■ 拥有出租的后巷屋物业在出售时，后巷屋获利部分需缴付资本增值税。资料图片
本报记者张誉报道
为推动独立屋社区的房屋出租率，大温不少城市开始鼓励民众兴建后巷屋，或是允许自住房屋内增设出租套间等。不过，有会计师指出，类似房屋出租后，未来出售时，可能无法享受自住房的免税政策，相反需缴付资本增值税（Capital Gain Tax）。
据《温哥华商业》（Business Vancouver）杂志报道，温哥华、北温、高贵林和满地宝这几个城市，现在或即将允许在自住房屋内增设两至三套出租套间，以及兴建后巷屋。此举是为了满足日益增多的房屋租赁需求，同时让业主透过租金外快，减轻生活负担。
不过，在2017年，加拿大税务局首次要求业主报告销售“主要居所”（principal residences）的讯息。根据规定，业主售卖主要居所而获得的利润是无须缴税，但针对拥有后巷屋，并透过出租后巷屋获利的主要居所，在出售时理论上是需要缴付资本增值税。
不少不符豁免资格者从不报税
报道举例指出，一幢位于温哥华拥有后巷屋和两个出租套间，总价值在360万元的独立屋，如果按严格规定，在转售时可能需要就100万元征收资本增值税。税务律师库珀（William Cooper）表示，如果以卑诗省最高税率计算，100万元的资本增值税大约是23.85万元。
库珀指出，主要居所的税务豁免是加国所得税法例中最大的税务漏洞之一。他说，虽然加拿大税务局更改要求是防止海外投机者滥用税务豁免政策，但真正的问题是加国国民中本身有很多人根本不符合税务豁免资格，但他们却从来没把收益报税。
温哥华孙鹏英特许会计师在接受《星岛日报》记者访问时表示，出租的主要居所分两种情况，一种是拥有后巷屋的住宅，另一种就是出租房间处于住宅内的。
她指出，针对第一种情况，后巷屋建成后，通常有一个独立的地址，但业主在卖屋时，都会把住所和后巷屋一起售卖，至于资本增值税，住宅部分获得利润无须缴税，但后巷屋的利润，则在减去建筑成本后，最终利润的50%，需按卑诗省税率要求缴税。
孙鹏英又说，针对第二种情况，例如独立屋两层，一层业主自住，另外一层用来出租，这样的房屋在转售时可当成主要居所，从而豁免资本增值税，但前提是业主每年要如实申报租金收入，且不能把房屋的折旧额作为费用抵扣。
此外，房屋出租的部分要确保不能有任何结构上的改动，同时业主必须住在房屋里。
