Tag: 压力测试

（有抵押贷款经纪认为，现在是时候放宽压力测试了。星报资料图） 【加拿大都市网】加拿大银行监管机构暗示，可能在年底前更改抵押贷款“压力测试”规则。有抵押贷款经纪认为，随着房地产市场开始走软，现在是时候放宽压力测试了。 监管加拿大数百家金融机构和千余个养老金计划的独立联邦机构---金融机构监督办公室（Office of the Superintendent of Financial Institutions，简称OSFI）周四发表声明，暗示它可能会在今年年底之前，对其抵押贷款合格标准进行“调整”。而通常情况下，每年的12月， OSFI都会对该标准进行检讨，并在次年春季的繁忙房屋销售季节之前，向公众公布检讨结果。 OSFI在声明中表示，在今年余下的时间里，该机构会持续密切关注加拿大房地产市场和抵押贷款政策，如有必要，可能随时为了本国贷款市场的正常发展做出调整。 房地产行业的一些专业人士认为，鉴于今年央行加息以及由此导致的房屋销售放缓，该声明是一个信号，表明OSFI应该且确实会采取措施。 抵押贷款经纪吉本斯（Kim Gibbons）认为，市场正在走软，价格正在下降。OSFI过去推出压力测试是为了冷却市场，现在它不再需要为市场降温了。 对于首付至少20%的购房者，现行规则要求他们证明能够以5.25%的利率或抵押贷款合同利率再加2%的利率承担抵押贷款，以较高者为准。这些规则于2016-17年推出，目的是冷却市场并确保购房者不会被加息压垮。 据《星报》了解到的信息，目前5年期固定抵押贷款的利率平均在4.19%到4.25%之间。吉本斯指出，由于规则要求是合同利率加2%，这意味着借款人必须证明,他们能够承受高达6.25%的利率，这在当前情况下是不公平的，且“没有意义”。OSFI必须该做出一些改变了。 多伦多经纪公司True North Mortgage 的行政总裁艾斯纳（Dan Eisner）也相信，OSFI将在12月份之前采取措施。 他说，压力测试已经迫使很多潜在的购房者离开了市场。如果目前的房地产市场继续保持房价下行的趋势，那将给OSFI提供很大的空间，在年底之前降低压力测试标准以及合同利率再加2%的要求。   V18

【星岛综合报道】加拿大再度降低按揭压力测试(stress test)的门槛，令潜在买家更容易获得房贷，从而进一步刺激楼市。 最近几周，加拿大6大商业银行的5年期按揭贷款利率均小幅调低，促使加拿大央行再度调低按揭贷款的基准利率，从4.94％降至4.79％。 这是自疫情爆发以来，加拿大央行第三次调低按揭贷款基准利率水平。 今年3月中旬，央行将其5年期按揭贷款的基准利率下降了15点，从5.19%降到5.04%，而在5月份又进一步下调10点至4.94％。 央行本周再调低按揭压力测试门槛之后，从理论上讲，即使潜在买家目前的收入维持不变，也可以比上周获得更大的贷款额。 根据金融产品比较网站Ratehub.ca计算的数据显示，此次调低可能使合格借款人的购买力提高大约1.5％。 例如，在旧的压力测试水平上，一个年收入10万元，首付10％的潜在买家，按照4.94％的压力测试水平，获批的房贷金额为523,410元。 而按照新的压力测试水平，该名潜在买家将获批贷款的最高额度将提升至531,230元，增幅为7,820元。 房贷利率搜寻网站Ratehub创办人莱尔德（James Laird）说，在过去几年，压力测试的引人使得加拿大人更难获得贷款资格，因此对于希望进入房地产市场的首次买家来说，最近调低按揭贷款的基准利率是个好消息。 压力测试在2018年1月1日正式实施，使到按揭申请人必须证明，当利率比合约规定利率额外上升两个百分点时，自己仍然有能力继续供楼，不会拖账。 V05

联邦政府宣布，由4月6日开始，调整保险按揭贷款的压力测试审批利率标准，最能获益的是首付低于20%的按揭贷款。 渥太华表示，有关变动将会令到压力测试更能代表借贷机构所提供的按揭利率，并且对市场状况更加敏感。 根据新规定，保险按揭贷款的最低审批利率标准，相等于按揭保险申请中的每星期的5年期固定保险按揭息率中位数，再加两个百分点。 莫奈：保障借贷者因应个人状况 目前，压力测试采用的最低审批利率，为加拿大中央银行根据加国六大银行公开按揭息率，而设定的5年基准按揭利率。 联邦政府宣布调整保险房贷按揭的压力测试利率，4月6日起生效。 星报 联邦财政部长莫奈（Bill Morneau）表示，政府希望籍调整压力测试利率，更好配合市场实况。他补充说，这是一个积极举动，以确保压力测试方法对加国国民仍然有效，并且可以应对不断变化的市场状况。 莫奈强调，对政府而言，最重要的是保障国民在作出房产这项重大投资时，都会选择最适合个人状况的按揭贷款方法。 具体操作 2016年，联邦政府要求所有保险按揭贷款者，须接受压力测试。事实上，加拿大的家庭债务已接近创纪录水平，部分原因是房贷按揭金额增加。政府希望透过压力测试，确保国民在利率上升时，仍然能够继续负担按揭贷款。 加拿大银行发布的五年基准按揭贷款利率目前为5.19%，而在皇家银行网站上公布的五年期固定优惠利率为3.09%，有少数借贷机构提供的利率更低。加拿大央行于每周三发表新的基准利率，而调整后利率则于随后的周一生效。 根据新规定，保险按揭贷款的最低审批利率标准，相等于按揭保险申请中的每星期的5年期固定保险按揭息率中位数，再加两个百分点。以皇家银行五年期固定优惠利率3.09%为例，接受压力测试时，利率假定为3.09%+2%=5.09%，比加拿大银行发布的五年基准按揭贷款利率5.19%低，有助于贷款申请者获得更多贷款。

     自从加拿大引入压力测试政策以来，整个房地产市场确实感到压力重重，这项政策引发了广泛的批评，坊间要求对其进行改进甚至取消压力测试的呼声一浪高过一浪。      在本周的施政报告公佈后，特鲁多总理向财长莫奈表示，财政部现在可以向金融机构征求意见，看看改善压力测试政策。财长莫奈也表示，如果经济环境发生变化，财政部会调整这一政策来支持房地产市场，保证金融体系的稳定性。      加拿大的压力测试政策非常具有争议性，房地产从业人员一直要求取消这个拦路虎，给房地产市场鬆绑；而经济分析师和专家则坚决要求贯彻这项政策，避免加拿大民间债务水平进一步上升。      在今年的大选期间，保守党政府表示如果当选将取消压力测试，但是自由党则没有任何表示，所以今天自由党政府宣佈将重新审视压力测试政策让人感到有点意外的惊喜。      皇家银行的分析师表示，鉴于现在是少数政府，自由党拉拢人心尽量派糖的做法并不意外。不过，自由党政府的具体措施，现在还没有细节曝光。      前联邦保守党党魁熙尔（Andrew Scheer）的计划是，如果保守党当选，将会重新批准银行批出30年期按揭，减轻购房者每月的还款压力，而且还将放宽压力测试条件，并且取消Renew按揭时进行压力测试的政策。      自从2018年引入B-20压力测试后，房地产市场本来就进入调整期，这项政策进一步让地产市场放缓，许多过去曾经合格的本土买家被银行拒之门外。根据加拿大按揭协会的数据，大约10万名加拿大本土买家的买房计划，被今年执行的严格的按揭贷款政策影响。      加拿大帝国银行的分析师本杰明表示，压力测试政策过于简单粗暴的一刀切，并不符合实际情况。确实如此，在过去一年裡，全球主要工业国纷纷降息，仅仅美国就降息3次，而加拿大央行却维持利息不变，从而使得加拿大的压力测试的利息水平认为抬高。因为根据这个被行业内称之为B20的新规定，现在的购房者，即使交足20%的首期，仍旧要进行新的压力测试，而且是在现行利率上再加2%的测试。分析师本杰明表示，现在是时候要对压力测试进行调整了，让它更适合现在的经济和利息週期。      加拿大按揭利息比较网站Ratespy创始人McLister表示，不仅是测试利息水平高的问题，现在的压力测试令许多希望更换银行的消费者被困住，从而不能挑选更好的利率和按揭条款，这是现行压力测试一个很糟糕的失误。      分析师认为，如果现在的压力测试政策继续执行下去，每年有12万的房地产买家会受到影响而购买更加便宜的房子，3万到4万买家则可能推迟买房的决定。相比过去10年裡所有的房地产市场调控政策，房屋按揭压力测试可能是最严厉的，影响最大的一次。      不过，在分析师们看来，压力测试是为了保护加拿大所有房主的利益，使得加拿大房地产市场不会出现美国式的崩盘。加拿大房屋贷款中心CMHC，也要求政府坚持压力测试政策，不要屈从舆论和选举的压力。  ...

本周，联邦保守党党魁Andrew Scheer谢尔表示，保守党如胜选，将回让加拿大人买房置业更加容易，这些措施包括：银行贷款期限由现在的25年改为30年期按揭，减轻购房者每月的还款压力，放宽压力测试并且取消续按揭时所进行的压力测试的政策。 加拿大央行统计数字显示，今年有超过7千亿加元的房屋贷款需要续签。那些需要续签房贷的房奴们如果继续与原来的银行续签房贷，则不需要经过压力测试；但如果为了寻找更优惠的贷款利率而更换贷款银行，则新选择的银行要对其贷款申请进行压力测试。如果保守党可以缓解这方面的压力，无疑对于房地产市场是个重大利好。 在今年秋季大选来临之际，许多房东都希望能取消压力测试这项政策。不过，在加拿大按揭贷款中心CMHC看来，压力测试是为了保护加拿大所有房主的利益，使得加拿大房地产市场不会出现美国式的崩盘。 CMHC的首席行政官Evan Siddall认为，一些利益群体不断地努力要求取消压力测试，因为他们是既得利益者，如果政府满足他们的要求后，房价将会继续上涨，使得现在已经深陷债务陷阱的加拿大人进一步跌入债务深渊。 Evan Siddall表示，在我们现代世界发生的46次银行金融危机中，超过三分之二都是由于房地产过度投机所导致的。特别是现在加拿大联邦政府刚刚宣布了首次置业者免息贷款政策后，房地产市场已经得到稳定，压力测试政策没有必要取消。 至于保守党提出的另外一个措施，调整30年期按揭有什么好处呢？ 大家想一下，按揭贷款的展期越长，按揭每个月的支付额度就会越小，如果能把按揭贷款从目前的25年延长到30年的话，每个月可以少支付10%的月供。在2008年经济危机最深重的时刻，加拿大政府曾一度允许40年的按揭贷款，然后前保守党财长费海提将其降低至35年，在2011年保守党联邦政府将其再次降低至30年，次年也就是2012年减至25年一直维持到目前，这次谢尔提出的政策等同推翻了保守党过去的政策。 如果这些政策真的可以落实的话，这样一来被压力测试和25年按揭期限挡在门外的一部分买房者，就有机会获得贷款买到自己喜欢的梦想住宅了。当然，这也是有一定代价的，因为随着按揭展期的延长，还清房屋贷款总体支付的利息增加了，而且相当一段时间里，自己的房子大部分都是债务，建立Home euqity的时间也延长了。 不难看出，这个政策是个双刃剑，短期内让更多买家可以买到房子，但是长期看来，加拿大的债务水平仍旧会上升，还债的时间延长，储蓄的能力也同时下降。 不管怎样，放宽压力测试也好，增加按揭展期也罢，我们还是希望能看到更多有利于房地产市场，有利于加拿大普通人的政策。加拿大政府最容易为人所诟病的特点就是在政策执行上无差别、一刀切，无论是加税还是压力测试都有这样的特征。 保守党的谢尔批评特鲁多让很多加拿大人，尤其是年轻人无法实现又有住房的梦想，这点绝对是正确的，但是保守党如何解决这个问题呢？谢尔本人也莫衷一是。 对于新一届加拿大政府来说，缩小贫富差距是政府最首要的任务，但很遗憾的看到，迄今为止各界政府在“济贫”方面建树甚少。 手中有房，心中不慌，但凡有产者，在这一轮房产牛市中或多或少都有收益，他们再次贷款买房也要相对轻松许多。而谢尔批评特鲁多所涉及的“无产者”就不一样了，本来就靠省吃俭用来积攒首付，可是利息越来越低，收入不能增加，税负越来越重，房价虽然下跌一点，但还是无济于事，就算怎样省吃俭用，普通人特别是年青人，他们中间的相当一部分人基本上就被排斥在购房者之外了，购房梦遥不可及。 杨凡 加拿大证券学院院士/特许金融规划师 文中提及产品只作参考，不构成推荐。 阁下投资前需评估个人风险承受能力，并与专业投资人士商榷为准。

■■CIBC报告显示，B20压力测试导致去年按揭房贷减少150亿元。加通社 根据最新发表的一份研究报告显示，联邦政府推出的按揭压力测试，令到去年新按揭贷款金额减少150亿元。报告建议政府重新检讨相关政策。 由加拿大帝国银行世界市场（CIBC World Markets Inc.）周二发表的报告指出，2018年全国新按揭贷款总额较前一年下调8%，即相等于250亿元。 全国整体房销持续减退 根据CIBC代理首席经济师塔尔(Benjamin Tal)估计，在减少的按揭贷款中，占50至60%是受到政府收紧按揭措施的影响，即相等于130亿至150亿元，其余40至50%则与房屋价格难以负担程度上升，以及利率攀升有关。 2018年1月1日起实施的B20压力测试，要求所有“非保险按揭”（uninsured mortgage）的借款人，必须通过压力测试，测试的按揭贷款利率，为加拿大央行公布的5年期基准利率或合约按揭贷款利率再加2%。 塔尔表示，自从B20压力测试实施以来，基准利率调高了75个点子。事实上，自从联邦及多个省政府推出多项压抑楼市政策后，全国整体房屋销情持续减退。 塔尔指出，B20压力测试确实可以避免一些置业人士的借贷超出其还款能力，但他认为，面对目前房地产市道不断降温，政府应该考虑重新检讨政策，从而令措施变得更具弹性。 央行政策打击楼市 专家指对新楼影响大 加拿大金融机构监管局(OSFI)2018年1月开始，授权对无保险抵押贷款进行压力测试，旨在确保首付至少20％的购房者，可以在央行的5年基准利率或比实际抵押贷款利率高2％的情况下还款。鲲鹏国际金融总裁孙晓明认为，此举对多伦多房地产市场的负面影响非常大，应该扭转。 孙晓明昨日对本报表示，加拿大银行要求贷款人GDS(供房有关支出)的比率，要低于32%才够资格贷款，也就是说住房支出的成本，包括按揭、地税和水电杂费等支出，占毛收入的比率不能超过32%，在推出压力测试之后，无疑就增加了买家的按揭成本，从而令许多人达不到贷款的要求。同时，以前首付超过35%的买家不需要证明收入情况，现在则对所有人都要进行压力测试，如此双管齐下，更令许多人都买不了房了。 首置补贴政策帮助不大 她还表示，地产市场放缓后，对新屋市场的压力就更大。因为重售房如果卖不掉，至少卖家还可以居住或出租，而新屋卖不掉则只能空置。至于联邦政府的新预算中推出的，对首次购房者由CMHC提供10%的房价补贴政策，对多伦多地区的购房者来说，则没有多少实质帮助。因该政策要求购房者收入在12万以下，且贷款额度不能超过收入的4倍，如此算来，可购买的房屋最高价格不能超过60万，如果收入是5万，则贷款更少得可怜，可见对于多伦多人来说，有些画饼充饥。 但她也指出，贷款压力测试在抑制高房价和让市场回归理性，防止市场动荡方面，还是起到一定的积极作用。总之，在当前的市场形势下，不管是买房自住还是投资都需谨慎。 3月全国价量齐跌 业界促放宽楼按限制 加拿大房地产协会(CREA)报告显示，3月份的房地产销售量价齐跌，并将其归咎于贷款压力测试的影响。地产界和银行界也在纷纷呼吁重新审视压力测试政策，放松贷款限制。 据CREA发布的数据显示，3月份MLS的销售额与去年同期相比下降了4.6％，是2013年同期以来的最低水平。该机构还表示，卑诗省、亚省和沙省的销售额比10年同期平均水平低了20％以上，而魁省和新省的销售额则高于平均水平。 归咎于按揭贷款压力测试 从销售价格看，3月份平均售价同比下跌1.8％至481,745元。如不包括大温和大多地区这两个全国最活跃和最昂贵的市场，平均价格略低于383,000元。 CREA认为，自压力测试推出年多来，其影响仍然存在，而帮助首次买家的新的补贴措施则尚未生效。尽管经济状况良好，但地产市场的活动仍处于多年来的最低水平。 CREA首席经济学家Gregory Klump表示，3月份报告表明，地方市场趋势基本处于僵持格局。虽然抵押贷款压力测试使购房融资的获取更具挑战性，但好消息是，持续的就业增长仍然支持住房需求，等待家庭负债减少后，最终应该转化为更强劲的房屋销售活动。 多伦多销售持平 温哥华挫3成 CREA总裁Jason Stephen则称，在最近的联邦预算案中宣布的旨在帮助首次购房者政策措施，将需要一段时间才能生效，同时，许多潜在的购房者仍然受到抵押贷款压力测试的不利影响，特别是取决于他们想要购买的地方。 加拿大帝国商业银行(CIBC)资本市场副首席经济学家Benjamin Tal也敦促监管机构重新考虑抵押贷款压力测试，认为该规定过于严格，应该提供一个更灵活的标准。他在昨日发表的一份报告中写道，“对市场施加的压力测试可能是必要的……但正确的数字应是200个基点（2%）吗？” 他认为，压力测试目前是在住房市场已经放缓，且信贷质量改善的情况下实施的，的确存在一些不足。 自压力测试实施以来，之前热门市场的活动已经放缓。最新的多伦多房地产委员会(TREB)数据显示3月销售持平，表明市场相对稳定，而温哥华房地产委员会的报告，也显示该地区的销售额较上月同比下降31.4％。最近几个月，TREB也在呼吁金融机构监管局(OSFI)重新审视压力测试，以减少其可能会对整体住房市场产生的负面影响。 本报综合报道

■■加拿大的房地产市场去年遭遇寒流，价量齐跌。星报资料图片   加拿大的房地产市场正遭遇寒流，刚过去的2018年全国房屋价格下跌将近5%，而全年的房屋销量也跌至2012年以来的新低。   根据加拿大地产协会（Canadian Real Estate Association，简称CREA）周二公布的最新数据显示，去年12月全国房屋平均成交价为47.2万，比上一年下跌4.9%，而成交量更比2017年同一月份下跌19%。全年的房屋销量也跌至2012年以来的新低。   CREA指，尽管12月份对于房屋销售而言通常并不繁忙，但与2017年同月相比，去年看起来更糟糕，因为当时，房屋贷款的压力测试即将实施，买家急于在2018年1月新规生效之前完成交易。   压力测试严重打击销售   CREA总裁苏高（Barb Sukkau）表示，从那时起，压力测试对所有加拿大房地产市场的销售产生了不同程度的影响，并且今年还将继续。   加拿大道明银行（TD Bank）经济师桑迪（Rishi Sondhi）指出，数据显示，房地产市场在去年下半年明显失去了一些支撑力。他预计2019年与近几年相比，销售水平仍将保持相对较低水平。   多伦多和温哥华的房地产价格一直高于加拿大其他地方，因此这两个城市的全国平均价格偏高。如果去除这两个城市，那么上个月加拿大平均房价仅剩37.5万元。

根据多伦多地产商会（TREB）的最新报告，大多伦多地区去年12月的房地产市场，与2017年12月份相比，房屋成交量从4876宗减少至3781宗，跌幅22.5%；新挂牌数更下跌了31.5%，减少至4,308宗；平均售价则微升2.1%，从734,847升至750,180元，其中Condo售价更上涨接近一成。 报告称，大地区楼市在2018年整体销量和均价下跌，全年经电脑多重放盘系统交易的房屋有77,426幢，与2017年的92,263幢相比下跌16.1%。新挂牌数量则减少12.7%，为155,823幢。平均屋价下跌4.3%，至787,300元。 报告显示，多伦多市的屋价稍有上升，周边市镇的屋价则回落。这截然不同的市况，是受Condo类房屋的影响。Condo在多伦多市房屋销售中占相当大比例，而Condo的市道较独立屋略胜一筹。大多伦多地区的Condo价格，在过去一年上涨了7.8%。 挂牌量属历年低位 地产商会主席Garry Bhaura指出，贷款成本提高加上更严房屋贷款压力测试，迫使一些家庭要暂时作壁上观，重新审视置业的选择。不过从下半年开始，市况已经有所改善，销售量和价格均有增长。 地产商会市场分析及服务总监Jason Mercer说，经历了2017的剧升之后，新放盘数量在2018年显着回落。很多社区的挂牌量是历年来的低位，买家要找到合心水的房屋也有困难。 2018年下半年，屋价缓步上调。由于很多买家寻求更能够负担得起的物业，因此价格相对比较不昂贵的房屋，其价格升势反而最强劲。 安省华人地产专业协会副会长吴树声指出，前几年楼市属于卖家市场买家争抢Offer（出价）。后来政府颁布新政策令原来畅旺的市道大跌，并出现巨大动荡。一年多以来，虽然销售量下跌，房屋挂牌数量减少，但价格变动不大，反映出市场本身没有问题。 今年市场供求相对平衡 吴树声表示，今年将是一个平衡的市场，虽然放盘量减少，但由于不少人无法取得房屋贷款而推迟置业计划，令供求相差不大，所以市场会较为平静。他认为，现时是长线投资者和自住买家入市的最好时机。买家可以有选择和讲价空间。 旧有出租物业今年规定的租金加幅只是1.8%，而利息、地税和管理费基本向上调整，投资出租者难以获利甚至可能出现负现金流，旧有出租物业投资市场缺乏吸引力。省长福特在去年底提出，新楼盘不受加租管制。如果建筑商可以加租，将鼓励他们兴建出租公寓。这利好因素，将带动房地产市道。 去交通方便的稍远地区置业 吴树声又表示，省政府有意收回多伦多公车局的管理权，并统筹整个金马蹄地区的交通和整体发展，对楼巿也是好事。他声称，现时问题是交通不方便，花时间太长。如果基建好，民众可以搬到宾顿市、阿贾克斯和其它楼价较便宜地区居住。交通方便的话，不少人愿意到稍远地区置业。 置业减少 租赁市场紧张 今年的租赁市场将会比较紧张。他指出，由于不少人延迟买屋，令出租单位的需求增加，但供应量无法快速增加。因此租屋可能会出现抢Offer的情形。 吴树声说，多伦多预计在未来3年有100万移民涌入，省、市政府未雨绸缪应该合作，缩短各项建屋申请的时间，将有助舒缓楼市。 大多房屋销售和平均价(12月1-31日) 屋型 销售 平均价格（$） 电话地区 416 905 合计 416 905 合计 独立屋 340 1,250 1,590 $1,145,892 $891,095 $945,580 按年比较 -24.1% -14.8% -17.0% -8.0% -2.2% -4.4% 半独立屋...

■■多个地产机构和组织预期，来年加国地产市道相对淡静。星报资料图片 本报记者报道 加拿大房地产市场在过去一年受房贷压力测试和加息的双重打击，影响买家的购买力，也令业主不愿意放盘。多个地产机构和智库组织预期，压力测试的影响仍然持续，2019年的地产市道将会是相对淡静。 加拿大地产商会认为，明年的房屋销售量将再减少0.5%，是9年来最低。个别市场可能出现供求不平衡的情况，全国平均屋价今年下跌4.2%至488,600元，明年将回升1.4%至496,800元。 地产网站Zoocasa认为，安省、纽芬兰省和阿尔伯塔卡尔加里的房地产市况明年会有改善；但卑诗省和温哥华的地产市场承受省政府的空置税、炒卖税和外国买家附加税之外，尚要面对联邦政府的房贷压力测试。因而今年的市道未能如预期的反弹。有信用合作社认为，未来3年出现“房屋衰退”(Housing Recession)的情况。卑诗省地产商会表示，今年的房屋销售量大跌23.6%，总成交额也骤降23%至524亿元。 央行可能再加息5次 ■■央行的加息政策引人关注。网上图片   网站执行编辑Penelope Graham指出，加拿大的通货膨胀超出预期，新的北美自由贸易协议令加拿大与最大贸易伙伴的关系保持稳定，因此中央银行在2018年开始加息，并且会继续将息口由现时的1.75%，上调到2.5至3.5%。相当于有可能再加息5次，令房屋贷款更昂贵，并进一步深化压力测试的负面影响。 她说，近期美国与中国的贸易紧张，以及阿尔伯塔原油价格暴跌等经济问题，打乱加拿大央行的加息计划，迫使中央银行采取较保守的立场。最近一次宣布未有再提高利率，并且取消了一些对未来息口走势的强硬措词。央行行长朴洛玆(Stephen Poloz)也表示，虽然加国经济维持良好，但全球波动继续带来威胁，尤其是增加关税打击贸易和国际投资。 多伦多一房单位租金反而涨9.5% 她说，压力测试要求贷款人能够承受高出实际贷款利率2%的房贷，对楼市产生深远影响。买家可以借贷的金额缩减，更将数以千计的准买家拒诸门外，令全国房屋销售放缓。加拿大按揭房屋公司(CMHC)的第二季报告也指出，新的房屋贷款数目降至205,500宗，较去年同期下跌11.9%。卑诗省地产商会也抱怨，住宅贷款增长是17年来最慢。 她说，已经取得房屋贷款的人如果转银行，也将要接受压力测试。因而令房贷市场缺乏竞争，贷款机构明知贷款人无法跳槽的情况下，也不愿意调低利率提供优惠。如果2019年再加息，将令情况更恶化。 她说，多伦多的楼价升幅放缓，但租金的调整未有受影响。一睡房平均租金为2,163元，比一年前上升9.5%。多伦多和温哥华的出租空置率只是大约1%，魁省的空置率也由一年前的3.4%降到2.3%。 明年的利率调升将再削弱民众可以买屋的可负担能力，刺激出租市场的需求。她说，有报告预测明年的全国平均租金将上涨6%。多伦多和渥太华的租金估计会分别加11%和9%，温哥华也将加租7%。

■■CREA统计显示，8月份全国房地产销售量较7月份略增0.9%，是连续第4个月上升，但仍比去年同期下跌3.8%。 星报资料图片 星岛日报记者报道 加拿大地产商会（CREA）统计显示，8月份全国房地产销售量较7月份略增0.9%，是连续第4个月上升；但仍然比去年同期下跌3.8%，也未回复至2014年初的水平。 多重电脑放盘系统(MLS)数字显示，在大多伦多地区楼巿的继续带动下，全国有大约半数地产市场较7月畅旺；满地可和爱民顿的销售更活跃，但卑诗省主要城市则交投放缓，销售量减少3.8%。 商会总裁苏高（Barb Sukkau）指出，房屋销售依然受今年开始实施的房屋贷款压力测试打击。压力测试令买家却步的情况，要视乎地点、屋型和屋价而有不同程度的影响。 楼价指数升幅最大是公寓9.5% 商会首席经济师克兰普（Gregory Klump）表示，过去几个月，房地产市道市况继续随不同地区和楼价有显著差异。 此外，单月份升幅放缓，意味着近来的反弹可能开始失去动力。 8月份新放盘数量与7月份相若，主要是大温哥华地区和满地可的供应增加，抵消了大多伦多地区和温尼辟的挂牌数量减少。 ■加拿大；季节性调整 销售量微升而放盘不变，令销售与新盘比率由7月份的56.2%上升至56.6%，全国长期平均比率为53.4%。以各地8月份的销售与新盘比率看来，有大约三分二的市场属于均衡。8月底的全国房屋库存量为5.2个月，维持长期平均水平。 加权基准综合屋价指数（Aggregate Composite HPI）在8月份升2.5%。升幅最大是公寓单位的9.5%，镇屋和排屋也升4.3%。独立平房微升0.4%，双层独立屋则稍跌0.4%。 卑诗省低陆平原升势减慢，大温哥华地区的加权基准综合屋价指数升4.1%，菲沙河谷升10.7%；维多利亚升8.5%，温哥华岛其他市镇升13.6%。 安省的咸美顿-伯灵顿升7.2%，尼亚加拉升6.6%，贵湖升5.3%，大多伦多地区升1.4%，渥维尔-8米顿升1.2%。巴里市和周边下跌2.7%。渥太华的双层独立屋升8.2%，带动整体屋价指数升7.1%。 大满地可地区也在双层独立屋升6.3%的推动下，楼价升5.9%。亚省的卡加利和爱民顿，屋价指数则分别下调2.2%和2.1%。 加国楼价料明年涨2.7% 安省幅度达3.3%最高   全国房屋平均价格预期今年将下跌2.8%至494,900元；安省受多伦多豪宅交投量减少，跌1.7%。加拿大地产商会（CREA）预测，明年的楼价将回升2.7%至平均508,400元。安省平均屋价更以3.3%的升幅领先全国。 经济和人口增长继续支撑全国的房屋需求，但省政府的打压政策和联邦政府收紧房屋贷款，依然阻碍买家入市；未来的利率调升也影响房地产市道。 加拿大地产商会指出，渥太华去年宣布房贷压力测试后，市场相信会有买家在其后的两个半月，赶在新政策实施前置业；但未料赶尾班车的买家出乎意料之外，令去年12月的成交量破纪录，然后今年大幅下滑。 预测今年全国成交量跌9.8% 压力测试令2018年的全国房地产销售陷入5年来低点。大多伦多地区在夏季出现反弹的迹象，但势头可能失去冲劲。预期今年和明年会再加息。因此，商会维持今年中的市场预测，全国成交量跌9.8%至462,900间。安省较预期强劲的市道抵消了卑诗省的疲弱，但两省今年的销售量，依然有双位数的跌幅，也拉低全国的成交量。 2019年的房屋销售量将轻微反弹2.1%至472,700间，但仍低于2014至2017年的成交量水平。2018年上半年持观望态度的安省买家，在今年下半年已经陆续入市；但卑诗省仍未看到相同迹象，并会进一步受明年加息影响。 明年的屋价预期将上升2.7%至平均508,400元，反映出多个省份的楼价略为回升，以及安省的房屋售价恢复正常情况。安省平均屋价升3.3%是全国最高，卑诗省平均楼价的升幅将低于通涨率。 魁省、纽奔驰域省、新斯高沙省和爱德华王子岛的市场继续维持平衡，预计明年的屋价也会稍升，但会受到加息影响。亚省的楼价维持稳定。沙省和纽芬兰省的屋价依然下滑。

根据加拿大按揭专业人士协会（MPC）7月25日发布的一份新报告显示，在今年1月1日施行的房屋贷款压力测试，阻止了18％的加拿大购房者购买他们心仪的房屋。有专家早前接受本报记者访问时曾表示，压力测试的出台旨在保护加拿大的金融体系。而按揭专业人士协会则表示，尽管压力测试并不会过度抑制房地产市场的活动，但这可能会给加国未来的经济带来一定的负面影响。 加拿大按揭专业人士协会总裁兼首席执行官Paul Taylor在接受Livabl网站访问时表示，“现在毫无疑问地，有很多家庭因此政策无法再符合买房资格。压力测试有效地降低了每个人的借贷能力。它还扼杀了大量因为家庭扩大、打算升级房屋的买家。”协会的报告每半年出台一次，通过使用消费者调查问券来发布人们对加拿大住房和按揭市场的见解。 严压测下购房计划降级 大多伦多全职地产经纪Sherri Nie在接受本报记者访问时表示，“我认为压力测试本是为打击房地产投机者而出台的政策，针对利用高杠杆贷款的人士，确保他们能够面对未来利率的上涨。但现在我见到这个政策却'一杆子打翻了一船人'。比如说原来10万年薪的收入者，可以贷款60万，由于压力测试，他们的贷款额度一下子减少了10余万元。本来计划可以买独立屋的，只能买到半独立屋，或镇屋。而本可以买镇屋的，只能去买公寓。最后造成了如今公寓市场的火爆，而低层住宅活跃度下降的局面。” ▲大多伦多全职地产经纪Sherri Nie 抵押贷款者需进行的压力测试是由加拿大金融机构监督办公室（OSFI）实施，要求购房者在申请银行贷款时，按照加拿大央行的5年基准利率，或合同利率外加2％，两者中取利率高的一方计算，以“应对压力”。只有在该情况下还能负担的申请者，才能获得贷款。首付款高于20%的买家也不例外。自今年1月该政策实施以来，加拿大的房屋销售量和价格都有所下滑，尤其是在多伦多、温哥华等大都市，因为消费者在观望压力测试和提高利率所造成的影响。 连锁效应：消费减冲击经济 然而，如果房屋销售继续放缓，Taylor指出，房屋价格会开始下降，这可能导致业主削减消费支出来应对，因此会给整体经济带来相对危险的情况。 “当他们意识到房屋的价值开始变得更少时，人们会开始关注他们未来的经济状况。他们可能会停止消费、开始更多地储蓄，或者他们不会再在周末外出游玩。因此，这也会对当地餐馆和其它服务提供商造成经济上的冲击。” Sherri Nie表示，作为一名地产经纪，在最前线听到的是直接来自客户的声音，也看到了政策对他们的影响。 “我有客人为此真的生活得很节俭，因为想换大点的房子就要付更多的首付，还要面临升息的压力。很多人为了确保家庭的开支能适应政府的政策以及近年持续的银行加息，他们会早做准备，从各个方面的开销预算上重新调整。比如，原本一年两次的家庭旅游缩减到一次，外出就餐的频率也会减少，连过境购物的计划也会取消，希望能够未雨绸缪。毕竟全额付款买房的人群少之又少。在物价上涨、特别是油价高企的影响下，大家都生活得更加谨慎。我最近也有听到旅游界的朋友讲，今年连旅游行业都开始变得不大好做，客源大大少于往年。所以，目前房价下跌，间接地对餐馆和其它服务行业提供商造成经济上的冲击，我认为是必然的。” 严压测阻碍首置者入市 此外，Taylor还补充说，加拿大房屋销售的放缓可能会为多伦多和温哥华等房地产过热的加国大都市带来一定的喘息机会。 “但在全国范围内，从经济的角度看，下滑的销售并不是一个值得欢迎（welcoming change）的改变。在加拿大另外一些经济尚不那么明朗的地区，比如艾伯塔省（Alberta）和一些大西洋省份，这个政策实际上可以产生相当大的经济影响。” Sherri Nie也认为，在此政策下，经济必受影响，并且首次购房者更加无辜。 “最初也许人们的计划是买独立屋，可是计划赶不上变化快，压力测试的实施让他们只能在公寓和联排屋中做选择，有些买家不想委屈自己，独立屋住不上干脆就不买房，选择租房。可他们没工作没经济来源供房吗？并不是。这部分人，不应因压力测试被阻止入市。再者，还款多少、多长时间还清，都是根据借款人的经济情况决定的。好时多还点，不尽人意时少还点，特别是我们华人，只要经济上允许，第一想到的就是把余钱拿去还贷，这都不是大问题。关键是这种强迫性的压力测试对经济的影响有待观察。我个人认为，负面影响大于正面的。” 加拿大按揭专业人士协会表示，并不反对压力测试的出台，但他们得出的结论是，目前压力测试增加的利率可以考虑降至四分之三个百分点。 “我们只是认为目前在合同利率上增加的2％太高了。它没有考虑到随着时间推移，人们的收入也会有预期的增长。压力测试似乎没有考虑到这样一个事实：5年的时间里（借之加拿大央行的5年基准利率），借贷者就已经偿还了一部分钱，所以他的欠款实际上会有所减少。” Sherri Nie对此观点表示认同，“其实我觉得压力测试中要在合同利率上额外增加2%，对新买家和即将换大房的人都不公平。换房的人群中，很多人已经付了相当可观的首付在现有房里，加上少量的存款，原本想着可以有更好点的生活质量，却因为压力测试不能贷到自己预期的额度、但新房已买好需要交接，而不得不把一些家庭储备资金或其他方面的投资，如股票、基金等收回，放到新房当中，生活质量不升反降，未来的储蓄也受到影响。这些等同于都是压力测试政策对经济的间接影响。如果未来这增加的2%能适度地减少，这些家庭受到的影响必然也会有所减少。”

5月9日，央行（Bank of Canada）用于抵押贷款压力测试的基准利率，从1月的5.14%上涨20个基点，提高到了5.34%。根据业界人士分析，这个利率每提高1%，能申请到的贷款最大金额会降低大约10%。该利率从去年5月的4.64%开始，迄今为止已经上涨了5次累积70个基准点。此次的基准利率上调会导致贷款额度下降约2%，市场的承受力如何？ 从房地产销售的整体看，房贷政策的收紧会造成借贷成本增加，而申请贷款的难度进一步加强也对房市产生了不利影响，首次购房者将面临更大压力。根据多伦多地产局公布的资料，今年2月大多了地区的房屋销量比去年2月跌了34.9%。尽管如此，一份满地可银行（BMO）新出台的春季研究报告（Spring Housing Report）披露，有近四分之一的加拿大人仍然计划在明年购买房屋。业界普遍预计在年底前至少还会再有一次加息，而大部分的加拿大人并没有为真正的加息做好足够多的准备。 贷款额度再降2％ Meridian信用合作社 （Credit Union）贷款专员黄莹 Meridian信用合作社（Credit Union）贷款专员黄莹在接受《都市地产》记者专访时表示，此次央行用于抵押贷款压力测试的利率上涨，意味着申请贷款的难度进一步加强。手上有投资房、贷款金额大、数量又多的人，应当衡量好手里的的流动资金，早做准备。由于B20的压力测试的政策并不针对由各省政府管制的信用社和金融机构，黄莹称，大约有80%来到Meridian做贷款的人都是因为希望避免压力测试。 “但其实我们能帮大家的也很有限。尽管不受B20的影响，我粗略地算了一下，平均每一个贷款都能比同样的收入在其他受B20影响的金融机构多贷10万。比如在TD能贷50万的，在我们这里可以贷60万。”但黄莹也指出，由于贷款政策的进一步收严，她并不知道Meridian能坚持不受压力测试影响多久。 “蒙特利尔的Meridian现在就已经开始加入压力测试的行列。” 目前备受打压的房地产场中，被挤掉的炒房客偏多，而刚需则受相关政策的影响较小。 “在前几年我也在其他银行做贷款，那时候都是很疯狂的状态。很多人的房子并没有拿去卖，而是不断增加负债资产（liability asset）。以前人们找到我常会问'如何能在保住我现在的房子的情况下再贷一套'。而现在越来越多的人说的是'我可能会把我现在的房卖掉，以房换房再买个新的，请给我做个评估下一套房你们能贷给我多少'。现在这样的客户越来越多了。” 根据一份满地可银行的报告显示，在接受调查的加拿大人中，有23％的人希望在2018年购买自住房（primary residence），预期的平均价格为47.4万元。多伦多和温哥华的买家预期的价格则有所上涨，分别为58万元和60.3万元。黄莹认为，的确目前房地产市场中观望的人很多，但在日常办理的贷款业务中，买屋的刚需持续坚挺。 “靠收入买第一套自住房的需求依然很多，这部分人中有一些并不是特别着急，都是看到有好的房再买。还有一些比较着急的都是刚结婚、有了小孩，或者有了两个小孩需要更多房间的，有一个生活方式上的改变。而单身的、刚毕业踏入职场的，前来咨询的较多，但都并不太着急下手，往往想看看房市以后会怎么样。而做了预批的那些，很多也都反映说不准什么时候买。他们也在顾虑、观望市场。” 长期抗战守得云开见月明 对于房地产市场放缓的现象，黄莹表示现在越来越多的人在准备一个“长期抗战”，眼光相对以前更为长远。 “现在不会像以前，很多人的自住房住了一年多就卖掉，增值部分不用户交税能赚许多。在过往，不止华人，其他族裔的人很多人都是这样“倒腾”房子。而现在，很多人都表示自己买的房子不可能住一年或出租一年就卖，可能会考虑3至5年后再卖，因为一年的时间已经不足以为他们牟利。市场出现了理智的状态。” 根据满地可银行的研究报告中显示，76％的受访者认为实际的贷款利率很快还会有所上升。尽管2018年1月1日出台的抵押贷款压力测试使贷款申请人满足相关的要求更加困难，但53％的受访者表示他们其实并没有准备好去面对贷款时需要进行压力测试来确保他们长期可以负担。 而对于业界普遍预计的年底前至少还会发生一次的加息，满地可银行的高级经济学家Sal Guatieri在一份声明中写道，“鉴于利率一直处于历史低位，并预计不会急剧地增加，借款人可能不会看到需要进行压力测试的必要。但他们至少应该计划一下，一旦遇到更糟糕的情况，会导致借贷成本大幅增加。就像今年我们预计的加拿大央行额外的两次0.25%的加息，即使是适度的加息，也会严重地削弱人们对高价房屋市场（high-priced markets）的负担能力。” 即使借款人前往不受压力测试影响的金融机构贷款，针对所获得的贷款利率，借款人也应当自行进行压力测试。尤其在压力测试利率持续上涨的当下，即便借款人已获银行给予的适合预算范围的贷款和特定利率，借款人应考虑到在贷款期内该利率可能会发生变化，或者续约（renew）的时候会发生的变化。自己是否有能力面对这些变化和风险也变得尤为重要。 个人应重视压测保平安 对此黄莹表示，尽管Meridian信用合作社不受压力测试政策的影响，但自己的个人职业习惯会在工作中要求客户自行进行压力测试，确保能够在未来面对新一轮的加息。 “我以前在其他银行做贷款时就养成了这样的习惯，不会只看客户的贷款，而会全面地看客户的整个生活会被贷款如何影响。我会花比较多的时间去了解这个人短期、长期的规划，目前所处的生活阶段、消费习惯、需求等。有些人就算有10万年薪，但财务上承受压力的能力很小。而有些人只有5万年薪，但是非常能存钱。所以尽管有些人可以在网上直接申请贷款，但我还是建议每个人都要来找贷款专家聊一聊。如果你能碰到一个负责的贷款经纪，不应该只从贷款的角度去看，而应该考虑到你人生中最大的一笔不流动的负债和资产，会面临怎样的收益和风险。” 黄莹提出，在不受压力测试影响的Meridian，她仍然会提醒前来做贷款的客户，应该有一笔紧急资金（emergency fund）储备在账户中，以应对不时之需。 “万一有些人不做5年的固定利率，做了5年浮动，一旦加息，在房屋价格不大幅贬值的情况下，月供不会变太多，但是付去的利息多了，本金少了。不爱存款的人，在做了贷款以后，应该有更多储蓄规划。每个家庭至少要有3至6个月的每月供款存在你的账户中的。很多人说大不了把房子卖了，但是正常买房周期都要3个月到半年。如果客人觉得现在给自己做压力测试太累，至少自己应该把月供乘以3或6，这笔钱你能在多快的时间存到，或者放在你的活期储蓄上，这是比较重要的。”  

■帝银正收紧外国买家的按揭贷款申请要求。互联网 本报记者 卑诗房地产市场的海外买家，不单要缴付多5%的海外买家税，有加拿大主要银行最近更修改相关贷款政策，令到外国人申请按揭时较以往困难得多。有分析家指出，相信其他各大银行将会陆续推出同类措施。 根据区报《列治文新闻》（Richmond News）报道，由今年2月1日起，加拿大帝国商业银行（CIBC）取消了外国收入计划（Foreign Income Program），取而代之，按揭申请人必须通过联邦政府的压力测试。 在旧计划下，海外买家及国际学生申请CIBC的按揭贷款时，只须缴付超过35%的首期，就可以获得不需要保险的按揭贷款。 对多温两市影响最大 不过，根据CIBC新推出的按揭贷款计划，海外买家将要接受严格的审批程序，其中银行方面将会根据外国申请人向加拿大税务局（Canada Revenue Agency）申报的海外收入金额来决定。同时，申请人也要通过联邦政府定下的B-20压力测试。 地产经纪兼博客萨雷特斯基（Steve Saretsky）指出，申请人必须通过压力测试，意味着买家的借货能力势必减弱，对本地房地产市场将会构成一定的影响。 有分析家更相信，有关变动对温哥华及多伦多等两个城市的楼市影响最大，主要是这两个地区，有不少海外买家购买豪宅或高价物业，但在申报收入时却成为“低收入人士”。

■即使首期超过20%毋须按揭保险人士，现时亦要接受合约上利率加两个百分点的新压测。星报资料图片 ■买家若不能推迟置业以便累积较大额的首期，便需尝试接受购买面积较原本目标细小的物业。星报资料图片 ■有专家指任何买家均应就其置业计划进行些微调整。资料图片 综合报道 联邦政府为房市降温而颁布的新按揭压力测试，已于本月1日生效，令很多置业人士在房价高企的同时，还要通过压力测试一关才能买房子，增加置业难度。有专家就建议买家先调整买房计划，例如购买较细小单位或寻求家人协助，以通过新按揭压力测试。 新按揭压力测试规定由加拿大金融机构监管办公室（OSFI）引入，以往当局只向支付少于20%首期的买家进行压力测试，但新例规定要求，即使首期超过20%毋须按揭保险（Uninsured Mortgages）人士，亦要接受合约上利率加两个百分点的压力测试。 欠卡数亦影响申请按揭 举例而言，即使一名买家与银行商议按揭利率为3%，但仍要在按揭压力测试中显示，即使按揭利率上调至5%，他们仍然有能力偿还按揭。 根据按揭经纪业协会组织“加拿大按揭专业人士”（Mortgage Professionals Canada，MPC）报告估计，新例意味着买家的按揭贷款金额将较以前减少20%。 为应付新压力测试规定，利率比较网站RateHub创办人赖尔德（James Laird）指出，任何买家均应该就其置业计划进行些微调整。他指出，买家若不能推迟置业以便累积较大额的首期，便应当尝试接受购买面积较原本目标细小的物业，或者寻求家人协助，以力求达致按揭要求。当然买家推迟置业计划以便有时间储蓄较大笔首期，或许有机会碰上早已盛传的楼价回落期。 赖尔德亦建议，置业人士先进行研究和咨询按揭经纪，因为一些买家预先达成的按揭安排，可能不会受到新例影响。举例来说，一名买家若然在今年1月1日前签约购买楼花，他只须履行旧协议规定。 加拿大按揭专业人士组织主席兼行政总裁泰勒（Paul Taylor）则建议，置业人士若然不希望按揭压力测试破坏置业计划，其中一个最佳方法就是在申请按揭前，先付清其他债务，包括信用卡债务，因为任何债务均会影响申请按揭的资格。他又指买家若然希望避过新压力测试，他亦可以寻求不受银行或传统贷款条例监管的储蓄互助社（credit union）提供按揭。   首置买家或需再次压测   此外，可能有准备在2018年初置业的人士听取了部分专家建议，在今年1月1日新规定生效前，取得银行预批按揭以锁定按揭利率，只要限时在120天内购买物业，便可豁免进行按揭压力测试。有关买家应当向按揭经纪查核清楚最后期限，以及符合规定的其他条例。 Mortgage Planners总裁拉洛克（Dave Larock）又提醒，寻求加按、转买较大面积或较高价物业的人士，将最受新例打击。很多首期支付不足两成的首置买家，可能因此被迫进行另一次压力测试。 资料来源：星报

加通社图片根据美联社消息，加拿大房地产协会（The Canadian Real Estate Association，CREA）表示，12月份全国房屋销售量比前一个月上涨4.5％，与去年同期相比上涨了4.1％。12月市场上房屋数量也较11月份上涨了3.3％。同时，全国房屋平均价格达到49.65万元，比上年同期上涨5.7％。CREA表示，这一反弹可能原因在于1月1日更加严格的无保险按揭压力测试生效。Grace编译

Royal LePage的一份报告显示，新的，更严格的抵押贷款政策将会明年的房市起到降温作用，但房价预计还会上涨5％左右。这家房产公司表示，他们综合了加拿大53个城市的房价指数预计到明年会上涨4.9％到661919刀。明年开始将会对无需抵押贷款保险的买房者进行压力测试。预计新规将减少首付在20％以上的买家人数。Royal LePage表示，一些改善型住房的买家可能会延迟挂牌他们的房子，因为他们的现金流将受到影响。不过，随着负担能力的进一步下降，初级的买房需求可能会增长。Royal LePage首席执行官菲尔·索普（Phil Soper）表示：“加拿大几个大城市的房屋供应不足将推动价格大幅上涨。一旦市场适应新的压力测试，价格就会高于正常水平。”Royal LePage预计，大多地区的房价在2018年将上涨6.8％，而大蒙特利尔地区预计上涨5.5％，大温地区上涨5.5％。来源：加通社C08

图片来源：加通社据A1电台报道，最新报告指出，联邦政府明年1月1日开始施行的按揭压力测试条例会将5万多人从楼市赶出。据称，压力测试新规会影响到大约10万人的购房计划，其中一半人会买不到房。明年1月开始施行的新规，银行会按照实际利率增加2%的标准对贷款人进行压力测试，确保贷款人有能力还款。但是房市内也有专家称，压力测试增加2%不切实际，应该改为0.75%。C02

图片来源：Toronto Star 2017年还剩1个月就过去了 这也意味着加拿大住房按揭贷款新政 还有一个月就要正式生效了 这个号称史上最严的房贷压力测试政策 估计会让10%的购房者拿不到贷款 加拿大的房价将下跌2至4个百分点 ...... 加拿大中央银行发表报告指，加拿大的金融系统存在两大危机，分别是家庭债务上升和楼市过热。 金融机构监理办公室（OSFI）明年1月将推出新按揭压力测试，目标对象为可支付超过20%首期，而且不购买贷款保险的准置业人士。 图片来源：Toronto Star 根据加拿大央行的数据，加拿大目前的房屋贷款总额约有1.5万亿元（1.5 trillion），其中未有购买房贷保险的约占46%。比一年前的45%有所上升。 新压力测试规定，所有未购买保险的房贷，即使是首付在20%以上，都要以加拿大中央银行公布的5年贷款基准利息率（benchmark rate，目前约为4.89%），或是以银行实际批出的贷款利率（contract mortgage rate）再加上2%，两者之中数值较大的一个为标准，来计算贷款申请者的收入是否符合贷款资格。 图片来源：Toronto Star 新规下房屋购买力大降 房价恐继续下跌 业界普遍认为这一新规定会给买家造成不利影响，令买家购买力削弱，令市场需求和交易活动受到抑制，导致房价进一步下降。提升住房档次的换房买家将尤其受到冲击。对于已有房贷的消费者，在贷款续约时自主选择更换银行的馀地将更小，与银行谈判房贷的筹码也更少。还有银行家表示，新政策可能会拖慢加拿大央行的加息进程。 图片来源：Toronto Star CIBC世界市场部高级经济师泰尔（Benjamin Tal）分析说，这一新规定不论对于房地产市场而言，还是对于买家而言，都是一个坏消息。“这一规定将冲击市场，这一点毫无疑问，问题是它将给市场带来多大冲击。” 房贷资讯网站RateHub做出两个假设案例对购买力的变化加以说明。假如一个家庭年收入10万元，在目前情况下，如果首付20%、取得5年固定利率为2.83%的房贷、25 年还清贷款，大约可负担房价为72万6939元的物业。在明年1 月1日新规定生效之后再申请贷款时，假设他们仍由银行拿到2.83%的利率，但接受压力测试时要以央行的基准利率4.89%为基础。在首付20%及25年还清的条件下，其购买力下降至大约只有57万元。 再看第二个假设情况。同样是年收入10万元家庭，如果现在由银行拿到3.09%的5年固定利率，以首付2成、25年分还的情况下，能购买70万6692元的房屋。在新年规定生效之后，银行将以5.09%的利率标准（两个利率值当中取数据较大的）来对这个家庭进行压力测试、计算其还款能力，在其它条件不变的情况下，只能负担得起55万9896元的房屋。 史上最严的房贷压力测试 威力超大 满地可银行金融集团（BMO financial group）首席经济学家波特（Doug Porter）在接受多伦多星报访问时则表示，新压力测试措施将对房市造成严重的抑制作用，其影响会超过联邦政府早前公布的抑制房价政策。 图片来源：Toronto Star 那些准备向上提升住房档次的买家（move-up buyers）所受到的不利影响将最大。此外，新政策可能令加拿大中央银行停下脚步观察一段时间，放缓明年加息的进程。波特原本已预测央行在北美自由留易谈判前景不明的情况下不会在今年底之前再加息。他表示此次公布新房贷政策更增强了他这一判断。 波特估计，去年实施的压力测试政策，已令买家在房市中失去5%至10%的购买力。由明年1月实施的新压力测试，还会对市场产生相似的冲击。加拿大按揭专业人员协会（Mortgage Professionals Canada）早前做出的调查指，新的政策可能令每五个房屋买家中，未来有一人无法拿到贷款完成置业计划。 多伦多905地区将受最大冲击 波特还指联邦政府在去年首次公布压力测试政策之后，多伦多及温哥华的不少首次置业者想办法透过父母的资助或是其它来源，令自己不用买保险而取得银行贷款。但是对于提升住房档次而换房的人而言，这一群体以前最容易透过现有房屋的淨值做抵押来取得银行贷款而不必购买保险，这些人在新的政策之下受到的冲击最大。 图片来源：Toronto Star 地产公司Royal LePage 的总裁索泊尔( Phil Soper)也同意，向上提升住房档次的买家将是此次政策的最大受害者。而905地区的买家所感受到的冲击将最大。这是因为416地区在今年4月安省宣布公平房屋计划之后，已经经历了一番房价的重大调整，目前市场稳定。 但是905地区由于土地的潜在价值，在2015至2017年初这一段期间，房价上冲的节奏超过整个地区大市，目前仍在经历调整。新政策意味著买家的购买力减少，他们很快会发现难以负担在住房层次上再上一个阶梯。之后可能演变成这些人完全打消了搬屋意愿。 图片来源：Toronto...

■央行评估新压测的影响，认为全国会有一成低比例按揭准置业人士不及格。星报资料图片 ■央行行长指网络攻击是联邦金融体系面对的第3大威胁。加通社 ■央行指收紧贷款规则有助减轻国家面对的沉重债务担子，并已开始见到成效。星报资料图片 综合报道 加拿大中央银行发表报告指，加国金融系统存在两大危机，分别是家庭债务上升和楼市过热情况仍然严峻。金融机构监理办公室（OSFI）明年1月将推出新按揭压力测试，目标对象为可支付逾两成首期，而且不购买贷款保险的准置业人士，以确保他们在加息周期中仍有能力偿还按揭贷款，但央行估计不及格的准买家可能多达1成。 央行昨日发表的金融体系审核报告，披露威胁国内金融体系稳定性的主要弱点和风险。央行行长朴洛兹（Stephen Poloz）在报告公开后的记者会上表示，联邦政府关注新的低比例按揭（即可支付逾两成首期的按揭）风险日增，不少低比例按揭的借贷方为高负债家庭，而且越来越多借贷人士选择25年以上的摊还期。 上月OSFI宣布，明年1月起将为这类按揭贷款申请人进行压力测试，以现行按揭利率加两厘计算，测试贷款人加息后的供款能力，以确保他们在加息周期中仍然有能力还款。央行今年7月起曾两度上调基准利率，以致专家预期利率将会逐步上升。 指网络攻击是第3大威胁 央行评估新压测的影响，认为若根据去年年中至今年年中的置业人士数据，全国会有一成低比例按揭申请者不及格，在多伦多和温哥华及两地的邻近地区，不及格率达一成二。朴洛兹认为影响住房融资的政策出现转变，是朝正确方向迈出一步。 另一方面，审核报告指出国内家庭债务继续攀升，而楼市亦依然炽热，令加国金融危机的整体风险继续上升。虽然央行的看法较6月份报告略为乐观，但朴洛兹提醒不能忽视风险仍在上升的事实。他说：“这意味着这些风险，将会令我们所面对的冲击扩大。” 然而，央行亦认为受惠于就业创造职位情况稳健、住房政策收紧及按揭利率上升，这两大危机已出现初步的改善迹象。 报告指高负债家庭数目依然高企，家庭负债比率依旧处于历史高位，而且继续攀升，但收紧贷款规则有助减轻国家面对的沉重债务担子，并已开始见到成效。 朴洛兹亦指，网络攻击属联邦金融体系面对的第三大威胁。由于国内金融机构的网络互相连结，故此只要黑客成功入侵其中一间机构，整个体系都会受牵连，而黑客迟早也会成功入侵金融机构的网络。 他曾在其他访问中直言，对网络攻击威胁感到最忧虑，因为不清楚攻击带来的后果有多严重。他说：“网络攻击无分疆界，可以来自加国境外地方，并传遍金融机构赖似运作的全球网络。”类似的攻击包括切断各机构间的网络联系，或盗取支付系统中的数据。 央行正进行一系列测试，并制订发生网络攻击时的应变计划，同时亦加强与业界、国际组织及联邦和省级政府的合作，并改善决策过程，确保遇到攻击时能迅速回应和复原。 资料来源：加通社

加拿大金融机构监理办公室（The Office of the Superintendent of Financial Institutions, OSFI）于10月17日公布房屋贷款审批过程中新的压力测试规定，由2018年1月1日起，置业人士即使支付20%首期，只要没有购买房贷保险，便要通过压力测试，借此确保贷款者可承受加息风险。 根据加拿大央行的数据，加拿大目前的房屋贷款总额约有1.5万亿元（1.5 trillion），其中未有购买房贷保险的约占46%。比一年前的45%有所上升。新压力测试规定，所有未购买保险的房贷，即使是首付在20%以上，都要以加拿大中央银行公布的5年贷款基准利息率（benchmark rate，目前约为4.89%），或是以银行实际批出的贷款利率（contract mortgage rate）再加上2%，两者之中数值较大的一个为标准，来计算贷款申请者的收入是否符合贷款资格。 新规下房屋购买力大降 业界普遍认为这一新规定会给买家造成不利影响，令买家购买力削弱，令市场需求和交易活动受到抑制，道致房价可能进一步下降。提升住房档次的换房买家将尤其受到冲击。对于已有房贷的消费者，在贷款续约时自主选择更换银行的馀地将更小，与银行谈判房贷的筹码也更少。还有银行家表示，新政策可能会拖慢加拿大央行的加息进程。 CIBC世界市场部高级经济师泰尔（Benjamin Tal）分析说，这一新规定不论对于房地产市场而言，还是对于买家而言，都是一个坏消息。“这一规定将冲击市场，这一点毫无疑问，问题是它将给市场带来多大冲击。” 房贷资讯网站RateHub做出两个假设案例对购买力的变化加以说明。假如一个家庭年收入10万元，在目前情况下，如果首付20%、取得5年固定利率为2.83%的房贷、25 年还清贷款，大约可负担房价为72万6939元的物业。在明年1 月1日新规定生效之后再申请贷款时，假设他们仍由银行拿到2.83%的利率，但接受压力测试时要以央行的基准利率4.89%为基础。在首付20%及25年还清的条件下，其购买力下降至大约只有57万元。 再看第二个假设情况。同样是年收入10万元家庭，如果现在由银行拿到3.09%的5年固定利率，以首付2成、25年分还的情况下，能购买70万6692元的房屋。在新年规定生效之后，银行将以5.09%的利率标准（两个利率值当中取数据较大的）来对这个家庭进行压力测试、计算其还款能力，在其它条件不变的情况下，只能负担得起55万9896元的房屋。 前国会议员、金融博客作者特纳（Garth Turner）表示，新政策会对市场造成巨大影响。“你不可能将贷款利率翻倍而不感到任何压力。你会看到房价下跌，市场放缓。看一看目前市场已经发生的情况。这对于住宅市场将是一次绝大的风暴。” 两成购房者将拿不到贷款 道明银行经济师迪帕托（Brian DePratto ）早前接受Global News 采访时表示，以平衡的角度，这些新的措施有助于加拿大银行体係在一个利率看涨的大环境之下增强适应能力。但是会进一步令加拿大的房屋市场活动放缓。在2018年全年，这些措施可能造成加国房价下跌2至4个百分点。此外，新措施可能会令买家转向那些不受OSFI规管、而由各省政府管理的金融机构如信用社等寻求贷款帮助。一些无法取得足够贷款的人，则可能转向购买镇屋、共管柏文大厦等价位较低的物业。 满地可银行金融集团（BMO financial group）首席经济学家波特（Doug Porter）在接受多伦多星报访问时则表示，新压力测试措施将对房市造成严重的抑制作用，其影响会超过联邦政府早前公布的抑制房价政策。那些准备向上提升住房档次的买家（move-up...

■全国房地产市道持续升势，10月份销量再升0.9%，而多层共管大厦升势继续凌厉，按年上升19.7%。星报资料图片 本报记者 全国房地产市道承接8、9月的升势，10月份的销售量再升0.9%，平均屋价较去年同期升5%。加拿大地产商会（Canadian Real Estate Association，CREA）指出，大多伦多地区、菲沙河谷和金马蹄地区的市场最活跃，但成交量仍较今年3月的最高纪录减少约11%。 最新数据显示，10月份全国有一半房地产市场交投量上升，但仍较去年同期下跌4.3%，是连续7个月按年下跌，主要是受大多伦多地区及邻近市镇的影响。 CREA主席佩克（Andrew Peck）指出，联邦政府将在明年1月1日开始实施新房屋贷款规定，所有新按揭都必须通过压力测试，有买家希望赶在新规定前入市，尤其是屋价高的地区影响更大。 CREA首席经济师克兰普（Gregory Klump）说，房地产畅旺的趋势将持续到年底，是否能够延续下去则视乎新年开始生效的压力测试。新规定的原意是限制房屋贷款的负债，如果措施一如预期发挥作用，加拿大的经济将进一步放缓。 全国电脑盘（MLS）的新放盘数量在9月上升5%之后，10月份受伦敦－圣汤玛斯、卡加利和大温哥华地区新挂牌减少的影响，回落0.8%。10月份销售与新放盘的比率由9月份的55.7%上升至56.7%。按业界标准，销售与新放盘的比率在40至60%之间属于均衡市场。 金马蹄地区库存改善 10月份的全国住宅库存量在过去3个月未有变化，维持在5个月的水平，与长期平均相若。金马蹄地区的库存量大幅改善，由今年2、3月的0.8个月增至2.5个月，但仍低于长期平均的3.1个月。 独立屋和半独立屋的楼价升幅，从今年5月开始不断收窄，10月的屋价是自2015年3月以来按年升幅最低。多层共管大厦升势继续凌厉，按年上升19.7%，镇屋及排屋也有13.2%的增长，一层独立平房升6.3%，两层独立屋和半独立屋升5.8%。 卑诗省低陆平原屋价经过去年下半年的滑落后重上新高位，按年上升12.4%，菲沙河谷则升17.3%。维多利亚的升势放缓至14%，温哥华岛的其他市镇仍有大约19%升幅。 大多伦多地区、渥维尔－米顿和贵湖市屋价升势放慢，但仍有可观的增长。大多伦多地区比去年同期升9.7%，渥维尔－米顿升8.3%，贵湖市升13.2%。至于渥太华则上升6.6%，是2010年10月以来按年最大升幅。大满地可地区升5.7%，也是月2011年4月之后，按年最大升幅。卡加利也微升0.3%。 10月份的全国平均屋价为506,000元，比去年同期升5%。平均屋价受全国楼价最贵和交投量最活跃的大温哥华地区和大多伦多地区左右。如果扣除这两个地区，全国平均楼价降低120,000元，只是383,000元。

加拿大今年的宏观经济形势一片大好，预计年化的GDP增长将会达到3.6%，失业率也维持在2009年以来的低位。在刚过去的一个月裡，加拿大股市上涨5%，加元兑美元汇率也维持在80美分的上方，这种汇率水平也是一年多来的高位。 不过，随着形势的发展，也许情况会发生改变。最近一段时间，北美自由贸易区的谈判越来越不妙，分析师开始担心，如果没有了NAFTA，加拿大经济将会面临严峻挑战。 外患不断，内忧也开始显露，本周加拿大最大的零售商Sears 破产，发出与宏观数据不协调的声音，同时也影射出加拿大中产阶级的脆弱现状。 目前的加拿大，中产阶层越来越难以过活，从2008年金融海啸之后，这种形势更加严峻， 以多伦多为例，在这样一个独立屋均价百万加元的悲情城市裡，想要买得起房的话，最保守估计，家庭年收入要达到20万加元。 加拿大银行监管者OSFI本周宣布新的房贷政策，根据新的要求，加拿大购房者在银行贷款时，将要接受加息2%的压力测试才能获得贷款。 一般而言，在加拿大买房的贷款者分为两个群体，首付低于20%的购房者必须要去加拿大房屋贷款中心获得保险，而CMHC的要求早已调高。另外一个群体，即广大的普通购房者，即非一次性现金买断的购房者，在交够20%的首期后，就有权利根据各个银行的贷款利率进行优化挑选。 加拿大银行监管者的最新要求，则是针对广大普通购房者的一记重拳。这个被行业内称之为B20的新规定，旨在控制银行的房贷风险，考验购房者是否能在利息上涨的情况下承受压力。 根据最新的银行按揭业B20条款精神，现在的购房者，即使交足20%的首期，仍旧要进行新的压力测试，而且是在现行利率上再加2%的测试。这项测试则是以加拿大央行的五年期固定利率，或者购房者获得的优惠贷款利率附加2%，两个利率中以较高的利率为准。新的贷款政策将于明年一月一日开始执行。 举例来说，加拿大央行的五年固定指标利率为4.89%，如果购房者个人获得的贷款为2.5%，那麽再附加2%后变成4.5%，压力测试将会采用两个利率中较高的，即加拿大央行的4.89%为基准。反过来，如果客户在银行获得的按揭利率为3%，再附加2%后变成5%，那麽，压力测试将采用5%，而不是加拿大央行的4.89%为基准。 这样一来，最新房贷政策将过去的许多购房者，纷纷选择短期利率来规避监管的漏洞完全堵住。关于这点，OSFI最高管理者Jeremy Rudin 表示，过去许多聪明的购房者，在购买房产时尽量借到最大的贷款额度，然后到处寻找最低利率，他们大部分都是利用短期按揭贷款来实现买房目的，现在这种做法行不通了，我们不希望看到一些不符合资格的人利用贷款政策的漏洞，获得最低利率给金融系统增加风险。 银行和按揭贷款的业内人士对此忧心忡忡，担心这将限制购房者的购买力，最终道致房价下跌。根据加拿大智库capital economics的估计，新的贷款压力测试政策，将使得房地产买家的购买力下降20%，预计道致房地产价格下跌15%！ 许多分析师都认为，政府政策和央行加息的两级左右勾拳，已经将房地产的疯狂状态打压下去，银行监管者的B20条例可以暂缓执行。无奈，OSFI的监管者认为，在加拿大央行加息的情况下，作为监管者，OSFI不是暂缓行动向后退缩，而是应该进一步加强对房地产按揭市场的管理。 新的房贷政策将于明年一月一日执行，如果以这样的情况推理下去，加拿大的中产阶级一方面失去房地产增值的福利，而政府大量的福利缺口，却都需要中产阶级支付更多税款，使得这个本来已经脆弱不堪的阶层会更加悲催，收入工资不涨，政府税收更重，中产阶级未来如何能通过压力测试来买房呢？ 杨凡  加拿大证券学院院士/特许金融规划师 文中提及产品和建议只作参考，不构成推荐。阁下投资前需评估个人风险承受能力，并与专业投资人士商榷为准。

大多伦多地区和大温哥华地区曾经是两大异常火热的房地产市场，在安省和卑诗省政府相继推出调控房地产市场组合拳措施之后，这两个房地产市场先后冷却，不过最近一段时间似乎又有了升温的迹象。 然而，新的冷却房地产市场的重磅措施可能会再度给房地产市场降温。 月底出台明年实施 据加拿大广播公司CBC记者报道，加拿大联邦金融机构监理办公室Office of the Superintendent of Financial Institutions 推出的名为B-20的住宅房屋贷款指道原则将在月底出台，并在明年年初开始实施。 这一指道原则将包括对那些不需要保险的房贷申请进行压力测试，并禁止“合作房贷”、co-lending等绕过金管局房贷限制措施的高风险房贷。 目前金融机构监理办公室的规定是，购房首付超过房价20%的房贷申请者不需要房贷保险，也不需要通过银行的压力测试。更严厉的房贷审批规定的细节仍未出台，有报道称将对首付超过20%的房贷申请中进行收入压力测试，确定其是否有还款能力。  据报道，收紧按揭是为了保护银行等放贷机构，以免在利率上升时违约个案急增。OSFI曾在2014年调整了银行放贷的文件审核，包括更严格鉴定贷款人的收入，主要是应因Home Capital Inc.等次贷机构发现的问题。  金融机构监理办公室负责人鲁丁Jeremy Rudin 表示，面对加拿大人负债过高、若干城市房地产市场房价超高的风险，严格贷款审批，对于持续不确定的房地产市场非常关键。并称办公室不能等出了问题再采取措施，而是要提前采取限制房贷的措施以防患于未然。  按揭机构登广告 促勿收紧房贷  按揭机构Dominion Lending Centres  10月3日在报章刊登全版广告，力促联邦政府切勿颁布新一轮收紧按揭规例，以免进一步令加拿大人的置业梦想破碎，以及扼杀地产市场对经济的贡献。 Dominion Lending Centres在广告中要求联邦总理杜鲁多和联邦财政部长莫奈（Bill Morneau）修订按揭规例，因为现行按揭管制已经把加拿大家庭的购买力平均降低20%。 行政总裁莫裡斯（Gary Mauris）表示联邦政府若进一步收紧按揭，将会道致更多加拿大人无法获得房屋按揭。他指出加拿大人的拖欠债务比率，处于全球偏低水平。 莫裡斯指出联邦政府一旦进一步收紧按揭规例，将会需要约6个月评估新制度对置业者和经济的影响，而过去一年的转变，包括安省政府引进海外买家税，已经造成巨大影响。对于首次置业人士，他们希望把房屋加按已因早前推行的压力测试而遭到重击。 Dominion Lending Centres曾经求助联邦政府委员会和国会议员，但去年联邦政府不承认收紧按揭犯了错误。 资料来源：星报 银行界：投资楼花应量力而行 收紧按揭和加息因素不容忽视 一名在某大银行任房屋按揭贷款的经理表示，大银行这几个月不断收紧房地产按揭贷款，经济能力差的客户几乎已经没办法向银行申请到房贷。 对于近年有大批人士投资在大厦单位楼花的情况，他认为是另一种风险很大的投资。因为近几个月大多市独立屋及镇屋售价出现跌势，很多交易都无法完成，部分原因是楼价升至泡沫价，银行为自保，收紧房地产按揭贷款，一串连锁反应之下，造成今天的跌市。 他指出，一些投资人士手上有20至30万元，由于楼花首期不高，又能远期才成交，于是大胆购入一至两个Condo楼花。Condo单位除了价格及交投量仍处于上升期外，还可以以时间来换取更大的升值回报。这些投资者以为是万无一失的投资项目，不料市场变化令他们始料不及。 这名银行业人士又称，目前房地产按揭贷款利率确是处于低位，加上这个月加拿大经济不算好，所以央行不敢再次加息，但大势所趋，加息或迟或早，是势在必行之 事。美国立刻便会加息，并扬言明年会加息2次。看来加拿大亦不能不跟随加息。因此，现购入Condo楼花，最大危机是于3至5年后成交时，房地产按揭贷款利率可能加了2-3%，甚至更高。 另一方面，短期按揭贷款利息为6-7%，同时Condo单位可能因供过于求而大幅跌价，投资者以高价购入，想在成交前脱手亦会损失30-40%，甚至无法脱手。在银行利率高企及对其按揭单位估价偏低的双重压力下，投资者的困境不容忽视。除非投资者手上有足够的财力抵挡这个冲击。本报记者

■大多区的房产市场有复苏迹象。资料图片 大多伦多地区和大温哥华地区曾经是两大火热异常的房地产市场，在安省和卑诗省政府相继推出调控房地产市场组合拳措施之后，这两个房地产市场先后冷却，但最近一段时间似乎又有了复苏的景象。但新的冷却房地产市场的重磅措施可能会再度给房地产市场降温。 据加拿大广播公司CBC记者报导，加拿大联邦金融机构监理办公室Office of the Superintendent of Financial Institutions 推出的名为B-20的住宅房屋贷款指导原则将在月底出台，并在明年年初开始实施。 这一指导原则将包括对那些不需要保险的房贷申请进行压力测试，并禁止“合作房贷”、co-lending 等绕过金管局房贷限制措施的高风险房贷。 目前金融机构监理办公室的规定是，购房首付超过房价20%的房贷申请者不需要房贷保险，也不需要通过银行的压力测试。 金融机构监理办公室负责人鲁丁（Jeremy Rudin ）表示，面对加拿大人负债过高、若干城市房地产市场房价超高的风险，办公室不能等出了问题再采取措施，而是要提前采取限制房贷的措施以防患于未然。 资料来源：RCI