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2019年02月23日 星期六 08:18:58
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Tag: 地产市场

买家变卖家 中国投资者纷纷出售在美商业地产

邓燕文编译 中国政府向中国投资者施压,在经济增长放缓之时将现金带回国支持经济,中国投资者去年在美国的商业地产市场连续三季出售多于购买,从而令净购买量减少至自2012年以来的最低水平。 《华尔街日报》的报道称,房地产资本分析公司Real Capital Analytics的分析显示,来自中国大陆的保险商、大财团及其他投资者在去年第四季度卖出共8亿5400万美元的商业地产。这是中国投资者连续第三季度出售的地产多于购买,同时也是这些投资者在这么长时间以来首次成为卖家。 这些在2018年大部分时间的出售行动,标志着中国投资者逆转了之前 5年的投资做法。在那些年,中国的投资者经常击败其他竞争者,大手买入豪华地产。他们斥资数十亿美元买入类似纽约市的华尔道夫酒店,以接近10亿美元购入芝加哥的摩天大厦,及加州比华利的豪华住宅。 现在,很多中国最大的地产投资者纷纷出售部分这类豪华地产,或至少通过向新合作伙伴出售股份的做法,减少他们在美国的投资。 去年这种截然相反的做法,反映出中国政府正致力稳定货币、减少公司债务及通过压制某些海外投资的做法,以助遏止中国经济放缓的速度。而部分中国的发展商现在国内面对信贷收紧,也试图通过出售他们在美国的部分地产筹集资金。 分析师指出,此外,暗流涌动的美中贸易及政治紧张关系也令美国成为对中国公司而言不是那么适宜的投资地。 房地产资本分析的分析显示,2018年,中国人在美国地产是26.3亿元的净买家。但如果撇除由多名中国买家组成的财团用116亿购入前全球策略财产公司(GLP),那中国在去年全年就是净卖家。 除了商业地产,中国人也在出售他们在美国的住所,而同时购买住所的中国新买家则减少。全国地产商协会可获得的最新数据显示,中国人从2017年4月至2018年3月一年内购买的房屋,与一年前同期相比减少4%。经济学家指出,这样大幅度的减少反映出房价上升、美元强劲及美中关系紧张。 由于中国当局可能不会很快放松资本控制,分析师因而预期,中国投资者将在2019年继续出售他们在美国的地产。 不过报道指,仍有部分中国投资者对美国的地产感兴趣,但他们现在不再是购买摩天大厦或豪华酒店,而是将注意力集中在较为普通的地产,如仓库或提供稳定回报的零售中心。其中一个例子是,中国人寿保险公司最近在乔治亚州马利塔(Marietta)及南卡的查尔斯顿(Charleston),斥资6.07亿买下共10个购物中心80%的股份。 资深地产顾问麦金妮说,现在中国的投资者不再追求在纽约市或三藩市中心最昂贵的大厦,他们更注重回报。

未遵守国际反洗钱准则 加拿大房地产行业变洗黑钱“重灾区”?

加拿大房地产业涉及洗黑钱问题,不仅受到本国政府关注,连国际机构也特别指出,加拿大没有严格遵守国际反洗钱准则。 缺乏足够的资源和专业知识 “财务行动特别组织”(Financial Action Task Force,简称FATF)是一家国际监察机构,专门评估与贪污和犯罪有关的财务风险。FATF于2016年发表过一份关于加拿大的报告,指责加拿大不遵守有关防止洗钱、恐怖主义融资和贪污的国际准则,“特别是在房地产行业”。该份报告又指,一些存心违法的加拿大房地产专业人士,特别是房地产律师,经常被犯罪集团利用进行洗钱活动。 FATF称,由于加拿大缺乏足够的资源和专业知识,涉及洗钱活动的犯罪分子很少被检控。虽然加拿大没有被普遍认为是洗钱或逃税天堂,但根据《巴拿马文件》(Panama Papers)和《天堂文件》(Paradise Papers)的调查文件显示,许多犯罪集团利用加拿大过于宽松的财务法规,以及执法不严的情况,将大量黑钱转到本国。

中国黑帮温哥华洗钱一年能洗10个亿 看看他们是咋操作的!

■■根据警方一项机密调查发现,单是2016年,已有超过10亿元黑钱,透过温哥华地产市场被清洗。星报资料图片 综合报道   卑诗省警方一项机密调查发现,单是2016年,估计有超过10亿元黑钱,透过温哥华地产市场成功清洗。   据Global News取得的机密执法调查报告,追查了2016年卑诗省低陆平原区的超过1,200宗豪宅交易,其中占逾一成的买家有刑事纪录,涉及总额超过10亿元。同时,在相关房地产买卖中,95%相信与中国有组织犯罪集团有关连。 赌客售多个物业 涉资5千万 早于今年4月,Global News的调查报道指出,来自中国大陆、香港及澳门的黑帮组织,与在温哥华的帮派分子,共同控制中国化工厂,然后把包括芬太尼在内的毒品,偷运至温市。犯罪集团取得贩卖毒品所得金钱后,再通过卑诗省赌场,及大笔投资豪宅等途径清洗黑钱。然后再把清洗了的金钱运返中国,继续相关犯罪活动。 今年完成的一项执法情报调查结果显示,其中在温西桑那斯区(Shaughnessy)的一幢价值2,200万元的豪宅,与来自澳门的一个大温区赌客有关。 据卑诗彩票公司(BCLC)及法律文件显示,该个贵宾赌客从怀疑有组织犯罪背景的放贷人借贷,于2011年以750万元买入上述豪宅。至2016年,他以2,200万元售出,获利1,400万元。 自从2012年以来,该个贵宾赌客先后卖出多个物业,涉及金额达5,000万元。而他同时与卑诗省赌场的28宗可疑交易有关。 省律政厅长尹大卫(David Eby),今年较早时宣布成立两个专责小组,研究本省房地产市场洗黑钱活动。 该两个专责小组,将分别于明年3月向省府提交调查报告。

全国地产市场供求情况层次不齐 为何约克区成买家的天堂?

销售与新挂牌比率(sales-to-new-listings ratio),是衡量房地产市场属于买家市场、卖家市场还是平衡市场的指标。目前,全国约三分之二地区楼市处于平衡市场。不过,大多地区各地供求情况不一,多伦多市属平衡但偏向卖家市场,相反约克区与闪高县(Simcoe County),则可说是买家天堂。 根据加拿大地产协会(Canadian Real Estate Association)的8月份全国地产销售报告,销售与新挂牌比率由7月份的56.2%微升至56.6%,而全国长期平均比率为53.4%。以该协会的解释,销售与新挂牌比率介乎40%至60%之间,属于平衡市场,买卖双方势均力敌﹔低于40%属买家市场,即代表买家选择多,议价能力较高﹔高于60%则为卖家市场,即买家需求强劲,容易出现争offer或成交价高于叫价的情况。因此,目前全国有大约三分之二的地区房市属于平衡健康状态。 咸美顿-伯灵顿仍是卖家市场 房地产网站Zoocasa就7月份的相关数据,比对了全国26个主要房市的状态。当中只有纽芬兰及拉布拉多正处于买家市场,比率为35%﹔11个地区属于平衡市场,如大温哥华、爱民顿、利载拿、大多伦多、卡加里等,比率都在40至60%之间﹔其余14个地区为卖家市场,例如咸美顿-伯灵顿、维多利亚、圣约翰、渥太华、满地可等,比率都超过60%。 事实上,与去年同期相比,全国有14个地区属于平衡市场,10个属卖家市场,只有2个为买家市场。由于受到更多买家关注,如安省的咸美顿-伯灵顿及湿比利(Sudbury)、纽宾士域省的圣约翰(Saint John)、新斯高沙省的哈里法斯、魁省的加蒂诺(Gatineau)及Saguenay,都由原来的平衡市场逆转为卖家市场。当中以Saguenay的变化最为明显,销售与新挂牌比率由2017年7月的49%,大幅跳升21%至2018年7月的70%。 相反,卑诗省的菲沙河谷(Fraser Valley)则出现放缓,由去年的60%下降至今年的45%,即由卖家市场返回平衡市场。大温哥华虽然仍然保持在平衡市场,但该个比率已由去年的56%跌至今年的43%,是另一个跌幅最明显的地区。 大多地区属平衡市场 至于大多地区,根据多伦多地产局(Toronto Real Estate Board)的8月份二手住宅市场报告,整体销售与新挂牌比率为48.8%,属于平衡市场。当中的荷顿区(Halton Region)、皮尔区(Peel Region)、杜咸区(Durham Region)及多伦多市,比率都是50%左右,显示这些区域的房市都在健康范围内。 多伦多市的相关比率,平均是57.8%,城西、城中及城东,分别是59.8%、57.5%及56.2%,即市场平衡得来,偏向卖家市场。不过,当中也有一些地区是卖家市场。尤其W01,比率达70.7%。而W02、C01、C08、C10、E01及E02,比率都超过66%。多市唯一的买家市场在C12,比率只得35.2%。 约克区成大多区最大买家市场 另一方面,大多地区最大的买家市场,则非约克区莫属。整个约克区的销售与新挂牌比率为34%,但辖下的9个市镇,比率各有不同。当中华人聚居的烈市及万锦市,分别为30.8%及38.5%。然而,要数最明显的买家市场,皇帝镇(King)及东贵林市(East Gwillimbury)可谓冠绝整个大多区,销售与新挂牌比率分别为25.9%及26.9%。 Remax Realtron地产经纪Vicky周表示,之前市场炽热时,每一个区都只有寥寥数个挂牌,所有放盘都是刚推出便被抢去,买家只怕“手快有手慢无”,加价抢offer及免条件也在所不计。但市场转淡后,活跃挂牌量大增,四处都是选择,买家可放慢脚步,逐间屋逐间屋慢慢看,也不急于落offer,还可以讲价。这情况在uptown尤其显著,成交量一般,放盘量多,是典型的买家市场。 她以烈市独立屋市场为例,按数据显示,近几个月该市的独立屋活跃挂牌量徘徊在700间左右,最新一个月减少了一点,但也有差不多600间。然而,去年3、4月高峰期,烈市独立屋活跃放盘量只有200至300间左右。 中城区独立屋渴市 “不过,独立屋的热抢情况,在St. Clair至Eglinton、Bathurst至Leslie之间的中城区,似乎没有因房市调整而停止过,可谓出一间抢一间。只要房屋状况正常,不是烂屋,几乎一挂牌便有人抢。我有客人想在那一区买屋,多次抢offer不成,买家与经纪都感到沮丧。” 北面城镇楼价大跌 她续说,几年前受到买家关注的北面城镇如Aurora、Newmarket、Stouffville、东贵林等,房市亦曾出现一股热潮,多个发展商大兴土木,兴建大量低层房屋新盘,吸引不少投资者入货。不过,由于近期有大量楼花交吉,很多买家放盘,导致供应量猛增,压低了房价。以去年为例,Aurora或Newmarket的标准独立屋新屋价要100至120万元,但随着市场降温,银行估价也下跌。 银行估价跌业主蚀让求售 Vicky举例,有买家以110万元买入,付了8万元定金,但银行估价只有95万元。类似情况的买家,现在市场上非常多。他们一是向私人贷款筹措差价,一是放盘蚀让只求脱手,导致市面上涌现大量便宜货,拖累了当地房价之余,也点醒了有意北上买房的人,置业还是不能距离中心区域太远。 “地产是一环扣一环的,因为放盘量多,买家选择多,价不会好,业主便会惊,越是惊便越急卖。市道好时,盘少买家多,业主心态是“皇帝女不忧嫁”,越迟放盘赚得越多,尤其见到邻居放盘,便等人家高价成交了,才再加价放盘,因为迟上市一星期,叫价随时可再高几个百分点,一样不愁卖不去。但现在盘多买家少,业主心态180度逆转,见到邻居放盘,自己也赶快放,唯恐买家都被邻居抢走,自己却久久找不到买家,更担心楼价一日低过一日。” 她慨叹,市场调整后,不单业主发愁,地产从业员也叫苦连天。作为卖方经纪的,有盘在手却久久卖不出去﹔作为买方经纪的,客人叹慢板,反正选择多的是,同样是久久做不成一单生意。 “身边很多同行都挨不住,被迫转行,找另一份工维持生计,又或由全职转做兼职,只保留地产经纪牌照,并在不收月费但抽佣较高的地产公司挂牌。”
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