实施到位,它要求安省业主在出售物业之前,必须先进行能源审计(home energy audit)。 实施家庭能源评级及披露系统(HER&D)的最初建议,来自于前政府2009年推出的《绿色能源法》以及2016年推出的《安省气候变化行动计划》。而第34号法案(即《2018年绿色能源废除法》The Green Energy Repeal Act, 2018)的引入,终止了强制性的能源审计项目。 在34号法案引入仅一天之后,加拿大消费者委员会发布了期待已久的报告《现有房屋的强制性家庭能源评级及披露:消费者面临的机遇与风险》。 报告发现,国民普遍愿意改善他们的物业状况,使之更高效节能,不论是减少对气候变化的影响,还是改善房屋舒适性和更加成本有效地使用物业,等等。 尽管报告提及一些强制执行家庭能源审计所带来的风险,但却淡化了这类项目对于物业出售过程的负面影响。这些负面影响可能包括:负面评价物业的绝缘性能不高,或者暖气炉效率低;聘请能源顾问需要花费额外的金钱和时间;对被继承的物业或者即将被拆除的物业实施不必要的审计,等等。 在对强制性能源审计计划所做的漫长咨询过程中,业界的利益相关者出现了意见分歧。安省建筑商协会表示支持,认为该计划衍生出的好处是非常可观的,如增加工作机会、减少能源需求等。 另一方面,安省的地产经纪们则强烈反对在放盘时期进行能源审计。安省房地产协会(OREA)于2015年向能源厅提交了他们的反对意见,指这项审计是不公平的,不仅会给消费者带来风险,对房地产市场造成伤害,而且对于遏制温室气体排放效果甚微。 OREA提出了一个替代方案,将能源审计作为非强制性的标准验屋程序的一部分,这样不仅可以保护消费者、减少对市场的负面影响,还可以帮助省政府实现这项政策希望达成的目标。 从个人角度,我从一开始就反对强制性能源审计。我认为房地产业者不应成为能源厅的执法力量。并且,政府应创建替代性解决方案,通过为房屋业主和买家提供各种回扣,鼓励他们自愿减少温室气体排放。 作者Bob Aaron是多伦多房地产律师

伍子明风水: 壁炉、烟囱有这些需要注意!

普遍的户主只将注意力集中在家室里面每个房间陈设和家具布置。有人高价礼聘“风水天师”回来设计家居风水,多只“重视”住宅内部风水布局,或者专注九宫飞星中二黑和五黄,指此乃妖怪、疾病所在之处。为了推销各种铜铁石头的“法宝”或者鼓动其三寸不烂之舌、出售“战无不胜”的“风水精品”来配合室内一白、六白、八白的吉位,去趋旺财丁,却忽视了室内每一个重要的位置和室外的一切环境。 重视每个室内布置 尽管有的人把家布置得豪华舒适,好像符合了风水的布局,什至被诱发卖来一大堆所谓风水精品遍布了整个家宅的每一角落,却于事无补。更什者病痛频生,财程不遂、诸多麻烦,越住越差。 其实,家居的内部和外部空间相互配合,才构成具体的住宅风水。要学习住宅风水是绝对不困难,只要细心观察住宅的里里外外,仔细分析各种家俬、物料、颜色和环境的配合,再加上个人的品味和美感,便能掌握着风水的窍门。 住宅风水是包括了家居内部风水和室外风水两大部分。家居内部风水主要包括:大门、客厅、饭厅、家庭厅、厨房、主人房、书房、睡房、厕所及室内的大大小小的布置和摆设。室外风水主要包括家居地形风水、地基风水、与邻宅有关连风水、坐向风水、屋宅外形风水、同围绿化的风水、庭园风水、周围山水环境、马路和人流等等。 风水理论配合加国环境 将中国的风水理论搬到加拿大或美国来运用,反而远比在香港、台湾更加实际和可行。不过,也要配合当地的房屋实际环境,善于运用,才可以将风水功夫发挥得淋漓尽致、尽善尽美。 在北美的房屋其中的一个特色,就是——壁炉和烟囱。壁炉最能够促进全家和乐团圆的融洽气氛,壁炉使到室内温暖效果。虽然不如安装天然气或者汽油的暖炉,然而壁炉内的木头燃烧时,红红黄黄的火焰以及“必力迫历”哔剥的薪柴声音可以带给人们不同的感受。寒冬来临的时候,一家人很自然地围在壁炉附近,这种气氛,是其它设备所无法拥有的。当三五知己,一边享受暖暖的炉火,一边品尝名茶美酒,实是人生快意乐事。 有壁炉就有烟囱。烟囱就是壁炉通风的主要通道,又是最为设计简单的自然通风系统,烟囱的作用是处理室外温度的改变、外界压力所产生的下吹风、承受来自不同方向的风压、以及室内的抽气。 壁炉和烟囱形成不能分割地一并存在着室内和室外。因此,要更加注意壁炉和烟囱在室内和室外所在的位置,对于居者有严重的影响。壁炉和烟囱在五行方面是属于“火”,亦为“火气”凝聚的地方。家居是要求安静、和谐及舒适,不适宜“火”太旺和“火气”太重;而且,在家居的第一度防线──大门,更加不容许受到“火”太旺的刑克和“火气”太重的冲击。 如何不受到“火”太旺的刑克和“火气”太重的冲击呢? 一.壁炉不能够正对大门 壁炉正对大门,形成“旺火”与大门迎冲,当大门一开一关的时候,加强了“火势”的强旺,使家人难以圆满融洽相处。 时时刻刻为着芝麻绿豆的小事,轻则相争得脸红耳赤,重则互相动武至分裂和血灾之厄。同时,夫妻的关系也像炎火的对抗,容易造成分居和离婚的收场。 二.壁炉不能够贴近大门 壁炉贴近大门,形成“火封门”的危险,当不幸碰上意外火灾的时候,大门就是逃生出口之一。如果被烈火所封闭,带来的伤害和损失难以补救。 三.烟囱不能够贴近屋外大门的入口 尤其是大门的左边烟囱贴近屋外大门的入口,特别是大门的左边,叫做“火烧青龙”,形成家中男性的运势困滞难展。尤其是在婚姻方面,更加是破败重重、欲哭无泪。

Z世代成置业军新主力 他们已经开始对火热市场感到紧张

讲到年轻人置业,现时不少注意力都落在千禧一代身上。而比他们更年轻一点、甚至仍未踏足社会工作的Z世代,也开始关注将来的置业问题。这两个年龄层的买家,对未来10至20年的楼市,将发挥重大影响力。有业界人士指出,一些有远见的年轻人,就算现在未有即时需要,也会买定楼花先上车。 根据都市研究及土地发展中心(Centre for Urban Research and Land Development)的研究显示,大多伦多和咸美顿地区,有大约73万名千禧世代青年,计划在未来10年不再与父母同住或与他人分租,预计这些地区将会增加50万个家庭。 其实,除了已届成家立室之年的千禧一代,比他们更年轻的Z世代,也开始关心日后的置业之路。地产公司Re/Max早前曾就Z世代对房市的看法,在安省及卑诗省进行了调查。结果发现,这些年龄介乎18至24岁的年轻人,已有计划在未来几年后成为业主,比例高于继续与父母同住或过着租客生涯的人。 7成Z世代对火热市场感紧张 虽然有近半尚未拥有物业的Z世代受访者表示,会在未来几年实施购房计划,但有67%受访者想到要在如此火热的房地产市场寻找新居时,都会感到异常紧张。这个比例在大多地区尤其严重,75%受访者皆有此感觉,而大温地区也有71%。 加拿大地产协会早前也委托民意调查公司Abacus Data进行民调,结果显示近9成受访千禧一代,强烈希望终有一天能拥有自己的房屋,但现时的住房可负担性、难以储够首期、担心没能力应付每月房贷、加息等等因素,都令他们的置业之路障碍重重。 Z世代人口将超千禧代 事实上,在未来一两年内,Z世代人口将会超越千禧一代人口,因此地产业界相信,在未来20年内,这一代人将加入买房大军,甚至取代千禧代买家,对加国房地产市场产生显著影响。虽然目前为止,Z世代尚算年轻,也自认对房地产市场认识有限,但却表示有兴趣了解更多,并对未来的首次置业感到兴奋。 Re/Max Integra安省及大西洋地区行政副总裁Christopher Alexander表示,尽管拥有房屋的前景好像有点艰巨,但并不代表他们便要放弃置业梦想。他认为,金融机构及地产业界,应该把握机会,透过这一代人经常到访的平台,例如互联网及社交媒体,向他们进行相关教育及推广。 另一方面,Z世代与其他年轻置业人士,将慢慢适应目前的买房趋势,懂得将目光放到市中心以外地区,寻找更容易负担的住房。在此之前,政府担当着非常重要的角色,就是确保这些城郊社区,与城市有着良好的联系。 太平洋地产经纪董建华(Edmond Tung)表示,有年轻客人原本想买楼结婚,但因压力测试的问题,最后只好租屋住,纵使租金亦不见得便宜。 压力测试令购买力大降 “因独立屋已贵得难以负担,这些年轻买家的购房目标,不过是一个共管Condo单位,顶多只是镇屋。在没有压力测试之前,银行批给他们的房贷也许足以购买40至50万元的住房。但有了压力测试,购买力大降,变得再负担不起原先想买的楼房,最后只好打消置业念头。楼花盘近几年会陆续兴建落成,令市场供应量增多,如果除去了压力测试的障碍,必定有大量买家再次入市。” 目前市中心1睡房加书房单位动辄50、60万元,对年轻一辈确实难以负担。廿一世纪地产经纪杨先生(Ken Yeung)说,很多父母为子女支付首期,让他们自己供楼,至少先帮助子女上车。 “在市中心上班的,当然想住在市中心,方便出入,但碍于楼价比uptown贵一截,愿意乘公车或有私家车代步的,烈市或万锦市也有不少上车盘选择,差不多面积的一加一单位,可能只需40多万元便可。” 供楼总比租楼好 对于有父母协助支付了两、三成首期,然而入息又不算高的年轻人来说,供楼可能颇为吃力,但杨先生认为,怎计数亦总比租楼好。 “以市中心1睡房单位来说,已差不多要2,000元月租。相对供楼、地税、管理费,其实相差不远,宁愿买好过租。但如果没有父母帮助,年轻一辈要上车确实困难一些,尤其市中心新建Condo呎价已过千元。或者可考虑放弃在市中心买楼,改为到uptown或西面伊陶碧谷市湖滨区,新盘呎价都是700元左右,uptown的楼盘很多更已包含泊车位及储物柜。” 筹首期买楼花上车最重要 他指出,一些踏足社会不久、较有远见的年轻人,虽然仍然与父母同住,未有即时居住需要,也会想办法筹措首期,先买入楼花,趁未来几年努力赚钱,待几年后收楼自住。 “他们都明白到,如现在不买,几年后楼价再高,可能更加买不起。就算只买一个1睡房单位,甚至只是最细小的开放式单位,也要先上车。” 事实上,以呎价比较,Condo比低幢房屋要贵得多。亿兆地产副总裁Eliza Cheung指出,Condo仍然大受追捧,受申请按揭困难,获批银码较低等因素影响。当买家可负担的整体购房金额缩小了,整体价格较低的Condo便成了唯一选择。 “很多千禧一代已经有置业计划,未结婚也会先同居及买楼,靠两份收入来应付房价,目标价位多数是40至60万元。市中心某些地区若找到呎价900元左右的楼盘,便能买到500多平方呎的1睡房或1睡房加书房单位。” 她续说,年轻买家不喜欢太旧的大厦,尽量在10年楼龄以内。 “要视乎地区,例如要近地铁的可到北约克Sheppard夹Leslie那一带,反而Yonge夹Sheppard或Finch那一带,10年楼龄以下的不多。在万锦市及烈市的7号公路沿线,近5年很多新盘发展,且还陆续发展中,该处便有大量上车盘供应,很适合在约克区上班的年轻人。”

卖房是否披露房屋缺陷 经纪要向业主陈述利害

加拿大于今年10月17日起休闲大麻正式合法化。不吸食或未来不准备吸食大麻的人,可能认为这项改变事不关己,但实情并非如此。大麻合法化的影响和冲击远远超过一般想像。比如一个重要问题,在新的法律框架下,安省每个家庭可以在自己的住宅里,合法种植最多4株大麻。理论上未来在家种植大麻的人会比以往多,因此在房屋交易中碰到“大麻屋”及可能引致法律纠纷的机会,也会大大提高。 负责安省地产从业人员注册、发牌及职业操守监督执行的规管机构安省地产议会(Real Estate Council of Ontario,RECO),近日对从业员特别发出了这方面的指引。这些指引,对于未来买卖房屋的消费者,也有重大参考价值。 地产经纪不论代表卖方还是买方,要把现行以及未来出台的、特别是那些适用于大麻合法化或涉及大麻屋交易的各种法律法规,一一紧记,因为日后从业员相信时常会碰到这类课题。安省地产议会(RECO)向从业员提出如下法律法规澄清及行动建议。 代表卖家的地产经纪首当其冲,在房屋挂牌之前,必须要令房屋卖家清楚了解,依据安省地产业交易法,房屋的哪些重大事实是必须向买家透露的;又有哪些事实是可以向买家透露,也可以不向买家透露,即不是法律强制透露、而是由卖家自由裁量做出决定的。挂牌经纪必须向卖家,清楚解释这些法规,帮助卖家在充分了解信息的情况下,作出自己的决定。 休闲大麻已经正式合法化,房屋交易中碰到大麻屋以及可能引致法律纠纷的机会,将会大大增加(星报资料图片) 隐性物理缺陷须披露 卖家经纪在把房屋挂牌上市之前,要与屋主就与销售有关的各种问题,进行充分讨论和沟通。如果房屋曾经种植大麻,并且由此对房屋造成的物理损害,已经构成对居住人的人身安全危险,同时这些损害又不是由买家或其经纪、验屋师和其他专家以肉眼能够轻易发现,那么这就成为房屋的一个“隐性重大物理缺陷”,经纪要告诉卖家有法律责任,必须要向买家披露。 不过要记住的一点是,卖家只须了解在自己拥有这幢物业期间发生的情况,对于成为业主之前的情况,卖家可能并不知情。 而且问题并不一定是非黑即白。如果要出售的房屋以前曾种植大麻,但是没有引起任何形式的损坏,这种情况要如何处理?安省法庭早前作出的裁决已经确定,在这种情况下,屋主不用主动向买家透露在他们作为业主期间该憧房屋的历史,即使这些历史对未来的买家可能成为一个忌讳。 但是如果卖家选择不透露房屋过往的stigma,即使这并不违反卖家的法定义务,买家日后还是能够以此为由,向法庭起诉卖家。这种起诉官司买家不易打赢,但是卖家一旦被起诉,还是要面对一个可能费时费力费钱的法律诉讼过程。 经纪须陈述利害并遵客户指示 这就带来一个问题,如果买家没有特别问起,卖家到底要不要主动向买方透露在法律上没有义务必须透露的房屋情况和历史?这是一个见仁见智的问题。卖家经纪不能替屋主做决定。经纪的责任是要充分向其客人,解释和说明这两种做法(主动披露和不披露)各自的优劣之处。至于到底采取哪一种方式,完全由屋主做出决定,卖家经纪必须遵从屋主的指示。 但是另外一个经常发生的情况是,买家的经纪可能会特别要求卖家澄清房屋此前是否种过大麻。在面对买方就大麻屋或其它问题的特别质询时,卖家经纪有两个选择,一是如实作出回答,不能撒谎。二是拒绝回答,转而告诉买家自己去做功课寻找有关资讯。选择哪一种做法,也要听从其客户的指示。 若卖家指示不当应终止代理 如此说来,经纪只有完全依从屋主指示这一个选择。在个别情况下,卖家经纪可能并不同意或接受屋主指示自己作出的行动。这种情况如何处理?从雇佣代理关系上看,地产经纪有忠诚于其客人的义务,经纪只能尊重和遵守其委托人即卖家的决定,按照卖家所指示的方式去做。在任何情况 下,卖方的地产经纪都不能未经屋主同意,向买家透露所交易房屋的历史,即使这对买家构成stigma。 地产经纪如果实在难以接受卖家指示的做法,或感到卖家所指示的做法可能涉及违反地产经纪职业操守时,那么地产经纪的另一个选择,是即时中止与卖家的经纪代理关系,抽身撤出这一宗地产交易。 买方经纪有责任甄别 从一系列分析中可以看到,目前安省相关法规中,强制要求卖家必须披露的资讯十分有限。首先强制透露的资讯,必须涉及物理缺陷;至于Stigma等造成买家负面心理和情感的因素,不属于强制披露范畴。第二,必须是隐性的物理缺陷,表面的和显性的物理缺陷不必披露。第三是至少依字面理解,隐性的缺陷只有在会给居住者造成健康及安全上严重危险时,卖家才要向买家披露。 如果买家对于某一方面的stigma有特别在意,卖家又没有法定义务披露,作为买方经纪就要特别留心,透过专业经验采取相应措施。 RECO强调,代表买家的经纪,有责任为买家找到和推荐“最适合于买家需要”的物业房屋,这是向买家所提供的专业服务的一个核心内容。若在同买家的沟通和交流当中,买家已清楚表明不想买到曾经种植大麻的房屋,经纪就要设法实现买家要求。买家经纪通常可以采取以下几个做法: 避开大麻屋3招 第一、如果买家对某一间物业表现出兴趣,其代表经纪可以直接向卖方经纪,就房屋是否种植过大麻做出询问。在这种情况下,卖方经纪要么就所知的事实做出如实回答,要么拒绝作出回应,让买家的地产经纪自己做功课。 第二、无论卖方经纪采取哪种方式回应,买家经纪都要对房屋过往历史进行独立研究。方式可以是在网上搜索房屋所在地址,从而发现房屋过往是否发生重大“新闻”。也可由各种公开渠道,取得房屋的记录和文件。许多城市的警局保存有过往住宅房屋非法种植大麻的记录。不过若只种几株,就未必有记录。警方仅对大规模种植大麻的房屋有记录,对于仅限于几株大麻的小规模种植,记录未必能在警局查到。 第三、买方经纪可以在购房合约(offer)中加入附加条件,要求卖家宣誓保证(warranty)所交易的房屋没有用于种植大麻。不过显而易见,卖家在多数情况下,只能对于自己拥有、居住于房屋的这一段时间做出担保。 依据不同的合同条款及合约语言,如果卖家拒绝做出如上担保,那么表示该幢房屋可能曾经用于种植大麻,或者卖家不知道在他们接手这幢房屋之前,前任屋主是否种过大麻。不论出于哪种情况,如果卖家拒绝做出担保,那么地产经纪应该与买家客户做出进一步讨论,决定是否要承担风险继续完成交易。 是否披露在法律上没有义务必须透露的房屋情况,经纪不能替业主做决定,但一定要解释说明其中利弊(星报资料图片) Stigma和Defect法律区别 在准确了解安省地产业有关资讯事实披露的法律之前,必须要理解两个重要概念:Stigma和Defect,以及两者之间重要的法律区别。 Stigma可以直译为“污名”或“禁忌”。它不是房屋的物理属性,而是房屋过往历史、经历。房屋是由人居住的,在一所房屋的过往历史中,可能隐含着一些不寻常甚至是极端的事件,比如曾经发生过凶杀血案,比如有人曾经在房屋里自杀。新的房主一旦知道这些资料,未来在这里居住时,可能产生负面的感情和心理反应。这类能引起未来买家负面心理或感情的过往历史,被叫做房屋的Stigma。 “污名”或要买方自己调查 房屋过往的哪些历史和经历会引起新买家的负面情感,不同的买家因人而异。买家的背景、阅历、文化禁忌不同,对于不同问题的敏感程度和重视程度也随之不同。简单举例,一幢房屋的前主人可能在物业内合法种植过一株大麻,对于一些买家而言,可能就像种过一盆花卉一样,认为是无关紧要的事实;另一些买家则可能对此相当敏感,将这看成是该物业的“污名”。 在目前安省的地产相关法规中,并没有任何条款强制卖家必须披露可能引起买家负面心理反应或是禁忌的房屋历史。也就是说,法律没有规定卖家必须要强制披露房屋过往的stigma。买家如果有与Stigma相关的任何特定方面的担心,必须透过自己的地产经纪,逐项要求卖家作出保证和澄清,或者自行作出独立调查。 隐性缺陷必须说明 Defect可以直译为“缺陷”或“损坏”,它代表的是一所房屋实际存在的物理特征。房屋物理性的缺陷或损坏又可以分为两大类。一是显性的、表面上的缺陷或损坏(Patent defects)。二是隐性的、潜在缺陷或损坏(Latent defects)。 简单而言,在查看房屋时以肉眼可以看到,不需要移除墙壁或地板、天花板、或是打洞深入至房屋结构内部,即可以发现的物理缺陷或损坏,都是显性或表面的。举例而言,买家或其经纪看到房屋的天花板有损坏或是水渍痕迹,就可以意识到可能屋顶有损坏导致漏水,或是浴室的天花板漏水。在安省的地产法律中,没有强制规定卖家一定要向买家特别披露这些显性的、表面上的房屋缺陷问题。 那些没有在表面上呈现、以肉眼难以看到、即使是验屋师或其他专家,可能都难以发现的缺陷和损坏,被看作是隐性和潜在的。如果这些隐性的缺陷会给居住在房屋中的人造成健康及安全上的严重危险,则卖家必须要向买家披露。比如水电系统损坏,或是房屋结构损坏等,都可以看成是可能给居住者带来危险的重大隐性缺陷。 买家预早告诉经纪自己的忌讳 回到大麻种植的话题。在自家房屋里种植大麻,可以对房屋造成显性的、表面上的损害,也可能带来的损害是隐性的、不易察觉到的,甚至是威胁居住者安全和健康的。还有第三种可能,即使在房屋中种植过大麻,也不一定必然会给房屋造成物理上的损坏。或是经过专业整修,之前存在的损害已经完全得到修复,不复存在。法律并非规定凡种过大麻的房屋业主,一定要向买家披露这一事实。而是要视乎种植大麻是否对房屋造成损害,以及这些损害的性质。 不过在某些买家看来,即使房屋没有因种植大麻而受到物理损害,或者是所受到的损害得到完全修复,只要房屋曾经有种植大麻的历史,对他们而言仍会是一种忌讳,会造成负面的心理反应,从而形成一个stigma。在卖方没有法定义务一定要披露,买方又对这一问题有特别关注的情况下,买方经纪就需要采取特殊步骤,小心谨慎处理。买家如有这一方面的特别关注,也要及早让自己的经纪知晓。 房屋是否存“黑历史”?业主可拒答 买家或提告 安省现行地产业规管法律中,对于买卖房屋时要如何披露有关资讯已有详细规定。大麻合法化本身并没有对这些法规带来巨大改变。但是大麻合法化后,卖家和买家将会面对新情况而产生许多新问题。 身为卖家,日后若在自家合法种植大麻,卖屋时是否必须向买家披露?会否因为买卖房屋时未曾披露而惹官非?身为买家,未来购买房屋时如何避免不经意间“中招”,买进种植过大麻的房屋?买家有哪些法定的知情权?地产经纪又如何可以由专业角度帮到买家呢?   若屋内种植过大量大麻,对房屋结构、墙体和供电系统都会造成严重损害(星报资料图片) 经纪首要是保护客户利益 安省地产议会在向从业人员发出的指引中表示,因应大麻合法化的新情况,身为地产经纪,未来在服务不论是买家还是卖家客户时,要特别了解他们在买卖房时,是否有涉及大麻屋方面的担心,并且要采取适当步骤去回应这些关注,保护客户利益。 地产从业员既要及时了解新出台的法律,也要重新了解和牢记已有的相关法律,这些都是涉及客户根本利益的规定。地产经纪要与客户就上述问题进行充分讨论,并准备好及时向客户作出完整清晰的解释。 综述RECO就房屋资讯披露问题对地产经纪发出的指引,简而言之,目前安省法律所规定,卖房时唯一强制必须向买家披露的资讯,是那些可能对居住者人身安全和健康造成危险、同时又不容易被肉眼所察觉到的隐性和潜在的、涉及房屋物理缺陷和损坏的资讯,简称之为“隐性重大物理缺陷”。 存“污名”可拒答但不能说谎 除此之外,其它涉及房屋的资讯,包括可能导致买家心理忌讳的房屋过往历史(Stigma),都不是法定的卖家必须向买家公开的资讯。在买家没有特别问起的情况下,卖家可以选择主动披露这些资讯,也可以选择不主动披露。在买家有就某一方面问题特别询问的情况下,卖家经纪可以拒绝回答,请买方自己对房屋进行调查。但如果卖家选择回答时,就必须透露真实情况,不能说谎。 是否主动披露这些并非法定要求必须披露的房屋资讯,决定权完全属于卖家,而不属于卖方经纪。经纪只能遵从卖家指示,绝不可以在未经卖家同意的情况下,公开非法定必须透露的房屋资讯。但必须指出的是,如果卖家选择不披露,买家日后认为因此给自己造成了损失,即使是卖家没有违反法定披露责任,仍不能阻止买家把前屋主告上法庭。即使买家的赢面不大,卖家也要被拖下水,面对冗长而昂贵的法律诉讼。 不披露不等于问题不存在 作为买家经纪,不论卖家及其经纪选择以何种方式回应买家的质询,都需要自己对涉及的物业作出独立的调查、研究和判断,这点非常重要。因为买家经纪负有保护自己客户的义务,也负有为买家找到理想房屋的义务。找到理想房屋不仅包含找到客户想要的房屋,也包括避免客户在不知情的情况下,买到自己不想要的房屋。

奥克维尔时尚实惠的全新柏文生活

奥克维尔的公园和The Preserve屋苑已漫溢着绚丽的天然色彩,全新楼盘Bower Condos On The Preserve亦即将隆重登场! 获得奖项的Bower Condos On The Preserve由内至外的设计尽善尽美,第二幢楼高6层的柏文已有过半卖出!大厦以混凝土和钢筋兴建,设施包括亮丽迎人的大堂、休闲室、建身室,每个单位连一个储物室及有盖车位。二至六的楼单位建有露台,一楼单位则可选露台或庭园,有543至970平方呎的单位可选,一睡房单位由30余万起,两睡房则由接近40万起。 富现代设计特色的Bower Condos更切合当前的生活模式,单位楼底超高,空间开阳,优雅的花岗岩石厨台配设时尚的不锈钢电器,令厨房实用美观,坚固的复合式地板清理简易。 想享受Mattamy位于奥克维尔的Preserve屋苑的卓越生活,就不要错过The Bower Condos!这个全新实惠的家居将是你今秋的至极之选! 欲知更多The Preserve 楼盘The Bower Condos的详情,今日就到mattamyhomes.com 登记!

房屋地产买卖交易需更透明 抢offer到底还行不行得通?

经纪:可促交易更透明公平有效 代表7万会员的安省地产商会(Ontario Real Estate Association,OREA)10月11日向安省政府提交了一份长达33页的报告,建议政府修改相关立法,令房地产买卖交易的过程更加透明。其中一项建议提出,在有多位买家“竞买”同一物业的情况下,允许地产经纪向买家透露竞买者的出价。对于这样的提议,在记者的走访中发现,大部分地产经纪还是选择支持,但都认为应该在一些严格的规管和框架的规范之下进行。 安省于2002年颁布的规管地产从业人员行为规范的“房地产及商业经纪法”(Real Estate and Business Brokers Act,REBBA)已经走过了20年时间,目前是时候根据市场条件的变化作出改进。安省地产商会提交的报告,就对REBBA的修改提出了37项建议。安省政府成立了一个由业内主流地产公司负责人组成的工作小组,对现有法规进行检讨,并就修法征求各方意见。 更简单、透明、公平、有效 目前最受民众广泛关注的一项提议,就是安省地产商会建议政府,允许地产经纪在多位买家竞买同一个物业(抢Offer)的交易个案中,向有相互竞争关系的买家透露各自的出价详情,前提是地产经纪得到相关各方的同意。 大多伦多全职地产经纪Sherri Nie和李军在分别接受《都市地产》记者对此话题的访问时,都对记者表达了对此提议的支持。目前有多个潜在买家竞争同一物业时,是在不知道彼此出价的情况下进行竞价。如果未来向有竞争关系的买家透露各自的出价详情,作为从业者他们都认同这种积极的改变。 ▲大多伦多全职地产经纪李军 李军认为,经纪之间并不需要以非专业的方式或抢Offer的方法相互竞争,而应把主要精力转移到如何提高自己的专业水准和服务态度方面来。 “这样会非常利于多伦多地产行业的健康,可持续发展。” Sherri则提出,应在做足功课的前提下,且是在维护和保护客户利益的基础上进行竞价公开。 “如果是竞卖,那么通过信息公开,让买家更加明确甚至有信心地参与竞卖,根据他们的现有实力给一个理性价位。卖家这方面也可以通过竞卖方式更加快速地售出物业,同时可以一定程度上加大物业价值。” 她举例称,假如卖家对房子的心理价位是1百万,买家A已经给出了这个价格,而买家B的心理最高上线也是1百万,但考虑再三,如果多出2,000就能拿到这个房子,基本还是在预算范围之内。因为公开了信息,买家B不必担心多出的价格是个未知数,而是有据可依。 李军也提出了类似的观点。 “如果房屋议价更加公开透明,买方不再需要所谓的'抢Offer专家'的种种非专业服务,从而消除一切与房屋本身市场价值无关的人为因素对房屋成交价的影响。过去,房屋潜在买家相互竞价时,由于经验不足,轻信一些所谓'抢Offer专家'。在他们的指导下,多伦多房屋价格越抢越高。如果这项提议通过,房屋买卖议价变得非常简单,非常透明,更加公正。” 抢offer在当前市场还行得通吗? ▲大多伦多全职地产经纪herri Nie 想给物业卖个好价钱是每个卖家的心愿,Sherri认为,“竞卖方案”,其实就是大家熟知的抢offer。 “竞卖方案无疑可以增加卖个好价钱的可能性。不管我们代表的是卖方还是买方,作为地产经纪都应该从保护客户的利益出发。竞卖也好,低价也罢,其实最后的决定权都在客户手上。而作为买方,我相信只有在真心需要和喜欢物业的情况下,才会愿意去参与竞卖。” 在2017年4月之前,抢offer在多伦多房地产市场是非常普遍的现象,Sheeri并不否认很多经纪都会采用这个方案。她认为,在卖方市场的情况下,这种方案是可行的,可一旦转为买方市场,这种销售策略未必是成功之举。 “竞卖都是为了给卖家卖出一个最好的价钱,缩短房屋的上市周期,同时也可以提高自己的知名度和业绩。通常采用竞卖方案会让物业在短时间内完成销售,屋主本身也非常倾向于这种策略。”而目前大多伦多市场趋于平淡,过去红红火火抢offer的时代似乎已经过去。现在OREA的这个提议,也并不是为了抢Offer而存在。 地产经纪李军也表示,如果这项提议通过,房屋买卖议价会更简单、透明、公平以及有效。 “过去房屋买卖竞价,有时需要抢好几轮,甚至抢到后半夜,房屋买、卖经纪都感到很辛苦。更重要的是,过去的抢Offer过程非常繁琐且低效,而且买方通常感到非常无助,不知道要加多少价、是否应该取消条件等。这种情况,成交的房屋往往对买方非常不利。而多伦多二手房买卖又没有冷静期,一旦deal firmed,买方一点办法都没有,只能吃哑巴亏。很多人对过去的抢Offer方式都有意见,而且也确实产生了很多问题,我认为现在是时候改变了。” 抢Offer不透明风险大 地产经纪Sherri Nie认为,即便公开竞价的提议是个好方案,但要达到可行,需要相关的配套规管,以及买卖双方在进行竞卖方面的完善准备工作。在未来如果真的竞买信息可以互通,作为卖方的经纪(Listing Agent),做竞卖决定之前必须要做足功课。 “首要作为地产经纪要和卖家沟通,看卖家是否愿意采取这种销售方式,而且要明白卖家的心理价位,也就是希望多少钱成交。其次,当取得卖家同意后,经纪需要研究市场,比较同区同类房屋的成交情况,对比卖家的心理价位;再者,经纪需要帮助和协调卖家把房屋状况调整到最佳,这就牵涉到房屋售前美化(staging)、装修、维护等一系列的问题,这样才能更加吸引买家的关注。” 而作为买方, 去和其他买家抢offer,心理上也一定要做好思想准备。买方经纪要做的工作也不少。 Sherri称,“首先,要告知对方此物业现在的叫价并不是市场价格,对方设定了抢Offer的日期。同时,要根据客户的买房目的来做市场分析比对,根据实际情况给物业做评估,看客户的心理买价是多少。” Sherri认为最重要的一点是必须要指出参与“竞卖竞买”的风险。 “因为卖家设定抢Offer,其目的就是想要高价成交。有很大机会甚至会高出市场价,买家能不能接受?其次,卖家是否愿意接受有附加条件的Offer?比如验房和贷款这两个重要条件。如果买家还是坚持保留这两个条件,能抢到物业的可能性就降低了;而如果买方放弃这两个条件,无疑增加了他拿到这个物业的可能性,但是风险也成正比的提高了。 如果不验房,将来房屋有什么问题,我们就不能以此来作为退出的理由,房屋的任何问题买家得自己负责,基本上没有买家会提前去做验房。花了钱不说,还不知道是否能竞买成功。贷款也是如此,如果我们抢Offer时没有在合约里放这个条件,可合约生效后贷款却批不下来,这就会给买家带来很大的麻烦,在参与竞买前经纪一定要和客户把这些利弊说清楚,如果买家明白后还是希望参与竞买,那么经纪再为客做其他的准备和市场分析。” 李军也认为,过去由于议价不透明,一些买房人为了买到房子,不但额外加价,还去掉验房条件和房贷条件,为买房人增加很多风险。有些房屋买方,一旦抢Offer成功,回到家里就后悔了,感觉成交价格太高。李军认同Sherri阐述的许多买家因为参与了抢offer大战,而面临没有验房、房贷条件所带来的各种潜在风险。...

海外买家税的影响来了!多伦多、温哥华豪宅销量下降35%,低端公寓销量上涨

加通社图 据加通社报道,加拿大两个最贵房市的豪宅销量比一年前有所下降,高端房市已显现出海外买家税带来的影响。 房产经纪公司Re/Max在年度报告中表示,多伦多和温哥华价格在100万到200万之间的独立屋销量比去年下降了35%。 多伦多价格在200万至300万之间的独立屋销量比一年前下降50%,温哥华下降22%。 多伦多房价超过300万的房屋销量下降44%,温哥华下降45%。 安省和卑诗省均已引入海外买家税,卑诗省还对价格超过300万的住房增加了财产转移税和教育税。 虽然豪宅销量减弱,但低端豪华共管公寓销量有所增加。带动低端豪华公寓销量的,主要是使用遗产购房的千禧代,以及试图缩小居住空间的婴儿潮一代。 (智苏编辑)

全国地产市场供求情况层次不齐 为何约克区成买家的天堂?

销售与新挂牌比率(sales-to-new-listings ratio),是衡量房地产市场属于买家市场、卖家市场还是平衡市场的指标。目前,全国约三分之二地区楼市处于平衡市场。不过,大多地区各地供求情况不一,多伦多市属平衡但偏向卖家市场,相反约克区与闪高县(Simcoe County),则可说是买家天堂。 根据加拿大地产协会(Canadian Real Estate Association)的8月份全国地产销售报告,销售与新挂牌比率由7月份的56.2%微升至56.6%,而全国长期平均比率为53.4%。以该协会的解释,销售与新挂牌比率介乎40%至60%之间,属于平衡市场,买卖双方势均力敌﹔低于40%属买家市场,即代表买家选择多,议价能力较高﹔高于60%则为卖家市场,即买家需求强劲,容易出现争offer或成交价高于叫价的情况。因此,目前全国有大约三分之二的地区房市属于平衡健康状态。 咸美顿-伯灵顿仍是卖家市场 房地产网站Zoocasa就7月份的相关数据,比对了全国26个主要房市的状态。当中只有纽芬兰及拉布拉多正处于买家市场,比率为35%﹔11个地区属于平衡市场,如大温哥华、爱民顿、利载拿、大多伦多、卡加里等,比率都在40至60%之间﹔其余14个地区为卖家市场,例如咸美顿-伯灵顿、维多利亚、圣约翰、渥太华、满地可等,比率都超过60%。 事实上,与去年同期相比,全国有14个地区属于平衡市场,10个属卖家市场,只有2个为买家市场。由于受到更多买家关注,如安省的咸美顿-伯灵顿及湿比利(Sudbury)、纽宾士域省的圣约翰(Saint John)、新斯高沙省的哈里法斯、魁省的加蒂诺(Gatineau)及Saguenay,都由原来的平衡市场逆转为卖家市场。当中以Saguenay的变化最为明显,销售与新挂牌比率由2017年7月的49%,大幅跳升21%至2018年7月的70%。 相反,卑诗省的菲沙河谷(Fraser Valley)则出现放缓,由去年的60%下降至今年的45%,即由卖家市场返回平衡市场。大温哥华虽然仍然保持在平衡市场,但该个比率已由去年的56%跌至今年的43%,是另一个跌幅最明显的地区。 大多地区属平衡市场 至于大多地区,根据多伦多地产局(Toronto Real Estate Board)的8月份二手住宅市场报告,整体销售与新挂牌比率为48.8%,属于平衡市场。当中的荷顿区(Halton Region)、皮尔区(Peel Region)、杜咸区(Durham Region)及多伦多市,比率都是50%左右,显示这些区域的房市都在健康范围内。 多伦多市的相关比率,平均是57.8%,城西、城中及城东,分别是59.8%、57.5%及56.2%,即市场平衡得来,偏向卖家市场。不过,当中也有一些地区是卖家市场。尤其W01,比率达70.7%。而W02、C01、C08、C10、E01及E02,比率都超过66%。多市唯一的买家市场在C12,比率只得35.2%。 约克区成大多区最大买家市场 另一方面,大多地区最大的买家市场,则非约克区莫属。整个约克区的销售与新挂牌比率为34%,但辖下的9个市镇,比率各有不同。当中华人聚居的烈市及万锦市,分别为30.8%及38.5%。然而,要数最明显的买家市场,皇帝镇(King)及东贵林市(East Gwillimbury)可谓冠绝整个大多区,销售与新挂牌比率分别为25.9%及26.9%。 Remax Realtron地产经纪Vicky周表示,之前市场炽热时,每一个区都只有寥寥数个挂牌,所有放盘都是刚推出便被抢去,买家只怕“手快有手慢无”,加价抢offer及免条件也在所不计。但市场转淡后,活跃挂牌量大增,四处都是选择,买家可放慢脚步,逐间屋逐间屋慢慢看,也不急于落offer,还可以讲价。这情况在uptown尤其显著,成交量一般,放盘量多,是典型的买家市场。 她以烈市独立屋市场为例,按数据显示,近几个月该市的独立屋活跃挂牌量徘徊在700间左右,最新一个月减少了一点,但也有差不多600间。然而,去年3、4月高峰期,烈市独立屋活跃放盘量只有200至300间左右。 中城区独立屋渴市 “不过,独立屋的热抢情况,在St. Clair至Eglinton、Bathurst至Leslie之间的中城区,似乎没有因房市调整而停止过,可谓出一间抢一间。只要房屋状况正常,不是烂屋,几乎一挂牌便有人抢。我有客人想在那一区买屋,多次抢offer不成,买家与经纪都感到沮丧。” 北面城镇楼价大跌 她续说,几年前受到买家关注的北面城镇如Aurora、Newmarket、Stouffville、东贵林等,房市亦曾出现一股热潮,多个发展商大兴土木,兴建大量低层房屋新盘,吸引不少投资者入货。不过,由于近期有大量楼花交吉,很多买家放盘,导致供应量猛增,压低了房价。以去年为例,Aurora或Newmarket的标准独立屋新屋价要100至120万元,但随着市场降温,银行估价也下跌。 银行估价跌业主蚀让求售 Vicky举例,有买家以110万元买入,付了8万元定金,但银行估价只有95万元。类似情况的买家,现在市场上非常多。他们一是向私人贷款筹措差价,一是放盘蚀让只求脱手,导致市面上涌现大量便宜货,拖累了当地房价之余,也点醒了有意北上买房的人,置业还是不能距离中心区域太远。 “地产是一环扣一环的,因为放盘量多,买家选择多,价不会好,业主便会惊,越是惊便越急卖。市道好时,盘少买家多,业主心态是“皇帝女不忧嫁”,越迟放盘赚得越多,尤其见到邻居放盘,便等人家高价成交了,才再加价放盘,因为迟上市一星期,叫价随时可再高几个百分点,一样不愁卖不去。但现在盘多买家少,业主心态180度逆转,见到邻居放盘,自己也赶快放,唯恐买家都被邻居抢走,自己却久久找不到买家,更担心楼价一日低过一日。” 她慨叹,市场调整后,不单业主发愁,地产从业员也叫苦连天。作为卖方经纪的,有盘在手却久久卖不出去﹔作为买方经纪的,客人叹慢板,反正选择多的是,同样是久久做不成一单生意。 “身边很多同行都挨不住,被迫转行,找另一份工维持生计,又或由全职转做兼职,只保留地产经纪牌照,并在不收月费但抽佣较高的地产公司挂牌。”

最新数据:多伦多月租最便宜的5个区在这里

公版资料图 据Narcity报道,多伦多市政府昨天公布了25个选区的相关数据,为下周的正式市选做准备。其中,平均月租最贵的5个选区如下: 第一名,10号选区:Spadina-Fort York,平均月租$1673元; 第二名,11号选区:University-Rosedale,平均月租$1560元; 第三名,18号选区:Willowdale,平均月租$1537元; 第四名,17号选区:Don Valley North,平均月租$1390元; 第五名,12号选区:Toronto-St Paul's,平均月租$1384元; 平均月租最便宜的5个选区是: 第一名,士嘉堡西南区,平均月租$936元; 第二名,24号选区:士嘉堡-Guildwood,平均月租$950元; 第三名,5号选区:约克南-Weston,平均月租$957元; 第四名,7号选区:Humber River-Black Creek,平均月租$1011元; 第五名,1号选区:怡陶碧谷北部,平均月租$1064元。 (智苏编辑)

公寓价格飙升 一睡房成最抢手户型

一睡房或开放式单位受首置人士欢迎,因为这是最易负担的价位(星报资料图片) 多伦多公寓(Condo)市场近年大受买家追捧,但强劲需求导致价格不断上涨,年轻买家以及首置人士,面对高楼价都大叫吃不消。市中心部分地区的Condo销售量,暑假期间竟出现了双位数跌幅。业界人士认为,这可能与高楼价导致买家负担能力被削弱有关。相信步入秋季,市场仍然以一睡房单位最受欢迎。 根据多伦多地产局(Toronto Real Estate Board)的9月份二手住宅市场报告,大多地区Condo均价为57万元,比去年同期涨价一成。 416地区Condo均价达61.6万元,按年升幅达11.7%;905地区均价45.6万元,按年升6.4%。销售量方面,整个大多地区录得1,791宗二手Condo易手,按年跌幅3.2%;当中416地区的跌幅更大,有5.5%,交易量为1,282宗,但905地区则微升3%,销量有509宗。 事实上,416地区的二手Condo销售情况,自今年3月以来已不太理想。除了5月份出现过一阵小阳春,销售量按月增多了一成,其它月份的销售量其实每个月都在下降。例如今年3、4月,416地区二手Condo销量都在1,570多个单位,到了5月忽然激增至1,745个单位。但之后几个月,又返回从前,由接近1,600个月销售量的水位,连续数月递减。 大多地区Condo均价比去年同期涨一成,用家转买为租,租盘达买盘3倍(星报资料图片) 出租量是易手量3倍 不过,只是个位数的跌幅,已经不算太差。地产公司Re/Max Condos Plus在每月简报中指出,如果只看市中心的二手Condo市场,跌幅更惊人,单是8月份便录得16.5%的销量跌幅。好像Humber Bay Shores地区,8月份便录得按年跌幅15%。然而,二手盘新挂牌量没有太大变化,与去年同期相若。 该公司认为,这并不代表人们已经嫌弃或不想再在市中心居住,这一点从市中心的租务市场可窥一二。 8月份市中心有超过1,500个单位租出,维持一直以来的纪录。出租单位数量,是二手单位易手量的3倍。 问题是,年轻人或首次置业买家,纵使本身收入不错,但在今时今日Condo高楼价底下,依然不足以借到足够的房贷。也许,取消房贷压力测试,让首置人士更易借到按揭,又或楼价不再飙升,让工资得以追回慢下来的步伐。 无可否认,楼价若是停滞不前,对一些新盘买家来说肯定不是好消息。因为他们可能想以1,200元呎价转售的单位,在二手市场可能只有800至1,000元。如果仍然觉得Condo价格还在升温的,可能要停一停,想一想了。虽然按年比较,Condo楼价仍可见到升幅,但从今年入春以后,416地区的Condo楼价已经没有什么升幅,在60万元左右的价位徘徊。 当然,长远一点来看,Condo业主在出售物业时仍然可赚到不错的升值。该公司以一个位于市中心St. James Town一个668平方呎的单位为例,现时业主是于去年8月以47.9万元购入这个一睡房加书房单位,有露台,但没有停车位及储物柜。业主今年8月放盘,最后以57.1万元成交,呎价大概是855元。即是说,一年时间,这个单位便涨价了19%。 在同一座大厦内的另一个大单位,面积1,280平方呎,两睡房加书房,有停车位但没有储物柜。业主于2013年以67.5万元从发展商购入,呎价527元。业主今年放盘前,单位经过装修,更额外购入第二个车位及储物柜。最后,该单位以102.5万元成交。如果不计算业主在单位投放的额外投资,即是说,4年半时间内,该单位便升值了9.5%。 呎价攀升 一睡房热销 地产网站condos.ca最近也对多伦多的秋季Condo市场进行了分析,按照目前的数据,大单位如两睡房或三睡房单位,成交速度会继续缓慢。其中一个原因是,市中心Condo楼价不断攀升,现时平均呎价已达971元,有些较大的单位更已呎价过千,对很多活跃买家来说已是高得难以负担,迫使他们寻求大多地区其它置业地点。有人不禁比较,100万元在市中心买一个两睡房Condo单位,但在其它地区,可能已足够买到一间镇屋。 相反,一睡房单位依然是皇者。由于市场对一睡房单位的需求强劲,很多放盘都有多个买家竞争,争Offer导致成交价被抢高的情况非常普遍,更出现成交价比业主最先开出的叫价高出10万元的案例。对于首置人士及投资者来说,50至70万元的一睡房单位是最吸引的。一睡房或开放式单位受首置人士欢迎,除了因为是上车的最佳之选,亦因为这就是他们最能负担的价位。

风水:家中挂画有学问 注意五行招好运!

几乎每个家庭都会挂一些挂画美化和点缀家居。挂画虽然寓意美好,但亦要注意风水上的宜忌。常见的挂画可以分为山水风景类,动物类,植物类,人物及佛像类。 山水风景类的挂画,如日出,湖光山色等,如挂在大厅中,则会有令人松弛,舒适的作用。这类挂画的画面宜具有明快,活泼,富有生机等特点。 此外亦要注意他们的五行力量。 如大山的挂画,性属土,宜摆放在土,金的宫位,即西南,东北,西,西北方;大河,大海类的挂画,宜属水,宜放在属木,属水的宫位,即东,东南,北方。 植物的挂画通常为牡丹,梅花,莲花,竹子,松树等。 牡丹寓意富贵,太平;莲花寓意平安,吉祥,可放置在客厅;梅竹松等寓意勤奋,努力,可放于书房,办公室。 通常多具“木”的性质的挂画,宜挂于宅内木,火方位,即东方,震卦,或是东南位,巽卦,文昌宫位,这两个方位都是属木火。行即南方,因木生火,所以有“木火通明”的说法,挂于这两个方位利于事业,学业的发展,对于八字喜木的人来说,更为适宜。 人物画有艺术家,明星,模特,伟人,已故祖先的画像等:通常明星,模特类不宜挂衣着暴露的;艺术家类的挂画适合放在办公室或书房内,以渲染气氛,同时激励自己去拼搏;已故祖先画像不宜放在家中,以免加深自己的思念,引发消极情绪。 仙,佛类挂画讲究特别多,以神像的容颜亲切,表情祥和为上。此类挂画宜放于宅内吉方位,流年凶星等位则切忌挂放,以免对家人产生不利。 在另一方面,在术数里,“虎”,“蛇”,“猴”叫做“刑”。因此,生肖马及生肖猴不宜在房间内摆放老虎饰物,否则,身体容易出现问题,财运也不会顺利,会出现血光之灾等,生肖虎的人也不宜在室内摆放老虎饰物,俗话说“一山不容二虎”,如果属虎之人摆设虎饰物,身边将容易出现许多敌人,小人,工作上可能会遭遇阻滞等。 由于老虎本身具有强劲的戾气和爆发能力,所以如果运用于风水摆设,只有军警人员之类拥有霸气的人,才会有相应的呼应灵动,而一般人并不适合摆设虎饰品。 家中挂老虎图,多血光之灾,尤其是虎头向屋内者大凶。有人说,猛虎下山有威猛,事实上,猛虎下山肚子饿要伤人,有形则有灵,只是时间问题而已。 另外,名人所画老虎图更是威猛不已,因为名人已将全神投入,心中的老虎越威猛,则愈容易入神。 曾经有人在家中挂了一幅名人作的老虎画,结果一家老小感冒不止,经提醒摘去老虎画后,家人情况才渐渐好转。

穆迪称房价短期调整 巴里市或首当其冲

综合报道 根据穆迪分析(Moody's Analytics)昨日发布最新房地产市场预测报告显示,安省的巴里市(Barrie)和沙省的利斋拿市(Regina),将意想不到的成为加拿大房价短期调整最有可能的地方。 据《金融邮报》(Financial Post)报道,根据穆迪公司研究部门的报告称:“最大幅度的市场调查将出现在最近房价下跌,估值过高和预计收入增长放缓的大都市地区。”巴里和利斋拿则是首当其冲。 穆迪分析是独立于评级机构穆迪投资者服务公司(Moody's Investors Service)而独立运营的研究机构,它根据年初至今的数据,对未来一年的单户住宅价格走势进行预测。 料5年内不会出现重大短期调整 整体而言,该报告预计加拿大房地产市场相当稳定,未来5年不会出现重大短期调整。在房价上涨的市场中,预计涨幅继续放缓,并可能被收入的提高所抵销。 报告称:“家庭收入中位数增长,将很有可能在未来几年跟上甚至超过房价增长,从而提高住房的可负担性。” 该机构预测,到2020年利率上升,可能会使抵押贷款利率从当前的5年期利率4.4%回升至6%左右。但该报告得出的结论是,没有“显著”的房价下跌,可以降低抵押贷款债务在此期间恶化的风险。 报告中强调的下行风险是,更高的贷款利率可能与贷款政策的收紧及贷款压力测试相结合,可能会导致多伦多和温哥华这样的地区房价全面调整,以及销售额明显下降。 该报告还指出了加拿大房地产市场,已经出现的一些区域差异。例如,亚省、沙省和大西洋省份的抵押贷款拖欠率,显著高于全国平均水平。卑诗省和安省的收入增加,则使得这些省份的拖欠率大大降低。 多市温市单户屋估值水平非常高 报告称,多伦多和温哥华的单户住宅在估值方面,仍然处于非常高的水平。然而,自2016年中期以来,第一次限购政策出台后,这种情况已经明显改善。 穆迪分析又表示,加拿大房地产市场基本展望面临的风险是,银行业监管机构OSFI今年推出的借款人压力测试可能“过于强势”。新的压力测试可能导致抵押贷款严重重组,因为潜在买家会从银行转向信用合作社和其他不受OSFI监管的非银行抵押贷款机构。此举将不能有效控制房价,更会使负债恶化。

伍子明为舞蹈学院看风水 安排好风生水起

伍子明大师最近为一家舞蹈学院看风水,宅主五行属木,所以学院以向东及北最适宜。 该校坐西向东,门开东门,宅向是正常旺到宅主。宅主是教舞蹈的,最要留意是宅子的文昌位。学院进门就是文昌位,伍师傅表示,只要将学院各风水位置安排好,宅主的生意经营应该是可以风生水起的。 首先将学院接待位放在宅子的东北角,这是宅子的长寿位,将接待处放在此处,能令到很多学生继续留在校内学舞,减少学院流失,还可以带来更多的新学生。 在接待处后墙挂电视机,接待员面向南而坐。 伍师傅在大门两边的墙上各挂一幅大海大湖的画,以助旺人气。门对正的墙挂学院的招牌。 再入东南位是宅子桃花位,兼五黄大煞。在窗边天花板吊一个五柱银色风铃,先解五黄大煞。 宅子财位并非在入门,所以伍师傅要在大门两侧各挂一幅水画,以水画来助旺宅子的生财能力。 经过宅子接待处,由走廊再入内是学院的更衣室及厕所。而宅子病位就在厕所内,对宅子风水局并没有任何影响。 伍师傅在厕所的天花板内收藏一对葫芦,以解决病位尚存的负面影响。伍师傅特别强调对宅子病位如此小心处理,是因为舞蹈学院十分顾忌病位,病位会影响导师及学生在学舞时发生意外,例如扭伤或跌倒等。 宅子再入是教舞的大舞池,为一个三面都有落地大玻璃镜面的大空间。亦是宅子创作位,恰巧有助导师教跳舞。同时在舞池南面位置中是宅子偏财位,在两面镜夹位的柱上做一个架,架上放一个钱瓮,由一对貔貅夹着,对正舞池的入门。 伍师傅特别强调,宅主选择这个铺位作为舞蹈学院,在风水角度来看,真是一个首选。 而后局正西位是宅子正财位,师傅吩附宅主在此墙上做一个架,架上放一个大钱瓮,正对大前门,架上并挂一幅山水画来截着财气。

【排行榜】2018年安省可负担性最高的城市竟是它

图片来自Insauga众所周知,多伦多是加拿大生活成本最高的城市之一,尤其是从房租到昂贵的房屋首付使市民不堪重负。在上个月的一份最新报告中,安省众多城市按照可负担性被排名,其结果出人意料。本网报道,今年8月,InSauga公布了安省各城市、小镇的可负担性排行榜。该报告参考的数据包括平均房价、物价-收入比例、收入中值等。在该报告参考的数据中,平均房价及收入中值与可负担性关系密切,这意味着排行榜并不是“最便宜的城市”,而是从该城市人口的平均收入来看,可负担性最高的城市排行榜。第21名:多伦多平均房价:$804,584收入中值:$39,560第20名:咸美顿平均房价:$569,490收入中值:$36,460 第19名:Oakville平均房价:$719,000收入中值:$48,604第18名:杜兰平均房价:$604,514收入中值:$41,798第17名:彼得堡平均房价:$448,875收入中值:$31,924第16名:弥尔顿平均房价:$719,000收入中值:$54,184第15名:Kitchener平均房价:$479,497收入中值:$37,355第14名:尼亚加拉平均房价:$418,479收入中值:$32,201第13名:剑桥平均房价:$473,275收入中值:$36,717第12名:Brantford平均房价:$414,150收入中值:$32,491第11名:Barrie平均房价:$481,400收入中值:$39,243第10名:Burlington平均房价:$569,490收入中值:$48,039第9名:滑铁卢平均房价:$479,497收入中值:$41,003第8名:贵湖(Guelph)平均房价:$436,000收入中值:$40,113第7名:伦敦平均房价:$368,490收入中值:$34,356第6名:Quinte平均房价:$338, 646收入中值:$33,617第5名:Kingston平均房价:$366, 582收入中值:$36,960 第4名:渥太华-Gatineau平均房价:$418,232收入中值:$44,189 第3名:温莎平均房价:$303,183收入中值:$34,378第2名:Sudbury平均房价:$268,696收入中值:$31,115第1名:雷湾平均房价:$217,745收入中值:$35,282(智苏编辑) 

Condo 与co-op类型 物业有何区别?

▲co-op物业虽不常见,但是在多伦多Downtown还是不难发现(本报资料图片) Q:请问Condo与co-op类型物业有什么不同? A:房地产条文未必总是清晰和容易理解。假如阁下想购买Condo(共管物业)或co-op(合作物业),本人强烈建议您聘用能回答您的疑问、并清楚解释特定条款含义的注册房地产经纪。 当您找到一个适合自己的地产经纪,应坦诚告诉地产经纪自己买房的财政预算,以及适合自己生活方式的建筑类型或者产权类型。 阁下还应聘用熟悉房地产法律的律师,并在下Offer之前就征得律师的建议。 物业可以依建筑特征或者所有权形式来分类。其中一个比较常见的所有权模式为共管物业condominium(或称condo),就是业主拥有一栋建筑内的某个单位的产权,但不拥有建筑的土地或单位外任何公共区域的所有权。如果建筑附带的停车位和储物室可以出售,您也可以购买。 购买Condo,业主要有心理准备,每月须要缴交管理费,作为诸如保安和维护保养之用。并要遵守condo法团的附例(bylaws),例如可能不允许饲养宠物和不准出租,甚至使用何种窗帘也可能有规定。 买家了解Condo法团的附例及财务状况很重要,在购买时还应知道卖家是否已付清所有费用,例如管理费,否则可能要承担卖家拖欠的Condo费用。在下offer前,应请律师仔细查看大厦的物业状况证明书(status certificate),当中包含大厦建筑和财务状况信息,物业状况证明书的费用为100元。 至于合作性质的物业co-operative(或称co-op),与共管物业的最大区别在于业主实际拥有什么。购买了某Condo单位,你就拥有了该单位的所有权;而co-op物业则不同,所购买的并非某个特定单位,而是购买了拥有该建筑的法团的份额,令你有资格根据与法团的租赁条款,使用大厦内的一个可出售的单位,业主并无产权。 若你决定买进一个co-op物业,切记,重大决定皆由co-op物业董事局作出。无论是购买股份以及迁入,都需要董事局批准。假如你的购买要求获董事局批准,并且你遵守会员的规管附例,你就会成为co-op的合作社成员。 维修外部阳台门不是业主责任 Q:我们的公寓楼已22年历史了,一些阳台外门需要维修。物业经理说单位业主需负起维修责任。但我们的大厦章程书(declaration)中规定,每个单位的所属边界是以外门的侧面算起,每个单位并不包括外门。究竟谁该负责修理阳台外门? A:基于你的公寓大楼章程书,外门是公共元素,而且章程书指出外门不是单元的一部分,因此外门必要的维修属于大厦法团的责任。 Q:我们大楼董事会担心有人在我们的街道上超速,因此下令将3-4英尺高的限速标志用螺栓固定在道路旁的人行道上,此举破坏了建筑物外观。董事会可以这样做吗? A:将标志固定在道路上可视为对公共元素的补充、修改或加强,但只有符合《共管物业法1998》中第97条的规定,才能由董事会执行。该规定要求法团需发送通知给业主们,说明需要修改或加强的内容与方式,并列出估计成本与说明这笔花费如何支付。 该通知必须告知业主,若有15%的业主要求,就可召开业主会议,对拟议项目进行投票。只有在未被要求召开业主会议、或者在业主会议上该项目没有被投票反对的情况下,法团才有权执行该项目。 如果法团未遵守第97条规定、或是在业主投票反对的情况下擅自执行项目,则该标志必须被移除。 Q:公寓法团是否可以在没有通过一个附例的情况下,在其网站上发布月度业务会议记录,或者发布专栏? A:可以。 作者Gerry Hyman 为星报《共管物业法》专栏作家

加拿大将进入加息时期 房贷选浮动还是固定取决风险承担能力

■购买房屋选择贷款采用浮动或固定利率,应视乎对风险承担能力。星报资料图片 美国联储局提高息口,英伦银行(英国央行)也是10年来第二次加息,加拿大央行预期也会10月起逐步调高利率。房屋交易网站Zoocasa指出,加息影响房屋贷款,但浮动利率和固定利率各有利弊,主要视乎买家对未来风险的承受能力。 据Zoocasa执行编辑格雷厄姆(Penelope Graham)表示,加拿大8月份的通胀是自2011年以来首次超过3%;国内生产总值(GDP)也有所改善;房地产市场也适应了新的贷款规定,开始摆脱一年来的波动。因此,预期央行在10月24日宣布最优惠利率时,加息的可能性为三分二。 10月24日加息机率逾6成 固定利率基本上是锁定5年,浮动利率则是随着最优惠利率改变。她表示,由于利率不断下降,令浮动利率在过去10年非常受欢迎。加国央行从2017年中到目前已经调高了1%的利率,加息的趋势将持续。格雷厄姆又指出,即使明年继续加息,浮动利率仍然是置业者的最佳选择。 以目前固定利率和浮动利率分别为3.14%和2.44%、贷款 50万元计算,固定利率要月供2,402元,5年合共支付72,654元利息。 浮动利率的月供为2,225元,5年利息为56,172元。如果期间利率不变,采用浮动利率,可以节省超过10,000元供款和超过16,000元利息。假如利率每年上 升0.25%,浮动利率到第4年将开始高于固定利率,但由于前3年节省较多,5年利息为67,808元, 仍然比固定利率至少节省4,846元。如果利率以每年0.5%的幅度调升,固定利率将比浮动利率有利。 加拿大的最优惠利率在上世纪80年代,曾经短期间内升至超过20%。她指出,相信这种情况不易,再出现,但并非绝不可能。浮动利率向来是较佳的选择,不过固定利率所提供的稳定性,更受消费者欢迎。 业界称浮动利率 仍是较佳选择 ■运亨地产物业代理黎宇昌 浮动利率和固定利率向来是不少置业者难以抉择的问题。加拿大中央银行这个月的最优惠利率虽然未有变动,但市场预期利息会向上调整。鲲鹏国际总裁孙晓明表示,即使未来会加息,浮动利率仍然是较佳的选择。 孙晓明称,通常贷款时是选择利率较低以节省成本。目前浮动利率的息口仍较固定利率低。另外一个考虑因素,是浮动利率任何时候均可以转为固定利率,但固定利率却不能随时改为浮动利率。当利率固定后要变更,就需要支付罚金。 因此选择浮动利率的消费者,可以在加息后再决定是否改为固定利率。 她说,即使加国央行的最优惠利率再调高0.25%,浮动利率的息口仍然比固定利率低。 目前利率在加国史上仍属低点 她表示,虽然目前的利率与两年前相比是较高,但综合而言,现时的利率在加拿大历史上仍属低点。由于目前房屋价格很高,利率稍有变化贷款人就很敏感,有点惊慌。实际上,现时的利率在历史上仍然是低利率时期。这情况未来尚会维持一段时间,即使央行调整利率,也不会突然提高太多。 房屋贷款的问题不是由于利率增加,影响市场最大的是贷款政策的问题。她说,压力测试固然是个很大的因素。 另外,以往买家的首期如果超过35%,银行一般不需要查看收入证明或其他可负担能力的资料。现时即使有35%的首期,银行仍然要看收入证明,令贷款增加很大困难。 房市买家多自用 已预期加息 据运亨地产物业代理黎宇昌(见图)表示,市场上已经预计稍后加国中央银行会提高息口,因此最近入市的楼房加国买家,均对于楼市的前景非常有信心,大多数是用家,以及非常有实力。即使央行再加息0.25%,这些买家已经预算在内,不会因为加息而却步,反而因为未来将加息提前买屋;投资者则可能会因为加息而慎重考虑。 成交量已有所上升 黎宇昌称,目前地产市场相对去年同期和今春的成交量有所上升,买家查询和睇楼人数也增加。楼市趋势慢慢转向上升,当然不会是一两个月内,因为地产比较慢,但势头已经不再向下跌。他说,市场公布的平均价格包括公寓或柏文和独立屋。如果撇除公寓,独立屋的成交量和价格均呈升势。

上百万房子为何成交价仅显示为1元? 地产经纪填报虚假数据遭警告

日前,位于士嘉堡湖滨区一栋标价310万的独立屋以298万的价格售出,但最后在MLS上显示仅以1元的价格成交。据卖家代理经纪称,之所以向数据库登入了1元的销售价格,是卖家不愿公布成交价格。在这样的要求下,经纪不得已输入了1元钱。面对这样的状况,地产经纪应该怎么做?房屋的销售数据所属权应归属哪方?卖家是否有权利拒绝向公众公布自己物业的信息?星岛日报就此采访了地产从业人员、监管机构RECO以及法律界人士。 自8月23日加拿大最高法院宣布拒绝受理多伦多地产商会提出的上诉,多伦多地产商会将不能再垄断房屋的成交价格、交易历史等资讯。此后房地产销售历史数据也不再是持牌地产经纪的专属信息,普通人也可以获得。早前星岛日报曾对此话题访问业内人士,尽管地产经纪并不担忧因此会造成大规模失业,但此项改变对隐私的影响却不可避免。如案例中的屋主一样,市场上已经有涉及地产买卖的人士对隐私信息有所担忧。 数据所有权属谁? 在“1元成交价”事件发生后,多伦多地产商会(Toronto Real Estate Board,TREB)认定这是填报虚假销售数据,进而警告涉事地产经纪。 TREB还通告了所有注册地产经纪,要求必须报告他们代理出售房产的准确销售价格(sales prices),以便公众可以访问这些数据。地产商会在致成员的一封信中写道,“我们收到的报告称,由于客户提出隐私问题,一些地产经纪报告其售卖房屋的售价不准确。发布虚假价格违反了TREB的规则和政策,并可能导致纪律处分,以及持牌人可能会被暂停或终止执业资格。”TREB首席执行官John DiMichele在一份声明中表示,董事会定期向其成员更新并提供相关的规则和最佳实践建议,并重申不准确地汇报价格与TREB的规则背道而驰。 大多伦多全职地产经纪Ben Zhang在接受星岛《都市地产》记者专访时表示,该房屋目前的最新售价在MLS系统中已经更改为298万元。但这件事的确给业内各方都带来了影响和思考。 1元的数据对周围房屋的销售会有影响吗? Ben称,现在来看不会有太多的影响。 “因为在大家的压力之下,地产经纪已经把价格改回298万了。信息的准确性是RECO的一个要求,写1块钱是违规的。我也和其他行业从业者聊过这件事,有的时候这个卖家不愿意让别人知道价格,数据的所有者到底属于卖家还是地产局?” ▲大多伦多全职地产经纪Ben Zhang 针对数据归属权的问题,大多伦多地区民商地产和财产规划律师石汝楠在接受星岛《都市地产》记者专访时表示,“卖家卖房的数额交接价格历史以来都不是完全隐私的。只要雇佣经纪去查,或律师去地产局查,这些都是公开的信息。所以卖家没有所谓'房产卖价信息归属权'的问题。” 石汝楠提示,若房产经纪隐藏真实卖价或提供虚假售价,比如案例中填写1元售价,除了违反多伦多地产局对经纪的规范要求,会因此而受到处罚,甚至丢失牌照,其实还有更大的隐患。 “若这种侵权行为产生大额损失,经纪被告的可能性很大。比如,未来有人因采用错误数据导致某种程度的损失,可以向该地产经纪提告。” 但石汝楠也坦言,根据目前的状况看,此次事件不会造成实质影响。 “一方面,在售房系统里记录为1元,但实际产权登记为298万元,买房再次卖房时,要以真实的成交价以及法律文件为基础。并且现在MLS系统也已经更正了价格。另一方面,对买家再卖房时提供信息方面有影响。新买家们寻找房源信息时,容易误解,接收了这个房子的错误信息,除非卖家找专业人士落实实际情况。” 售价已属公开信息 不允许“故意错报” 星岛日报记者针对此问题采访了安省房地产委员会(RECO)的注册官(Registrar)Joseph Richer。他在回复记者的提问之前,首先对记者提出,想简要介绍一下最近最高法院的裁决意味着什么。 “TREB拥有受密码保护的虚拟网站(VOWs, Virtual Office Websites)。通过登录VOW,可以访问房屋的销售价格信息以及其它详细信息。消费者可以通过经纪提供的服务,请求访问受密码保护的VOW。 TREB的成员可以在上面分享信息,包括房屋售价和使用途径(display and use of sold...

买房前需做好功课 怎样才能找到合适自己的房子?

Q:独立屋(Detached)、半独立屋(semi-detached)、镇屋(townhouse)、连屋(link home)…这些都是什么意思?如果我不理解房地产行业术语,怎么才能找到合适的房子? A:强烈建议您在购买房产之前,先自己做好相关功课,其中也许要包括验房。并与您的地产经纪密切合作,坦诚说明自己的需求和期望,若有任何条款不理解,可请地产经纪解释清楚。 以下对您提到的房型稍作说明: 如果您的家庭处于成长扩大阶段,需要更多空间因应人口增长,您可能需要购买独立屋(detached house)。这是一个坐落在自有土地上的独立建筑物,作为房屋和土地的唯一拥有者,您负责房子的维修和日常保养。独立屋通常是市场上较昂贵的住宅,因为您可享有最大程度的隐私权,又完全拥有该幅土地。当然,根据地点、土地的大小、屋况等其它多项因素的不同,独立屋的价格有很大差异。 所谓半独立屋(semi-detached house)是一栋独立建筑,经由一道共同墙壁分成两个独立的住宅。如果您购买这样的房屋,您将拥有您这一侧建筑的业权,包括房屋所坐落的土地。您要负责自己这半边住宅的维修和日常保养。半独立屋的潜在负面因素是,不知道自己能否与邻合作、敦亲睦邻。当您与邻居共享车道、共用屋顶,或者存在影响两家房子的维护——例如屋顶需要维修时,或者通过公用墙传播噪音时,这都会成为问题。 至于镇屋/排屋(townhouse或row house),是一个长建筑内有多个住宅单位,单位间各自以公共墙壁隔开。因为住宅间共用墙壁,从某种意义上来说类似半独立屋模式。 连屋(link home)是混合独立与半独立模式的房屋。也许两栋房子的地面部分,看起来独立分开的,但房屋的某一部分,通长是车库或地下室,会与隔壁的房子连在一起,所以不完全独立,因而称为连屋。在安省地产议会接到的投诉案中,曾有消费者抱怨,他们以为自己买了一栋完全独立的房屋,后来才知道是连屋。卖家如果自己的房型是连屋,一定要让放盘经纪知晓,在挂牌时披露这个事实非常重要。 法团有责任协助残障业主 问:我们Condo大厦有一位业主摔伤了手腕,需要有人帮忙系鞋带。一位职员帮助了他,但是大厦经理发现后制止了这种行为,因为职员被禁止协助业主。涉及到歧视残障人士,《加拿大人权法案》(Human Rights Code)适用于Condo法团吗? 答:适用。根据《加拿大人权法》,Condo法团有责任为残障业主提供帮助。允许职员去为业主系鞋带是合理的,因为可以避免他被松开的鞋带绊倒而造成更大伤害。 问:我和我丈夫能否一同竞选大厦业主委员会委员(board of directors)?如果可以,若我们都被投票选中,是否可以同时担任委员? 答:《共管物业法》规定,委员会的委员可以制定附例去规定和调整委员会人员的数量、资格、以及竞选。而附例需要足够合理、有效、并且具可实行性。若附例禁止同住一个单位的两个人、或一对夫妻同时在Condo委员会任职,法院可以认为,此附例是不合理。 问:我们曾经申请,修理使用不顺的共用前门,但是管理处认为,门的毛病出在门锁上,因此我们必须付钱才能修理。这样对吗? 答:如果锁在门内,就是公共元素的一部分,修缮工作就是法团的责任。除非法团最近修订了大厦章程书(跟随共管物业法的修订),规定将修缮公共前门或者门锁的责任转移到业主身上。而大厦章程书,是需要至少80%的业主投票同意才可以修订。 问:我们的Condo已经建成45年了,单元内有面墙都是窗户(wall-to-wall windows)。法团提议借款800万元来更换这些窗户,许多业主不希望法团背负这样的债务,是否有其它选择? 答:听起来大厦现在的窗户还没有坏。如果窗户坏掉了,那么依据《共管物业法》,法团需要负责更换。 更换窗户可以视为对公共元素的增添、改造或改进(我倾向于定义为改造),只有在符合《共管物业法》第97条法例的情况下才能进行。 若要开始这项工程,法团必须提前通知业主,解释所建议进行的改造计划,给出费用预估,并且说明将如何支付该费用。此外还需明确告知业主,他们有权在接到通知后的30天内,申请召开业主大会对此改造计划进行投票。开会申请需要有至少15%有资格投票的单位业主支持才行。 若业主没有在30天内申请开投票会,或者在投票中没有得出反对的结果,则法团可以动工进行窗户置换。 作者:Gerry Hyman为星报《共管物业法》专栏作家

住房租金飙升成大陆新生问题 中介 “炒”贵长租公寓房租

▲据链家估计,未来中国的租赁人口会陆续增加至3亿,潜在租房市场规模达到5万亿人民币。 内地老牌房地产中介“我爱我家”副总裁胡景晖,近日一石击起千重浪。事源他公开“爆seed”,猛烈批评以新经济独角兽为首的长租公寓中介斗烧钱抢盘,直接推高一线城市租金。单是7月份,11个重点城市的房租按年平均飙升超过两成二,叫人咋舌。 内地近年鼓励企业充当二房东,由小业主手上先行承租单位统一管理,再以新品牌出租赚取差价。一批新经济中介如内地地产中介龙头链家的“自如”、“蛋壳”等纷纷崛起,以高出市值租金两至四成“盲抢盘”。而内房龙头如万科等随后加入争夺房源。 然而归根究柢,租金失控源于供求失衡。近年内地大中城市租屋人口比例愈来愈高。例如北京租屋住的人口约800万,房源仅得350万间,租金自然水涨船高。 撰文:韦宁 最近有调查显示,7月份内地11个重点城市的房租,按年平均上升超过两成二,相当夸张。当中以成都、广州及深圳的租金升幅最显著,通通超过三成。北京排名第6,升幅亦达到两成。 ▲近年内地楼价急升,令不少人要推迟首置年龄,令租赁市场需求愈来愈大。 以深圳为例,今年七月平均租金升至每平方米71.1元人民币。其中福田每平方米租金达107元人民币,比起香港动辄每平方米三、四百元的租金,固然相差甚远,但一年三成的加租幅度,香港却瞠乎其后。 住房租金飙升,已成为内地新的民生问题,近日更火上加油。内地老牌房地产中介我爱我家副总裁胡景晖爆大镬,指一批新经济长租公寓运营商,例如“自如”、“蛋壳”、“青客公寓”等疯狂烧钱,以高出市值租金两至四成抢租盘,直接推高一线城市租金,要求“政府部门出面管一管”。 ▲内地市场流传另一版本,指胡景晖爆完黑幕后,内地房地产中介龙头“链家”老板左晖致电我爱我家董事长谢勇,要求对方跟胡“切割”。 胡景晖直言,现时情况堪比接连爆煲的P2P倒闭潮。 “长租公寓一旦爆仓,资金链断裂,业主收不到房租,就会驱赶承租人,会有几百万甚至上千万承租人被驱赶,露宿街头!”据业内人士表示,长租公寓背后隐藏不少金融财技风险,包括“租金贷”。由于发展长租公寓需要大量现金流,部分长租中介于是以租客未来缴付的租金做抵押,向银行拿取房租贷款。租客则负责以每月缴交的房租去偿还贷款和利息,在内地称为“租金贷”。 新经济二房东斗烧钱 据统计去年包括“GO窝公寓”、“Color公寓”和“好熙家公寓”等几个长租公寓中介,因为经营不善已退出市场。上周杭州鼎家网络科技的长租公寓公司亦宣布破产,约四千名租客受影响。 为缓解居住问题,内地近年鼓励企业担任二房东,向小业主承租单位统一管理,再以新品牌出租。由于有国策“鼓励”,内地一大批新经济长租公寓中介纷纷涌入市场。 2015年长租公寓的门店增长率还不足一成半,翌年急增至近35%,去年更高达四成。 踏入今年,链家旗下自如宣布完成40亿A轮融资,刷新内地长租公寓最高融资纪录。其后,蛋壳公寓亦宣布完成一亿美元B轮融资,由老虎环球基金领投,准备烧钱加速扩张。蛋壳2015年初成立,目前已进入8个城市,房源规模超过12万间,今年底目标增至30万间。 供求失衡问题核心 对于这批新经济长租公寓二房东来说,最大问题不是资金,而是与传统房产中介争夺房源。由于他们烧钱能力至为强劲,于是跟共享单车、外卖APP、CALL车APP如出一辙靠烧钱补贴,以高市值租金抢占租盘,甚至不惜工本豪装房间。 然而羊毛出自羊身上,新经济二房东恶性争夺房源,部分甚至哄抬房租,无疑是租金飙升的一大推手。 再加上中央调控楼市绝不手软,愈来愈多内房打算进军长租公寓市场,他们的烧钱能力跟新经济中介不相伯仲,因而令租金愈抢愈高。例如龙头万科企业,今年上半年将租赁住宅列入核心业务。集团的长租公寓目前共有16万套房源,其中4万套已启用,平均出租率约九成二。 由于租房涉及民生,已引起内地监管机构注意。日前北京市住建委等多个部门集中约谈自如、蛋壳公寓等主要负责人,要求不得利用银行贷款等融资渠道资金恶性竞争抢占房源。 不过归根究柢,内地租金失控更大原因是供求失衡。 现时内地的长租中介占整体租赁市场的比例仍不算高,就算是北京亦仅占一成左右;杭州和上海等大城市仅占9%和7.6%。单靠这批新经济中介,不足以令租金如斯失控暴涨。 由于房价大升,近年内地大中城市的租屋人口比例愈来愈高,供不应求。以北京为例,当地租屋住的人口约800万,但房源仅得350万间。要遏制房租上涨,长远仍是要靠增加供应。      ▲碧桂园已进军长租公寓业务,房间数目超过3万间,出租率达九成一。 长租公寓大茶饭” “长租公寓”即是长期用作出租的住宅公寓。虽然在内地的庞大租房市场中,长租公寓市场占的比例未算很高,竞争却十分激烈。其中以链家旗下自如规模最大,有50万间房源。 难怪胡景晖爆料后,我爱我家便发出公告,指胡因个人理由辞去副总裁职务。内地市场流传另一版本,指链家老板左晖曾致电我爱我家董事长谢勇,要求对方跟胡“切割”。 有业内人士表示,目前内地的长租公寓发展仍处于早期阶段,但由于民众对租房需求很大,市场发展潜力不容忽视。 蛋壳公寓执行董事长沉博阳就估计,未来三年长租公寓将会冒出最少两至三只持有逾一百万间房源、估值100亿美金以上的“超级独角兽”。 据链家的《租赁崛起》报告估计,未来中国的租赁人口会陆续增加至3亿,潜在租房市场规模达到5万亿人民币。事实上,随着房价不断攀升,内地首置年龄不断推迟,对租房需求因而攀升,有利长租公寓发展。

地产协会报告指 温哥华屋价夺冠 多伦多屋价回落0.6%

■温哥华屋价为全国之冠,7月份典型屋价接近110万元。图为温哥华市中心住宅群。资料图片 综合报道 根据加拿大地产协会(Canadian Real Estate Association,简称CREA)公布的最新数字显示,温哥华一个典型住宅单位价格差不多须110万元,超过全国其他地区。 据房地产网站Better Dwelling引述由CREA提供的2018年7月份数据显示,温市、菲沙河谷(Fraser Valley)及多伦多,成为全国三大屋价最高市场。其中高踞首位的温哥华,一个典型屋价高达108.75万元,比去年同月攀升了6.68%。紧随其后是卑诗省另一市场──菲沙河谷,7月份典型屋价按年上涨13.83%,至83.13万元。至于占第3位的多伦多,今年7月份典型屋价较一年前回落了0.6%,至76.84万元。 菲沙河谷屋价升幅 全国第一 此外,屋价升势最明显的小型市场也集中在卑诗省,升幅最大的是此前提及的菲沙河谷,紧随其后是温哥华岛,7月份典型屋价比一年前上升13.75%,至48.98万元。全国屋价升幅第三高的是卑诗省会区维多利亚,7月份屋价为67.28万元,较去年同期上调了8.24%;渥太华及温哥华,分别占第4及第5位。

加拿大史上最富裕的一代想大屋搬小屋为何困难重重?

每当谈论到大多地区房价不断飙升、房价可负担性等问题,大家的焦点往往落在千禧一代及年轻家庭之上,慨叹他们上车难、置业梦碎、只能一直蜗居Condo单位等。但是,高楼价引发的住房问题,一样影响着已届退休之年的婴儿潮一代。他们想卖屋上楼,想搬回原居社区,想住进长者大厦,统统都不成,可谓动弹不得。 几年前已退休的何氏夫妇,在现居的独立屋已居住了20多年。本来他们想效法一些朋友的做法,在退休后卖掉大屋,再买一个共管Condo单位养老。不过,由于差不多30岁的幼子还与两老同住,大屋搬小屋的计划暂时未能进行。 一动不如一静 “虽然儿子已积极为首期储蓄,但他赚取的年薪不算高,加薪幅度远远追不上楼价升幅,看来短期内仍难具置业能力。我们很想帮他一把,资助他付首期,但即使如此,他日后的供楼开支亦难以负担。而且,如果我们把大屋卖掉,再分别买两个Condo单位,预算亦只能买到一睡房加书房那种间隔的小面积单位,居住空间大降。左计右计,还是一动不如一静。” 事实上,像何氏夫妇差不多状况的婴儿潮一代,并不罕见。以前,人们退休后都会卖屋上楼。对已经上年纪的屋主来说,上楼后不用再打理前后园,也不用担心房屋内外维修保养等粗重功夫。对地产市场来说,上一代把房屋出售,提供了二手楼房的库存,让年轻一代有屋可买,地产市场才能继续“货如轮转”。 宁花钱装修也不换屋 虽然自去年4月省府推出楼控辣招,再加上日益严格的房贷审批、加息等因素,大多地区的房价已回落不少。可是,早两年房价不断屡创新高,累积的升幅仍然超越了很多置业人士的负担能力。婴儿潮一代想实行卖屋上楼计划,亦障碍重重。 皇家地产公司(Royal LePage)于今年7月中进行了一项全国性的市场调查,主要对象为54至72岁、于1946年至1964年出生的婴儿潮一代,看看他们目前的置业情况及趋势。此次网上调查,成功访问了1,000名婴儿潮一代的国民。虽然他们当中近8成都拥有房产,而且拥有的绝大部分是独立屋、半独立屋及镇屋等低层房屋,但当被问到会否在未来5年有换屋计划时,只有17%表示有此打算。换言之,有8成婴儿潮一代纵使已届退休之年,但却没有迁离现居住所的计划。反而有6成人表示,宁愿花钱进行装修,也不会考虑换屋。 婴儿潮一代选择装修现居也不实行换楼计划,也有几个考虑因素。好像两年前曾把居住了十多年的独立屋进行多项翻新工程的梁先生表示,一直很喜欢现居的小区,习惯了该处方便的生活设施与交通,所以就算要实行大屋换小屋大计,都希望留在该小区附近。可是,两年前楼价开始疯狂飙升,什么楼盘都要抢Offer,他们想看清楚形势才作决定。 难习惯空间骤减 “当时心想,如果真的决定搬上楼,这间住了多年的旧屋怎样也得装修一下才卖,所以就找了装修师傅,花了差不多5万元,厨房、主人房浴室都翻新了,全屋油上新的颜色,二楼地毯也换上木地板。不过,全屋整理得焕然一新后,我们又舍不得把它卖掉。而且,如果要搬到Condo单位,我们很难习惯生活空间一下子由2,000多呎缩小至只有几百呎。” 在皇家地产公司的该项调查中,也有问到受访者在退休后对于减缩居住面积的意向。结果显示,只有4成人有意在退休后换小屋,超过半数则表示无意进行换小屋计划。至于近两年全国多个房地产市场都出现显着的房价升幅,有56%受访婴儿潮人士认为,他们现在居住的城市或地区,房价已高得难以负担。这个比率,在卑诗省及安省更高,分别有78%及63%。 独立屋始终是首选 为了改善房价可负担性,愿意在换屋时迁离原居地的受访者中,有35%表示可以接受与现居地相距少于一小时车程的地方,也有3成表示一小时车程以上的距离亦可接受。不过,在房价相对较高的安省,4成人表示会迁移到另一城市或城郊,寻找更易负担的房屋,因为大部分婴儿潮人士希望,纵使要大屋搬小屋,居住在独立屋始终是首选。 不论搬到何种类型的住房,过半数受访者表示其购房预算将低于45万元,只有25%表示购房预算高于45万元。至于新的房贷政策,似乎对这一班购房大军影响不大,过半受访者回应指,新的房贷政策不会影响他们可负担的楼房类型,不过也有两成表示新政策令他们对购房感到犹豫。 加拿大史上最富裕的一代 事实上,婴儿潮一代可说是加拿大史上最富裕的一代。调查发现,超过6成拥有房产的婴儿潮业主,房贷已有9成供完。这一代人也深信,拥有房产就是财富的基石,所以他们亦很想下一代能走相同的路,拥有自己的房产。故此,近半数婴儿潮人士表示,愿意在某程度上资助子女置业。当中41%愿意资助房价的25%或以下,愿意资助多于25%的,只有5%。

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