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一份地产报告分析安省楼市状况，指烈治文山、旺市及万锦市住房最令买家难以负担。 星报资料图片 星岛综合报道 有地产报告分析安省楼市状况，指出约克区有一些城镇的楼价，以烈治文山、旺市及万锦市，最令买家难以负担，以平均家庭收入来对比，无法追上价格升幅。 新闻网站yorkregion.com引用地产代理公司Zoocasa报告，对比安省二十八个社区的楼价，包括约克区南面三个城市、纽马克、巴利、宾顿、咸美顿、伦敦，奥沙华及渥太华。其中显示烈治文山、旺市及万锦市这三个城镇的楼价令人难以负担。 其中烈治文山平均楼价为999,311元，家庭每年收入必须136,315元才可以负担。但该区家庭收入中位数是88,353元，一般家庭每年收入与平均楼价，其实差距47,962元。该地产网站设立的排名榜，烈治文山是安省是最难以负担楼房的社区。  万锦市排第四 楼价87.5万元 邻近烈治文山的旺市楼价也不便宜，平均楼价是997,587元，家庭收入须达到136,079元才可以应付。该市家庭平均收入中位数是105,351元，反映楼价与收入相距30,728元，在这个最难以负担楼房的排名榜上位列第三名。 至于万锦市的楼价平均为875,182元，家庭收入应该要119,382元。其实，该区家庭平均收入中位数是89,028元，两者差距30,354元，因而排在第四位。 安省五大楼房难以负担的社区，多伦多位居第二位，奥克维尔是第五名。多伦多的平均楼价是785,223元，与家庭平均收入的差距为41,282元。奥克维尔的楼价是103万元，家庭收入相差26,901元。 该报告指，纽马克的平均楼价是755,268元，所需的家庭收入是103,025元，但收入中位数为95,589元，相距7,436元，在安省最难负担楼房地区名单上排名第九位。  雷湾是最容易负担社区 该地产网站执行总辑格雷姆(Penelope Graham)表示，有多个因素导致约克区楼价高企，例如独立房屋的价格较高，占大部分的销售数字。这显示该区较少可负担房屋类别，如柏文大厦单位出售。  目前，约克区的邻居多伦多，以及所坐落于的大金马蹄地区，这些社区在安省已经闻名为高端市场。 反观雷湾是安省28个社区最容易负担，平均屋价227,750元，所需的家庭收入是31,067元，该区家庭收入中位数是66,163元，盈余为35,096元。其他最容易负担楼房的社区，分别是湿比利、渥太华、韦比及滑铁卢。

正所谓“十年人事几番新”，安省的房地产市场，也经历了美好的黄金10年。假如阁下10年前已在大多地区购入房产，并一直持有至今，恭喜你！因为大多区楼价已比10年前翻了一倍有多，家庭资产的增值，应该远远超出预期。 地产公司Re/Max Integra公布了一份名为《十年回顾》(Decade in Review)的研究报告，分析安省房地产市场从2007年到2017年的表现。当中成绩最突出的6大房地产市场，以大多伦多地区表现最佳，平均房价由10年前的37.6万元，狂飙至去年底的82.3万元，即10年间涨了119%，复合年增长率达8.14%。 房价同样翻了一倍有多的，还有咸美顿-伯灵顿地区(Hamilton-Burlington)，平均房价由2007年的27.5万元，升至2017年的57.6万元，10年升幅为110%，复合年增长率为7.69%。 房价长期低位徘徊的咸美顿，因往返多市交通大改善，2015年以后房价显著上升（星报资料图片） 未来楼市仍会平缓增长 该公司安省大西洋地区执行副总裁兼区域总监亚历山大(Christopher Alexander)表示，较低的借贷成本，帮助了安省房地产市场起飞，也创造了近期历史上其中一个最充满活力的楼市。“现时的业主，尤其是早10年前已购入的，他们的资产增值，早已超出预期。” 尽管近20年间，安省6大地产市场同样经历一些严竣挑战，例如科网爆破、911、沙士、2008年金融危机以及随后的经济衰退。但人口增长、低利率、高就业率、加元贬值、海外资金涌入、新移民、安省经济强劲增长等，都造就了安省地产市场欣欣向荣。 不过，亚历山大认为，安省楼市未来仍会持续增长，但步伐会减慢。收紧贷款及压力测试等，会是楼市受挑战的短期因素，但长远来看，置业仍然是加拿大人心目中的首选目标。 大多伦多地区(Greater Toronto Area) 过去10年，大多地区房价录得超过一倍增长，平均房价由10年前的37.6万元，升至去年底的82.3万元，10年涨幅达119%，复合年增长率达8.14%。事实上，大多地区楼市表现非常显著。2007年底，大多区房价及销售量录得破纪录增长。但半年后，全球金融危机及经济衰退，道致楼市急速陷入9个月的低潮。直至2009年4月，大多区楼市才告回暖。 自从2017年4月省府推行公平房屋政策，楼市从热转冷。由于库存量仍然偏低，去年首季度的活跃放盘量放缓至不足8,000个，创历史新低，但报告认为这样子的市场更为平衡。 2017年下半年，独立屋需求放缓，共管公寓及镇屋等较易负担的房屋类别受追捧。去年底，Condo销售量占所有住宅销售量的36%。首置人士有人牺牲居住面积以换取住得更靠近市区，也有人宁愿搬到市郊城镇，寻找更大居住面积的住房以满足生活需要。退休人士及空巢一族也追求较大面积的Condo单位，特别是不用开车也可方便地获取生活所需的社区。 过去10年豪宅需求也在不断增加，单是去年便有3,435宗住宅易手价超过200万元。报告相信，高端房屋市场会持续向上，原因是大量本地买家受惠于近年房价上升而令资产增加，海外买家亦锺情到加国置业。 展望未来，强劲的经济基础会继续支撑大多区楼市，人口增长亦稳步高于全国增长率。2006至2011年间，人口增长达9.2%，2011至2016年间再有6.2%增长。移民也是未来几年人口上升的重要因素，预计每年将有30万人移民加国。 报告指出，虽然楼市颠狂岁月已经完结，但抢Offer仍不时发生，不过只限于热门社区内且定价合理的物业。416地区仍然是卖方市场，特别是401公路以南的地区，905地区则步向平衡市场状态。预计4至5月传统春季市场展开，平均房价会维持在2017年的水平。 基秦拿 - 滑铁卢地区因大量高科技公司和两间高校，吸引了买家人气 咸美顿-伯灵顿地区(Hamilton-Burlington) 该地区的房价，于过去10年不断增长，平均价由2007年的27.5万元，升至2017年的57.6万元，10年增幅110%，复合年增长率7.69%。除了当地买家，还有一些多伦多及邻近地区的买家。他们因为大多区急速增长的高房价，选择到房价尚属可负担范围的咸美顿-伯灵顿地区置业。在需求增加的情况下，当地房价也不断攀升。再加上GO火车线伸延至当地，带来了往返多伦多市的便捷，令前往咸美顿-伯灵顿地区置业的人，每4人便有1人来自大多地区。 事实上，咸美顿-伯灵顿地区的房价是2015年以后才见显著升幅，现有业主因而资产大增值，有足够弹药搬到更大的住房，或迁往更优质的社区，亦刺激了咸美顿及伯灵顿市的豪宅市场，尤其伯灵顿东北地区的房价获得了巨大增长。由奥克维尔(Oakville)溢出的过量需求，也慢慢涌进伯灵顿市。 经济多元化也是该两市近10年楼市蓬勃的重要因素，例如咸美顿市转移商业发展的方向，努力维持及吸引商户进驻，城市翻新，小商户数目增长，伯灵顿市也有两个重大计划在进行，完成后可增加3万份职位。可以说，稳固的经济基础支撑著咸美顿-伯灵顿地区的住宅地产市场继续向前。虽然平均屋价有望继续攀升，但会比近几年的步伐稍为放慢。 都市地产制图 基秦拿-滑铁卢地区(Kitchener-Waterloo) 强劲的经济基础为这两个城市过去10年的住宅地产市场提供支撑，平均屋价由2007年的25.2万元，升至2017年的45.7万元，10年间升幅达81%，复合年增长率6.12%。虽然2017年该地区的房屋销售量稍微低于2016年的水平，但房价却在这一年间增值了21%，大部分升值都来自2017年首季。由于库存紧绌，买家之间的竞价战及霸王叫价(bully offer)已成当地的市场常态。然而随着楼市冷却，随后几个月两市的买卖活动已回复正常水平。 由于基秦拿-滑铁卢地区有不少高科技公司落户，还有两间大学座落市内，带给两市大量人口进驻及吸引住房买家。根据最近的人口统计，基秦拿-剑桥-滑铁卢都会区，在过去10年经历了显著的人口增长，2006至2011年间，人口增长6%，2011至2016年间再有5.5%增长。 目前，基秦拿-滑铁卢地区的二手住宅放盘库存量有两个月供应，定价合理及位处热门社区的物业，更可引来多个买家争抢Offer。不过，房价的可负担性依然是首次置业者及年轻专业人士的首要考虑条件，特别是近几年该地区房价以倍计的速度增长。现时，一个上车盘随时要35万元，对于很多刚出社会找到第一份高科技工作的Z世代(1995至2005年出生)，已经是难以负担的房价。因此，他们都倾向选择共管公寓单位或镇屋等住房类别，而且能力许可的，都会选择购买而不是租住。 都市地产专稿，谢绝转载，侵权必究！

■房地产网站数据分析多伦多房地产市场走势。星报资料图片 ■有专家称多伦多更多的街区已成为买家市场，买家的选择和谈判空间更多。资料图片   综合报道 根据房地产交易网站Zoocasa的最新研究显示，多伦多房地产市场的下滑，意味着今年多伦多的地产市场将从卖家市场向买家市场转换。根据《星报》报道，Zoocasa分析显示多伦多更多的街区已成为买家市场，也就是说，卖家之间会有更多的竞争，而买家的选择和谈判空间则更多，而这种情形在一年前是看不到的。 该房地产交易网站的分析还指出，独立式和半独立式住宅仍有卖家市场，但买家市场的街区数量已经从2017年1月的5个增加到上个月的11个，增加了一倍多。而作为卖家市场的社区数量从同期的17个下降到了9个。 Zoocasa按照电脑多重放盘系统（MLS）使用的地图，比较了每个地区的售出房屋与新房源的比例。售出房占新挂牌比例在60％的地区，被归类为卖家市场。如果该比例不到40％则是买家市场。中间的比率被认为是平衡的市场，但有些地区的销售或上市量都很少，则不具有统计意义。 该网站的执行编辑葛拉涵（Penelope Graham）提醒说，有些地区虽然从卖家市场过渡到买家市场，但独立屋或半独立屋的价格并不一定会因此下降，包括Willowdale、Leaside、Thorncliffe、Centennial Scarborough、West Hill、Eglinton West和Rockcliffe-Smythe等社区。 房价调整慢过供求变化 她表示，买家市场并不一定意味着你会在那里找到一个便宜的房子，而只是意味着待售新房的售出比例较低。从历史上看，房价是非常有粘性的，即价格的调整慢于市场供求关系的变化。 Zoocasa的研究还显示，买家在Rosedale-Moore Park、Milliken和Agincourt地区寻找房屋时可能会稍微困难一些，因为这些地区正从买家市场走向更平衡的市场。 葛拉涵说，分析证实了大盘的走势。对于独立和半独立式住宅来说，销售和价格有所缓和，并且多伦多东区的需求热度也略有下降。 从公寓市场看，根据多伦多地产商会（Toronto Real Estate Board，TREB）的数据，上个月销售额双位数增长的多伦多公寓市场继续紧张，因为在建房屋的价格和销售量已经下降。 Zoocasa发现，Riverdale的公寓仍需竞争，该公寓已从买家市场转向卖家市场。而在Morningside和Woburn以及West Humber-Clairville和Rexdale-Kipling地区购买公寓也变得更加困难。这些地区已经从一个平衡的市场走向了卖家市场。

■去年大多区多层共管大厦备受买家追捧。资料图片   本报记者 大多伦多地区和咸美顿-伯灵顿地区的楼价，在过去10年升幅超过一倍。Re/Max INTEGRA报告发现，低利率、人口增长、投资和空前的资产收益，令安省6个主要的房地产市场的屋价飙升。预测今年的多伦多仍然是卖家市场，外围905地区则较平衡。 该地产公司安省-大西洋地区行政副总裁亚历山大(Christopher Alexander)表示，低息是推动安省房地产市道活跃的重要因素，现时的业主如果是早年买楼，资产增值远远超出预期。 报告指出，虽然大多伦多地区在过去20年，经历科技泡沫、SARS、2008年的金融风暴和翌年的大衰退，但住宅楼价持续上升。过去10年升119%，是全省最高。大多伦多地区2007年的楼市，成交量和价格均打破纪录，但6个月后的金融危机和紧接着的经济衰退，令房地产市场低迷了9个月。房地产市场的升势在2009年4月开始全面爆发。 安省政府在去年4月推行的房屋政策和其他因素带来一定影响，但市场依然健康，趋向一个更平衡的状况。目前的库存量仍然很低，但不至于跌到2017年第一季的历史性低位；当时物业挂牌平均只是10天便成交。 独立屋的需求在去年下半年回软，多层共管大厦和镇屋则备受追捧。自由保有（Freehold）的镇屋价格不断上升，令多层共管大厦成为很多买家唯一可负担的房屋，令多层共管大厦占2017年交投的36%；不过，也有不少买家选择到外围地区定居。空巢和退休者上楼刺激了对多层共管大厦的大单位需求。多市Annex区在去年11月，就有两个楼价超过500万元的单位易手。 报告认为，大多伦多地区楼市的狂暴期已经过去，但一些热门社区价格合理的房屋，仍然会有抢Offer的情况出现，尤其是401高速公路以南。多伦多仍然是卖家市场，外围905地区则较平衡。大市要到4、5月传统春季才趋活跃，平均价格将维持去年的822,000元水平。

作者：加拿大都市网叶小迪 多伦多地产局发布月报 大多伦多地区2018年的房市 可谓是迎来了 开门黑 房屋售价和销量双双暴跌 在2018年贷款新规的实施和利率上涨的双重压力下，大多伦多地区在过去的1月份共成交4,019套房屋，比去年同期大幅下跌了22%。 大多伦多所有屋型（包括独立屋、半独立屋、镇屋以及公寓condo）1月份成交的综合房价为$736,783加元，与去年同期（$768,351）的年相比跌了4.1%。 华人区独立屋成重灾区 万锦列治文山跌幅超过21% 其中独立屋跌幅最大，而当中的重灾区要数华人聚居的905地区几个城市及地区。 根据公布的数据，与去年1月相比，今年1月GTA地区独立屋价格普遍回落，905地区的跌幅为12%。 其中约克区的万锦市：2017年1月独立屋的均价是$1,545,223，而2018年1月均价为$1,220,595。12个月净跌32万，下降幅度为21.01%！ 列治文山2017年1月独立屋的均价是$1,672,759，2018年1月均价为$1,319,797。12个月净跌35万，降幅也达21.10%。 史上最严的房贷压力测试 贷款拒绝率上升近20% 新压力测试规定，所有未购买保险的房贷，即使是首付在20%以上，都要以加拿大中央银行公布的5年贷款基准利息率（benchmark rate，目前约为4.89%），或是以银行实际批出的贷款利率（contract mortgage rate）再加上2%，两者之中数值较大的一个为标准，来计算贷款申请者的收入是否符合贷款资格。 业界普遍认为这一新规定会给买家造成不利影响，令买家购买力削弱，令市场需求和交易活动受到抑制，导致房价进一步下降。提升住房档次的换房买家将尤其受到冲击。 对于已有房贷的消费者，在贷款续约时自主选择更换银行的馀地将更小，与银行谈判房贷的筹码也更少。还有银行家表示，新政策可能会拖慢加拿大央行的加息进程。 根据加通社消息，抵押贷款经纪人表示，新压力测试政策实施后，大型银行和传统的贷款机构对贷款人的拒绝率已经上涨了20％。 受此影响，地产经纪开始越来越多地指导购房者选择无须执行新压力测试的贷款方式，其他一些贷款商的业务正在增长。一些被拒绝的购房者开始选择私人贷款、抵押贷款投资公司或者是信用合作社（credit unions），这些机构并不需要执行新压力测试。 不过，多伦多地产局的市场分析总监 Jason Mercer指出，“某些类型房屋的价格与去年同期相比持平或者下降不足为怪”。 他在今天的报告中表示，“去年这个时候，多伦多正处于房价上升期，当时市面上的房屋库存量极低”。按照Mercer的说法，今年下半年市场情形势倾向于大部分房屋价格上涨，预计房屋销售量会再次抬升。 不过房屋买家是否出手相对取决于新的贷款政策，压力测试评估能否通过才是关键。

■独立屋是置业者首选，今年屋价料仍会上升。资料图片 本报记者 大多伦多地区今年经电脑多重放盘系统（MLS）交易的住宅房屋数量预计为8.5万至9.5万间。多伦多地产商会（Toronto Real Estate Board，TREB）的年度预测认为，今年平均屋价仍略有上升，多层共管大厦将继续保持双位数的升幅。 报告显示，独立屋是置业者首选，有47%人希望买独立屋；其次是多层共管大厦。多伦多市有27%的准买家计划买Condo，而外围地区只有22%人有意买多层共管大厦。 夏天交投料趋活跃 TREB主席塞林诺斯（Tim Syrianos）回顾2017年的房地产市况说，房地产市场为大多区带来接近70亿元的经济效益。去年的成交量在第一季打破纪录，但随后受省政府新政策影响下挫，第四季交投增加除了是因为省府新政策的影响力消减外，也不排除买家要赶在联邦政府今年实施的新房屋贷款压力测试前入市。全年成交量比2016年的历史性高位减少18%，但平均屋价仍有12.7%的增长。 报告指出，今年第一季的市况当然比不上去年破纪录的高峰，尤其是受省政府政策的余波和新房屋贷款压力测试的双重影响，但春季末和夏天的交投量将转趋活跃。 TREB委托叶素斯民意调查公司所作的研究发现，民众的置业意愿降低，只有26%受访者计划今年内买屋。首次置业的人更锐减。2016年秋季，超过50%准买家是首置，但现时降至41%。TREB指首置者弹性很高，可以继续租屋或与家人同住，并依屋价和贷款情况改变屋型和地点。 民意调查指出，有26%计划置业的人认为们没有能力购买理想的房屋，但会设法取得首期，或选择其他屋型和地点以应付新的贷款规定。 TREB市场分析总监Jason Mercer说，移民人口增加，新的就业机会和低失业率等基本因素推动房屋需求；不过短期内，利息上调以及联邦和省政府的政策均打压置业。省的租金管制措施将更影响出租单位的供应，令平均租金的升幅超过通货膨胀率。

星岛资料图 根据Bloomberg消息，1月份唯一一个可能比多伦多天气更冷的，是该市的房地产市场。 虽然黯淡的冬天并不是在加拿大卖房子的最佳时机，但是多伦多房地产市场却呈现出异常冷淡的景象。1月1日起更严厉的抵押贷款规则开始生效，同时加国央行本月再次上调利率至1.25％，各大大银行也纷纷效仿，将抵押贷款利率推至四年高位。 此前，多伦多房价已升高了20%左右，加国人负债增加，后来政府采取一系列措施，使得房价开始下跌。到目前，多伦多住房市场已经冷却了七个月，房价下跌，房源增加。 加拿大麦格理资本市场（Macquarie Capital Markets Canada Ltd.）分析师表示，加拿大新压力测试和抵押贷款利率带来的影响将比决策者预期的更为严重。该机构在一份报告中表示，在两者的影响下，购买力将会下降高达23％左右。（Grace编译）

本报记者 皇家地产（Royal LePage）的季度报告显示，大多伦多地区的屋价去年上升14%，2017年的房地产是多层共管大厦的市场，Condo有近20%升幅，预计今年大多伦多楼价仍有6.8%的增长，高于全国的4.9%。 报告指去年第4季的整体屋价升至837,873元；两层独立屋升13.9%，中位价为982,637元；独立平房升8.3%，中位价为806,183元；多层共管大厦升19.5%，中位价为476,421元。与去年第3季相比，总体屋价、独立屋和独立平房均下跌1.4至2.4%，但多层共管大厦则升0.4%。 皇家地产营运总监森玛斯（Kevin Somers）表示，如果大多伦多地区的房地产市道全变成买家市场，将是意料之外。外在需求方面，因为强劲的经济将继续吸引加国和世界各地的买家涌入。千禧世代，即1980至2000年出生一群，年纪最大的一批人已经到置业年龄，对库存量带来很大压力。大多伦多与卑诗温哥华及全球很多大城市的情况相同，越来越多置业者要在屋型与地点之间作出取舍。 去年第4季初，受限于可负担能力和消费信心影响，不少买家持观望态度等待屋价回软，特别是楼价升幅抛离多伦多市近郊地区。当联邦政府宣布引入房屋贷款压力测试，进一步打击市道。他说，很多准买家相信大多伦多的地产市场周期尚有变化，期待屋价在短期有明显调整，但楼价仍是比得上市场尖峰期。 万锦独立屋交投放缓 多层共管大厦在过去10年的升势比不上其他屋型凌厉，但面对各种市场变化却显现出极强的反弹力。当独立屋价飙升时，买家的购买力缩水，更多人找寻多层共管大厦等负担得起的屋型。因而令这类房屋的价格和成交量均上涨。即使多层共管大厦市场过热，由于相对较低的入市门槛，仍比其他屋型易操作。当屋价暴涨时，独立屋往往是可望而不可及，消费者只能转移目标。 报告显示，多伦多房屋中位价升17.7%至850,899元；士嘉堡区升8%，中位价659,625元。约克区则参差不齐，烈治文山升7.9%，中位价为1,246,771元；旺市的独立平房和多层共管大厦升势强劲，增长16.5%，中位价升至1,080,366元。万锦市的独立屋交投放缓，买家偏好新建的多层共管大厦，升1.2%，中位价为1,063,513元。 皮尔区的宾顿市屋价相对较能负担得起，升14.7%，中位价709,071元。密西沙加升14.2%，中位价742,200元。 奥沙华与阿积士的升幅是杜咸区最大，分别增长10.9%和11.6%，中位价分别为534,008元和689,325元。

本报记者 去年对多伦多楼市最具影响，莫过于4月底省府推出“安省公平房屋策略”的16项“辣招”。多伦多地产商会（TREB）昨日公布去年全年楼市成交及价格走向，进一步见证其影响力。去年整体楼市成交量较2016年下跌了18.3%，仅得92,000多宗成交；不过楼房平均价却不跌反升，上升了12.7%，平均楼价逾82万元。 多伦多地产商会昨日公布去年大多伦多地区整体楼市分析，指出去年首季楼市不论成交量或价钱均如火箭般猛升，但明显自“辣招”推出后，买卖双方均抱持观望态度，使第二季与第三季楼市突然趋于淡静，成交量大跌，不过楼房价格却仍然高企。 地产商会称，即使去年第四季多伦多楼市有所回升，加上有意买楼人士知道今年一月一日起，联邦政府收紧借贷按揭压力测试，因此趁措施未收紧前的去年底拍板“上车”，令去年最后季度本地楼市交投上扬，然而亦对整年楼市成交上升没有太大帮助。 有业界人士认为，省府去年4月推出的新措施，重点打击被视为炒高本地屋价的海外买家，然而加国统计局证实海外买家比例仅占约5%而已，房屋买卖成交量跌，原因是政府推出政策后，买卖双方均抱观望心态，静待对方反应所致。 数字又指出，去年大多伦多地区楼房只是成交量跌，楼价却不跌反升，去年整体平均楼价为82.2万元，较2016年上升了12.7%；不过数字同时反映去年整体有此升幅，主要来自去年首季的炽热上升，之后第二至四季成交量跌，楼房平均价格虽有所上升，但仅属于单位数百分比。 多伦多地产商会就多伦多市及周边905地区的房屋成交量及价格作出比较，显示905地区房屋在去年的整体成交数字，仍然较多市高。905地区成交数字约为57,200宗，而多伦多市成交量去年仅35,000多宗。不过房屋平均售价，多市仍然较905地区高，多市平均楼房售价为83.4万元，而905地区平均房屋售价，则为81.5万元左右。 数字显示，大多伦多地区去年楼房成交量下跌，所有类型楼房成交量都见下调，当中下调幅度较微的是多伦多市共管柏文单位，下跌仅7.5%，多市共管柏文单位平均售价也是各类型楼房售价中上升幅度最高的类别，平均售价为54.5万元，升幅为23%。

“明年房价零增幅” 继皇家地产公司（Royal LePage）发表明年加拿大房市预测报告后，另一家本国主要地产经纪公司Re/Max，也紧接着发布2018年度房市展望报告。Re/Max的展望比皇家地产更为保守，预计全国房屋平均价上涨2.5%，而大多区房屋均价明年将出现零增涨，不过各市镇的表现各异，涨跌互见。 据Re/Max的展望报告，大多地区明年房市偏弱，出现房价零增长，甚至是拖累全国平均房价涨幅的一个主要原因。该公司安省及大西洋省份地区主管亚力山大（Christopher Alexander）表示，大多区各区明年房价的变化是不平衡的。 北部地区跌势持续 多伦多中心区及宾顿、奥克维尔等周边地区，屋价料会上涨，多伦多北部的约克区房市或继续走弱。亚力山大表示，烈治文山、万锦市及奥罗拉（Aurora）等地区，在今年4月大多区房市出现下跌以来，已经看到较大跌幅，这种压力会持续进入2018年。万锦及烈治文山等地区，进入2017年时，也是整个大多伦多地区房价上升最快的地区。在2017年首季，奥罗拉的房价按年上涨50%，他指这样的上涨幅度，当然不可能长远维持。 多伦多西部的奥克维尔市，房屋需求仍然旺盛，而2016年至2017年上半年期间，房价涨幅并未像约克区般夸张，因此仍有上调空间。Re/Max预测奥克维尔的房价在2018年，将平均上调7.5%达到134万元。 料温莎涨9%升幅最大 Re/Max预测咸美顿—柏灵顿地区房价，明年会上升约4%，至均价接近59.7万元；宾顿和渥太华的涨幅为3.5%；杜咸区和京士顿地区均为3%；密西沙加市明年的房价将下降2.5%至均价71.1万元。  Re/Max 预测温莎—艾塞克斯（Windsor-Essex）地区明年房价涨幅为9%，是整个大多区和全国范围内房价涨幅最高的地区。主要原因是温莎地区近年来吸引愈来愈多的新移民人口和基建投资。另外，省府筹划修建多伦多至温莎的高速铁路，也增加了该地区的吸引力。 Re/Max指出，由明年1月1日起实行的新房屋贷款审批政策，将道致2018年头几个月全国房屋销售放缓。其中大多伦多地区、渥太华、咸美顿和柏灵顿地区，以及卑诗省的大温哥华和维多利亚，将是受新政策冲击最严重地区。 交易大跌 第3季房贷保险按年缩47% 加拿大按揭和住房公司（CMHC）11月29日公布的最新财务报告显示，第3季全国按揭保险宗数较去年同期下跌47%，但隶属联邦政府的CMHC认为这是一个新正常水平。在直至9月30日止的第3季，CMHC为67,915个单位提供按揭保险，较去年同期127,991个单位大幅下降。 CMHC保险部门高级副总裁文尼尔（Steve Mennill）表示，自从联邦政府在2016年第4季公布新按揭条例后，CMHC提供的按揭保险宗数一直稳定减少。新条例规定所有住房买家若首期支付额低于20%，将必须进行压力测试，确保他们在利率上升和个人财务能力下降时，仍然可以履行按揭规定。对于一些首置人士来说，这项措施削弱了他们的购买力。 文尼尔表示该按揭条例实施近一年，而CMHC已经预期按揭保险宗数会出现转变，相信上季度的跌幅数字属于新正常水平。他指出第3季全国按揭保险宗数按年下跌47%，主要由于进行交易的房屋总量较一年前出现大幅下降。 今年首3季获得按揭保险的总量是211,891宗，与此相对，去年同期共有345,716宗。在房屋交易数量下降的影响下，CMHC第3季提供的按揭保险总额降至4,840亿元，较2016年底减少280亿元。 CMHC在季度报告中指出，第3季按揭保险组合的质素较一年前改善。第3季整体拖欠率是0.3%，亦较一年前0.32%微降。            资料来源：加通社

市场分析2018适度调整价格涨势将现疲软 1000元可以买到什么？市场分析人士和地产经纪可能告诉你，可以在多伦多市中心新推出的共管公寓内，由开发商手里买到大约你双脚所能站的1平方呎的面积。今年下半年以来，大多伦多区的Condo市场越来越让人看不清楚。在低层住宅市场“急冻”的大环境下，condo均价一度冲到比去年高出30%。进入9月以来，几乎每周都有新盘推出，逢新盘必定销售火热。一些买家或投资人不免心中盘算，此时不出手是否错过了良机？又或是在高价位之下投资楼花是否存在风险？ 一直跟踪大多伦多地区condo市场的研究公司Urbanation Inc在上月发布的最新市场分析报告，或许可以为投资者提供一项参考。简而言之，该公司对condo市场的预测是，楼花的平均呎价将不日突破每呎1000元大关。但是condo在经历过2017年一年疯涨之后，2018年会经历调整期。随著供求矛盾有所缓解，以及联邦政府对银行的借贷政策收紧，价格涨势会出现疲软。 2017是创纪录年 Urbanation高级副总裁希尔德布兰德（Shaun Hildebrand）表示，2017年是新condo市场上创纪录的一年。在此之后2018年首季会出现适度调整。不论是开发商还是买家，未来几个月都会采取更加审慎的态度。这样有益于保证市场平稳过渡到一个更加可持续性的增长节奏，消费者采取更理性有序的市场行为。但是在市场调整之前，多伦多的在建楼花将会突破每呎1000元的大关。他指目前在多伦多市范围内，未出售的condo库存每呎均价已经达到991元，第三季度刚推出的新楼盘项目，平均呎价也达到951元。 希尔德布兰德上月底接受多伦多星报访问时表示，相信用不了多长时间，平均呎价就会突破1000元。事实上在今年第四季度市中心推出的一些新楼盘，呎价已经远远超过了1000元。他指新近在市中心央街夹布尔街新建的82层公寓大厦The One，每平方呎价格已经接近2000元。而且不光是楼花，在多伦多市中心核心区及卑街沿线，即使是二手condo单位的交易价格也超过了1000元。 2018市场向平衡过渡 不过Urbanation的分析报告认为，2017年大多区condo市场活动可以说达到了一个“难以为继”（unsustainable）的节奏，在2018年极有可能会出现销售放缓，库存量随之增多以至更接近历史正常水平，从而令价格上升的压力减弱。 希尔德布兰德指在二手condo市场，价格上升的勐烈势头已先期悄悄现出颓势。今年第三季大多区二手condo的平均价格为每呎648元，比第二季度的平均呎价650元有所下降。虽然减幅微小，但一叶知秋，这是过往三年半时间里首次出现价格按季度下降的情况。 另一个值得注意的情况是，在今年4月安省政府宣布抑制房价的新政策之后，二手condo的销量比去年同期下降了26%，价格涨幅也有所缩窄。今年第二季度condo价格比去年上涨约31%，第三季度比去年同期上涨27%。不过总体而言，目前condo市场仍是卖方市场。二手condo的成交量仍占到挂牌量约60%，强烈显示市场需要旺盛。在一个被认为供需平衡的市场条件下，成交量应该占到挂牌量的35%至50%。 Urbanation认为近期有两个原因会促始2018年市场向更加平衡化的方向平稳过渡。一是供需矛盾将有所缓解。在过去12个月价格疯涨的阶段，也正好是新盘缺少的阶段。新建成的condo单位只有15000个，是过去4年的最低点。有限的供给不仅不能满足买家，而且造成可供出租的condo单位有限，租金在过去一年里增加了10%。而租金上涨鼓励更多投资者买屋，造成供应更趋紧。 今年10月份市中心一个楼花的发售现场人头攒动（本地地产微信群图片） 在建量3年最高  供给压力缓解 相比之下现时情况出现变化，截止到2017年第三季度，大多区在建的condo单位达到54715间，是过去三年半的最高点。2018年将完工推向市场的condo单位将达到20000间，甚至可能超过2014年的高点21000个单位，有效缓解市场供给侧的压力。 另外一个令2018年市场销售、特别是二手condo销售放缓的因素，来自于联邦政府即将于新年起开始执行的更严格压力测试政策，所有不需要贷款保险的房屋贷款也都必须要经过压力测试来决定其借贷额度。总体而言，condo比起低层住宅可负担性更强，而且新condo的销售看来不会受到新政策变化的直接冲击，因为在买楼花时银行已经开始按照银行的挂牌利率来审核买家的贷款资格。 但是这一政策造成的间接影响不可忽视。买家可能会因新政策而降低了对于投资回报的预期值，令投资新condo的吸引力减少，从而令新condo的需求量由目前的水平下降。此外，投资者也可能将持有物业的周期缩短，更快出手其投资的物业，令二手condo市场上供给量增加。 希尔德布兰德对多伦多星报表示，在目前已经达到的价格水平之下，2018 年开年后市场需求将会有所变缓，库存量会提升，市场行为会趋于平静。总体而言，今年4月安省政府宣布的平抑房价政策未影响到楼花买家，但是对二手condo市场活动产生抑制。Urbanation研究指新楼盘交易中大约仅有5%涉及到海外买家。本地家庭和中介机构仍在大量购买新楼盘。此外一些人现在投资楼花，等到几年后交接时，买家可能有子女上大学或是搬到市区居住，令买家可以有资格获得退税。 20000间，甚至可能超过2014年的高点21000个单位，有效缓解市场供给侧的压力。 另外一个令2018年市场销售、特别是二手condo销售放缓的因素，来自于联邦政府即将于新年起开始执行的更严格压力测试政策，所有不需要贷款保险的房屋贷款也都必须要经过压力测试来决定其借贷额度。总体而言，condo比起低层住宅可负担性更强，而且新condo的销售看来不会受到新政策变化的直接冲击，因为在买楼花时银行已经开始按照银行的挂牌利率来审核买家的贷款资格。 但是这一政策造成的间接影响不可忽视。买家可能会因新政策而降低了对于投资回报的预期值，令投资新condo的吸引力减少，从而令新condo的需求量由目前的水平下降。此外，投资者也可能将持有物业的周期缩短，更快出手其投资的物业，令二手condo市场上供给量增加。 希尔德布兰德对多伦多星报表示，在目前已经达到的价格水平之下，2018 年开年后市场需求将会有所变缓，库存量会提升，市场行为会趋于平静。总体而言，今年4月安省政府宣布的平抑房价政策未影响到楼花买家，但是对二手condo市场活动产生抑制。Urbanation研究指新楼盘交易中大约仅有5%涉及到海外买家。本地家庭和中介机构仍在大量购买新楼盘。此外一些人现在投资楼花，等到几年后交接时，买家可能有子女上大学或是搬到市区居住，令买家可以有资格获得退税。 预计年销量超最高年份25% 总体上看大多区Condo市场仍是供应量短缺。根据Urbanation报告，今年第三季度结尾时，大多区Condo的剩馀库存量（Remaining inventory）比去年同期减少了38%，比过去10年的平均数量16304间减少了47%。未出售的新楼盘库存量（Unsold new condo inventory，包括处在不同建设阶段的新楼盘）到今年第二季度结束时曾一度降到过去15年最低点6699个单位，第三季度结束时回升到7618个单位，是自2015年第四季度以来首次回升。 BILD刚刚于11月23日发布的报告则指，截止到今年10月底，大多区共有新屋供应量12500间。其中9308间是多家庭住宅（中高层condo及叠式镇屋），3192间是单一家庭住宅。 10月Condo销量超均值8成 相比之下再看看今年的新condo销集情况。在今年上半年，多伦多新推出的楼盘比去年同期增加了一倍还多，销售比去年同期增加了67%。今年首季新condo的销量达到9830间，第二季度总销量为12,138个单位，前半年销售的楼盘总数为21,968间。在今年第三季度，由于新盘推出显著减少，大多地区的总销量降至4577间，比去年同期降了3成。但前9个月的总销量仍达到26453间。 今年第四季，预计将推向市场的condo新盘有12000个单位，2017年全年的总销量预估将突破34000个单位。这一数字意味着，2017年的新楼盘总销量比起之前大多区condo总销量最高的两个年份——2016年的27000个单位和2011年的大约26000个单位，要高出25%至30%。 BILD的报告还指，今年10月的新屋销量达到5377间，其中9成以上即4884间是多家庭居住的高层或中高层大厦单位。只有9%属于单一家庭居住的独立屋、半独立屋或镇屋等低层单位。过去10年中平均10月的新Condo销量为2697个单位，今年10月的销量要高出平均值81%，是历史上10月份最高销量。BILD报告更指，今年1至10月GTA销售的新屋共有39476间，其中的82%是新建的高层、中高层共管大厦或是层叠式镇屋（stacked townhomes）。 供不应求 销量增价格涨 以上是到10月底不同机构报告的大多区condo市场上大体的供求数据。不难从中得出判断，现时的condo市场销售旺盛，即使是供应量也有所增加，仍可用“供不应求”四个字来概括。不言而喻，这种市场条件必然带来楼价的显著增长，令人们看到新Condo的价格呈现出加速度增长的势头。BILD总裁兼CEO塔基（Bryan Tuckey）表示，数据显示现时新建房屋买家面对的市场选择越来越有限及可怜。省府的增加密度政策令开发商不得不兴建更多中高层大厦，低层住宅的价格令人难以承受，人们只能买柏文公寓，因此就出现了公寓销量大幅上升、价格大幅上升的情形。 Altus行政副总裁阿森诺（Patricia Arsenault）指出，带动新建Condo市场需求的主要有三大群体，一是小型投资者，他们在购买condo单位之后放到市场上出租，为大多地区提供新的可供出租的房屋来源。二是那些本意希望购买单一家庭住宅、但经济实力不允许的自住买家。三是喜爱condo 所在的市中心地点或是大厦内部设施、生活方式的自住买家。 Urbanation报告指，今年第三季度尾，已经出售而正在建设中的楼盘（sold units in development）价格指数达到670元每呎，年增幅为13%。已建好未出售的楼盘（remaining units）在今年第三季度的平均售价为每呎816元，比今年第二季度上涨了5%，比去年同期上涨了30%。在多伦多市内价格涨幅更加惊人，未出售的condo库存（Unsold condo inventory）每呎均价已经达到991元，第三季度刚推出的新楼盘项目平均呎价达到951元。 BILD报告指，已建好待出售的高、中层公寓柏文（ available new...

大温哥华地区的屋价仍然是全国最难以负担。皇家银行的“房屋趋势及可负担指数报告”（Housing Trends and Affordability Report）显示，大多伦多地区的房屋可负担能力也破纪录直追温哥华。 多伦多的房屋可负担指数连续12个季度上升，今年第2季再升4.3个百分点至75.4%的历史新高，将加拿大的房屋可负担指数也推高至46.4%，是自 1990年以来最高位。除安省南部和卑诗省之外，全国其他地区的房屋可负担指数只是略有增加，草原省份、魁省和大西洋省份很多地区的房屋可负担指数不升反降。 住房支出占收入75.4% 皇银的房屋可负担指数是根据家庭毛收入，以25%首期，25年房屋贷款以5年固定利率计算。指数愈高则置业的可负担能力愈低。多伦多的房屋可负担指数是75.4%，意味着置业的支出，包括房屋按揭的供款额、物业税和水电等开支，占家庭税前收入的75.4%。  若加息料指数续升  皇银高级副总裁及首席经济学家韦特（Graig Wright）表示，多伦多的楼价主道了第2季的房屋可负担指数升幅。安省在4月推出的非居民投机税未有即时反映在房屋价格上。中央银行在6月和9月的两次加息，对全国房屋可负担指数有很大影响，估计央行今年会第3度提高利率，明年将再会有3次息口调整，令全国的房屋可负担指数上升3.5个百分点。 报告指出，卑诗省政府的辣招令温哥华的房屋可负担指数在去年第4季和今年首季合共下跌5.8个百分点之后，又再次反弹2.6个百分点至80.7%，屋价依然是超出大多数当地居民的负担能力之外。省府的房屋政策令很多买家转移到维多利亚市，当地的房屋可负担指数在过去12个月的升幅仅次于多伦多，今年第2季的 58.6%几乎与历史最高纪录持平。 亚省经济好转令卡加利的房地产市场也有起色，但39.2%的房屋可负担指数维持不变，低于历史平均的40.9%。爱明顿的房屋可负担指数微跌0.2个百分点至30.3%，但当地楼市受失业问题困扰。 魁省今年夏季的房地产市场活跃，但多层共管大厦放盘量大，令楼价升势放缓，房屋可负担指数只是稍升0.2个百分点至41.5%。虽然超出历史平均 明年扩压测并面临加息  两银行指业主负担能力降 随加拿大中央银行开始上调利率，越来越多的金融机构发表研究报告说，加拿大的房奴们和借贷者需要尽快控制自己的债务，以免被越来越重的还本付息债务负担压垮。现在又有经济研究报告指，今后一两年想买房的加拿大人中，会有更多人感到力不从心。 据加拿大广播公司CBC报道，加拿大五大银行之一的丰业银行发表的房屋可负担程度研究报告说，由于利息上升和联邦政府要求商业银行严格发放房贷标准，明年加拿大新房贷的供养负担会增加8%，加拿大住房的可负担性在变差。而相比之下，丰业银行预期明年加拿大家庭收入仅会增长2.5%。 加拿大金管局表示会很快开始实施对购房首付超过20%、不需要购买房贷保险的购房者，在申请房贷时银行也要先进行压力测试的规定。这会使更多的加拿大人申请不到房贷，或只能申请到较小数额的房贷。 多温负担能力最差 不过，加拿大人负担住房能力下降这个全国平均数字，没有反映加拿大房地产市场的两个特殊情况。第一，加拿大两个过热的房地产市场大多伦多地区和大温哥华地 区，扭曲了全国的平均数字，实际上大多伦多和大温哥华地区的住房负担能力比全国平均水平要差得多；在加拿大全国大部分地区，住房负担能力还是合理的。 第二，加拿大住房市场处于三分天下的局面，已把房贷付清的房主占三分之一，租房住的人占三分之一，目前仍背负房贷的房奴占三分之一。换言之，有三分之二的加拿大人不受房贷利率上涨的影响。 自住有能力仍可入市 在住房负担能力恶化的情况下，想买房的人应否入市呢？加拿大丰业银行经济部副总裁霍尔特（Derek Holt）建议，如果买房是为了长期居住而非短期投资获利，只要自己有供养房贷的能力就可入市。 除了丰业银行外，加拿大规模最大的商业银行皇家银行的经济研究报告也显示，加拿大住房负担能力指数连续8个季度恶化，现在已经降低到1990年以来的最差。加拿大中央银行今年夏天已连续两次上调利率，并极有可能在2018年年底前再4次向上调息率，把央行利率水平上调到2%。这对背负巨额房贷、或者是背负巨额消费贷款的加拿大人来说，会是非常沉重的财务打击。 皇家银行认为，加拿大历史上超低利率的时期已经结束，结果是会给房价严重高昂的地区带来明显的负面效果。资料来源：RCI

大多伦多地区和大温哥华地区曾经是两大异常火热的房地产市场，在安省和卑诗省政府相继推出调控房地产市场组合拳措施之后，这两个房地产市场先后冷却，不过最近一段时间似乎又有了升温的迹象。 然而，新的冷却房地产市场的重磅措施可能会再度给房地产市场降温。 月底出台明年实施 据加拿大广播公司CBC记者报道，加拿大联邦金融机构监理办公室Office of the Superintendent of Financial Institutions 推出的名为B-20的住宅房屋贷款指道原则将在月底出台，并在明年年初开始实施。 这一指道原则将包括对那些不需要保险的房贷申请进行压力测试，并禁止“合作房贷”、co-lending等绕过金管局房贷限制措施的高风险房贷。 目前金融机构监理办公室的规定是，购房首付超过房价20%的房贷申请者不需要房贷保险，也不需要通过银行的压力测试。更严厉的房贷审批规定的细节仍未出台，有报道称将对首付超过20%的房贷申请中进行收入压力测试，确定其是否有还款能力。  据报道，收紧按揭是为了保护银行等放贷机构，以免在利率上升时违约个案急增。OSFI曾在2014年调整了银行放贷的文件审核，包括更严格鉴定贷款人的收入，主要是应因Home Capital Inc.等次贷机构发现的问题。  金融机构监理办公室负责人鲁丁Jeremy Rudin 表示，面对加拿大人负债过高、若干城市房地产市场房价超高的风险，严格贷款审批，对于持续不确定的房地产市场非常关键。并称办公室不能等出了问题再采取措施，而是要提前采取限制房贷的措施以防患于未然。  按揭机构登广告 促勿收紧房贷  按揭机构Dominion Lending Centres  10月3日在报章刊登全版广告，力促联邦政府切勿颁布新一轮收紧按揭规例，以免进一步令加拿大人的置业梦想破碎，以及扼杀地产市场对经济的贡献。 Dominion Lending Centres在广告中要求联邦总理杜鲁多和联邦财政部长莫奈（Bill Morneau）修订按揭规例，因为现行按揭管制已经把加拿大家庭的购买力平均降低20%。 行政总裁莫里斯（Gary Mauris）表示联邦政府若进一步收紧按揭，将会道致更多加拿大人无法获得房屋按揭。他指出加拿大人的拖欠债务比率，处于全球偏低水平。 莫里斯指出联邦政府一旦进一步收紧按揭规例，将会需要约6个月评估新制度对置业者和经济的影响，而过去一年的转变，包括安省政府引进海外买家税，已经造成巨大影响。对于首次置业人士，他们希望把房屋加按已因早前推行的压力测试而遭到重击。 Dominion Lending Centres曾经求助联邦政府委员会和国会议员，但去年联邦政府不承认收紧按揭犯了错误。 资料来源：星报 银行界：投资楼花应量力而行 收紧按揭和加息因素不容忽视 一名在某大银行任房屋按揭贷款的经理表示，大银行这几个月不断收紧房地产按揭贷款，经济能力差的客户几乎已经没办法向银行申请到房贷。 对于近年有大批人士投资在大厦单位楼花的情况，他认为是另一种风险很大的投资。因为近几个月大多市独立屋及镇屋售价出现跌势，很多交易都无法完成，部分原因是楼价升至泡沫价，银行为自保，收紧房地产按揭贷款，一串连锁反应之下，造成今天的跌市。 他指出，一些投资人士手上有20至30万元，由于楼花首期不高，又能远期才成交，于是大胆购入一至两个Condo楼花。Condo单位除了价格及交投量仍处于上升期外，还可以以时间来换取更大的升值回报。这些投资者以为是万无一失的投资项目，不料市场变化令他们始料不及。 这名银行业人士又称，目前房地产按揭贷款利率确是处于低位，加上这个月加拿大经济不算好，所以央行不敢再次加息，但大势所趋，加息或迟或早，是势在必行之 事。美国立刻便会加息，并扬言明年会加息2次。看来加拿大亦不能不跟随加息。因此，现购入Condo楼花，最大危机是于3至5年后成交时，房地产按揭贷款利率可能加了2-3%，甚至更高。 另一方面，短期按揭贷款利息为6-7%，同时Condo单位可能因供过于求而大幅跌价，投资者以高价购入，想在成交前脱手亦会损失30-40%，甚至无法脱手。在银行利率高企及对其按揭单位估价偏低的双重压力下，投资者的困境不容忽视。除非投资者手上有足够的财力抵挡这个冲击。本报记者

大多伦多地区地产市场经历了近两年的火爆，二手住宅成交量与房价屡创新高，终于在今年4月省府推出楼市调控辣招后急速回吐，最新的数据显示，置业者趋之若鹜的独立屋，均价已重返一年前水平。对于目前仍在放盘出售物业的1.6万名业主来说，无疑是重锤痛击，但对于正在物色新居所的广大置业者来说，却可能是难得一遇的入市良机。 根据多伦多地产局(Toronto Real Estate Board)的8月份住宅重售市场报告，大多伦多地区的各类型房屋平均价格，已经从4月份的91.9万元，下跌两成至73.2万元。一向受买家追捧的独立屋，更跌穿百万大关至96.8万元。虽然从数据看，8月份的二手住宅成交量，较去年同期还是少了3成多，但已经比上个月有所增加。回顾过去几个月以来成交量每月缩减的情况，现在总算有掉头回升的趋势。另一方面，新放盘量(new listings)持续下降，8月份新推出市场的房盘只有不到11,523间，除了比去年同期减少近7%，与楼市新政推出后的第一个月，即5月份的25,837间新放盘量相比，数量减少一倍，证明卖家抛售物业的情况已逐步减退。 楼价回归合理 恒生地产经纪李惠芬(Fanny Lee)表示，无可否认，近几个月的房地产交易量大不如前，但成交价比去年还是有增长的。纵使急于卖屋那批卖家愿意减价，卖价亦不会低于去年12月的价格，不过是将年初4个月的升幅消化掉而已。 “打从4月中开始，有不少买家尝试平价落Offer，真的好多年没见过这种侮辱性的insulting Offer。成交量少的原因之一，是大部分卖家还是对市场的未来充满信心，不愿在此风高浪急之际卖屋，宁愿继续持有直到市况平稳了才放盘。预计未来3个月，好多之前收盘不卖的业主，会再次放盘。事实上，暑假一过，之前收盘的客人都已联系上，再签回放盘协议。” 早年房地产市场火爆时，很多卖家都把放售物业叫价稍低一点，借此吸引大量潜在买家关注，继而爆发抢Offer及超高叫价成交。这种故意压低叫价的卖房策略，在近几个月楼市转冷后，仍然有卖家在用，但多位地产经纪承认，此行销策略现已不管用，有时甚至带来反效果。 运亨地产经纪李嘉茵(Barbara Lee)表示，经纪与屋主要视乎每一间屋的不同情况来制订销售策略，将叫价压低只是促销手法之一，且当中存在危机。 “假如叫价低了，但却没有出现预期效果，市场没有反应，经纪该如何向屋主交代？” 她认为地产经纪应该就市场走势及物业本身的条件，向屋主分析出一个正确的叫价，屋主也要对物业有“自知之明”，即理解物业本身的优点及缺点，并非想卖几多便叫价几多。 从最新发布的数据来看，大多区房市已开始进入平衡市场。太平洋地产经纪董建华(Edmond Tung)指出，现在的卖家清楚市况，叫价较正常和合理，不会过高或过低。 “屋主每日都有看新闻，知道现今房市动向，有心理准备待售时间较长，尤其叫价较高的更甚。无可否认，房市向下调的初期，真的有一批急于卖屋的业主，愿意减价求售。但现在这班急于走货的都走得七七八八了。可以说，现在的卖家比以前更踏实和务实，态度正确，不贪心，定价合理，不会叫价100万元，却妄想被抢高至200万元。事实上，纵使房市高峰期时，也会跟客人解释，高价抢Offer是不健康的，但当时市场疯狂，每人都想有奇迹出现。” ...

多伦多房地产市场兴盛，除跃居全球房价涨幅第一位外，亦成为海外置业投资回报率最高的城市。星报资料图片   本报讯 中国胡润研究院近日发表2017上半年度的全球房价及海外置业投资回报指数，结果显示多伦多在两项指数中同样跃居全球榜首，房价涨幅高达26.1%、置业投资回报率高达32.4%，安省咸美顿在两项指数中同样跻身10大。   胡润研究院发表的两项数据分别为《2017上半年胡润全球房价指数》（Hurun Global House Price Index 2017 Half-Year）及《2017上半年胡润海外置业投资回报指数》（Hurun China HNWI Global Property ROI 2017 Half-Year）。“海外置业投资回报指数”是计算中国高净值人群中，最主流海外置业地区的房价按年涨幅、租金回报率和当地货币兑人民币涨幅的总和，并比较2017年6月与2016年6月的数据变化。 香港的楼价涨幅亦排全球第四名。资料图片 以多伦多为例，多市房价按年涨幅26.1%，租金回报率4.8%，汇率涨幅1.6%，3项相加所得的“投资回报率”便为32.4%。胡润百富董事长兼首席调研员胡润表示：“如果一年前你打算买多伦多的房子而没买的话，你的机会成本就是32.4%。” 加国4城市入50大 最近一年全球房价涨幅最高的前50名城市中，有42个涨幅在10%以上，第50名涨幅8.2%。海外置业投资回报率最高的前50名城市中，有16个在20%以上，第50名回报率6.6%。 海外置业投资回报指数中，多伦多位列榜首，安省咸美顿亦以回报指数26.1%，排名全球第4位，卑诗省维多利亚则以24.5%排名全球第7位，温哥华则仅以15.5%排名第34位，当中的房价涨幅只有9.2%。在亚洲地区方面，韩国首尔以26.2%回报指数排名第3，香港则以25.3%排行第5。 若然纯粹以租金回报率计算，多伦多及咸美顿同样回报4.8%，在全球城市中未见突出，反而卑诗省维多利亚租金回报有7.0%，温哥华租金回报则报4.7%，与多伦多及咸美顿相约。香港租金回报却仅录得2.1%。  

■加建巷道单位可能成为通往可负担房屋的“快行线”。 星报资料图片 本报记者   在多伦多这样寸金尺土的城市，房价难以负担几成为所有人面临的共同难题，作为兴建可负担房屋的一种探索，选区位于多伦多老城区的两名市议员联合多个社区团体，于去年召开一系列社区会议，并在今年3月提交报告，探讨在现有房屋的“后巷”（laneways）加建可居住房屋的可能性。据CBC报道，市议会本周将对于报告提出的建议作出考虑。CBC指，对于某些居民而言，“后巷”可能是通往可负担房屋的“快行线”。 多伦多的许多房屋目前都是“前临街、后临巷”的格局。后巷目前一般只用于泊车、放置垃圾箱及做为市政服务车辆的通道。根据有关报告提出的概念，“后巷住宅”（laneway suite）是在住宅基地的后半部加建、独立于主住宅建筑之外的小型住宅单位。后巷住宅的所有设施，包括供水、废水排放、供电、天然气、垃圾收集及邮信服务等，都来自于前街的主建筑。后巷住宅可以用于房屋主人自住，也可以作为出租物业赚取收入。但是它们不能做为与主住宅分割的独立住宅。后巷住宅根据其主屋所处的位置和格局，可以设计为经由主建筑物后园进出，或是直接由后巷进出。 社区开会听意见 多伦多第32区（湖滨-东约克区）市议员麦克马红（Mary-Margaret McMahon）、第15区（Davenport）市议员贝罗（Ana Bailao）联合社区团体于去年11月及12月在各自的选区内及在全市范围内共召开了3场社区会议，探讨开发多伦多市住宅后巷加建房屋的可能性，并听取民众意见。他们于今年3月在社区大会的基础上提交了报告。 报告显示，居民对于后巷加建存在一些担心，包括挤占园林绿地，令铲雪车、消防车无法进入居民区而造成市政服务缺失甚至造成危险，遮挡邻居房屋或后园的采光，对邻居的隐私形成冲击，造成社区内交通流量增加、泊车位不足等。此外，由于居住人口密度增加带来的噪声、垃圾问题，以及学校、公园、社区服务资源紧张也成为人们的担心。 报告指多伦多市目前有2,400多条后巷，总长度超过300公里，总面积有超过300英亩，相当于海柏公园三分之二的面积或是7个Trinity Bellwoods公园的面积。不过要开发这一块潜在的土地资源，即使对这一设想抱有积极主张的民众也存在一些担心，包括申请及实际兴建的费用过高（即使远低于新建房屋），城市规划和土地使用附例的规限不清晰，在建筑、设计上的刚性要求，以及来自邻居的“不要在我的后院”式的反对。 报告指社区咨询的主旨是同市民分享兴建后巷住宅的可能性与潜力，同时收集民众对此的意见和关心。所有民众及专家的意见，均可作为市府日后制定后巷住宅设计建筑规则的参考。

■运亨地产代理黎宇昌 本报记者 运亨地产代理黎宇昌指出，满地可房地产市场的外国买家增多，特别是中国买家呈倍数增长，明显是受温哥华向外国买家征税的影响，但相信大多伦多地区月前针对外国买家的非居民投机税，将进一步刺激金马蹄地区其他市镇，以至滑铁卢市的房地产市道，只有极少部分的外国买家会转移到满地可。 虽然大多区的楼价受外国买家的非居民投机税的影响略为回落，但投资者仍宁可选择多伦多周边的城市。他认为华人最怕“隔山买牛”，一个物业最好能够自行打理。物业除了投资尚需要收租、管理和维修，如果去满地可买屋，相信是真正的海外投资者。这些投资者置业主要是衡量屋价相宜，又有升值潜力的城巿，规避15%非居民投机税无疑是一个很大的诱因，反正物业都是交由专人打理。 咸美顿、尼亚加拉以至滑铁卢平均屋价比多伦多便宜一半，而租金回报也相当高。他说，约克区的纽马克和奥罗拉一些较偏地区的屋价也少十多万元。这些地区的屋价，未来将更明显受涟漪效应的影响而水涨船高。

■大多区住宅物业销量和售价6月份上半月下跌。加通社 综合报道 多伦多地产商会（TREB）的住宅销售数据显示，大多区住宅物业今年6月上半月的销量和售价持续下跌，二手房屋的平均售价为808,847元，较5月下半月平均售价下跌57,000元，惟按年仍上升6.7%。有地产经纪相信跌势将会在6月下半月持续。 根据TREB在本月1日至14日统计的数据显示，大多区二手住宅物业成交量下跌56.2%，当中以独立屋和905区的物业录得最大跌幅。另外，分契式物业单位（condo）的成交量则下跌39.2%，售价按年上升25.5%；6月上半月的分契式物业单位平均售价为527,749元，较5月下半月的平均售价下跌3,910元。 虽然中期数据不算是TREB的官方数据，但大多区的地产代理认为，6月上半月的跌势将会持续至下半月。 约克区物业经纪Shawn Zigelstein表示，传统上6月份的物业销情都会放缓，业界早料到销量下跌，但业界亦留意到放盘数量正在增加。 Shawn Zigelstein说：“想卖楼的人会继续留市场中，也仍可以赚到比去年卖楼更可观的利润，但他们不会进入像今年年初般的狂热状态。” 经纪：买家入市机会 多伦多区的房价在3月份录得33%的按月升幅，物业经纪表示，自省府4月宣布推出压抑房市措施，包括开征海外买家税，令楼市已经逐步冷却，并认为如今市场上竞争较少，是买家的入市机会。 资料来源：星报