今天的房產市場，新屋買家經常處於一種兩難局面。
一種可能發生的情況是，尚未動工興建的房屋(pre-construction house)價值，跌低過購買合約的價格，買家無法獲得足夠的按揭貸款去完成交易。與此同時，買家又無法賣出現有房屋，因而無法獲得足夠資金，來支付新屋的首期款項。
我有幾個客戶陷入這種境況，一些同事的客戶，也遇到同樣的問題。有時，建築商會與買家協商解決方案。這些方案可能包括：延遲交易、價格調整，或在相互讓步情況下放棄定金，以及向建築商支付大筆現金。但有時亦會導政雙方對簿公堂。
建築商Forest Hill Homes Ltd.最近提出訴訟，控告兩名買家歐培銘(Peimian Ou，譯音)和吳瑩(Ying Wu，譯音)。歐培銘和吳瑩在2016年11月，與建築商Forest Hill Homes達成買賣協議，購買一間在萬錦市(Markham)建造的房屋。包括額外費用在內，買價為1,729,820.99元。
在交易當天，建築商已做好準備，但買家卻沒有足夠的資金。建築商向買家提訴，並在7月份提出「簡易程序判決」(Summary Judgment)建議。所謂「簡易程序判決」，是指法庭在未經正式審判程序下，基於無可爭議的事實作出裁決。
歐培銘和吳瑩基於以下4點，拒絕建築商的索償要求：
1. 由於「房地產市場出現急劇及不可預見的下滑」，導致合約無法履行；
2. 建築商過度拖延；
3. 建築商的銷售經紀曾作出失實陳述；以及
4. 建築商的銷售經紀要求買方支付賄款。 法官摩根(Ed Morgan)在判決時指出，法律或合約中沒有任何部分令任何一方無法按照約定，履行合同。
在是否「延誤」的問題上，合約允許建築商，可以將交易日期延遲至2019年1月18日。而房屋在2018年10月22日已可以交易，因此不存在「不應有的延誤」。
至於「失實陳述」方面，買方聲稱銷售代表將這筆交易描述為「一生中難得的機會」，屬於失實陳述。法官摩根指出，賣方的銷售建議，使用的是「完整協議」條款(entire agreement clause)，意思是買方不能依靠先期的陳述，作出購買決定。
最後，歐培銘和吳瑩聲稱，他們向經紀支付賄款，以求搶先插隊，儘快簽買賣合約。法官摩根在判決書中指，支付賄款的人，沒有解除合同的權力。法庭最後判建築商勝訴，建築商獲賠償544,308元的(另加利息)，以及9,000元的訟費。賠償金額的計算，是假定在買方沒有違約情況下，建築商所應得的款項。
購買未動工興建房屋的買家，如果距離交易日期還有很長時間，他們便應該考慮到，房產價值有可能升，也有可能跌，必須預留足夠資金完成交易。
作者Bob Aaron是多倫多房地產律師
