今天的房产市场，新屋买家经常处于一种两难局面。
一种可能发生的情况是，尚未动工兴建的房屋(pre-construction house)价值，跌低过购买合约的价格，买家无法获得足够的按揭贷款去完成交易。与此同时，买家又无法卖出现有房屋，因而无法获得足够资金，来支付新屋的首期款项。
我有几个客户陷入这种境况，一些同事的客户，也遇到同样的问题。有时，建筑商会与买家协商解决方案。这些方案可能包括：延迟交易、价格调整，或在相互让步情况下放弃定金，以及向建筑商支付大笔现金。但有时亦会导政双方对簿公堂。
建筑商Forest Hill Homes Ltd.最近提出诉讼，控告两名买家欧培铭(Peimian Ou，译音)和吴莹(Ying Wu，译音)。欧培铭和吴莹在2016年11月，与建筑商Forest Hill Homes达成买卖协议，购买一间在万锦市(Markham)建造的房屋。包括额外费用在内，买价为1,729,820.99元。
在交易当天，建筑商已做好准备，但买家却没有足够的资金。建筑商向买家提诉，并在7月份提出“简易程序判决”(Summary Judgment)建议。所谓“简易程序判决”，是指法庭在未经正式审判程序下，基于无可争议的事实作出裁决。
欧培铭和吴莹基于以下4点，拒绝建筑商的索偿要求：
1. 由于“房地产市场出现急剧及不可预见的下滑”，导致合约无法履行；
2. 建筑商过度拖延；
3. 建筑商的销售经纪曾作出失实陈述；以及
4. 建筑商的销售经纪要求买方支付贿款。 法官摩根(Ed Morgan)在判决时指出，法律或合约中没有任何部分令任何一方无法按照约定，履行合同。
在是否“延误”的问题上，合约允许建筑商，可以将交易日期延迟至2019年1月18日。而房屋在2018年10月22日已可以交易，因此不存在“不应有的延误”。
至于“失实陈述”方面，买方声称销售代表将这笔交易描述为“一生中难得的机会”，属于失实陈述。法官摩根指出，卖方的销售建议，使用的是“完整协议”条款(entire agreement clause)，意思是买方不能依靠先期的陈述，作出购买决定。
最后，欧培铭和吴莹声称，他们向经纪支付贿款，以求抢先插队，尽快签买卖合约。法官摩根在判决书中指，支付贿款的人，没有解除合同的权力。法庭最后判建筑商胜诉，建筑商获赔偿544,308元的(另加利息)，以及9,000元的讼费。赔偿金额的计算，是假定在买方没有违约情况下，建筑商所应得的款项。
购买未动工兴建房屋的买家，如果距离交易日期还有很长时间，他们便应该考虑到，房产价值有可能升，也有可能跌，必须预留足够资金完成交易。
作者Bob Aaron是多伦多房地产律师
