■ 短租服务在全球各大城市日趋流行，各地政府正密切留意对居民影响。 网上图片
温哥华市府上周公布规管短期租房市场计划。根据该计划，业主须以49元购买年度营业执照，市府也将向Airbnb等公司，收取每笔最高3%的交易税。该计划已属公众咨询期，预计明年4月实施。市长罗品信（Gregor Robertson）表示，此举为确保温市有足够长租单位。不过有附例不一定有果效，魁省实施监管法例一年后，向当局登记的Airbnb短租业主少于5%。在其他国家，有些城市实施规管后，短租市场不降反升。温市府制订该附例时，须考虑具阻吓力和可执行性，才可收到增市内长租单位及令租金加幅放缓的果效。撰文：廖长仁
温市府牌照事务总监霍姆(Kathryn Holm)透露，拟订规管短租附例的主要内容，包短租业主须取得营业执照并支付年度许可证费用，包括每年49元和一次过申请费54元，业主须于市府短租网站列出营业执照号码，网站只能列出有效营业执照的业主。罗品信估计，该附例一旦通过可为本地长租市场重新注入1,000个单位，同时将使最多70%短租单位合法化。
温出现住宅企业经营新趋势
短租服务在全球各大城市日趋流行（见附表一），短租市场太活跃的确不利长租市场，长租单位减少，租金就有上升压力，影响民众生活负担。
卑诗西门菲沙大学（SFU）去年发表由史华斯基（Karen Sawatsky）所撰写、题为《短期后果：调查Airbnb短租服务对温哥华租屋市场影响》（Short-term Consequences: Investigating the Extent, Nature and Rental Housing Implications of Airbnb Listings in Vancouver）的硕士论文，显示由2014年11月至2015年12月，温市Airbnb短租单位上升63%；71%是把整个住宅单位租出，高于美国三藩市的60%和纽约市的57%；即使与低陆平原其他城市相比，温市短租市场也特别炽热（见附表二）。
该调查中尤值得关注的地方是，温市Airbnb短租网站上列出1,215个全屋出租广告，来自381个业主，这数字反映温哥华住宅房屋有被用作企业经营趋势，长远会对长租市场和租金可负担性造成不良影响。温市府以长租市场单位为目标，强调房屋首先应是供家庭居住，而非作为企业经营；制订监管短租市场附例乃适时之举，但是否有效视乎附例的具体规定。
魁省实施监管短租市场一年后，发现法例效果不彰，由去年4月15日实施以来，魁省旅游局共发出967个短租营业执照，但在Airbnb短租公司网站却列出逾19,400个出租单位，这还未计算在其他分类广告网站打广告的短租单位。
法例效果不彰主因，在于规条难以执行，因为在大多数情况下，短租公司网站以保障隐私为由，不会列明出租单位的确实地址；出租单位地图上的坐标也不完全准确，当局难以追踪监管，唯有靠业主自行登记。魁省经验显示，自动自觉向省府登记的业主是有的，但却少于5%，这不仅未能收监管之效，政府收益甚至可能不足以抵销相关行政成本。
市府违规罚则 须具阻吓性
另外，立法规管不等于有效地限制短租市场，甚至适得其反，令短租单位顺理成章地转化为商用物业。在美国加州圣荷西（San Jose），市议会今年1月1日起引进规管短租附例，但短租单位由去年的1,370个劲升至目前逾2,700个。在芝加哥2016年6月引进短租附例时，短租单位约有3,700个，一年后反而飙升至9,075个。
要防止导致短租市场更活跃的反效果，规管条例须有效地减低业主把物业抽出长租市场的意欲，其中一个方法就是，增加业主短租成本以及违规的后果所需成本，例如德国柏林市，短租单位须有50%以上面积由业主自住，违规罚款为10万元，在这项极具阻吓力的罚则下，该市短租单位数量锐降49%。
温市府如要有效遏止长租单位流入短租市场，防止业主利用新附例把住房合法地作企业经营，拟订规管短租附例时，规条亟需从严。目前计划中每年征收49元的营业执照费，根本搔不著痒处，反可能鼓励业主以低成本投入到更高收益的短租市场。而明年4月实施新附例时，市府宜提出具体执行细则配套，以免重蹈魁省覆辙，有业主视附例如无物。
