地产

  【星岛都市网】加拿大几家大型银行为了争夺市场份额，不惜以低价吸客，利率跌至4%以下，按揭贷款利率战愈演愈烈，但有业内人士认为，这种情况乃不得已而为之，不可持续。 据Canadian Mortgage Trends报道，贷款经纪罗恩·巴特勒(Ron Butler)指出，正在发生的激进降息是由贷款机构所推动，他指银行此举是试图抵销按揭贷款发放放缓的影响，同时争夺市场份额。 随着银行为争夺市场份额，加拿大皇家银行(RBC)、道明银行(TD)和加拿大帝国商业银行(CIBC)等主要银行，其提供的酌情利率均远低于几周前的水平。巴特勒指出，CIBC是第一家提供3.99%保险利率的银行，大多数大银行现在也都酌情提供类似的利率。 经纪人兼利率专家西姆斯(Ryan Sims)表示，“5巨头现在都饥肠辘辘”。 “我无法弄清楚这是否是纯粹的市场份额游戏，或者他们是否认为自己可以不惜利用按揭贷款亏损成为领导者，然后尝试交叉销售保险、银行账户、信用卡和投资等。” 事实证明，这项策略对丰业银行（Scotiabank）来说是有效的，该银行今年稍早透露，其近85%的按揭客户还持有信用卡、保险和投资账户等其他金融产品。透过捆绑服务，该银行即使以微薄利润提供按揭贷款，也能提高获利能力。 随着利率战加剧，其他大银行可能会采取类似的策略来维持客户忠诚度和获利能力，并利用按揭贷款作为更深层的金融关系的门户。 西姆斯指出，“银行似乎每隔几年就会循环一次，他们使用一种产品（通常是按揭贷款）来吸引业务，以追加销售更有利可图的产品线。” 这场利率战会持续多久？ 随着按揭贷款利率开始降至4%以下，预计会有更多贷款机构加入提供“第三档”利率的竞赛。 Valko Financial的首席经纪人兼创始人瓦尔科（Tracy Valko）表示，目前一些贷款机构提供的3.99%的利率只是一个开始。 瓦尔科预测，“我确实预计很快会有更多的贷方推出‘第三档’利率，”她进一步补充，随着竞争加剧，借款人可能会转向长期固定利率按揭贷款，特别是那些寻求稳定性或浮动下降速度慢于预期的人。 尽管借款人从大幅降息中受益，但仍心存疑虑：这场按揭贷款利率战会持续多久？ 西姆斯认为，激烈的竞争将持续到银行在下月底本财年结束。 他预计，“我认为直到10月31日，利率战仍将持续，”随着年底临近，银行急于让自己的账簿“看起来既好又漂亮”，这将促使他们提供大幅折扣。 然而，西姆斯预计11月1日之后，竞争就可能降温。 对此，巴特勒提供了一个更广泛的观点。 他解释说：“这种情况将持续到低利润带来的痛苦变得无法忍受，或按揭贷款的发放真正开始增加为止。”他暗示，这种激烈的竞争可能会持续数月甚至数年，具体取决于市场状况。 瓦尔科则认为，一旦市场恢复稳定，激烈的竞争就可能缓解。“当市场稳定或开始好转时，银行可能就不再感受到将利率保持在如此低的压力，”但目前，竞争正在使消费者受益匪浅。 图：加通社 V6

【星岛都市网】安省房屋库存飙升以及买家稀缺，正在导致许多房主不惜承受惊人损失以求出售房产，这种趋势在加拿大房地产协会（Canadian Real Estate Association）所说的“持有模式”中似乎只会变得更加严重。 在安省最近的一个案例中，一套房屋的房主正以前所未有的90万元损失出售——这个金额比该地区许多房屋的价值还要高。 现在，这份不断增加的以大幅亏损出售的房产清单又添两例。 一位网友在社群媒体X上发帖，称“巨额亏损仍在继续，几天前售出的西大多区两处房产分别损失55.2万元和35万元。” 贴文指，其中一栋是位于米尔顿(Milton)的60 McCandless Crt.独立式住宅，最近以130万元的价格售出，比两年前2022年9月购买时的165.2万元暴跌了35.2万元。 更糟的是，房主仅装修费用就投入20万元，总共损失了552,000元。 最近另一套以巨额亏损出售的房屋是位于密西沙加Port Credit地区Wanita Road的97号，这是一栋独立屋，这栋房产于2021年11月以200万元的价格购入，并于隔年以每月3,100元的价格出租。 但今年5月，该房屋以略低于180万元的价格重新投放市场，其业主在挂牌时就已经愿意承受20万元的损失求售。 最终，这套房子最在9月15日以165万元的价格出售，购买后3年内损失了35万元，令人震惊。 但安省今年以低于原价出售的交易远不止上述几例。 虽然这些损失对房主来说是个坏消息，但对于目前因房价过高而被排除在房地产市场之外的大部分安省居民来说，它们也可能是隧道尽头的一线曙光。 多伦多地区房产局(Toronto Regional Real Estate Board，TRREB)指，该地区8月份房屋销售和价格双双下降，TRREB主席Jennifer Pearce预测，加拿大央行9月4日宣布的降息将使得负担能力进一步改善，特别是对于那些使用浮动按揭贷款利率的人来说更是如此。 图：加通社 V6

【星岛都市网】在多伦多最狭窄的街道之一附近拥有房产的居民表示，他们很失望地得知，市府正在寻求修改当地的分区（zoning）附例（bylaws）以禁止建造后院单位(Garden Suites)。 据加拿大广播公司（CBC）报道，Coxwell Station附近的Craven Road宽约4米，一侧是建于20世纪初的小型历史住宅，另一侧是Parkmount Road住宅的后院和车库。 市府在其网站上表示，后院单位(Garden Suites)是“位于附属建筑内的独立住宿空间，通常位于后院，但不在公共车道上”。 市议员方卓怡（Paula Fletcher）提出一项动议，要求市府职员审核该地区。她说，Craven Road太窄，不符合该市兴建后院单位附例的标准，该附例旨在容许“花园到花园”（garden-to-garden）的住宅兴建后院单位。 “有时市政府工作人员会犯错，”她说，“在这种情况下，99％是正确的。这可能是异常值 - 0.01％ - 在这条小小的Craven Road路上，它可能不适合这个类别，所以我们会看看。” 于2021年搬到Parkmount的居民拉特利奇(Rebecca Rutledge)表示，她希望能在后院建造一套后院单位，并对该愿望可能落空感到失望，她的邻居也有同感。 这位准妈妈告诉CBC，这是她们的长期愿景，“但随着社区的这种变化，我们将无法实现这一目标。” 与此同时，也有一些Craven Road居民表示，他们希望市政府喊停在他们家门前建造任何潜在的后院单位。 该市将于周四（19日）就分区修正案举行公众咨询。 图：CBC V6

【星岛都市网】杜鲁多政府周一宣布了加拿大抵押贷款市场的改革提案，包括：扩大30年期摊销期的范围并提高保险抵押贷款产品的上限。​​ 1、首次购房者以及购买新建房屋的人很快就能获得30年摊销期的保险抵押贷款，而通常的还款期为25年。 ​2、将抵押贷款保险上限从之前的100万加元提高到150万，这将允许更多人以最低5%的首付购买房屋。 此前的规定是，未支付房屋成本五分之一首付的加拿大人需要购买抵押贷款保险，但该保险仅适用于售价为100万加元或以下的房屋。现在联邦将这个上限调整为150万加元。 这两项拟议的改革将于 12 月 15 日生效。 副总理兼财政部长方慧兰 (Chrystia Freeland) 周一在渥太华宣布了这一消息，国会议员正在渥太华下议院重新召开会议，开始秋季开会。 她将此举定位为帮助加拿大人买得起首套房：“这将使更多年轻的加拿大人能够实现拥有住房的梦想。” 延长摊销期限有助于减轻每月的抵押贷款负担，尽管房主在贷款期间可能会支付更多的利息。 由于家庭在使用无保险抵押贷款购买房屋时必须预付20%以上的首付，因此，目前有保险抵押贷款的价格上限为希望购买价值超过100万元的加拿大人设置了重大障碍。 在加拿大一些最昂贵的房地产市场，平均房价已经高于这个标准，这使得一些潜在购房者难以存够足够的钱来买房。 根据拟议的改革方案，个人购买价值不超过 150 万元的房屋时，只需支付其价值的5%至 20% 的首付，从而降低所需的首付数额。 此前，自由党于 8 月 1 日起实施了新的改革，允许首次购房者为新建房屋办理保险抵押贷款的人士享受30 年的摊销期。 周一，方慧兰被问及是否担心增加购房者会推高房价，并最终进一步削弱人们的负担能力。 她辩称这些举措为年轻的加拿大人提供了“优势”，使他们比市场上的老业主更具优势。 “通过这些措施，首次购房者将处于更有利的地位。我们认为这是正确的做法，”她说。 方慧兰还表示，将提案重点放在新建筑上的部分动机是为了帮助激励建筑商加大建设力度，填补加拿大明显的住房供应缺口。 “我们希望人们能更快地在加拿大建造更多房屋。而要做到这一点，至关重要的是要有买家来购买这些房屋，”她说。 （言西早 图加通社）

【星岛都市网】加拿大房地产协会今（16日）表示，加拿大八月房屋销售量较上季成长1.3%，但每月活动较去年同期下降2.1%。 认为借贷成本开始下降，但八月份房屋销售仍下跌，市场仍然停滞。 CREA 高级经济学家 Shaun Cathcart 表示，虽然已经减息，但加拿大房地产市场活动似乎仍陷入全年的停滞状态，认为潜在买家可能继续观望，特别是售价仍然高企。 八月新上市房产数量较上季成长1.1%，全国平均房价为 649,100 元，比去年同期微升百分之0.1。新挂牌物业亦按月上升百分之1.1。 （图：加通社）T11

  【星岛都市网】拥有一座私人岛屿是多数人来说是遥不可及的梦想，然而，一位已售出30多套房产的房地产经纪透露，在温哥华岛海岸附近，一些私人岛屿实际上比一些房屋便宜。 Daily Hive报道，私人岛屿买家往往被认为都是知名度高的高收入人士或家庭，但一位拥有近30年销售经验的房地产经纪人透露，一些买家可能会让你大吃一惊。 马克莱斯特(Mark Lester)是一位经验丰富的房地产经纪人，专门从事私人岛屿销售，他自90年代末以来，已促成了许多独家房产的交易，包括Moresby Island、Port Sidney Marina和Mount Baldy Ski Resort。 ■ 维多利亚市1月份的平均房价为847,900元；而Clam Shell Island在6月挂牌价仅84.5万元。 Colliers International ■ Pym Island于5月份以700万元的价格挂牌，其中包括一栋拥有12间卧室和12间浴室的漂亮房子。 Sotheby’s International Realty 莱斯特仍然看好私人岛屿，认为对那些负担能力不成问题的人具有吸引力。 “我了解私人岛屿所有者处理的系统，”他说，“一些岛屿有海底电缆和水力发电，但大多数岛屿都没有电网，须依靠太阳能电池板、逆变器系统和其他技术来像在城市中一样运行。” 当然，私人岛屿所有权并不是每个人都能拥有，甚至在卑诗省购买这类房产也可能具有挑战性。 然而，莱斯特指出，对私人岛屿有兴趣者堪称“全方位”，从知名人士、保育团体到寻求建造公社或度假村的人，十分广泛。“人们想以自己的名字命名一座岛屿，”他说。 据称，温哥华岛海岸附近的私人岛屿价格可能差异很大。 莱斯特表示，他曾经以50万的价格出售一座岛屿，也曾以超过4,000万的价格达成，“有些是多年来一直属于同一家族的遗产。” 对于那些担心私人岛屿会变成度假村或受外国投资影响的人，莱斯特就保证，《岛屿信托法》（Islands Trust Act）——一项确保海湾群岛受保护的省级法案——将阻止此类发展。 此外，仅分区法规就使此类项目不切实际。 “多年来，有很多人说他们想在岛上建造一个度假村，而我的反应是，这样的计划获得批准的可能性非常非常小。” 莱斯特最近收到了更多来自保育组织和捐助者的询问，旨在保护这些小岛屿的生态系统。去年，一些保护组织在卑诗省买下岛屿以保护它们。 然而，尽管一些买家的知名度很高，莱斯特表示，谨慎行事是他工作的重要组成部分，他不能透露任何名字，“不过，他们绝对是你认得的人，”他说。 虽然拥有一个僻静天堂的梦想对大多数人来说仍然遥不可及，但对这些岛屿的持续关注和负责任的管理，凸显了温哥华岛的基本理念：保护。 无论是个人度假还是生态保护，私人岛屿都继续为人们提供一睹非凡生活方式的难得机会，这种生活方式似乎将与世隔绝的奢华魅力与监护责任融为一体。 V6

【星岛都市网】一份最近进行的民调报告根据对加拿大各地区宜居因素的分析，列举了全国十个最适合居住的社区。 地产代理公司Re/Max与数据分析机构Local Logic1合作，在本国主要及增长快速的房地产市场中选出最宜居的社区。 根据Re/Max在最近发表的报告中的解释，“宜居性”指的是一些让户主对所住社区感到称心满意的因素，包括了可负担的房屋、绿色地带、餐厅、娱乐或其他设施，” 报告同意“宜居性”在很大程度上与生活方式上的喜好有关，完全属于主观性。 这项研究根据民调机构Leger订立的准则，考虑了加拿大人认为构成“宜居”的所有重要因素，包括可负担性、是否邻近工作地点、适合散步、设有绿色地带和公园、人口密度，是否邻近医疗保健设施、邻近公共交通、邻近托儿所或学校、适合驾驶、设有单车道或步行径，以及是否拥有多元文化和种族的社区等。 在各项因素当中，位居首要的是经济上的可负担性，有44%的受访者都将其放在首位，其次是社区安全和是否适合散步。 地产专家在报告中表示：“阿省和曼省等草原省份的城市，以压倒性的优势名列前茅，这些城市拥有全国最宜居的社区。这一点也不奇怪，因为这些地区能够提供相对较佳的可负担性，还有便利的生活设施。” 报告结论列出了以下全国十大最宜居的社区，排名不分先后。 ● 阿省卡加利的市中心西端区（Downtown West End） ● 曼省温尼伯的Daniel McIntyre区 ● 阿省埃德蒙顿的Oliver区 （将更名为Wîhkwêntôwin区） ● 沙省利斋拿（Regina）的Heritage区 ● 安省渥太华的Sandy Hill区 ● 新斯科舍省哈利法斯的Quinpool Area区 ● 萨省萨斯卡通（Saskatoon）的Westmount区 ● 魁省蒙特利尔的Le Sud-Ouest区 ● 安省多伦多的老城区（Old Town） ● 安省汉密尔顿的Corktown区 报告形容多伦多Old Town区集合了Flatiron Building和圣占士大教堂（St....

【星岛都市网】有媒体引述经济师分析指，大多伦多地区的“共管式公寓”单位，因为高息率加上落成量上升，出现供过于求的情况。 道明银行经济师桑西Rishi Sondhi 的报告指，7月份的共管公寓单位，转售量比疫情前下跌四分之一。 他表示今年1月至7月有1万9千个共管公寓单位落成，比去年同期多超7,000个单位，而相比前年更上升9成。 另一方面，由于借贷利率相对高企，加上租金下降，投资在共管公寓单位的回报也减少，更多投资者会选择出售物业。 有媒体引述地产经纪指，今年大多伦多的共管公寓单位落成量可能创新高。根据地产公司的数据，7月活跃挂牌的单位，比去年同期上升超过6成。而全国其他地方的供应量也上升。 有地产公司指，对买家而言，供应上升意味售价会更相宜，7月共管公寓单位的售价按年下跌百分之2，相比镇屋及独立屋，分别只下跌1%及0.1%。 经济师桑西预计，共管公寓单位的转售价格会在出年年初下调，又认为明年的利率仍维持相对高企。 （图：加通社）T11

【星岛都市网】一群梦想退休后能在墨西哥享受退休生活的人，将毕生积蓄投入进去，却迟迟不能入住自己的公寓，钱也不能及时退回。各种混乱情况耗尽了他们的精力。 2022 年，韦尔伯恩（Tanya Frisk-Welburn ）和她的丈夫在墨西哥买下了他们梦想中的房子。卖家是一家名为Caban Condos的公司，其网站称该公司“由两个来自萨斯喀彻温省的人”在尤卡坦（Yucatan）半岛风景如画的海滨附近建造公寓。 居住在萨斯喀彻温省本戈的韦尔伯恩在计划2020年的假期时偶然看到了该公司的广告。当时她即将退休，又是本地公司售卖的，就觉得很可信。 “我们投入了一大笔钱，”韦尔伯恩说。“这是我的退休基金。” 但当韦尔伯恩和她的丈夫于 2022 年 12 月抵达接管公寓时发现烂尾了。当时建筑方曾承诺公寓将完工，但公寓仍在装修中。一年后他们再次尝试，但仍然没有完工。 韦尔伯恩没有公寓住，损失了近 17万美元，她起诉了Caban Condos。而且她并不是唯一一个这么做的人。 调查新闻基金会 (IJF) 和 CTV 新闻萨斯卡通频道的调查发现，Caban公寓多次未能向其墨西哥房地产项目的买家返还承诺的款项，其中大部分项目都比原计划晚了数年。 在该公司仅有的几处已完工的开发项目中，居民们表示他们从未获得过其房产的合法所有权。 经过证实的11组买家表示，他们花光了毕生积蓄或退休金支付了Caban公寓的定金。一些人向法院提起诉讼，但他们的指控尚未得到证实。其他人则加入了日益壮大的不满客户在线社区，分享信息并警告未来的买家。 Caban Condos Mexico 在萨斯喀彻温省注册成立，名称为 Regal Property Developments Ltd.，由萨斯喀彻温省Corman Park居民德莱尔（Mike Delaire）所有。 德莱尔将延误归咎于墨西哥一家主要承包商的问题、建筑成本上升以及新冠疫情。他说公司“发展得太快了”，但否认他欺骗了买家。 “我在这里，我们与客户保持沟通，我们在现场，我们继续我们的业务。我们没有跑掉。”德莱尔说他的公司将在八个月内完成其项目的建设，并将所有权移交给所有买家。 他声称不满意的客户散布了有关其公司的“阴谋论”和“彻头彻尾的谎言”。 但韦尔伯恩和其他客户表示，德莱尔一直回避退款或更新投资情况的要求。在某些情况下，买家表示，他们已经等了一年多才收到德莱尔承诺的退款或补偿。 韦尔伯恩说，当她和丈夫询问为什么他们的公寓还没有完工时，德莱尔“就断绝了一切联系”。 韦尔伯恩说，如果建筑商不是萨斯喀彻温省当地人，她就不会在墨西哥购买房产。 “‘我完全信任这些人，现在我的公寓没影了。”她说。 Caban...

【星岛都市网】加拿大五大行之一的一位经济学家表示，虽然加拿大央行正在降低利率，但此举不会对加拿大房地产市场产生立竿见影的影响。 加拿大皇家银行（RBC）助理首席经济学家Robert Hogue最近在为该行思想领导团队撰写的一篇博客文章中写道：“迄今为止，市场的反应基本上很平淡。” “8月份房屋销售的早期报告显示，温哥华、卡尔加里、埃德蒙顿、多伦多和蒙特利尔等大多数市场的房屋销售量较7月份仅小幅增长。在此之前，6月和7月的业绩喜忧参半。购房者继续面对高昂的购房成本和难以承受的负担能力，显然需要更大幅度的降息才能从实质上刺激需求。” 上周，随着通胀显示出得到控制的迹象，加拿大央行连续第三次下调基准贷款利率，将利率降至4.25%。加拿大央行行长麦克莱姆说，如果有必要的话，他可能会调整降息的步伐，根据需要放慢或加快降息速度。 Hogue说，今年最大的趋势是上市数量的增加。 他写道：“在某些情况下，比如在多伦多，这反映了许多新建单元（主要是公寓）的完工，而业主（主要是投资者）正在寻求脱手。在其他情况下，可能是卖家押注较低的利率将刺激买家的兴趣，并改善销售结果。在某些情况下，这可能是房主因高利率而陷入困境的迹象。” 他说，供需之间的平衡正在缓解，这有利于多伦多的买家，特别是在公寓市场。 Hogue指出，自春季以来，大多数市场的价格“基本保持平稳”。他预测，除非有更大幅度的降息来提振需求，否则这一趋势可能会在此期间持续下去。 Hogue写道，多伦多的房屋销售数量基本上“停滞不前”，并指出，GTA市场在7月和8月的房屋转售数量为62,000到63,000套，与2022年和2023年的数字非常相似。 Hogue写道：“潜在买家仍在观望，等待更好的价格或利率（或两者兼有）。今年上市房屋数量的大幅增加，可能解决了早些时候普遍存在的严重库存短缺问题，但迄今未能打开市场。” 他指出，经季节调整后，7月和8月的房屋转售量仅增长0.6%，但仍比疫情前的水平下降了32%。 GTA房屋转售在2021年3月达到顶峰，当时市场上转售了近14.3万套房屋。 7月和8月的房价没有变化，平均价格为109万，Hogue指出，这个价格对于许多潜在买家来说仍然是遥不可及的。 “对买家来说，承担目前仍然非常高的价格是主要挑战。即使是相对便宜的类别，如公寓（该地区平均价格接近66.8万），对许多人来说也难以承受，”他写道。“这让市场陷入停滞。卖家坚持自己的要价，买家没有紧迫感（或无法）出价。” Hogue说，在目前的环境下，卖家可能愿意在交易中做出一些让步，尤其是在公寓市场。 然而，他预测随着利率继续下降，以及一批新公寓的完工，未来一段时间内销售势头将“逐渐增强”。 编译：YUAN 图片：加通社

  【星岛都市网】卑诗省葡萄酒之乡南奥肯那根（South Okanagan）的奥利弗（Oliver）附近，有一处占地9.6英亩包括果园和房屋的房地产，正以低于温哥华一幢独立屋的价格挂牌待售。 有些人从罐头里获取桃子，有些人则更想从树上直接摘下新鲜的桃子吃，对于后者而言，他们可以考虑搬到乡下，搬到南奥肯那根的这个果园。 线上房地产服务公司Zillow的楼盘信息显示，靠近美国边境的奥利弗镇附近有一个占地9.6英亩的樱桃庄园正挂牌出售，这里种植了各种果树，包括多种樱桃、桃子和苹果。 该房产的市场售价为251万元，还不及温哥华一幢独立屋的价格，目前温哥华独立式单户住宅的平均售价约为260万元。 在这片土地上除了果树之外，还有一栋房子，这栋建于20世纪40年代的建筑最近才经过翻修，里面有3间卧室和两间浴室。 此外，还在2017年增建了一个25 x 42呎的车库，可提供充足的储存空间。 放眼望去，田园、果林以及山峦尽收眼底，对于厌倦都市喧嚣的城里人来说，是一处富有诗意的清静处所。 图：zillow  V6

【星岛都市网】加拿大央行连续第三次降息，一位房地产专家表示，可以让房主和买家感到释怀一点，但若想看到房地产市场蓬勃发展，恐怕还要一段时间。 RATESDOTCA 的特兰 (Victor Tran) 在周三的一份声明中写道：“加拿大央行继续降低隔夜利率是个好消息，尽管我们在相当长的时间内不太可能看到房地产市场受到影响。” 周三央行将隔夜利率调降 25 个基点至 4.25%。 特兰写道，这代表若借款 10 万，持有浮动利率抵押贷款的房主的每月还款额预计就会减少约 15 加元，但固定利率抵押贷款持有人在续约之前不会有任何变化。“这对人们来说仍是负担不起的，抵押贷款利率下降的速度还不够快，不足以刺激房地产市场的大量活动。” 他说，近几个月降息后，多伦多和温哥华等主要城市中心的房地产市场活动并没有像预期的那样活跃，整体而言，房价和抵押贷款利率仍然很高。 以有保险的 5 年期固定利率抵押贷款（25 年摊销期）为例，利率从 4.49% 降至 3.49%，只会导致购买力增加约 65,000 加元，而全国房屋平均价格约为 70 万。 他认为，想要看到房地产市场变得更活跃，需要更多时间。 v01

【星岛都市网】加拿大央行本周决定下调关键利率目标，这对拥有浮动利率抵押贷款的借款人来说是个好消息，使这种曾经受欢迎的贷款重新获得客户青睐。 此次降息促使大型商业银行降低其用于确定浮动利率抵押贷款利率的最优惠利率。 卑诗省西温哥华Verico Paragon 抵押贷款集团的抵押贷款经纪人Toma Sojonky表示，浮动利率抵押贷款在加息周期开始后一度失宠，但现在正开始重新获得一些客户的青睐。 他说:“我想有些人明白，钟摆正在向另一边摆动。” 自疫情开始以来，那些持有浮动利率抵押贷款的人经历了一段艰难的时期。 当加拿大央行在2020年春季将利率降至接近零的水平时，那些拥有浮动利率抵押贷款的人的贷款利率也下降了，这有助于提高浮动利率的受欢迎程度。 但反之亦然。当央行在2022年开始快速加息以控制通胀时，那些拥有浮动利率贷款的人的成本也随之上升。利率的上升意味着贷款还款额的增加或本金偿还减少。 贷款利率增加一倍以上的借款人，每月的还款额增加了数百加元，或者贷款的分期偿还期限延长了数年。 浮动利率贷款的受欢迎程度急剧下降。 但经济再次发生了变化，央行今年迄今已三次降息，并暗示未来还会进一步降息。 加拿大央行行长麦克莱姆周三在宣布降息时说，如果通货膨胀继续按照该行7月份的预测大致下降，那么预期政策利率进一步下调是合理的。 渥太华抵押贷款经纪公司 (Mortgage Brokers Ottawa) 的抵押贷款经纪人Julie Leduc表示，当利率上升时，拥有浮动利率贷款的客户并不高兴，但这个周期正在转变。 “我们已经经历了最糟糕的时期，我们正在走出困境。所以让我们看看好处，好处是，如果他们采用浮动利率，利率下降了，他们就会受益。” 目前，寻求新的浮动利率抵押贷款或需要续贷的人获得的利率高于五年期的固定利率，Leduc称这是一种反常现象。 这是因为市场预期加拿大央行将继续降息，降低未来向借款人收取的费用。如果意外发生，央行不降息，那么浮动利率抵押贷款的利率就不会下降。 但如果事情继续像预期的那样发展，那些选择浮动利率贷款的人将看到他们支付的费用下降。具体幅度和速度将取决于央行。 Sojonky说，贷款机构为浮动利率抵押贷款提供的优惠利率折扣也在改善。 他表示:“以前在冬季或去年秋季，我们看到优惠价格的折扣低至0.15至0.3%，而现在我们开始享受到优惠价格的折扣再次接近1%。” Leduc说，浮动利率抵押贷款还有一个优势，如果你需要在贷款期限到期前还清贷款，那么它的违约成本比固定利率的更低。 浮动利率贷款的罚金通常是三个月的利息，而固定利率抵押贷款的罚金通常为三个月的利息或所谓的利率差额（取较大者），而后者的数额通常会大得多。 Leduc说，她的客户中没有人希望在贷款期限结束前还清抵押贷款，但实际上，大约有一半的客户最终都会这样做。 编译：YUAN 图片：加通社

【星岛都市网】多伦多地区房产局(Toronto Regional Real Estate Board，TRREB)表示，由于平均房价小幅下跌，该地区8月份的房屋销售量较去年下降。 加通社报道，多伦多地区房产局指，该地区8月份共售出4,975套房屋，与去年同期销售的5,251套相比，下降了5.3%。经季节性调整后，销售额较7月份成长0.6%。 房屋平均售价较2023年8月下降0.8%，为1,074,425加元。 综合基准房屋价格（Composite Benchmark Price）年减4.6%。 TRREB总裁Jennifer Pearce预测，随着加拿大央行周三（4日）宣布的连续第三次降息，将促使首次购房者（包括公寓市场）的交易活动增加。 8月新上市房屋总数为12,547套，比去年同期成长1.5%。 图：加通社 V6

  【星岛综合报道】一名华裔女子状告邻居经常发出噪音，入禀民事索偿5,000元，结果非但被驳回，更被判须向该邻居支付50元赔偿金。 根据卑诗民事审裁处（B.C. Civil Resolution Tribunal）上周二发布的判决书内容，Linda Woo指称邻居Lorenzo Bruno发出噪音造成滋扰，要求赔偿共5,000元，以抵偿她的收入损失和医疗费用。 这宗纠纷是在Bruno于2022年7月搬入住宅大楼后开始的，Woo在诉讼中声称楼上的邻居“几乎每天都会发出不合理的噪音”，包括跺脚、拖拉家具、有访客吵闹，以及在寂静的时份开动电器。Woo认为噪音损害了她的尊严，剥夺了她享用家居的权利，并给她带来了身心的痛苦。 裁判官斯图尔特（Megan Stewart)表示，Woo提交了据称记录了Bruno发出噪音的声音和录像档案作为证据，并指示审裁处人员要“用耳塞并将音量调到最大”来收听。 斯图尔特指当中有些录音完全无声，显示档案可能受损，或者根本没有噪音。 裁判官称：“在那些可以听到噪音的录音中，大多数只是非常微弱或低沉的单次撞击声。这些噪音似乎反映了日常生活或柔和的背景声。” Woo还提交了与警方的通话录音和警员调查的报告佐证，但审裁处称“没有报告表明存在不合理的噪音”。 在与警方的一次录音通话中，Woo承认了她曾经以物件敲击天花板和大力关上橱柜门，以回应邻居发出的噪音，借此让对方“理解”噪音带来的烦恼。 Bruno提出反诉，指称Woo多次向管理处和警方投诉，对他构成骚扰，又擅自录下有关他活动的声音和录像，侵犯了他的私隐，因此要求获得赔偿5,000元。 裁判官写道：“尽管我接受Ｗoo被她听到的噪音困扰，但我不同意她能在客观基础上表明这些噪音已达到疏忽或滋扰的程度。” 审裁处驳回了Ｗoo的索偿，同时裁定她向邻居故意制造的噪音足以构成滋扰，因此判其向Bruno赔偿50元。 裁判官在结案中表示：“当涉及噪音和其他潜在的滋扰时，住在分层式住宅的居民，与邻居之间需要有一定程度的妥协。” 图：pexels V20

【星岛都市网】加拿大房地产市场仍然疯狂，但本国大部分年轻一代仍然认为可以实现拥有住房目标，许多人表示他们不打算获家里经济资助。 Royal LePage 调查询2024 年下一代买家人口统计，访问了 2,280 名 18 至 38 岁的 Z 世代和千禧世代加拿大人（1986 年至 2006 年出生），以了解他们对买楼的看法。 调查结果显示，84%的受访者认为置业仍是一项值得的投资，51%受访者表示他们目前拥有主要住宅。 对于目前没有主要住所的人来说，高达 74% 的人表示拥有住房是他们一生中首要任务，其中54% 的人也认为买楼仍然是一个可以实现的目标。 该调查还访问受访者他们打算如何负担未来的住房费用。 目前没有房产的 45%受访者表示，他们正在勤奋储蓄，并相信自己在不久的将来有足够的积蓄来购房。 31%受访问表示，他们预计自己的职业生涯将使自己成为高收入者，并将提供足够的储蓄来购买首次购房。 然而，58% 的人对拥有住房感到不确定或怀疑，称这是因为他们收入不足以支撑每月费用，包括抵押贷款、保险、财产成本和维修。 此外，拥有一套住房似乎是大多数加拿大年轻人的长期目标，四分之一计划在未来购买房屋的受访者认为至少需要 10 年才能实现。 根据全国房地产市场 Zolo 的一份报告，向家人借钱已成为许多想要购买房产的“强制性”做法。 Zolo...

【星岛都市网】如果您想进入多伦多房地产市场，但又觉得无法攒下足够的首付，可能这种方法可以让您攒下足够的钱来购买您的第一套房子：租房投资。 房地产平台 Zoocasa 建议多伦多居民在加拿大城市进行“租房投资”，即在价格更便宜的城市购买房产并将其出租以赚取投资收益，同时在价格更昂贵但他们更喜欢居住的城市租房。 Zoocasa 计算了大多伦多地区平均收入者可以负担的最高抵押贷款金额，然后分析了加拿大各地公寓的平均价格。它比较了每个地区的平均租金和抵押贷款支付额，以确定多伦多人可以负担得起哪些地方的住房以及哪些地方的住房可能有利可图。 Zoocasa 写道：“几年后，通过从租户那里获得每月收入并在投资房产中积累资产，你就可以将其出售，并用所得收益作为在你理想城市买房的首付。” 那么，多伦多居民最适合投资的城市是哪里呢？草原省份是最受欢迎的地区。 据 Zoocasa 称，多伦多一名年平均收入（62,050 元）的购房者可以轻松负担高达 275,402 元的抵押贷款。 这意味着他们可以买得起埃德蒙顿、里贾纳、圣约翰、萨斯卡通、圣约翰、温尼伯和卡尔加里的公寓，这些城市的抵押贷款额均低于 275,000 元。 在这些城市中，埃德蒙顿和里贾纳是房价最便宜的两个城市，平均公寓价格分别为 163,452 元和 183,630 元。 该平台写道，埃德蒙顿提供了“最高的盈利潜力”，平均租金为 1,553 元，平均每月抵押贷款仅需 886 元。 卡尔加里是下一个最佳选择，平均租金为 1,954 元，平均每月抵押贷款支付额为 1,480 元。 （言西早...

【星岛都市网】加拿大统计局的数据显示，加拿大7月份新房价格较上年同期上涨0.1%，这是自2023年3月以来的首次年度增长。 根据最近建筑商新建住宅销售价格的新房价格指数（NHPI），7月份价格较上月也上涨了0.2%。 阿尔伯塔省的环比涨幅尤为明显，该省房价一个月内上涨了0.8%。过去一年，阿尔伯塔省新房价格上涨了3.9%，涨幅明显超过其他省份。 新房价格已缓慢回升至2023年夏季的水平，但仍比2022年8月的高点低0.9%。7月份新房价格较6月份，BC省上涨0.3%。阿尔伯塔上涨0.8%，但卡尔加里过去一年来价格上涨了5.2％。萨斯喀彻温省月度涨幅为0.4%，但里贾纳的价格仍低于一年前。 安省新房价格较上月持平，但同期下降1.3%。渥太华-加蒂诺和基奇纳-剑桥-滑铁卢地区下跌最大，分别下降4.1%和2.7%。 （言西早 图加通社）

【星岛都市网】居住在多伦多Riverdale的Pape大道东侧的二十多名租客和房主最近得知，为了修建新的安大略线地铁，他们将不得不暂时放弃自己的房屋。 周三上午，Metrolinx证实，将“收购”位于Langley大道和Riverdale大道之间 Pape 街上的 25 栋住宅。 安省交通部门尚未具体说明何时实施这一措施，但最近收到该机构信函的居民表示，他们必须在2025年11月之前搬出他们的住所。 在提供给CP24的一份声明中，Metrolinx表示该决定是在附近地区开始施工后，并根据“目前负责这部分项目的隧道承包商的意见”做出的。 “…我们对当地的土壤条件以及安大略线隧道施工可能造成的后续影响有了更深入的了解，”Metrolinx说，并补充说受影响的房产“容易受到潜在的结构性影响”，这些影响大多是轻微的，比如“隧道施工活动”导致的地基、墙壁和门框裂缝。 一位媒体发言人在一封电子邮件中写道:“我们收购这些房产是出于非常谨慎的考虑，也是为了确保社区及其居民的绝对安全。” “我们只收购绝对必要的房产，并且当确定可能需要该房产时将尽早通知业主和租户。” Metrolinx表示，“将从一开始就直接与每一位业主和租户合作，达成友好协议，因为我们知道这个过程可能具有挑战性”，并表示业主将“根据外部认可的评估师进行的评估”，获得公平的市场价值补偿。 该机构还指出，搬迁专家将协助租户“在同等基础上找到合适的搬迁方案”。 Metrolinx表示，受影响的居民可以选择在隧道掘进机完成该地区工程后搬回自己的家，这取决于对每栋房屋进行的工程评估结果。这完全取决于每所房屋受损的严重程度以及需要进行哪些维修。 “我们正在考虑所有可能的选择，包括在施工结束后迁回的选择，我们将在整个过程中与业主进行单独讨论，”该机构表示。 安大略线是一条15.6公里长的地铁线路，于2021年12月开始建设，预计将于2031年完工。 今年7月，省府开始动工兴建 Pape 站。省府表示该站将连接安大略线地铁和 TTC 2 号线 Bloor-Danforth 站。称该站最终将在早高峰期间实现9000多次换乘，并有助于将其他地铁线路的拥挤程度降低15%至20%。   居民对征用计划感到愤怒 Riverdale的居民在得知自己的房屋因安大略线建设而被征用后感到非常沮丧。居民们表示，他们最初得到保证，他们的财产不会受到影响，但现在他们的生活却发生了翻天覆地的变化。 梁女士（Peggy Leung）的家是 Metrolinx 要求建设的位于兰利和 Riverdale 大道之间的 Pape 大道上的 25 处房产之一。这些房产中还包括一处全新的日托中心 Riverdale Learning...

【星岛都市网】加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corp.，简称CMHC)的数据显示，尽管住宅建设仍受到利率上升的影响，但随着多户型（multi-unit）为主的城市住宅破土动工量增加，加拿大7月份新屋开工量意外飙升16%。 路透社报道，CMHC周五（16日）表示，7月份的新屋开工量为279,509套，高于6月份的241,643套，6月较去年同期下降了9%。 与此同时，7月还创下了今年迄今为止最高的按年增幅，1月至2月期间记录的14%增幅是此前最高的。 数据显示，7月的成长主要是由于多户型建筑的开工量拉动，当月开工量年增17%，达到261,134套。就城市中心的多户型开工量而言（人口至少为10,000人的城市），开工量激增21%，达到217,306套，城市独立屋开工量仅成长2%，至43,828套。 在对周五数据的分析中，Desjardins Economist经济学家诺曼(Kari Norman)称，本月记录的多户型开工数量“强于预期”。 诺曼指出，上个月破土动工的许多项目都是在最近的货币紧缩周期之前获得融资的，“这有助于保持新屋开工率的高涨”。他补充，随着利率的“逐步放松”，加上政府努力推动租赁房屋建设，应该会在短期内为新房开工提供一些支持。 然而她也警告，“这种乐观情绪会因建筑劳动力短缺、建筑材料成本上涨和房屋建筑商情绪疲弱等挑战而受到影响。” 本周稍早时，根据加拿大破产监督办公室（Office of the Superintendent of Bankruptcy Canada）的数据，破产房地产公司和专案的数量在过去一年迅速攀升，目前预计将超过全球金融危机的水平。 今年1月至5月，全国每月平均有20宗房地产、租赁项目破产案。 以此速度，加拿大今年将有约240家房地产企业破产，将比2023年增加57%，比2009年增加13%，当时有大量企业因金融危机和全球经济衰退陷入困境。 今年迄今为止，房地产行业在加拿大破产案的占比高达55%，而去年这一比例为30%，2022年为33%。 那些规模较小或财力不足以承受自2022年以来利息成本飙升的开发商，承受着更大的濒临破产压力。 回到周五的数据，CMHC报告称，今年迄今为止，主要城市中心已录得132,823套新​​房开工，这一数字比2023年同期增长了7.5%。 该机构表示，从今年以来的数据来看，多伦多的开工率比2023年下降了9.5%，而温哥华的开工率自2023年创下“新屋建设创纪录的一年”后下降了18%，满地可的开工量则增长了47%，“表明已从2023年新房建设历史最低水平有所复苏。” 图：路透社 V6

【星岛都市网】加拿大房地产协会(CREA)最新数据显示，7月份加拿大房地产市场较一个月前略显疲软，销售额较6月下降0.7%，回吐了央行在6月份首次降息后的部分涨幅。 据加通社与Global News报道，加拿大央行开始降息并没有为本国房地产市场带来任何助燃剂，经季节性调整后，7月最新数据显示，房屋销售额较6月下降0.7%，但较上年同期成长4.8%，而新挂牌量则较上季增加0.9%。 尽管央行在7月底第二次降息，但7月份房销还是出现了小幅回调。CREA新闻稿指：“加拿大央行自2020年以来首次降息后，虽然6月出现了恢复势头的早期迹象，但加拿大房地产市场活动在7月份暂停了。” 加拿大央行几个月来连续降息两次，最近一次是在7月24日。 CREA高级经济学家Shaun Cathcart告诉Global News，7月份的情况好坏参半，有的上涨，有的下跌，具体取决于当地市场的情况，央行最新的降息并没能及时推动像6月份出现的房屋销售增长。 CREA主席James Mabey在周四（15日）的声明中表示，虽然开始降息尚未转化为销售额的显著增长，但情况已经开始发生变化。 该协会称，预计未来还会有更多降息，加上被压抑的需求，应该会在明年重燃房地产市场。 蒙特利尔银行（BMO）资本市场高级经济学家卡西奇（Robert Kavcic）表示，目前市场仍相当低迷，销售量处于合理水平，且大部分上市流量并未使市场饱和，价格仍保持稳定。 他在一份报告中指出，“考虑到近年来价格、活动和利率的大幅波动，这个结果应该会让整个行业感到兴奋。” 数据显示，7月份的房屋挂牌量增加，销售量下降，正在推动市场朝有利于买家的方向发展，销售与挂牌比例为52.7%，低于6月份的53.5%，但仍被认为属平衡区间。 尽管挂牌房屋数量比去年有所增加，但全国平均房价仅比去年下降了0.2%，至667,317元。 屋价指数(Home Price Index)所得的基准价，虽然比去年下降了3.9%，但就比6月上涨了0.2%。 卡西奇指，大草原和加拿大大西洋地区房价由于负担能力对买家具有吸引力，市场仍然对卖家有利，而温哥华和蒙特利尔看起来基本上都很平衡。 安省市场处于分散状态，尽管公寓市场已被供应淹没，但多伦多的独立屋市场则保持坚挺。 卡西奇称，虽然最近的降息并未对市场产生太大影响，但这是意料之中的，因为很少有买家使用可变按揭贷款——即对加拿大央行利率变化立即做出反应的类型。 但随着决定固定利率按揭贷款的债券市场开始对加拿大和美国未来的降息预期做出反应，借款利率可能会开始下降。 他预计，借贷成本在明年春季有望下降约百分之四。 加拿大央行将于9月4日发布下一次利率决定，而美联储（Federal Reserve）将于9月18日发布利率公告。 图：加通社 V6

【星岛都市网】由于可变利率抵押贷款而导致成本飙升，卑诗有两名房东被允许向租户大幅增加租金，以抵消他们的财务损失。 在最近卑诗省租务处 (Residential Tenancy Branch) 的一项裁决中，仲裁员批准了房东的 4 个出租单位租金在 2 年内总计可上涨 23.5%。 根据省府政策，2024 年租金只能上涨 3.5%。 5 月发布的裁决称：“房东经历了大幅利率上涨，导致物业管理变得不可持续。” 因此，明年每个租户每月将多付数百加元。 目前房屋租金为 1,282 加元至 1,550 加元，到 2025 年将增至 1,628 加元至 1,968 加元。 省房屋厅长柯议伦 (Ravi...

【星岛综合报道】为了尽可能省钱，卑诗省越来越多的房贷户选择短期固定利率抵押贷款。 卑诗省加拿大抵押贷款经纪人协会主席凯西 (Rebecca Casey)说：“我们已经看到了更多的3年期固定利率条款。” CityNews 报道，凯西指出，这一趋势在 2023 年初首次开始升温，现在它已成为房主的主要选择，正如许多人对利率下降的预期和抱持希望一样。 加拿大央行将于 9 月 4 日发布下一次利率公告，凯西无法预测市场此后将走向何方。“目前他们没有理由不降息。从长远来看，普遍的共识是，“正常”利率水准预计大多数固定利率将降至3%至4%。最终我们会到达那里，但什么时候？我们不知道，希望在不久的将来。” 凯西更担心供需失衡问题。“我们现在从开发商那里听到了他们完成专案和启动新专案的能力以及劳动力成本和劳动力短缺的情况。由于降息，资格认证的空间更大，所以我们肯定会看到更多的活动，但更大的问题是我们这里存在重大的供需问题。” 当谈到温哥华房市的不可负担性时。她说：“我看到的是，我们并没有处于疯狂的情况，即每次销售每种产品都有 10 多个报价，但我们仍然看到商品以全价出售，我不知道这是买方市场还是卖方市场，我认为现在每个人的期望都有点不正常。卖家希望他们能得到比他们支付的更多的东西，而买家则希望达成协议。我们现在正处于一个奇怪的区域，每个人都有不同的期望。” 她建议有意买房的人要盘算一下自己的财务能力。“可以找一个有资格的人来帮助你完成这个任务。花一些时间，写下你的开支，很实际地面对需要承担的抵押贷款能力。” v01

【星岛都市网】一位 95岁的亿万富翁买下了多伦多东北部边缘的一块地皮，原计划在那里修建的购物中心被取消了。 现已被放弃的位于Steeles Avenue East 5855-5955 号的Lesso Mall购物中心计划只是士嘉堡地区一系列购物中心计划中的最新一个，此前的 Landmark Mall 开发计划和 Mosaic 计划均已中止。 2023年，在Lesso Mall被亿万富翁吉姆·帕蒂森收购后，一块褪色的宣传Lesso Mall计划的招牌被从该地撤下。吉姆·帕蒂森是加拿大第二大私营公司吉姆·帕蒂森集团的九十多岁巨头。 此后，提交给市政府的计划显示，购物中心提案已正式被取消，取而代之的是一份修改后的规划，将在原有基础上建造一座单层配送中心和仓库综合​​体，占地面积为 35,752 平方米。 虽然在目前的零售环境下取消购物中心的计划不会让任何人感到意外，但这一变化可能会让当地人感到非常失望，因为他们长期以来一直忍受着这块空置的土地，希望未来能有零售业的发展。 经过二十多年的等待，他们想要修建新购物中心的希望破灭了，取而代之的是一座不起眼的建筑群，它只不过是该地区新的就业用地而已。 根据提交给市政府的 2023 年文件，该开发项目“将有助于增加未充分利用的空置地的就业，并将创造约300个就业岗位。” （言西早 图 essomallcanada.ca）

【星岛都市网】加拿大RBC银行经济研究部的最新报告显示，借贷成本上升导致的住房负担能力紧张将在今年夏天继续拖累多伦多“低迷”的房地产市场。 上周发布的报告表明，包括多伦多在内的全国各地房地产市场在销售活动开始回升之前，需要进一步降息。 报告指出，尽管“6月份转售量小幅上涨”，但7月份转售量下跌0.7%，基本抵消了这一涨幅。 报告指出：“在负担能力紧张的情况下，买家显然希望获得更大幅度的降息。” 报告指出，在供应方面，库存正在“迅速增加”。报告称，疲软的需求“远远不足以吸收待售房产的激增”。 报告中称：“公寓市场尤其如此，今年一波新单元竣工使得公寓活跃挂牌量较去年同期增长了 64%。” 独立式住宅挂牌量也比去年同期增加了 48%。 报告指出，过去四个月房价“基本保持平稳”。 7 月份 MLS 房价指数总体基准为 109 万元，与 4 月份基本持平，但比一年前下降了 5％，这一下降考虑了去年秋季的“温和调整”。 报告进一步指出，公寓价格是“年度跌幅的主要原因”。 报告称：“我们预计公寓库存的增加将在短期内对价格造成下行压力。今年晚些时候以及 2025 年需求的恢复应该会遏制这一疲软趋势。” 报告作者认为，加拿大央行今年夏初的降息代表着加拿大各地陷入困境的房地产市场的“转折点”，但迄今为止的影响却“好坏参半”。 “根据当地房地产委员会的早期报告，在 5 月至 6 月期间出现小幅上涨后，7 月份温哥华、卡尔加里和多伦多等一些市场的房屋转售量再次下降。不过，埃德蒙顿和蒙特利尔略有回升，”报告指出。 “需要进一步降息才能有效降低购房成本，并更广泛地刺激购房者需求。” 加拿大央行 7 月份将基准利率下调至 4.5%，这是继 2022 年初开始的大幅加息周期后，今年第二次连续降息。 报告中写道：“不同市场的供需平衡存在很大差异。” “卡尔加里、埃德蒙顿和蒙特利尔的情况对卖家有利，但程度较轻。多伦多地区的情况则相反，买家占上风——尽管只是勉强占上风。温哥华的情况则保持着一种脆弱的平衡。”  （言西早 图pixabay）

  【星岛都市网】牛津经济研究院(Oxford Economics)报告认为，加拿大房价将在今年下半年受到负担能力和更高利率的影响，第四季进一步下跌5%，并在人们意想不到的城市经历“大幅回调”。 《金融邮报》报道，牛津经济研究院经济学家的一项分析显示，由于缺乏负担能力和迫在眉睫的按揭贷款续签给全国各地的市场带来压力，今年加拿大的房价并未停止下跌。 牛津经济研究院经济学家史蒂洛（Tony Stillo）和达文波特（Michael Davenport）表示，牛津研究院认为加拿大房价在2024年第四季将再下降5%，相较2022年第一季加拿大房屋销售的峰值，降幅达到18%。 总部位于多伦多的牛津经济研究院首席经济学家史蒂洛表示：“我们认为，住房负担能力上升以及按揭贷款续签浪潮，给家庭带来的压力日益加大，将导致今年下半年房屋挂牌量的增长快于需求。” 史蒂洛和达文波特预测，加拿大主要大都会区的房价将受到严重打击。 他们在报告中表示：“我们预计2024年下半年，加拿大所有大都市的房价都会普遍下跌。” 例如，他们认为多伦多和温哥华的房价由于缺乏负担能力，将在今年年底前分别下降7%和10%，但本国其他地区的房价也将下跌。 该报告预计哈利法斯、卡加利、魁北克市和温尼辟等市场的房价将“大幅回调”。 据称，卡加利房价在接下来的第三季将下降5.1%，虽然这座亚省的石油之正经历购屋热潮，从2022年初的高峰到2024年6月，房价已上涨了11.6%。 然而这些城市的房价，预计将受到即将到来的按揭贷款续签浪潮的影响，因为有些人被迫挂牌出售房屋，但销情却未能跟上。 史蒂洛表示，这种情况“在债务较高的市场中更是如此”。 两人指，加拿大央行的降息“将为住房注入活力”，但基准贷款利率的持续下调，并不足以让许多房主免于以“显著”更高的利率更新按揭贷款冲击。 史蒂洛和达文波特预计，按揭贷款支付占可支配收入的比例，将在2025年中期达到9.3%的峰值，这是自1990年以来的最高水平。 他们表示：“这种房屋按揭贷款支付浪潮将抑制新按揭贷款的需求，并增加低收入家庭的财务压力，可能导致不良房屋销售增加。” 展望未来，牛津大学认为，负担能力要到2035年才能改善。 然而，要使之成为现实，还需要做很多事情，据估计，到2035年需要再建造420万套住房。 但他们认为多伦多和温哥华由于需求仍在，这两座城市不会回到可负担范围。 “我们的观点是，他们只会从住房供应的增加中获得暂时的缓解”。 图：加通社 V6

  【星岛都市网】加拿大住房统计计划（CHSP）最新发布的信息显示，多伦多43%的公寓为投资者所有，而温哥华这一比例为46%，这种由投资者驱动的楼市有着不为人知的阴暗面。 据《环球邮报》(The Globe and Mail)报道指，房地产投资是温哥华的一种生活方式，投资者（房屋不用于自住者）占公寓市场的近一半。近年来，多伦多几乎迎头赶上，从2019年到2022年，所有投资者拥有的公寓增长了28％。 2019年，CHSP开始发布“非业主占用”房产的数据，根据最新发布的信息，多伦多43%的公寓为投资者所有，在温哥华，这一比例为46%。 从原始数据来看，多伦多投资者拥有的房产数量已超过温哥华，2022年，多伦多投资者公寓数量为140,435套，温哥华市为47,585套。 西门菲沙大学城市计划副教授兼主任甄瑞谦(Andy Yan)表示：“多伦多的模式似乎正在与温哥华的（投资者）公寓购买模式趋同。”“在其他人连一套（公寓）都没有的情况下，有些买家已开始买第二或第三套。” 投资者不仅活跃于公寓市场，严格教授还发现，投资者在卑诗大学（UBC）附近的独立屋拥有率异常高，达54%，UBC位于富裕的Point Grey区内，被称为大温哥华A区（上图）。相比之下，投资者所有权在温哥华所有独立屋中的占比为19%。 加剧住房负担能力危机 由投资者推动的房地产市场存在问题，此类房屋可以长期闲置，也可以用于利润丰厚的短期出租，这两个问题都加剧了住房负担能力危机。 近年来，各省和地方政府纷纷推出政策来解决这两个问题，但仍有改进的空间。 加拿大统计局上周也发布了短期租金的新数据，甄瑞谦将此数据与加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corp.，简称CMHC)，以及人口普查租屋存量数据进行比较后发现，2021年温哥华的住房单位中有1.4%至3.1%是短租，而这些住房本来可以用作长租住房，这代表着将容纳2,392户家庭。 甄瑞谦表示，统计局研究调查了Airbnb和VRBO等平台上，一年中大部分时间用于出租的公寓，如果这些房源返回出租池，将使多伦多的租房存量增加1.2%至5.55%，亦即6,628个单位有潜力作为长期住宅。 “这仍然需要进一步研究，但它表明短租有可能正侵蚀加拿大某些城市的组屋存量。” 推高房价造成楼市不稳 此外，行业专家表示，投资者还会推高房价并造成整个房地产市场不稳定，这是目前正在多伦多上演的情况。加拿大帝国商业银行(CIBC)经济学家泰尔（Benjamin Tal）和多伦多房地产研究公司Urbanation总裁Shaun Hildebrand的最新报告显示，新公寓销售量正处于20世纪90年代以来最低水平，这是一个问题，因为投资者推动预售，预售决定建房融资。 多伦多大学（University of Toronto）研究住房和不平等问题的教授赫赞斯基（David Hulchanski）认为，“投资者房屋所有权增加的趋势回答了两个问题：加拿大许多地区的房屋存量金融化是否仍在继续？住房作为一种资产类别是否继续优于国家和全球经济中的其他形式的投资？而这两个问题的答案都是肯定的。” CHSP报告只关注非业主自住的房屋，但没有透露近年来推动多伦多公寓市场的预售或施工前销售的程度。 以多伦多地产公司Realosophy Realty总裁巴塞利斯(John Pasalis)观点，多伦多的预建公寓投资者愿意为预建公寓支付比转售单位高出30%至40%的费用，是因为楼花需要缴交的首付和分期付款较少，然后买家可以翻转该单位或将其出租并持有几年。 但他说，一旦这些买家在过去几个月停止购房，系统就开始崩坏，据称投资者现在正试图出售那些使他们陷入负现金流的单位，其成本已高于他们可以收取的租金。 “当市场由投资者驱动时，价格最终会超出应有的水平，对吧？这就是我们在金融危机期间在世界各地看到的由投资者推动的情况。正是这种繁荣推动价格高于原本应有的水平和合理的水平，”他说，“人们总是预计价格将永远持续上涨。” “现在多伦多的（公寓）价格在过去3、4年里一直相对持平，没有人再想购买楼花，许多拥有现房的人实际上正在试图将其出售。因此，目前市场上的公寓存量创下了历史新高，这在很大程度上是推动这一趋势的原因。” “有这样一种假设：即价格每年将上涨8%到10%，一旦这个条件消失，人们就会停止购买，建商就会停止建造。因此，从某些方面来说，这有点像庞氏骗局，当价格未能迅速上涨时就会崩溃。”“我们开始看到它的负面影响。” 图：加通社 V6

【星岛都市网】据Rentals.ca和Urbanation周三(7日)发布的报告，加拿大各地的租金仍在上涨，但速度减缓为过去两年半年来最慢。 加拿大广播公司(CBC)报道，国家租金报告数据显示，7月所有住宅物业类型的平均租金为2,201元，比去年上涨5.9%。此资料是根据 Rentals.ca网络清单服务网(ILS)中新列出的单位。 此年比增幅是过去31个月以来最慢的；然而，有些市场仍较去年大幅上涨，而有些市场则有所下降。 Rentals.ca公关副总监拉达斯(Giacomo Ladas)表示：“我们发现，租金最便宜的省份也是租金上涨最快的省份。” 拉达斯说，相较之下，安省和卑诗省是仅有的两个租金较去年同期下降的省份，也是最意想不到的“唯二”省份。 随着一波公寓竣工上市，温哥华的租金比去年下降了约7%，多伦多的租金下降了5%。 另一方面，哈利法斯(Halifax)的租金增幅为18.2%，沙斯卡通、爱民顿和利斋拿(Regina)等草原城市也出现了两位数的增幅。 卡加利周边的小型楼市也开始复苏。 拉达斯说：“例如像劳埃德明斯特(Lloydminster)或莱斯布里奇(Lethbridge)，我们看到这样的地区(租金)同比增长20%。因此，二级市场似乎确实在加速发展，而主要城市则在某种程度上趋于成熟。” 沙省的租金继续为全国增长最快的，特殊目的建筑和共管公寓的年增长率为22.2%。但加拿大各地的平均租金仍比沙省高出38%。 拉达斯说：“因此，尽管该省的生活成本要便宜得多，但增长率确实在加快。” “我们在亚省和大西洋省份也看到了同样的情况。同比增长15%，而像卑诗省这样的地区则下降了2%。”他说：“所以波动相当大。” (图：加通社资料图片) V11

【星岛都市网】房地产经纪人和观察人士表示，位于多伦多娱乐区中心37层的一套豪华公寓以亏损32万加元的价格售出，这是公寓市场几十年来亏损最大的一个例子。 房产经纪人Rebecca Romeo说，这套三居室公寓位于多伦多国际电影节举办地附近的King Street，对面是Roy Thompson Hall。本周，这套公寓要以123万加元的价格出售，面临着一场艰苦的战斗，而且此前几次尝试都以失败告终。 “我们确实处于买方市场，”Romeo在接受采访时说。他指出，同一栋楼里的许多其他经纪也面临着同样的逆风。 她说，她的客户对这笔交易很满意，尽管这比他在2021年支付的155万加元低了约21%，因为这让他最终可以把他的钱转移到其他地方。 “客户想要改变他人生中的这一章，继续前进。他对售价很满意，”她说。 Urbanation和加拿大商业银行(CIBC)最近在一份名为《挑战时期》(Challenging Times)的大多伦多地区公寓投资的报告中称，大多伦多地区待售的公寓过剩，导致许多其他业主无法出售，因为各种因素的综合作用使买家更加挑剔，尽管长期来看这可能会对负担能力产生不利影响。 CIBC的Benjamin Tal和Urbanation的Shaun Hildebrand写道，虽然低层市场似乎“处于合理状态”，但公寓市场“明显处于衰退状态，情况恶化到几十年来从未见过的水平”。 他们写道，由于利率上升，房价太高，买家难以承受，但由于开发成本高昂卖家又不想降低价格，而是选择提供激励措施来竞争。他们表示，新公寓的销量正处于1990 年代末以来的最低水平。 他们写道：“无论从需求方(投资者)和供应方(开发商)的角度来看，这种计算方法在经济上都不合理，导致市场陷入停滞。” Fox Marin and Associates的Ralph Fox说，房地产经纪人正在实地看到这种情况，但他警告说，任何一处房产都可以作为这种现象的典型。 “房产在市场上停留的时间更长了。几个月来，公寓的库存开始增加，”他说。 但他表示，虽然预售公寓的许多业主都是投资者，但很多人并不处于被迫出售的境地。 “他们在坚持，”他说，并补充说，这是他对任何考虑在这个市场出售房产的人的建议。“如果你在多伦多有一笔来之不易的资产，那就坚持，坚持，再坚持。利率将会下降。” 造成供大于求的一个因素是，新公寓的开发商正面向投资者而非最终用户进行营销。 Devron Developments的Pouyan Safapour表示：“我们在一个糟糕的时期获得了大量产品…不幸的是，一些人将在未来几个月蒙受损失。” 但他说，市场放缓也对新公寓项目的启动产生了连锁反应，这意味着新建公寓项目的数量正在下降。他说，这意味着几年后上市的公寓数量将跟不上人口增长的速度。 “这对负担能力来说真的很糟糕。所有类型的公寓价格都将大幅上涨，”他说。 多伦多房地产经纪人 Teuta Guci 表示，低层住宅市场供应量较低，因此买家仍在竞争房产。 她指的是Leslieville的一处独立住宅，挂牌价为172.8万，由于有三位买家竞标，最终成交价为212万加元。 她说：“买家仍持观望态度，等待降息。但他们现在就应该行动，因为在他们等待期间，价格会上涨。” 图片：CTV

【星岛都市网】多伦多地区房地产委员会表示，7月份的房屋销售量较去年有所上升，但较上月有所下降，同时挂牌房屋数量大幅增加。 ​ 该委员会表示，7月份大多伦多地区共售出5,391 套房屋，比去年同期的5,220套房屋增长3.3%。 经季节性因素调整后，7月份销售额较6月份下降1.7%。 ​ 新上市房屋总数为 16,296 套，较去年增长 18.5%。 与去年同期相比，挂牌房屋数量增长速度超过销售速度，但价格小幅下滑至 1,106,617 加元，下降 0.9%。 ​TRREB主席Jennifer Pearce表示，与去年相比，销售的增长令人鼓舞，这是低利率开始产生影响的潜在迹象。 ​ "我们可能开始看到加拿大央行6月和7月宣布的两次降息带来的积极影响，" Pearce周二在声明中称。 ​ “预计未来几个月借款成本将进一步下降。预计随着购房者受益于较低的月供，销售将会加速。” ​ 7月份，大多伦多地区独立屋的平均价格为1,425,927加元，而公寓的平均价格为718,698加元。 ​ 旨在代表典型住宅的综合基准价格7月份较去年同期下跌了5%。 编译：YUAN 图片：加通社