选城市 : 多伦多 | 温哥华
2022年11月29日 星期二 12:22:37
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Tag: 买房

诉讼争议:加拿大房产市场存在价格操纵 经纪串通抬高价格佣金

【加拿大都市网】据加拿大的房地产条例规定,房屋卖家需向买方代理人支付佣金,最近有诉讼指,价格操纵(Price Fixing)使房地产经纪的佣金在已炽热的市场中持续飙升。 据CBC报道,关于加国房地产市场的大部分讨论,都是围绕房价的快速上涨,但经常忽略的是几乎在每次买卖房屋时,国民支付的佣金都会同步增加。 主要研究房地产行业佣金结构的经济学家巴维克(Panle Jia Barwick)举例,大多伦多地区代表买家的经纪公司于2005年,可从平均单户住宅中赚取约8,795元的佣金; 在2021年12月,买方的经纪公司将获约36,230元,或是同一栋房屋的四倍佣金。 不过,经调整通胀率后,2005年至2019年间,家庭收入中位数仅增长14%。 报道指,近年有国民提出集体诉讼,指控加拿大房地产市场存在价格操纵和反竞争行为,而上述差异只是诉讼中提出的要点之一。 2021年4月9日,代表多伦多居民修特兰(Mark Sunderland)发起的集体诉讼案声称,加国部分最大经纪公司,包括ReMax、世纪21(Century 21)和IproRealty Ltd.等,以及加拿大房地产协会(Canadian Real Estate Association)和多伦多地区房地产局(Toronto Regional Real Estate Board)互相密谋、同意或安排,以固定、维持、提高或控制价格,为大多伦多地区的买方经纪服务。 全国各地的佣金结构各不相同,但房地产经纪及其经纪公司通常会根据房屋售价收取一定百分比的佣金。在亚省和卑诗省,首10万元为7%、余额是3%; 在全国其他地区,佣金界乎4%至5%之间。 虽然卖方支付全部佣金,但会由代表他们的经纪和代表买方的经纪公司分摊。 修特兰的诉讼称,由多伦多住宅房地产局和加拿大房地产协会制定、称为买方经纪佣金规则的协议,迫使在多重放盘服务(MLS)放盘的住宅房地产卖家支付买方经纪的佣金。 诉讼指,这种安排阻碍市场竞争,原因是它迫使卖家支付在没有协议下不会支付的费用,并否定谈判价格或服务质量的能力。 全国许多房地产局也存在类似的做法,而网站Realtor.ca允许房地产经纪查看提供的佣金金额,但将讯息隐藏于公众视野之外。 巴维克说,不提供标准佣金率的人可感受到这种价格操纵的影响。 目前加拿大房屋的平均售价为74.6万元,税前佣金(由买卖双方的经纪分摊)为26,330至37,300元。在多伦多,平均税前佣金超过6.2万元。 修特兰的律师称,当他卖掉房子时,向买方经纪和他的经纪支付了标准的2.5%佣金,而他必须支付2.5%佣金的原因是大多区各经纪公司串谋的价格操纵。 涉及诉讼的答辩人已反驳其论点或认为个案没有根据。 不过,巴维克表示,如没有买方经纪佣金规则,服务的价格将更具竞争力,买方将为自己的代理人付费,并可协商定价或完全放弃服务。 在英国和澳洲,买卖双方要为自己的代理人付费,佣金率也较低。 巴维克说,这也鼓励卖家与其代理进行更积极的谈判,佣金率也很可能会下降。 V06

楼盘纠纷!密市烂尾盘开发商无理扣押订金

■■余素福一心以为可以把父亲从巴基斯坦带到加拿大,并与他们一家住进新屋。他对自己的计划无法实现感到失望。CBC 【加拿大都市网】密西沙加有楼盘出现纠纷。买家称,项目出现问题后,密西沙加开发商“扣押”了买家的订金,而开发商则表示,该公司在困难的情况下本着诚意行事。 余素福(Jawed Yusuf)的梦想是买一间房子,以供来自巴基斯坦的父亲与他们一家一起居住。大约3年前,他看中密西沙加一个新住宅楼盘,并付了15万元订金。随着时间的过去,他以为梦想最终会实现。可是,现在该住宅开发项目已被取消,一方面他与家人没有新屋可住,另一方面年迈的父亲仍在巴基斯坦。他表示,建筑商称,除非他同意不提出法律行动,否则会“扣住”他的15万元订金。 ■■该地盘现仍空置。CBC 当时,Exquisite Bay Development Inc.(也称为Bay Homes)把该个提供45处房产的开发项目Longview Ravine Estates,形容为密西沙加的独立式和半独立式住宅的豪华开发项目。 开发商把项目转卖 可是该项目其后出现问题,上个月Exquisite Bay把该幅土地卖给了另一家开发商。 买家告诉加拿大广播公司(CBC),他们从未收到有关出售或项目进展情况的通知;相反,他们收到了来自Exquisite Bay、日期为2022年4月11日的信函,称他们违反了购买协议,除非他们同意不采取法律行动,否则公司将“扣住”他们的订金。 其中也于2019年支付订金的买家普雷多维奇(Kerrese Predovich)指出,这些信件没有提及出售或取消该项目,感觉就像对方把买家的订金当作人质,也感觉就像对方把买家的生活当作人质。在过去的3年里,买家一直在等待,一心以为房屋建成后,可以有新屋住。 ■■图为该项目的效果图。Longview Ravine Estates/Facebook 指买家未履行购买协议 CBC访问了部分买家。对于Exquisite Bay坚称所有买家都违反了他们的购买协议,该群买家均不同意。 普雷多维奇称,对方为什么把责任归咎于买家?买家该怎么办?买家现在怎样才能得到另一所房子? Exquisite Bay总裁尤苏福(Ahmed Yousuf)在一份声明中表示,由于无法控制的情况,包括服务延误、成本问题和无法维持建设融资,所以该公司无法继续进行该项目。同时,所有买家均未履行购买协议,因此该公司没有义务完成销售交易或退还订金。这种情况下,该公司只能取消并出售该项目,以及把土地售予另一个开发商。 绝大多数买家被指违反协议,是因为他们没有向公司提供适当的按揭承诺文件。至于其他买家被指违约,是因为他们把房屋投放市场。一对接到该公司信件的夫妇表示,信中指他们已经在网上把房子出租,但他们根本没有试图把房子出租,而且房子也未建成。 买家已买不起当前新房子 该公司称,一些买家已经同意有关条款。然而,余素福和普雷多维奇均表示,他们正在权衡现有的选择,并希望建筑商做正确的事及在没有附加条件的情况下退还订金。普雷多维奇形容,他们的心理健康和财务状况受到了负面影响。即使他们同意该公司的条款和拿回订金,他们也可能买不起当前房地产市场的新房子。 资料显示,该公司于2018年开始推销Longview Ravine Estates,该项目于2020年9月售罄。据安省房屋建筑监管局(HCRA)称,2021年3月,该公司要求更新建筑商和供应商许可证的请求被拒绝。 HCRA表示,除非此事被上诉,否则无法透露原因,而该公司没有这样做。 根据房地产文件,该公司在2018年以略高于2,100万元购买了该幅土地,并于上个月以3,800万元售予另一间公司。

华裔家庭3年来为买房子绞尽脑汁 最后越买越贵!

【加拿大都市网】在多伦多,有意置业的人士往往被要求首先提出他们所能接受的最高报价,以避免在投标过程中失望。 华裔居民Jonathan Wong说,他和妻子多年来一直在寻找烈治文山的独立式住宅,早期最高预算为 150 万元,直到多年后他们才终于购入心头好。 这位 40 岁的安省居民说,他们之前曾竞标过两间房屋,但玩的却是“增量游戏”的争offer,最终输了。 Wong 告诉多伦多新闻:“三年来,我们断断续续地去参观待售房屋,我们甚至预先办了抵押贷款的批核,一有机会,我们便可以入巿,而且我们曾经差一点成功。” “无论如何,合适的房子始终都没有出现,要不然就是叫价太高。” 他们最终将买屋的预算提高到 200 万元,但始终未能成功竞标房屋。 Wong说他们会选择一个他们觉得舒服的报价,因为他们知道业主会回来要求更高的价格。 他说﹕“我们从这个过程中学到的是,因为这个投标过程是盲目的,所以你实际上不会以不断增加价格而获胜,因为业主总是会回过头来问你,‘你想提高你的出价吗?’但你实际上并不知道其他人在提供什么价钱。所以你会经常输,至少我们是这样经历的。” 虽然在安省,随着《房地产服务信托法》的变化,房屋卖家会在第二年公布他们的房产出价,但目前的过程是不知道的,代表买家是无法得知他们的竞争对手出价多少。 安省政府提出的一项新法规,并将于 2023 年 4 月生效,这将会带来更大的监管变革,将让卖家可以“选择公开报价流程”。竞标改革也是自由党选举纲领的一部分,尽管目前尚不清楚具体会有甚么改变。 多伦多地区房地产委员会主席Kevin Crigger表示,市场供应不足可能会影响竞标过程的竞争力。他说,通常会建议客户在流程开始时将“最好的一面”放在首位,包括条款和条件。 他说:“我认为,把交易时间过程拉长,其实是为你的竞争者提供机会,也增加了他们各自的报价,”他并补充说道,买家在出价前,需要与他们的房地产经纪人讨论该房产在他们心中的价值及其市场地位。 “我认为,如果你有某个心水价位,甚至可以负担对某一个价钱段的售价,那么你也知道规则如何,尽最大努力争取是最好的方法。” Wong于 2021 年 9 月成功竞标烈治文山 (Richmond Hill) 的一栋住宅。这套独立式住宅的要价为 190 万元,这对夫妇最后以215万元买到它。 Wong说﹕“我认为我们很幸运,业主不打算拖长整个售楼流程,房子非但没有缺憾,还比市场上类似价格的其他房屋都要好得多。” (图片:CTV)...

超六成加拿大人放弃买房!95后想和家人朋友共同拥有房产

【加拿大都市网】据一项最新的民意调查显示,对大部分被房地产市场拒诸门外的加拿大人来说,拥有房屋的梦想看来已很渺茫,并有放弃购置物业的念头。 由环球新闻(Global News)雇用Ipsos进行的调查指出,63%受访的非业主人士已放弃拥有自己的房子。Ipsos公共事务副总裁杰克(Gregory Jack)说,随着房价上升、通胀持续和利率上升,很多加拿大人已放弃拥有房屋的想法。 民调显示,这些情绪于卑诗省(74%)、魁省(72%)和安省(62%)最高,草原省份和大西洋地区最低。 除地区差异,调查发现,拥有房屋对富人来说较穷人更可行,超过三分之二的受访者(67%)同意拥有房屋只属富人的看法, 有关感觉在非业主中上升到76%; 有房屋的人(74%)亦较没有的人(67%)更倾向对自己的未来持乐观态度。 此外,虽然57%的受访者不同意现在拥有房屋不如25年前重要的说法,但18-34岁的人(49%)较55岁以上的人(38%)更有可能同意这观点。 卑诗大学(UBC)教授克萧(Paul Kershaw)接受Global News访问时表示,当婴儿潮一代于1970年代进入成年期,他们需5年的全职工作才赚够两成的房屋首期,目前的年轻人则需工作17年才能达同样的标准。作为一个国家,国民已容忍房价飙升与全职收入之间的巨大差距。 他说,这是一把双刃剑,它降低了加拿大年轻人、以及试图进入住房市场的新移民负担能力。国民已接受这种日益扩大的分歧,对于那些已进入房产市场的人来说,房价无休止上涨会增加他们的财富,而在文化和政治上,大家亦已习惯房价只会上涨的想法。 Ipsos的调查也证实这一点,虽然77%受访者同意,在不持有房产市场份额的情况下获财务安全是可能,但同样比例的受访者称,拥有房屋是个人可作出的最佳投资。 另一方面,Ipsos的民调查显示,对日益增长的共同拥有权需求,可能是拥有房屋的途径之一。 约74%的Z世代(Gen Z, 1995-2009年出生)受访者表示,会考虑与家人或朋友共同拥有房屋,而千禧一代和 X世代(Gen X,1960年代中到1970年代末出生)的比例分别为58%和43%。 调查亦指出,寻求政府支持的国民,很大程度上对最近的联邦预算感到失望。当被问到建议的免税首套住房储蓄账户时,40%的非业主认为,这将帮助他们买到房子; 35岁以下的人群中,这一数字上升至47%。 总体而言,大多数加拿大人(75%)不同意联邦政府在解决住房负担能力问题上做得足够,甚至三分之二的自由党选民都认为杜鲁多政府做得不够。 皇家银行高级经济师霍格(Robert Hogue)说,虽然联邦预算宣布的措施是朝正确方向迈出一步,但不会对今天的购房者产生太大短期影响。 杰克则称,无论以住房为重点的预算会否影响房屋负担性,民调已清楚表明,政府并没因情况的任何改善而获得信任。   Ipsos的民调于4月14至19日所做,访问了1,001名18岁以上国民,误差率3.5%。 V06

加拿大43%民众因经济不稳定 搁置买房计划

【加拿大都市网】日常生活开支高涨、银行加息和经济不稳定,导致民众置业的意愿反较疫情刚爆发时低一倍。丰业银行(Scotiabank)的调查发现,目前有43%人搁置买房计划,比2020年的20%超出一倍多,也较去年的33%高出一成。 报告指出,有90%的18至34岁千禧世代青年认为,房价在未来12个月仍然会继续上升;有62%人希望等到房价回落才置业;也有56%声称现时的经济环境影响个人财务,令他们的买房计划要彻底搁置;有51%则抱怨加息的威胁迫使他们搁置买房的计划。不过,有81%人认为物价上升的冲击更甚于加息。 越来越多人感置业无望 虽然解除封城限制和很多打工仔要返回办公室上班,但市场因素却不断推动买家离开城市。去年有29%的人希望以同样的价格购买更理想的房屋,今年的比率上升至35%;尤其是较年轻的一代,有49%愿意迁出城市找寻更物有所值的居所。安省有39%居民考虑搬离城市,比率是全国最高。 丰银地产及贷款部门主管John Webster表示,生活开支上涨、房屋供应不足和需求增加,令越来越多人感到置业无望。 报告指出,很多业主眼见房地产市道没有放缓的迹象,因而打消换房的念头,更多投资改善家居。今年有59%业主计划在未来两年翻修房屋代替换屋,比2020年增加3%;只百15%人打算卖旧屋搬新家;也有10%人有意买度假屋或投资物业。 丰银表示,房屋贷款并不一定要全部采用固定利率或浮动利率,可以两者兼备。买家除了要预留律师费、保险和其他成交时的开支外,也要准备突然出现的装修或维修费用。

调查:超过40%买家购房时需要父母资助,平均超过7万

【加拿大都市网】调查显示,安省大约 40% 的父母在子女购买房产时提供了资金援助,平均赠予的金额超过 70,000 加元。 安省房地产协会委托进行的一项新的民意调查发现,18至38 岁拥有自己房屋的人中,41%的人接受了父母的资金援助,其中一些资金达到了数万加元。 事实上,对安省 2,000 名成年人的民意调查发现,在接受经济援助的人中,绝大多数(72%)把钱用来支付首付,这些捐赠的平均价值总计 73,605 加元。 与此同时,在帮助子女买房的父母中,有 38% 表示他们会帮助孩子支付抵押贷款,这表明相当多的年轻房主在没有帮助的情况下难以支付账单。 “父母们越来越担心他们的孩子可能无法实现拥有房屋的梦想,因此他们正在竭尽全力帮助他们进入市场,”OREA首席执行官蒂姆·胡达克 (Tim Hudak) 在新闻稿中说。  “由于供应严重不足和需求增加,我们正处于住房负担能力危机之中,尤其是在‘缺少中产阶级’类型房产的情况下。 如果各级政府没有采取有意义的行动,安省的千禧一代和年轻家庭将被迫在省外寻找他们的第一个家,从而导致人才流失并对我们的经济竞争力产生负面影响。” 去年,GTA 各类房产的平均价格上涨了 29%,目前为120万加元。 多伦多地区房地产委员会表示,预计 2022 年房价将继续上涨,尽管预期的利率上升会导致借贷成本上升。 这项由OREA委托进行的民意调查发现,大约71%的非房主仍然渴望购买自己的房屋。 但在这些人中,超过一半(55%)表示他们对在他们真正想要居住的社区购买房屋持悲观态度。 大约 60% 的受访者还表示,他们居住的社区,正有大量人搬迁,以寻找更经济适用的住房。 胡达克表示,鉴于存在的供应挑战,民意调查结果“不足为奇”。 “为了让年轻的安省居民能够负担得起,我们需要在全省范围内不断增加住房供应和市场选择,”他说。 (Shawn,资讯来源:CTV,图片来源:Pixabay)  

多伦多房价飞涨,是买房还是租房?专家:买!

【加拿大都市网】多伦多的房价一直居高不下,有的市民选择先租房住,但据CTV报道,一位金融专家表示,她认为买房比租房更明智, 但其实两种方式都能给自己积攒财富,关键是你会不会理财。 CTV News询问首席财经评论员 Patricia Lovett-Reid认为,对于目前能够在多伦多炙手可热的房地产市场上买得起房子的潜在买家来说,买房还是最好的举措。 Lovett-Reid 说,虽然这总是取决于个人情况,但她“通常处于买房的阵营中”。 “我是置业的忠实粉丝,”她说。 “我喜欢主要住所的资本收益税的豁免。这项税收减免就为我提供了很大的利益。” 但 Lovett-Reid也表示,在决定是否买房之前,需要考虑几个因素。 “买房并不能保证创造财富,”Reid说。 “这可能很难相信,但我们或许可以看到价格下跌。” 她说房主需要为大多数租房者不会承担的意外费用做好准备。 “有了房子,你的抵押贷款成本可能是众所周知的,如果屋顶漏水、管道爆裂或熔炉坏了,成本就更高,保有一套房子就是这样,”Reid说。 对于那些可以买房的人,Lovett-Reid 强调,这并不总是正确的选择。 “我觉得你需要看你个人的情况,你的生活稳定吗?你的工作稳定吗?你所在的公司稳定吗?” 她认为,只有生活中的各方面都稳定了,才适合买房。“从长远来看,我一直认为购买房地产是最好的决定之一,但从短期来看,就很难说了。”她说。 租房也可以创造财富 虽然 Lovett-Reid 表示她倾向于将拥有房屋作为一种更明智的财务举措,但她仍然相信租房有很多好处。 “租房并不总是意味着你只是把钱扔掉,只是让你的房东更富有,”Reid说。 她说,租房的主要好处是,对于不想为意外的房屋维修费用买单的人来说,它可以使财务更加稳定。 Lovett-Reid 还表示,如果人们需要或想要搬迁,租房可以提供更好的灵活性,因为出售房屋可能非常昂贵。 她还表示,拥有可自由支配收入的租房者如果知道怎样合理支配,就可以创造财富。 对于支付房租后仍有可支配收入的人,Lovett-Reid 建议将这笔钱用来投资。 “把这笔钱拿来投资市场是一个不错的策略。你可以租房,但仍然可以创造财富,”她说。 “特别是如果你还年轻。” 是否要在多伦多以外买房? Lovett-Reid 说搬到多伦多以外只是为了追求拥有房屋的梦想并不总是正确的举动。 “你仍然可以达到目的,但现实是你可能仍然不喜欢它,无论你多么努力地说服自己这是正确的财务举措,” 她建议,任何正在考虑搬出这座城市以买得起房子的人都应该先在该地区租房,以确保他们这个地区。 (Shawn,资讯来源:CTV,图片来源:Pixabay)  

安省最佳买房城市排名出炉!多伦多不幸倒数

【加拿大都市网】如果你想买一套新房子,你可能需要避开安省的一些城市了! Zoocasa最近的一份报告揭示了安省最适合买房和不适合买房的城市,并比较了多个城市当前的平均房价、价格增长和社区特征。该报告调查了加拿大全国42个城市,并对这些城市作出了排名。   安省最佳买房地点是哪里? 如果你正在考虑搬家,Bancroft可以考虑,它是加拿大最适合买房的地方。该城的住房价格为292,733元,比全国平均水平低47%。这座城市不仅在安省排名第1,在加拿大全国也排名第1。 安省的其他热门买房城市包括Woodstock Ingersoll area(总排名第2),平均房价为433383元。 London(总排名第3), Tillsonburg(总排名第4), 和 Huron Perth(总排名第5)紧随其后。 在安省以外的地区,加拿大最适合买房的地区是Greater Moncton(总排名第6),平均房价仅为200,267元。   安省最糟买房地点是哪里? Oakville是目前最糟买房城市,在全榜单中排名倒数第二(总第41名),2020年平均房价为111,6275元,超出全国平均房价水平100%。 多伦多是安省第二不适合买房的城市(总第38名),平均房价为915001元。 密西沙加是第三糟糕的买房地点(总第37名),平均房价为922750元。 这份榜单中,卑诗省的温哥华市排名垫底(总第42名),不幸成为了最糟买房城市。   点击这里进入官网查看完整排名   (编辑:北极星) (Ref: https://www.narcity.com/toronto/ontario-home-are-the-worst-to-buy-in-these-3-spots) (图片来源pixabay,仅作说明使用)

安省买房最便宜城市排行出炉 多伦多未入围

【加拿大都市网】现在,全安省的房价可能都在稳步上涨,但在这些最适合买房的城市中,你仍然有机会买到便宜的房子! Zolo在4月30日发表了一份报告,对不同规模的城市进行了排名,以找出哪些城市对购房者而言最有价值。这份报告综合考量了2021年平均房价、过去一年的失业率、业主平均收入等诸多因素。 该报告按照人口确定城市规模,将人口超过10万人的城市定义为大城市,在最适合买房的大城市排名中,温莎名列第一,这里平均房价53.4万元,家庭收入中位数为82840元。伦敦、巴里、Kanata、圭尔夫分列2-5位。 而安省最大城市多伦多,甚至无缘前10名,未能上榜。Kitchener以平均房价75.7万元排在第十位。   附: 安省最适合买房大城市TOP 10: Windsor London Barrie Kanata Guelph Hamilton St. Catharines-Niagara Waterloo Kingston Kitchener   安省最适合买房中小城市(人口3-10万)TOP 5: Sarnia Thunder Bay Sudbury Stoney Creek Sault Ste. Marie   安省最适合买房小城市(人口不超过3万)Top 5: Deep River Rain River Smooth Rock Falls Englehart Marathon   点击此处进入官网查看完整排名 (编辑:北极星) (Ref: https://www.narcity.com/toronto/cheapest-big-cities-in-ontario-to-buy-a-house-have-been-ranked) (图片来源pixabay,仅作说明使用)

华裔买新房 收到3.8万巨额水费帐单险昏厥

(星岛综合报道)多伦多康山一名华裔居民上月收到近38,000元的巨额水费单,大吃一惊,发现那是前业主留下的欠单。 黄姓男子(Kenny Wong,译名)对CTV 多伦多新闻说:“我差点昏厥,我到哪里掏那么多钱缴纳水费哩!” 他说,他在今年2月买下房子,在上月收到水费单,那38,000元是旧业主拖欠的水费。 黄先生解释说,在房屋交收时,他的代表律师没有核对清楚,旧业主有没有付清水电杂费。那幢房子空置一年半,可能是屋内一条水管爆裂漏水做成。 黄先生说:“我给Alectra Utilities供水公司打电话,他们却说,基于隐私理由,我不能追查前业主的资料,真恼人。可是,他们要求我支付38,000元欠款。” 黄先生认为,供水公司应该知道,他的房子水管有问题,一幢民房何来3万多元巨额水费,他们为什么不查看问题。 CTV向供水公司查询此事,它的发言人解释说,他们向原屋主追讨水费,但不得要领。 供水公司发言人说,虽然黄先生在收楼后,才知道前业主拖欠水费,但人们买二手楼房,有责任弄清楚,这幢房子有没有费用缴付,有没有欠款未清。 幸好黄先生买了业权保险,已向保险公司申请保金,支付这笔水费。另一方面,供水公司已指派职员,处理这宗个案,双方谋求合理解决方案。 在大多伦多地区,民宅水费高,多数是厕所漏水。厕所漏水,一个月可能耗水900立方米,水费可超过2,600元。 (图:CTV) T06

律师连线:买房前是否可以拍摄作纪录?

原标题:买屋前拍摄房屋状况作纪录  须获卖方同意只供个人参考 问:我计划购买房屋,为能让自己记得参观过的房屋,请问是否可以在参观时拍摄照片和摄像? 在现今的房屋市场,潜在买家在作出买屋决定前,可以查看和参观许多放售的房屋。由于放售的房屋众多,拍摄纪录房屋内外的状况,确实可以帮助您稍后想起房屋的某些细节。 不过,在拍照之前,最好先与您的地产经纪沟通,询问屋主是否有定下一些相关的规则、权限或限制。 例如,屋主是否愿意让人在子女房间或主人房中拍照,卖方经纪一般都会知道,其客户是否对参观者设下相关的拍照规则。 值得注意的是,即使潜在买家被允许拍照,所拍的照片应该只供个人参考之用。屋主允许拍照,并不代表他们允许公开这些照片。 在某人家中拍照时,应注意以下几点:第一,在拍照或摄像之前先询问。第二,避免拍摄有关屋主的个人或保密资料;包括个人照片,屋内展示的各类证书或艺术品等。第三,切勿在橱柜和抽屉内拍摄,也不要拍摄任何个人财产。第四,在别人的家中,请务必尊重屋主的财产和私隐。 如果您正在放售房屋,并正在安排房屋开放日(open house)的事项,请向地产经纪表达您对拍照或摄像的意见。这样您的经纪便可以将您的要求,反映在销售资料中,并在开放参观前与买方经纪作好相关的沟通。 除了向经纪说明您的要求,在开放参观前,最好还是采取一些预防措施。我建议将一些贵重物品、财务资料、护照和敏感文件等,放在保险柜或其他安全地方,并清点家中展示的照片数目。 正如我在前面的专栏文章中所建议,这是您的家,对于在屋内允许甚么或不允许甚么,您拥有最终的决定权。如果您不想参观者在家中拍摄,请及早通知您的经纪,以便他们可以有效地传达您的看法。

法律连线:如何确保房屋没有含铅水管?

原标题:买房需仔细考虑勿心急  确保房屋没有含铅水管 我目前正在选购房屋,最近经常看到有关“含铅水管”的新闻,对于水管问题,请问应该向我的经纪及屋主提出哪些问题? 最近有关含铅水管的报导确实很多。省内几个地区,都发现当地市政府的含铅水管,将有问题的水输入住宅楼宇。 虽然1950年代中之后建造的许多房屋,都是使用无铅水管,但亦不要掉以轻心,应采取适当步骤,确保房屋内没有含铅水管,并将您所关注的问题,告诉您的房屋经纪。 买屋者往往最关注的是房屋的外观和装修,例如厨房是否有花岗岩台面,以及是否铺设硬木地板等,但买屋者经常会忽略墙后和地板下的装置。 首先,您应该选择一名专业的地产经纪,协助您搜寻合适的房屋,并对您有意置业的社区和有意购买的房屋,进行全面评估。在选择经纪时,您可以询问该名经纪,对旧屋的相关事项是否有深入了解,以及如何对您有意购买的房屋,进行尽责的调查。对于您所关注的问题,不妨向经纪直说,您所选择的房屋经纪,应该有能力为您进行专业的调查。 向卖方出价之前,您应该采取一些“预防措施”,例如向您的经纪提出要求,调查房屋的管道系统是否曾进行过升级。如果房屋的内部和外部管道曾经更换,那麽卖方或市政当局应该有相关的记录。 请注意,虽然安省法律以“买者自负”为原则,但卖方仍有义务披露他们所知道的房屋隐藏缺陷,这些缺陷有可能危害到居住者的健康,或使房屋变得危险。 您和房屋经纪可以向卖家提出有关水管系统的问题。如果卖方拒绝回答这些问题,您可能要进行进一步的调查,例如聘请有经验的技师详细检查房屋。 如果您想确定房屋的供水安全,您的房屋经纪可以征求卖方同意,进行相关测试,该项测试结果亦可作为出价条件之一。 当然,水管只是其中一部分,房屋的电力、地基、供暖及制冷系统等,都需要进行测试。 购买房屋时,每一步都需要仔细考虑,特别是哪些您非常重视的事情,千万不要著急。 如果您对买卖房屋的程序有任何疑问,请电邮到information@reco.on.ca查询。

女子提出看房男友竟弃车失联 接下来上演神剧情

李冰(化名)在黑龙江省伊春市南岔县的一家商场打工,今年九月初,一名姓王的中年男子引起了她的注意。因为这个王某经常来商店溜达,有事没事的就爱跟李冰聊上两句,而且还时不时特意开车来给李冰送早餐。 这些温馨的举动,让单身的李冰有了一种被呵护的感觉。王某在与李冰交谈时,还透露自己在山东包蔬菜大棚,平时做点小生意。 不久李冰就与王某确定了恋爱关系。在相处一段时间之后,李冰提出想去王某家的房子看一看,王某欣然答应。结果就在李冰去个卫生间的工夫,王某不见了!打电话也没人接。李冰看到王某的车还停在自家楼下,心想男友应该没走远。结果等了半天,李冰再联系男友的时候,对方已经关机了,更让李冰意外的是她的金手镯也不见了。 李冰赶紧到公安局报了警。民警来到李冰家小区调取了监控,发现王某从李冰家出来之后竟然是打车走的,而且出租车直接开往了铁力。 南岔到铁力有两个半小时的车程,打车需要花费将近四百元。这么大费周折的逃走,侦查员断定男子肯定是为了躲避什么。侦查员在对男子留下的比亚迪F0轿车进行调查时,发现了更加重要的线索。经过对车牌照进行查询,民警发现该车属于盗抢车辆。 假牌照?盗抢车辆?看来这名男子的身份还不只是小偷这么简单。通过细致的信息研判,侦查员很快锁定了男子的真实身份。这名男子姓张,佳木斯市桦南县人,曾经多次因盗窃、诈骗受到公安机关打击。 确定犯罪嫌疑人张某的身份之后,南岔县公安局将其列为网上在逃人员进行抓捕。9月22号侦查员得到线索,张某出现在哈尔滨道里区某洗浴中心。被抓获时张某的身上只有几十块钱,他偷来的金手镯不见踪影。经过侦查员的连夜审讯,张某才交代自己偷走金手镯后。找到一家黄金首饰店,早已将其换成了现金。 张某在哈尔滨的时候,只选择不需要身份证的洗浴中心逗留,本以为这样可以躲避侦查,但最后还是被公安机关抓捕归案。 据办案民警介绍,张某平时就游手好闲,很大一部分资金来源就是靠和女孩子交往,然后趁其不备偷取贵重物品卖掉换钱。目前,犯罪嫌疑人张某被南岔县公安局刑事拘留,案件还在进一步调查当中。 (来源:光明网)

房屋成交前这一步十分重要!千万不要偷懒!

有读者在距离他目前居所几个小时的地方购买了一套物业。他做了验屋,并对验屋报告感到满意,想知道是否有必要做最后的实地检查? 由于已经完成了验屋,因此我猜想这套物业将被用来居住。除非你打算拆除它并进行重建,否则我强烈建议你对该物业进行最后的实地检查。 鉴于安省各地的平均交易完成时间为30至90天以上,因此自你验屋以来,可能已经过去了一段时间。最后的实地检查,将使您有机会确认所有物件是否均在,并且现在的状况是否与验屋时完全相同。 你可以请你的销售代表与卖方协调实地检查的时间,并亲临你购买的物业,以指导你完成整个过程。他们的专业知识将帮助你了解哪些情况需要关注。授权允许做最后的实地检查,是许多买卖协议(agreement of purchase and sale,简称APS)中包含的常见条款。您的APS可能已经包含允许进行最后实地检查的条款。 在做最后实地检查期间,你可能想确认APS中提及的所有物件都还在,并且与购房时已认可的状况相同。例如,确认APS中包括的大件电器是否处于工作状态、并且是购房时已认可的那些;马桶是否工作;水龙头和水源是否正常;所有主要的机械和电气系统是否均有效运作。 许多销售代表会在APS中,记录大件电器的品牌名称和型号,以此来保护客户的利益。这种做法可以帮助消除买卖双方交换钥匙后出现差异。作为买家,你亦可以记录此类信息。 还有一个好办法,是对你觉得需要解决的任何问题或有任何想要记录的内容,拍摄照片作为实证。出于礼貌,建议你拍照前通知卖方经纪。 如果确实出现问题,则应在最后的实地检查过程中,与你的销售代表和处理你交易的律师进行商讨。这对于可能需要卖方保险公司来赔偿的新发和突发事件尤其重要,例如新出现的水浸损坏或未发现的问题等。在这种情况下,双方都需要在律师的参与下同意达成一项解决方案,并且必须在预定的截止日期之前采取措施。 做最后实地检查的一个好处是,你可以有机会在搬家之前量测窗帘、壁橱配件以及家具的摆放位置。 最后的实地检查是值得花时间去做的一件事。一旦完成,每个人都可以放心了,因为确认交易会按计划进行。

年轻华裔女子年收入8万 怎么攒钱才能在多伦多买房?

据toronto life报道,Jasmine Tam今年30岁,她是一位品牌策略师、自由摄影师和准地产经纪。现在年收入约$81000元,租住在市区Queen和Bathurst一间一居室的公寓。 Jasmine计划攒钱在5年内买房。因为从小在万锦长大,所以打算买那里的房子。 那么她打算怎样攒钱呢? 她每个月往免税账户TFSA里供款$500; 她的每月开支明细如下: 住房 房租:$2100; 生活杂费 水电费:$80; 手机费:$75; 上网和有线电视:$113; Netflix和Spotify:$23; 日用杂货:$150; 她每周都会看打折信息,只买降价的商品。 Adobe Creative Suite:$50; 用车费用 lease车:$1000; 她开的车是宝马X3 M40i,她父亲回中国前把保时捷卖了,卖车的钱给了她lease车。 汽车和租车保险:$100; 汽油:$80; 商品开销 外出用餐:$100; 宠物食品:$50 近期比较奢侈的大宗开支 今年4月与家人前往旧金山、圣地亚哥和洛杉矶旅行,在旧金山租车和酒店使用了积分:$1500; 隐形牙套:$2000; Nike Pride鞋:$200; 相机镜头:$9000; 地产经纪牌照:$3000。

二次置业换房先卖还是先买?做决定前先解决这些问题

有读者认为现在是时候买一间较大的房屋,想问应该是先购入新居,然后出售现有房屋,还是应该采取相反做法,先卖后买? 简单地说,这须要考量两种做法的利弊。在作出决定前,要仔细考虑自己的需要、财务状况,以及风险承受能力,并向您的房屋经纪查询,附近地区的房屋市况如何。 对于大部分人来说,如果能够在同一时间内进行买卖交易,当然最理想,但这种情况并不是经常有,因为买家也须要配合他们的成交日期(closing date)。 「先买后卖」的好处是,您有很多时间寻找理想的房屋;您可以仔细考虑哪一种房屋类型和业权模式,最适合自己,并可以在自己喜欢的地区,看很多的放售房屋。 不过,假如您的财务状况不太宽裕,「先买后卖」可能存在一定风险,因为您需要一大笔资金支付新屋的按金,假如您的大部分资产都绑在现有房屋上,可能难以筹拨一笔巨额按金。即使有充足的财力支付按金,您亦可能要同时持有两幢物业;试想像一下,您要同时支付两笔房屋贷款,以及双重的物业税、水电费,以及家居保险等支出。 假如您无法同时承担两间房屋的开支,便应该考虑「先卖后买」的做法。这种做法的好处是,您有很多时间考量买家的出价是否合理,并在选择新居时,清楚知道自己可以负担的价格水平。但弊处是,当您一旦接受买家的出价,就必须尽快在房屋成交日前,找到住处。如果在短期内找不到理想的房屋,您可能会感到压力,购买不完全符合您需要的房屋,或须要暂时租住房屋,租用储物仓。 如果您的买卖成交日期无法配合所需,或不确定下一步应该做什么,请与您的经纪商量。经纪应能根据目前的市场情况,评估您的房屋需要多长时间出售,并协助您定出一个既合理又吸引的价格,但这不保证何时能卖出房屋,也无法保证最终的出售价格。此外,经纪亦可争取将买卖成交日推后,让您有更多时间。

买50万元房子难!专家称仍应珍惜10%购房款

本地资深贷款经纪、鲲鹏国际金融公司总裁孙晓明(图)在接受本报访问时,也承认CMHC的首次购房者激励计划,或对大多伦多和温哥华市场的买家应对挑战帮助有限,但鉴于该计划是全国性的,其作用在其他地方不可低估。 孙晓明 孙晓明表示,鉴于收入和贷款额度的限制,在多伦多购买50万左右的房子,的确有挑战,只能是选择地点较偏远、面积不太大的公寓。但她认为,对于有需要的首次购房者来说,能拿到10%的购房款,还是应该尽量珍惜这个机会,因为能借到这笔钱在哪里都不会是简单的事情。 至于要放弃10%的产权,在卖房时按比例偿还的顾虑,其实CMHC也同时承担了卖房时房价下降的风险。还有,符合该计划的条件之一是买家的首付额度尚需支付按揭保险,对于原本就需要支付保险的买家来说,多出10%的购房款,无疑是个很大的帮助。本报记者

联邦政府出钱帮你买房?这些城市买家都犯难!

联邦政府为提高首次购房者的负担能力而推出的激励计划,被舆论认为对多伦多、温哥华等高房价市场难有作为。CBC 联邦政府为提高首次购房者的负担能力而推出的,提供最高相当于房价10%的激励计划(售房时需偿还),被舆论认为对多伦多、温哥华等高房价市场难有作为。 据彭博社报道,加拿大全国住房机构计划在3年内花费高达12.5亿元,补贴中低收入首次购房者支付首期。该计划本周一开始实施,政府将支付最高10%的购买价格,以换取房屋的股份,一旦售出就要按比例偿还。 该计划针对的是千禧一代,这是一个正在逐渐被挤出加拿大房地产市场的群体。截至今年7月的5年间,主要受多伦多和温哥华等城市房价上涨推动,全国平均房价上涨近40%。联邦政府预计该计划将被10万名买家使用,但经纪人和分析师对于该计划能否在最需要的地区起作用持怀疑态度。 Royal LePage总裁Phil Soper表示,这是一个只针对很小范围的计划,在市场上并没有多少运作空间。 计划允许最高购买价格约56.5万元 虽然有人会受益,但这不太可能帮到那些在多伦多或温哥华的买家,两地在7月份的房屋平均价格分别为826,165元和982,427元。 该计划仅适用于年收入在12万元或以下的买家,由于抵押贷款与收入比率不能超过家庭收入的4倍。在这些条件下,该计划允许的最高购买价格约为56.5万元。 根据房地产网站Zoocasa的信息,多伦多、基秦纳、滑铁卢、大温哥华和维多利亚等市场的普通买家都用不上该计划。而满地可、渥太华、卡加利和爱民顿的买家则可以受益。加拿大按揭和住房公司(CMHC)表示,这项名为首次置业者激励计划的计划也将推动建筑业帮助缓解国内的住房供应短缺问题。该机构发言人Audrey-Anne Coulombe称,尽管有收入和借款限制,但我们相信这个计划可以在所有市场上运作,包括温哥华和多伦多。因为这些城市的平均价格与入门价格不同。第一季度,32%在多伦多销售和20%在温哥华销售的房子不到499,000元。 根据Mortgage Professionals Canada的报告,预计该计划每年会在少于5,000次购买中使用,因买家不愿意放弃部分房屋的产权以及购买抵押贷款保险。

安省近7成人认为现在不该买房 最大难题是这个!

温哥华、多伦多和满地可的屋价虽然让不少买家难以负担,但仍有近半数首次置业者选择在这3大城市居住。满地可银行的调查发现,亚省买家最乐观,认为目前是置业的好时机,安省民众则最举旗不定,只有三分一觉得应该入市。 满银委托Pollara Strategic Insights所作的研究指出,有45%首次置业者选择多伦多、温哥华和满地可这3个房地产市场的热门城市。亚省民众有超过50%相信现时是置业的理想时机,卑诗省和草原省份持利好态度的也有42%,魁省居民认为可以入市的也有近40%,安省的首次买家对市场的信心最少,只有三分一觉得目前是置业良机。 满银经济师认为,市场迹象显示房地产市道已经再次回稳。全国11个主要城市之中,温哥华、维多利亚、卡加利、爱民顿、利斋拿、沙斯卡通、温尼辟和多伦多等8个城市均属于买方或均衡市场。联邦政府提供的首次置业优惠也将温和刺激房屋销售。各种利好因素促使消费者对房屋需求增加。 首期是“上车族”最大难题 调查显示,首次买家为了能够升级成为业主,有13%人计划购买供款将超出个人入息30%的物业。有近40%人为投资较昂贵的物业,愿意日常生活作出一些牺牲。有86%首次置业者相信,联邦政府的首次购买优惠令他们能够达成置业目标。尤其是年届30岁以上的千禧世代,有50%觉得首次置业优惠非常有帮助。 满银个人贷款主管Hassan Pirnia表示,首次置业者相信现时是买家入市的好时机,但他们必须要衡量可以负担得起的问题。置业是人生一大里程碑,买家应该了解到拥有房屋对日常财务状况,以至短期和长期的财务规划都有很大影响。 越来越多加拿大人考虑买屋,但很多人发现最大的困难是没有足够的首期。即使是最低5%首期的门槛,也有26%首次置业者觉得相当困难,有39%人则感到吃力。 报告指出,只有24%的准买家已经有足够首期款项可以入市,有55%人预期在未来两年会有足够的首期积蓄。大部分首次置业者未买屋前已经背负债务,只有38%新买家是在首次置业前完全没有外债。 满银表示,首次置业者最好能够取得银行“预先批核”(Pre-approved)贷款,以确保在物色合意房屋时有更充裕的时间和弹性。虽然很多买家愿意作出牺牲,但计算每个月可负担得起的供款额时,要考虑日常支出和预留应急或突如其来的开支。因此最保守和稳妥的规划是,房屋的总支出不应超过家庭收入的30%。物业成交时买家尚要支付土地转移税和业权保险等开支,一般计算是预留屋价的1.5%应付买屋的各种费用和税项。

买房交订金有哪些套路?这些情况下可能失去订金

问:我正考虑今年购买第一套房子。关于订金的支付,您有什么建议?订金需要多少钱? 答:让我们从回答您的第二个问题开始:订金没有标准的金额,所以我无法告诉您,您需要付多少钱才能稳固您的出价。 如果您找到了适合的房子、但认为卖方要求提前支付的金额过高,您可以要求您的销售代表与卖方代表,就订金的金额以及付款的时间进行协商。一旦双方同意支付订金,则您必须支付。订金的支付时间可能在提出出价时、出价被接受后不久、或者您和卖方都同意的另外一个时间。 向卖家支付订金本质上是表达一种诚意,表明您对于购买该物业是认真的,您有财务手段来完成这项交易,并且您有能力在物业转手前承担一定程度的风险。 如果卖方接受您的出价,您的订金通常会被置于信托状态(如果卖方有经纪公司作为代表,则订金通常是由卖方的经纪公司保管),直到交易结束,届时订金将被包含在房子的购买总价中。至于交易结束前订金保存在何处,必须由双方协商同意,并作为协议条款的一部分。 如果您需要贷款购买该物业,您还必须支付首期款项。订金和首付款这两个术语之间的区别在于,订金是您为稳固交易而支付的金额,而首付款是您必须支付给卖方以获得房贷的款项。在大多数情况下,首付款包括订金另加额外的必要资金。首付款的要求可能有所不同,但加拿大政府几年前制定了一些重要规则。请务约谈您个人的银行经理或抵押贷款经纪,以便更好地了解,您可能需要支付多少首付款。 购买房地产是一项严肃的承诺,在大多数情况下,房地产交易订金不予退还。但在草拟协议时,可以将有附带条件的出价作为例外。例如对于以买方能够获得房贷或售出自己的房产,或物业通过验屋等作为条件的出价,如果买方在指定时间内没有放弃或满足这些条件,则订金可以退还。 如果您提出出价后改变了主意、并试图放弃交易,您可能会失去订金,并可能面临卖方要求赔偿损失的诉讼。

外汇管制买不成楼 华裔妇女控发展商吞没订金

居住中国的一个买家,约两年前向加国地产发展商Onni,购买了一个西温豪华柏文预售单位,价值超过400万元。 可是中国政府稍后实施外汇管制,导致该名女买家无法按期缴付款项,发展商最后充公订金。她日前入禀法院,要求取回订金。 据本地网媒theBreaker报道,居住在中国南京的陈君(Jun Chen,译音),于今年8月8日入禀卑诗最高法院,控告西温Evelyn柏文项目的地产发展商Onni。 根据诉讼文件指出,2017年8月3日,陈氏委托地产经纪Robin Fu,以440万元购买位于柏克皇家购物中心(Park Royal Shopping Centre)后方山坡的Evelyn项目,其中一个豪华柏文单位,分4期付款。 陈君继后能支付全数订金,但入禀状指出,当事人的阅读英文能力严重不足,地产经纪也没有合理和足够地为她解释合约内容,以及违约的后果。 未能在指定日期付清余款 中国政府不久后宣布严管外汇交易,在中国的国民每年只可以兑换最多5万美元。今年年初,中国政府更禁止境内国民使用在国内兑汇的外币购买海外物业。 诉讼声明更强调,“中国政府清楚地表明,原诉人在中国以人民币兑换加元,用作购买加拿大物业,属于违反国家法律行为”。 今年4月23日,Onni代表律师通知陈氏委托的律师行,物业已可入伙,须于5月3日前缴付余款。 一日后,发展商将缴款期限延长至7月15日,条件是陈君需额外支付楼价一成作为订金。 不过,发展商于5月23日改变主意,将期限缩短至6月6日,6月7日左右再改变主意,提出将期限延长至6月28日,陈氏须缴付额外约22万元的订金。 不过,陈氏于6月13日再接获Onni发出的通知书,指她未有依期付款,因此决定终止合约和没收订金。 陈氏强调,她原本有足够资金,但因中国外汇管制政策而无法依期缴付楼款。陈氏聘用律师行Han Lawson的代表律师Hao Han,要求法官宣布有关买卖合约失效,发展商须退回全数订金,另加利息及相关开支。 陈氏提出的上述指控至今未经法庭验证,而Onni亦未向法庭提交答辩书。 本报综合报道

按揭压力测试下调 预计今秋房市要比去年火!

央银行放宽房屋贷款压力测试门槛,首次置业的买家将是最大的受惠者。加通社资料图片 加拿大的置业者终于可以略为松一口气。中央银行放宽房屋贷款压力测试的门槛,由原来的5.34%下调至5.19%。地产业相信这项利好消息让更多人可以有资格置业,令今年秋冬的市况维持热闹。 网上金融平台RateHub.ca表示,联邦政府在2018年推出压力测试时,要求贷款人能够承受额外2%的利息,才可以取得房贷。这项措施是迫使买家更脚踏实地,购买确实能够负担得起的房屋,以保障置业者在未来面对加息的情况下,不会无力偿还贷款。 市场经两年调整开始回热 安省目前的最低房屋贷款利率为2.54%,但买家只可以依据压力测试的标准取得贷款。央行把门槛由5.34%降至5.19%,买家可以取得更大额度的贷款,可以选择一些较高价位的物业。 首次置业的买家将是新措施最大的受惠者。 CanWise Financial总裁赖尔德(James Laird)表示,首次置业者入市较其他人要面对更大的财务压力,降低门槛对他们的帮助最大。 RateHub.ca表示,如果买家的家庭收入10万元,并能够支付20%首期,贷款25年,5年固定利率2.70%为例。原来的5.34%压力测试标准计算,买家只可以购买589,000元的房屋;在新的5.19%标准下,买家有能力负担597,000元的物业。两者看似只有8,000元的差距,但相当于可以选择楼价高1.4%的房屋。 运亨地产物业代理黎宇昌指出,放宽压力测试在心理上和实际上对市场均有帮助。买家在心理上觉得政府开始改变政策,放宽对市场的管制。实际上测试门槛下降,取得银行审批入场的买家人数自然增加。这项调整除了对现时50万元左右的上车盘有影响之外,对100万至150万元的物业也有帮助。尤其是过往因为无法获得更高贷款额的买家,现时可以入场。 今年春季受天气和其他因素影响,令今年的地产周期推迟。他指压力测试标准下调的利好消息,加上市场经过两年的调整市场开始回热,因此估计今年8至10月的市道会比过去两年旺。 固定利率低于浮动 专家建议趁机锁定 固定利率向来高于浮动利率,但加拿大近日的固定利率反而比浮动利率为低。有贷款专家建议,预期家庭财务状况在未来5年内没有重大变化的人,不妨利用目前的利率优势,锁定固定利率。 网上金融LowestRates.ca的玛许(Jessica Mach)表示,固定利率提供较稳健的保障,房屋贷款人在按揭期间,只需支付固定的金额,不必承受市场波动的风险,因此金融机构要收取较高的利息。浮动利率息口较低,是因为随着市场的变化,贷款人可能有减息的机会,但也极有可能要支负更高的利息,因此利率较低。目前浮动利率最低约为2.64%,比最低固定利率的2.41%高出0.23%,对贷款人而言是一个好消息。她指置业者除了享受较低利息外,也意味着未来5年,可以有一个相当稳健的财务前景。 债券回报佳影响固定利率 鲲鹏国际总裁孙晓明指出,浮动利率主要受中央银行最优惠利率影响,固定利率则主要是由加拿大债券决定。 鲲鹏国际总裁孙晓明 固定利率息口低对消费者有利,但固定利率受一定条件限制。她说,选择浮动利率可以随时改为固定利率,但固定利率则不可以变为浮动利率。浮动利率有较大的弹性,如果贷款人突然中彩票或有其他意外收入,可以一次偿还全部贷款,只需要向银行支付额外3个月的利息;但固定利率则要缴纳利息差额。 50万元的贷款,3个月利息约是4千至5千元,利息差额高达1万至2万元。 她说,如果没有计划在未来5年出售房屋或有大笔横财收入,也不会有重大改变的买屋者,又或是一些5年以下的短期借贷,可以选择固定利率。 不过有意趁现在高档房屋价格回软,计划升级搬大屋或有其他变化的人,则应该选择有更多弹性的浮动利率。由于一般房屋按揭的贷款期,长达20年甚至更久远,买家可以在贷款5年到期时,再选择固定利率或浮动利率。 玛许称,债券一般是长期的回报高于短期。近期债券市场出现短期债券投资的回报超过长线,在经济学上称为「反收益曲线」(Inverted Yield Curve),反映出投资者相信经济放缓,甚至是踏入衰退。虽然加拿大的经济状况良好,但美国联储局10年来首次减息意味着要刺激消费。  

最新数据显示:加拿大人终于要买得起房了!

现在说加拿大的房屋再次负担得起是有点为时过早。事实上,现在说还太早了,但事情正朝着正确的方向发展,而且速度很快。 加拿大国家银行最新的住房负担能力监测显示,与收入相比,供房成本在今年第二季度出现了十年来最大幅度的下降。 该报告涵盖的11个主要城市的房屋中位数房屋抵押贷款占家庭平均收入的45.1%,比3个月前的48.7%下降了不少。不过,它还是远远高于通常被认为负担得起的30%大关。 在多伦多,这一比例从63.2%降至58.1%。在温哥华,它仍然保持在非常高的76.6%,但这比三个月前的83.2%有所下降。 这一发展最重要的因素是抵押贷款利率下降,加上许多市场房价持平或下跌以及工资增长加速,这为改善负担能力创造了完美的环境。 (小星编译,图片来源:加拿大国家银行)

多伦多50社区超叫价热卖!主要有一个共同特点…

多伦多市有50个社区正成为买家争相购买房屋的热点,有负债累累的年轻家庭因财困而出售首次置业的居所,没想到买方以高于预期的价格购下,使他们偿还债务,顺利搬到小镇重新生活。地产界人士认为,现时买家更注重地点是否接近学校和交通网络,不会计较房屋面积大小。 据《多伦多星报》报道,该名为菲兹杰拉德(Fitzgerald)的屋主与太太菲斯佐鲁(Fitzgerald),于2016年买下位于多市百老汇大道夹奥干纳(Broadview and O’Connor)交界的平房。由于女主人放一年产假,加上日常开销大,债务缠身,今年春季决定把房屋放盘出售,迁往其他地区生活。 他们首次置业的居所价格为830,000元,没想到三年后出售时逾100万元,比原价多出20万元。他们因此得以偿还信用卡和个人信贷额度的欠款,感到无债一身轻。这对夫妇与4岁女儿搬到位于伦敦市与温莎市之间的漆咸市(Chatham),以26万元购入一间历史悠久的房屋,10月迎接第二个孩子降生。 现时买家不计较房屋面积大小 售出这幢平房,令菲兹杰拉德夫妇赚取逾20%的投资回报,其中的原因是买家愿意付出金钱,以求居住在心仪的社区。 星报分析多重自动放盘系统在2018年的销售数资料,发现该对夫妇居住的百老汇地区,为多市50个令买家愿意出高价置业的地区之一,平均可高出13,556至178,700元,大部分社区接近地铁沿线或市中心。 其中位于丹福北面及当河谷东面的Playter Estate社区,房屋平均以超过叫价178,700元售出,而且平均7日内成交。其他社区如North Riverdale,买家愿多付154,846元购得房屋。在Greenwood-Coxwell地区,该金额是84,909元。在Roncesvalles西边,买家平均多付121,150元,与之相邻的社区则接近8万元。 来自地产界的柏索尼斯(John Pasalis)表示,买家在这些地区以超出叫价购入,其中的原因是房屋定价偏低。投资者认为超出叫价仍感值得,因为新一代买屋不计较房屋面积大小,最重要的是接近学校,交通及市中心。

买期房犹如“雾里看花” 读懂设计图就能“一目了然”

综合效果图、样板房或小插图,能令您欲选择的期房空间可视化(星报资料图片) 购买新建房屋或Condo时,除了选择好地段、选择有口碑的建筑商、了解价格之外,看清楚平面设计图(floorplan)也是重要一环。 买家可以通过设计图了解房屋的布局、门柱、大梁的位置,以及客厅、主卧室、露台的大小。那么,究竟要怎样看懂这张设计图?看图时有哪些需要注意之处? 1. 设计名称 每种房型或套间都会有一个名称,让买家容易记忆,并可用来比较不同的设计,然后根据自己的喜爱而决定购买哪个单位。此外,在名称旁边,会有一个数字,指的是房屋所坐落的lot尺寸,以英尺计算。 2. 造型资料 款式造型指的是房屋的外观。不同造型可能会稍微影响房屋的内部面积,因此平方呎数通常与每种风格相对应。在Condo的设计图中,通常包括睡房、洗手间和书房的数目,以及阳台、露台、门廊等选项。 3. 主要组成元素 设计图中的主要元素会被标记,方便买家看。这些元素几乎离不开家居的主要功能,如睡房、浴室、厨房、门廊、门厅、洗衣房和起居空间,还可能包括其它重要元素,令设计图更通俗易懂,例如早餐区、浸泡浴缸、储物间和衣柜。   4. 常用缩写 由于空间有限,整个平面设计图往往用上一些缩写词。常见的包括: * W.I.C(Walk in Closet)—步入式衣帽间 * W/ D (Washer and Dryer) —洗衣机和干衣机(如果一起显示,指洗衣机和干衣机上下摆放,而非左右摆放) * d/w(Dishwasher)—洗碗机 * DN—用于楼梯,指楼梯向下 * I.P.(Walk in Pantry) —步入式食物储藏室 * STOR.(Storage area )—储藏区域 *LN.(Linen closet...

中国女游客海外巨款买房被骗 求助后被轮番强奸

据《星期日晨报》6月23日报道,一名中国女游客在斯里兰卡的加勒市被骗了一大笔钱后向一名政客求助,不料竟被其强奸。这名政客还面临另一起虐待16岁女孩的诉讼。 这名女游客来自香港,她在今年2月至4月期间遭到性虐待、骚扰和强奸。她最终向警方报了案提,并向中国驻科伦坡大使馆进行了反映。中国驻科伦坡大使馆周日上午证实,已收到投诉,并期待公平调查。 中国驻科伦坡大使馆发言人兼政治部长罗冲说:“我们已向使馆领事部门通报了此案及其进展情况。我们希望并相信斯里兰卡警方和司法部门能够公正有效地处理此案。” 受害者的律师说:“警方当事人的投诉提出了一些质疑。一份“B”报告已上交法庭,因此,嫌疑犯本应被逮捕。他们应遵循正当程序,但他们没有。如果有疑点,法庭会把嫌疑犯保释出来,但重要的是遵循程序。” 受害人去年8月抵达斯里兰卡,在加勒租了一间房。这期间她考虑过获得永久居住权,并开一家餐馆。然而,她的计划在几周后就遇到了麻烦。 房东骗她花了一大笔钱买了一套不合标准的房子。当她要求退款时,她受到了威胁。她向警方提出了投诉,但警方什么也没做,她迫切需要拿回这笔钱。 因为此事受害者和房东的关系开始紧张起来,房东命令她搬出房子。然后,一位当地妇女把她介绍给了那位臭名昭著的政客,说他能帮助她。 这名妇女曾建议受害者搬到这位政客家里的一个房间里,以确保人身安全。受害者当时不知道的是,这位臭名昭著的政客已经因为一起涉及未成年人的强奸案获得保释。后来那位政客与受害者成为了朋友,政客许诺会帮助受害者解决她的问题。然而,后来,他开始要求发生性行为。 受害者说:“第一天晚上,这位政客和他的媒体秘书来到我的房间外面。媒体秘书告诉我那个政客喜欢我,并给我看了他杀人的照片。他告诉我他在当地警察和法律体系内都有熟人。然后那个政客吻了我,出于恐惧,我屈服了。” 这位政客随后把受害者介绍给另外几个人认识,称她是他的女朋友。受害者则声称,自己是因为害怕而不敢辩解。这位政客后来还试图强迫她和他的司机发生亲密关系,但她拒绝了。随着日子一天天过去,她意识到自己不想继续这段勉强的关系,于是开始寻找出路。 这名中国女子说,她最终搬出了这位政客的房子,找到了另一个住处。今年2月她的签证问题出现了,她向这位政客寻求帮助。这位政客同意帮助她,但要求她与他和他的司机保持亲密关系,否则她将因签证问题被驱逐出境。 她说:“出于恐惧,我屈服了,但我别无选择。我是被迫的。” 今年3月,受害者回到香港,几周后又回到加勒,转租了这家餐厅,之后永久返回香港。这名中国女子声称,她在返回加勒后,至少两次被这名政客和司机轮奸。最后一次发生在4月30日。 据报道,在司机强奸她之前,这名政客曾告诉她,他当天有一桩法庭案件要处理,涉及到他强奸未成年人的指控。在担心自己的生命安全后,她决定在5月3日向警方提出申诉。 这名中国女子当天就离开了斯里兰卡,但几天后应警方要求提供更多信息返回。 警方表示,调查仍在继续,无法进一步置评。此案将于本月晚些时候再次开庭审理。

男子用15万硬币买房!26工作人员数了4个小时

26名房地产公司员工蹲在地上数硬币。网上图片 济南一男子29日用15万元的硬币购房引发热议。该售楼员工称,这些硬币是男子购房的首付款,装在20个水桶里用小货车拉到售楼处。为了确认这些硬币的数量,售楼处调来26名员工,最终用称重的方式在4个多小时内清点完了这些硬币。 售楼处员工李超说,这些硬币是自己的一位客户拉来付购房款的,“这些硬币被装在20个水桶里,3个大桶,17个小桶,大桶一个就有一百多斤重。”《北京青年报》报道,李超说,这位客户购买的商品房公寓价格为42万,这些硬币主要是首付款等。“客户是做海鲜和杂货生意的,硬币都是日常营业收到的,攒了很多,客户说家里还有十几万的硬币。” 面对20桶硬币,售楼部犯了难。“我们总共组织了26个员工数硬币,从下午6时半数到晚上10时50分。”李超说,这些硬币中有1元、5角和1角的三种,26个人先把硬币都从水桶里掏了出来,然后按照面值分类,“我们只收了1元和5角的,1角的不多就让客户拿回去了。” 李超说,这次26个人先数了几个小时发现太慢了,就选择先数出2000个1元的硬币然后称重,之后再根据重量来确定硬币个数。“每称出来2000个就用塑胶袋装成一袋,最终按照称重大概确定了总共是15万零800多,不过光称重就称了一个多小时,要是一个个数不知道要数多久了。”目前,这些硬币经售楼处和威海银行协商,由威海银行全部接收了。

年收入达到多少才能在多伦多买房?

■各城市房屋基准价及所需家庭收入   根据一个本国金融资讯网站分析,温哥华房屋基准价(Home Benchmark Price)大大抛离其他城市,达到1,441,000元,能负担购买的家庭每年收入需24万元,而大温家庭年入中位数仅是75,400元,也就是说房价超出一般家庭所能负担;而在多伦多,房屋基准价是873,100元,能负担家庭年入是16万元。 据《金融邮报》(Financial Post)报道,这项分析是由独立金融资讯网站RateSupermarket.ca进行,引述本国地产网站Zoocasa列出全国12个大城市的房屋基准价,再计算出可以负担这价钱的家庭年入(见附表),从而显示多个大城市如温哥华、多伦多和满地可的房屋,只有高收入阶层才能负担。 RateSupermarket.ca计算家庭收入的方法是,假设该家庭付上两成首期,按揭年期是25年,五年按揭定息是3.25%,10,000元债务,每月要供车300元,而据此计算,能够负担多伦多873,100元房价的家庭收入是16万,温哥华1,441,000元房价则家庭收入是24万元;前者是家庭收入最高10%才能负担,后者更是家庭收入最高1%才能负担。 首置房屋亦难负担 该网站执行总编辑布莱克(Jacob Black)表示,令他意外是距离多伦多70公里外的咸美顿(Hamilton),要拥有一间63万元的房屋,家庭收入需要12万元。 事实上,房屋不可负担性也出现在“首置房屋”(Starter Homes)上。在温哥华,“首置房屋”基准价是656,900元,多伦多则是522,300元,前者是家庭收入最高25%才能够负担。 布莱克称,潜在业主需要有可以花费的实际概念,也要从以前未想过的方向去思考。他提议业主不妨考虑共住(cohabitation),多家庭房屋,以及在主要城市外寻找柏文或较小单位的选择。他更提醒买家要懂得善用物业市场的资源。 综合报道

房东认穷租客叫苦 在加拿大定居到底有多不容易?

最新公布的一份调查显示,四成的加拿大业主自认为贫困的有房屋者,他们表示,单是用来维持自己的房屋,包括按揭、地税(物业税)、维修保养和水电,便用上收入的30%或更多,换言之所余所几。不过,不少受访者称,能够自置物业,都是值得的。 该份由加拿大皇家银行(RBC)上周公布的《自置居所调查报告》(Home Ownership Poll),在今年1月9日至21日,以及由2月14日至15日访问了2,223个18岁或以上的加拿大国民,误差率为2.5个百分点。 调查显示,92%受访者承认,为了房屋开支,可能带来精神压力。调查又发现,81%受访加拿大人表示,购买房屋或柏文仍然是一项不错的投资,另有66%受访者认为,买屋比租屋为佳。 74%最忧加息将尽快置业 此外,36%受访者相信目前为买家市场,而认为现时是卖家市场则有34%,这是5年来首次两者百分比相若。 调查亦显示,传统买家,即是与配偶、伴侣或家庭成员一起购买的百分比,由2017年的49%减至去年的42%。相反,非传统买家,例如单独购买呈上升趋势,由2017年的29%增至去年的32%。 在卑诗省,逾三分二的受访者称,他们相信屋价会下跌,准备等候长达两年的时间买屋。还有28%受访的置业者表示,他们依靠家人协助买屋,单独购买者有32%。 预计在未来两年内首次置业人士,最担心会加息(74%),这比其他受访者(59%)为高。也正因为担心会加息,所以其中56%准备首次买屋者称,他们实际上可能会更快买屋,以免夜长梦多。至于怎样选择购买的房子,21%受访加拿大国民认为最重要是有能力负担,其次是社区安全(20%)。 一家多伦多信用咨询公司发出警告。最近多伦多频频出现装修驱逐现象,也就是说,由于租金价格不断上涨,房东称需要对公寓单位进行装修后再出租,要求租客搬出。 CBC报道,破产信托公司Hoyes Michalos经理Scott Terrio说,过去3个月间,他就接待了6名财务陷入困境的客户。他们都是被房东驱逐的租客,因为房东计划重新装修单位。 根据房东租客法专家的说法,“装修”是一个合法的驱逐理由。但是在昂贵的多伦多租赁市场,如果想要重新找地方住,你需要拿得出第一个月和最后一个月房租的按金。这笔钱金额不少,Terrio说,一些被驱逐的租户发现他们被逼到了破产的边缘。 他说:“他们中有些人不得不找发薪日借款公司(payday lender)去借钱,或者寻求分期付款的贷款,这些借款或者贷款当然有很高的利息。”“一旦你这样做,你财务上就很难翻身了。” 这种境遇Paul Kolinski很熟悉。他在the College与Dovercourt交界地区一栋可负担低层公寓楼的一套单身公寓里住了10年。他的房东坚称需要装修整栋楼,强行要求他搬走。 音乐人被逼迁陷困境 Kolinski是一名音乐人,他每月为这套单身公寓支付830元房租外加上水电费。他不愿意搬走。他说,搬到一个新的、更贵的地方,会带来财务困难。 “租赁市场价格猛涨,我的收入可没有跟着升。我不相信我能在大多区任何地方找到类似我现在住的公寓。” 安省租赁住宅提供者联盟(the Federation of Rental Housing Providers of Ontario)总裁Tony Irwin说,从法律上说,房东装修后,必须允许被驱逐的租户搬回来,房租必须和原来相同。 房东还必须出示所在城市发出的建筑许可证,证明确实是要进行大规模装修,而“不是刷层油漆那么简单”。同时,如果租户居住在一栋有5个及以上单位的楼里,若他们由于装修被迫搬走,他们有资格要求获得相当于3个月房租的赔偿。 Irwin说:“对租客们有强有力的保护措施,我们联盟的成员们都是遵守法规的,认为租客应受到尊重。”但是城市租户协会联盟(the Federation of Metro Tenants' Associations)的Geordie Dent持不同看法。他认为,一旦租户被驱逐,一些人在财务上就没有能力再搬回来了。他说:“房东不需要告诉你他们打算让你搬走多久。”“所以你就不得不租一辆搬家货车,找一个新地方,签一份新租赁合同。然后旧房东说,你的地方准备好了。好吧,你可负担不起付两份房租。” 打工族被逼“逃离城市” Dent对Terrio的观察表示同意,他也认为越来越多的人因为“装修被驱逐”而陷入严重的财务困境。 Dent说:“我和很多人交谈过。他们尚能支付得起当前的开支,但是一旦被驱逐,他们就付不起新房租了,也就是说,他们负担不起住在城市里,这意味着他们无法继续他们的工作。” Dent建议,租客们不要一接到驱逐令就准备搬家,还是应该把租赁协议的细则仔细看一遍再说。他说:“有时候,房东说的和法律说的是一样的,那么你就应该遵守;但是有时候,并不一样。” 计划装修公寓的房东需要申请城市许可证,而这个许可证是可以搜索到的。 租客自保勿轻易搬出 房东联盟的Irwin则说,现在的系统是有效的。他说,他没有听说房东因为装修而驱逐租户的现象有大幅增加。 但是这种说法对Kolinski可提供不了多少安慰,他面临的驱逐日期在逼近,觉得没有安全感。他指出:“我的家、我能够与家人和朋友在这座城市里,创作音乐和艺术,这是至关重要的。” “一切都受到威胁。如果我不得不离开这里,我就得在其他地方重新开始。”他担忧地说:“问题是,我得走多远?咸美顿?或者更远?温尼辟?...

华裔男子拼尽全力抢Offer 结果交易当天“钱不够”

盖莫夫夫妇(Douglas and Sheila Gamoff)在Whitchurch-Stouffville的Wilmac Ct.拥有一个物业。 2017年年初,他们透过当地一间经纪公司挂牌出售该物业,开价200万元。在5天之内,就有18个有兴趣买家参观了他们的房子,并收到3份报价。 其中胡义兴(Yixing Hu,译音)与利亚(David Lea)报价205万元,不过得到的回覆是出价太低。 尽管他们并不想参与竞购战抢Offer,最终还是出价225万元。这次出价被接受。他们支付了第一笔3万元定金,可是未能支付几天之后到期的第二笔9万元定金。 当天,胡义兴和利亚告诉卖家,他们没有足够的资金来完成交易。双方都聘请了房地产律师。不久,安省自由党政府宣布征收15%非居民投机税。该税项的实施立即导致大金马蹄地区(Greater Golden Horseshoe)房地产市场大幅降温。 盖莫夫夫妇以225万元,再次挂牌出售物业。从5月1日至5月17日,他们没有收到任何买家报价,因此把开价降至199.8万元。然而直到7月26日,仍然收不到Offer,于是把开价进一步降至179.8万元。 直到7月底,卖家最终接受了以178万元的价格出售。该交易于2017年10月3日完成。 盖莫夫夫妇随后入禀法院,要求胡义兴与利亚赔偿损失。 2018年3月,盖莫夫夫妇在法庭上要求法官作出简易判决,即是法院不经全面审讯,对无可争议的事实作出裁决。 盖莫夫夫妇认为,他们的损失是47万元,换言之是第一次报价225万元与最终售价178万元之间的差额。 法官Edwards考虑的要点是,卖家有否尽力将他们遭受的损失降至最低。最终,法官支持原告的论点,判原诉人得到47万元赔偿以及由此产生的相关费用。法官表示,当前是大多伦多房地产市场的变动期,预期会有更多买家发现自己曾经冒过多风险进行投资。 法官的裁决提醒每位房屋买家,在不确定的市场中,报价时要谨慎。建议依据个人的财务状况报价。 安省高等法院的法官Mark Edwards表示,当住宅市场处于上升势头,多数业主和投资者都很高兴(可能首次购房者除外)。而低迷的市场,不适合胆小的人。 作者Bob Aaron是多伦多房地产律师