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土地测量图甚至比契约更重要（星报资料图片） 作者Bob Aaron是多伦多房地产律师 产权保险不能代替土地测量 土地测量（survey）是否重要？如果买方购买了产权保险，是否有必要进行土地测量？许多律师和房地产专业人士认为，产权保险能替代最新的土地测量。这观点有误导性。我的观点是，土地测量图是房地产交易中最重要的一个文件——甚至比契约更为重要。 土地测量师于2015年进行的一项名为“保护边界”（Protect Your Boundaries）的研究显示，大多伦多地区有120万套永久产权的住宅物业，估计有49%存在重大边界问题，其中大部分涉及围栏、树篱和挡土墙，不在产权保险保障范围。 各种奇葩的边界错误 交易可以在没有进行土地测量的情况下成交，但是业主要承受风险，例如房屋没有坐落在契约涉及的同一块土地上，或者邻居房屋的一部分位于买家的土地上。 我的爱好之一是收集奇特的涉及土地测量问题的法庭案件，当中有一例，买家沿着街道从自己确实拥有的土地开始建了一座房屋，他自认所拥有的土地尺寸比实际测量值宽了10呎，所以他的新屋有5呎建在了邻居的土地上。 欠缺土地测量对房屋交易可能是致命的。我曾在专栏写过关于卖家所拥有的房子实际在街道的另一边；还有一位半独立屋卖家实际拥有其隔壁那一半房子。我还写过一个交易，由于一个拙劣的拆分，我的客户拥有房子的一半，而邻居拥有1-1/2的房子。我为这个方向偏移的围栏和移位的海岸线争议，很是忙碌了一阵。 更多的个案是，度假屋建在市政府拥有的岸边道路宽限或道路保留地上。在邻近的土地上建了化粪池和游泳池，被法院下令拆除。甚至有不少买家成交后愕然发现，进入其房屋的车道不归他们所拥有。 产权保险不覆盖土地价值减少 许多律师和房地产专业人士认为，产权保险能替代最新的土地测量。这是误导性的观点。 产权保险能为某些问题提供赔偿，但与获得最新土地测量不同。多数政策对于土地测量所披露的违规、变动或不利情况提供保护。 如果业主进行的房屋改善工程侵占了他人的土地，例如车库、泳池或化粪池（但不包括边界墙或栅栏），被法院或市政当局下令拆除，则产权保险将承保业主的工程费用。但它通常不会赔偿房屋价值减少的损失。 产权保险是值得购买的，但产权保险不会赔偿买家在交割前已知道的缺陷。也不会对买方失去改进工程的资格做出赔偿，例如在后院加建游泳池等。 最近的一宗个案，拉杰维奇（Boro Radjevic）发现与自家物业毗连的一条宽2.21米的土地并不属于自己，反而是属于多伦多市政府，这才意识到土地测量图的重要性。 拉杰维奇2009年买入一栋位于丹福思大街（Danforth Ave）夹克拉文道（Craven Rd）的三层镇屋时，电脑盘(MLS)的挂牌资料和购买协议都描述，土地包括勘测员登记的基准计划（reference plan）第24、25和26号地块，协议同时显示房子临Danforth Ave的前宽是21.09呎。他的地税单以及物业评估公司(MPAC)的纪录上，也都标示基准计划第26部分属于拉杰维奇。 然而实际情况是，第26号部分（也就是拉杰维奇屋旁边的水泥路）由多伦多市府拥有，拉杰维奇却一直以为这条水泥路属于他。今年初，电讯商贝尔为这块地上的设备进行升级，拉杰维奇试图阻止有关升级，这才得知水泥路由市政府拥有，而且有基准计划佐证。拉杰维奇的房契则显示，他只是拥有第24和第25号部分，房屋前宽仅13.94呎。不幸的是，房契显示了正确资料，拉杰维奇不拥有这块土地。 市政府职员其后确认拉杰维奇的地税单有错，职员会采取补救方法。估计拉杰维奇可以取回多年为一直以为属于自己的土地多付的物业税，但也同时“失去”这块土地的贵重价值。产权保险拒绝承保，现在他被迫起诉他的律师、卖方和地产代理。 多个迹象被忽略 笔者上月与加拿大广播公司多伦多新闻的记者John Rieti讨论这宗个案。其实在拉杰维奇的买房交易完成前，已有迹象显示交易亮起红灯，只是相关人士都错过了。 •买卖协议显示拉杰维奇买入的土地，属于注册的基准计划第24、25和26部分，不过房契仅显示了第24和25部分。 •基准计划（reference plan）其实是物业的土地测量。 •购买协议提及的土地尺寸，显示物业前宽21.09呎，然而房契上显示，第24和第25部分的尺寸只有13.94呎。只要比较这些尺寸便可发现差异，就可以用来作为谈判降价的筹码。 笔者认为，房地产律师对买家最重要的职责，就是检查旧地契、任何能找到的土地测量报告和分割计划、以及购买协议中的土地详细资料，借此查明准备购入的土地准确尺寸和位置，并且要在交易完成前与买家核实。 买家需要与房地产经纪人和律师进行公开坦率的讨论，讨论土地测量的价值和重要性。只有这样，买方才能决定是进行土地测量，还是在没有测量图的情况下承受风险进行交易。 现存的土地测量数据库，可通过protectyourboundaries.com和landsurveyrecords.com获取。

 注册土地测量师曾志强 买房，相信大部分人首先要看房子的占地有多大。早在几年前的Willowdale，相似的房子占地每宽一呎，价格就要贵2万元，恐怕现在这差价就更大了。然而你有没有想过，你按挂牌资料买下的房子，也许并非坐落在自己的土地上。多伦多一名业主在交了8年地税后，才在今年3月震惊地发现，原来在购屋合同中写明属于自家的一条两米多宽的狭长土地，竟然是多伦多市政府拥有的公地，其物业价值一夜之间蒸发了15万。这个事件，让“土地测量”这一话题再度浮出水面。 其实，类似业主本人或者邻居因为翻建申请土地测量时，才赫然发现自己的房子是建在由国家、地区政府或邻居拥有的土地上，这样的例子并不罕见。 房屋加建扩建时需经市府审批，最基本的报批材料包括土地测量报告（Land Survey），不少人都清楚这一点。但是一般的住房买家需不需要获取土地测量图？这个问题即使是专门的房地产律师和经纪都莫衷一是，难以给出一致的答案。有的说土地测量报告是整个购买过程中一个最重要的文件；也有的认为土地测量有时效性，如果不打算买房重建，没必要花几千元进行测量。究竟该不该测量，普通买家更是一头雾水，无所适从。 获取测量报告属交易重要环节  安省注册土地测量师协会（The Association of Ontario Land Surveyors，AOLS）是依“安省土地测量师法案”，对注册土地测量师进行规管的行业团体。安省法律规定，只有持牌注册土地测量师所进行的土地测量，才有法律效力。据该团体的网站资讯指出，业主买屋时最重要是对所投资的土地和物业进行最大程度的了解，因此获取一份“土地测量师物业报告”（Surveyors Real Property Report，SRPR），应该是任何房屋交易完成前最重要的一环。 测量报告含哪些信息 测量师通常会透过研究、测量等一系列工作，在物业报告中反映下列重要讯息：物业土地有否受地役权（easements，在他人土地上通行的权利）或借道权（right of way）等约定影响而需与他人共用，物业土地上现有的围栏、房屋、花园、路堤、泊车路、人行道、泳池、树木及其它多伦多市政府既不向公众提供物业土地测量服务，亦无土地测量文件副本可向公众发放。除了注册土地测量师实施测量之外，部分机构或个人可能持有物业土地测量文件，如安省田土登记处可能有针对某一物业的登记文档，房屋贷款者（如银行）可能有过往的测量文件存档。做过土地测量的邻居也可能有一份文件涉及到相邻物业的讯息。不过如果土地测量是10年以前完成，文件可能已不能反映现今的物业实际情况，也不能再作为法律用途使用。 测量报告有权威性吗？ 一栋物业所占的地块，可能是由若干个小地块组成，每个小地块都含有大小尺寸和确定其位置的坐标。那么，注册测量师是依据什么进行测量，如何确保客户物业的测量有绝对的准确性？多伦多注册土地测量师曾志强在接受《都市地产》记者访问时表示，“测量师是以向市府的土地办公室索取的parcel register表格作为主要依据，该表格中有土地的描述（property description）和基本信息。包括这块地应包含哪些地块以及每块地的大小、位置等信息，这是很主要的土地测量依据之一。有时也可能会有一些差错，通常是几厘米的误差，像上述个案中差出2米多这种情况很少。所以尺寸大小的具体信息，不是由政府提供，而是由测量师去测量出的。同时我们还会需要以前一个小区的划分图（sub division）信息、测量标志、测量图纸等作为辅助资料，提前把这些信息搜集好之后，再去做测量。” 曾志强指出，多伦多很多老旧城区，一百年两百年前的土地资料也是非常准确的。 “当时英国人把地占了，分地的时候就把这些工作都做好了，一直延续下来，每块地基本都有历史信息。这些历史资料虽然市政府不可能全部完整保留，但对于老旧的社区，就算资料不齐全，我们依然可以通过其它方式查询。比如说就算找不到某个房屋的信息还可以找到邻居的，边界是两家共享，找到了邻居的边界也等于找到了自己的边界。还可以去其他测量公司查询历史资料。” ...