【加拿大都市网】早在Airbnb流行之前，家庭旅馆在世界各地就已经存在。这种民居式的旅馆，在上世纪四十年代，战争结束后，英国民众透过家庭服务，给无家可归者提供了临时的住所，也帮补了家庭的收入。但随着时代的发展，政府对家庭旅馆的监管更加严厉。时至今日，大多伦多地区通过网络短租房、入住私人家庭旅馆逐渐盛行，这种“旧瓶装新酒”的经营模式政府该不该管？怎麽管？
本报记者 文琪
去年3月，多伦多《星报》报道了一对华裔夫妇因在Airbnb上短租自家独立屋，没有达到北约克旧的市政规划附例（zoning bylaw violation）“最少七天”的要求，在邻居投诉、检查官（Bylaw enforcement officers）警告无果后，他们收到地方治安法官发出1万元罚款的通知。由于该物业也是所在小区长期以来的“问题房屋”，邻居不断投诉人流大，聚会声音吵，甚至曾有住客使用枪支道致伤人，最终警察介入。
经营家庭旅馆帮补老人生活
在上世纪四十年代，“二战”结束后的英国，残酷的战争令城市满目疮痍、百废待兴。一些家庭主妇为了增加收入，就将自家的房间简单布置，以低廉的价格为部分暂时滞留在英国的外国将士、以及旅行者提供带简单早餐的住宿。在偏远地区，一些农家也开始效彷同样的方式开源节流，这种“家庭式的招待”为有需求的人提供了住宿，这就是最早的民宿早餐（Bed and Breakfast）。
近年来，随着互联网的普及、现代移动技术的发展，这种B&B式的旅馆服务已经打破了地域的限制，有需求的租客们，无须出家门，就能订到世界各地价格比宾馆低廉、条件优越的私人住宅，而提供家庭旅馆式服务的房东，也可借此解决房贷压力和养老问题。
位于万锦市的一位不愿透露姓名的受访者吴先生对《加拿大都市报》记者表示，他们夫妇二人已退休在家，经营家庭旅馆有3年多的时间，赚的都是“闲钱”，平时喜欢打理园艺、做家务、做中餐，对人十分友善。
“我们家的房子是一个双车库的4+1卧独立屋，地下室是走出式的，宽敞明亮。我们赚的都是小钱，生意普通，夏季稍微忙一点。但是一年四季每个中国和加拿大的节日期间，生意相对会好一些。每间卧室每天收费40到70元不等，家裡只有3间卧室用于短租，其余两间我们老两口自住。每年有大约8,000多加币的额外收入。”
吴家夫妇对记者表示，他们尽量保持低调，家庭旅馆“从不做任何广告宣传，不像别人还挂到类似Airbnb或者华人论坛上”。二人一直相当谨慎，对住客有着“严格的审核”。他们称生意主要依赖于朋友和老客户的介绍。因为不会英文，他们并不会和非华裔打交道，只接受熟客推荐。
被问及经营中最大的顾虑是什麽，夫妇二人表示“安全永远是第一”。虽然知道目前的某些经营条件并不符合政府的部分规定，但他们表示“我们的独立屋是自由业权物业，短租应是合法的。”
夫妇二人表示，有些华人同胞往返中加之间或者从外地到多伦多办事，是需要廉价优质的短租房的。这个市场在逐年扩大。夫妇二人认为，经营家庭旅馆或民宿，一定要业主自己住在房子裡，真正地管理、维护、保养，每天做清洁，并同时向租客介绍当地的风土人情和交通购物旅游信息。
夫妇二人还称其实短租房屋收入并不稳定。“有不错的租客入住，我们就热情款待，双方都很开心，然后获得一些房租作为报酬，用于支付房子的维修升级保养、优化园艺等。租客在居住期间，享受到度假村般的感觉。厨房还免费提供油盐酱醋和厨具餐具，提供洁淨的床上用品和浴厕设施等。”他们承认经营家庭旅馆纯粹是为了补贴生活，所有交易收取现金，没有报税，只不过这部分收入并不是生活的主要经济来源。
对于安全隐患问题，吴家夫妇说“我们的房子没有任何改造或分隔，也只有一个厨房，所以不存在火灾水灾隐患。按照万锦市的相关规定，我们住在房子内，只有三间用于短租，也符合标准。自己一直在居住和打理房子，没有私搭乱建，相信不会给房屋和邻裡造成危害”。
对此，约克区区域议员李国贤在接受本报专访时表示，水灾、火灾隐患一定要政府相关部门和消防部门上门检查后，才能确定是否有隐患以及是否符合市府标准。市民无权自行判定是否有隐患。
记者暗访屋主称赚得不多
在人口集中的大城市，短租房如雨后春笋般出现，确实令街坊邻居带来安居的不便。例如治安问题，还有扰民问题。
多伦多市政府传讯办公室Bruce Hawkins在接受《加拿大都市报》的专访中称，目前有四点是居民以及相己住在房子裡，真正地管理、维护、保养，每天做清洁，并同时向租客介绍当地的风土人情和交通购物旅游信息。
夫妇二人还称其实短租房屋收入并不稳定。“有不错的租客入住，我们就热情款待，双方都很开心，然后获得一些房租作为报酬，用于支付房子的维修升级保养、优化园艺等。租客在居住期间，享受到度假村般的感觉。厨房还免费提供油盐酱醋和厨具餐具，提供洁淨的床上用品和浴厕设施等。”他们承认经营家庭旅馆纯粹是为了补贴生活，所有交易收取现金，没有报税，只不过这部分收入并不是生活的主要经济来源。
对于安全隐患问题，吴家夫妇说“我们的房子没有任何改造或分隔，也只有一个厨房，所以不存在火灾水灾隐患。按照万锦市的相关规定，我们住在房子内，只有三间用于短租，也符合标准。自己一直在居住和打理房子，没有私搭乱建，相信不会给房屋和邻裡造成危害”。
对此，约克区区域议员李国贤在接受本报专访时表示，水灾、火灾隐患一定要政府相关部门和消防部门上门检查后，才能确定是否有隐患以及是否符合市府标准。市民无权自行判定是否有隐患。
记者暗访屋主称赚得不多
在人口集中的大城市，短租房如雨后春笋般出现，确实令街坊邻居带来安居的不便。例如治安问题，还有扰民问题。
多伦多市政府传讯办公室Bruce Hawkins在接受《加拿大都市报》的专访中称，目前有四点是居民以及相关利益者的关注点：1，扰民和社区安全； 2，住房负担能力； 3，对旅游业的影响；4，税务。
在网上，有人调侃称，“大家赚到了钱，逃了政府的税，疏忽了住客的安全，忘却了邻居的存在，无视保险的用途和法律法规”，这也是加拿大多个城市的政府部门和执法机构，目前正针对短租房所引发的各种问题，积极地做着研究对策和法规改革。
为了更清晰地了解家庭住房的真实面目，《加拿大都市报》记者挑选了多家隶属多伦多市管辖、在网上宣传较多的私营家庭旅馆进行暗访。调查发现，位于北约克临近地铁站、以及另一家邻近太古华人聚集区附近的家庭旅馆生意都很红火，需要提前数天预定才有空房。邻近太古附近的那幢家庭旅馆是一栋两层的独立屋，楼上有四个房间，地下室另有两个房间。
屋主正在装修地下室，还表示自己已花费近2万加币按照政府检查员和消防部门的要求“改造”成合规的家庭旅馆，她称光是布电线一项请电工师傅就花费了7,000多元。
“专门经营短租房的要求多一些。自从我申请以后，管电的部门来了，给了我通知让我做一些事，我做好了再找消防局来检查，所有检查合格就可以了。”她表示申请手续和改造项目目前已经办完，现在基本就等验收人员上门。记者伪装成要为探亲的父母寻找旅馆的房客，问及都是什麽东西要被检查以及为何花费这麽多钱，该屋主指了指牆上刚刚做好的一些开关和插头称，“所有的东西都是有保护的。比如水，一旦漏水就跳闸，很安全。我请电工做了几个开关就花了1,300，管电的部门上门看一眼就收费800。这些都是花费，前前后后加起来就多了。包括门也要求有液压的开关。”屋主很抱歉地对记者表示，因这些工程正在等待验收，所以家裡暂时不能住人，如果可以等的话，一周以后可带亲友来住。
被问及为何要如此大动干戈，屋主表示，如果不这样做，持续经营家庭旅馆并以此为主业，平日人流量大，树大招风，邻居会投诉。一旦有了投诉，检察官上门发现安全各方面没有经过相关部门检查认定，就会开罚单。她称“不想担这个风险”。
在另一家位于北约克的有7间房的侧复式家庭旅馆中，出门两分钟就是地铁口，裡面有6间房已经住满了人。短租的租客以为记者是上门看房的房客，对记者表示自己是常客，“老板人非常好，住在这裡很靠谱。”
在屋内，带独立衛生间的卧室收费80元一天，地下60元；共享衛生间的卧室每天50至60元，地下40。期间屋主会根据住客需求，提供所有的清洁打扫以及更换床单毛巾服务。厨房裡还有油盐酱醋和大米等基本食物可供使用。如果长租一个月价格可以优惠20%。
在暗访的言谈中，该屋主表示，7个房间每月投入的各种固定开支加在一起大概4,000左右，淡季每月营收5,000元，夏天生意好一些也就6,000元，刨除乱七八糟，自己每月赚2,000元，并且全部劳动力也都包括在内，“根本不是赚大钱”。她表示因为生意刚开始，所以价位定得比较低，希望吸引更多顾客，尤其是回头客，每年都来多伦多探亲访友，会让她的客流量相对稳定。但她避谈该屋是否有按照规定做任何消防安全检查。同时，她本人也并不居住在该屋内，是否按照约旧有的市政附例住满7天才能短租她也并不在意。只强调所有交易只收现金。
短租房税收谁监管？
去年2月，安省政府与Airbnb共同出台了一个新的试点项目（New Pilot Project），用来提高房主和消费者对相关权利和责任的认识。其中最重要的一条就是，Airbnb将通过税收季节的电子邮件通知其用户，提醒他们要报税，但并无其他监管义务。安省政府视此为应对新兴共享经济踏出的“一小步”。
联盟组织Fairbnb于2012年成立，他们与加拿大多个相关行业进行联盟，呼吁建立一个健全、统一的政策框架，以确保住宅区域内的活动能公平，安全地进行，并要求人们都遵纪守法。 该联盟强调自己不是试图来禁止真正的“家庭共享”。 如果居民或业主合法租用备用房间或假期房屋，或者如果真正从事合法、安全的短期租赁，他们会支持。
该联盟负责人Thorben Wieditz在接受《加拿大都市报》记者专访时表示，Airbnb仅仅发送邮件提醒用户报税是不够的，“我不觉得这会有多大用处。我们希望这些平台能够共享一部分他们的数据给不同级别的政府。不是要分享具体用户的数据，但可以有个总数。比如说，多伦多某个区域有多少人出租了房子，收入了多少钱，让政府可以明确知道产生了多少经济价值，才能采取合适的对应政策和行动。美国三藩市、圣莫尼卡已经这样做了。温哥华很多地区对短租也有了限制。我们的政府需要更有力度的去谈，而不是只出台一个试点项目。”
加拿大华人物业管理协会副会长王成认为，大多伦多地区的各个市府有必要拟定新的关于短租的相关附例。主要目的不是阻止短租，而是要让做短租的人为自己的房产付商业税。“比如对我们物管经理来说是，一旦业主做了短租而不报告不报税，物业有权去举报他们的经营，而不是只有扰民的时候才能举报。”
在多伦多，旅馆行业付商业税，住宿早餐付民用住宅税。2016年11月，多伦多市政府出台了制定关于短租房的管理办法报告（Developing an Approach to Regulating Short-Term Rentals）。报告探讨了多伦多的短租房屋租金，监管和税收情况，概述了一些与短期租赁相关的主要市政问题，并概述了研究和咨询的计划，以指道城市的短期租赁市场。根据该报告，大部分短租经营者都应该付住宅地税。目前多伦多并没有专门的适用于短期租赁的税收分类。
2016年，多伦多向省府提出要求酒店税的立法授权。如果实行酒店税，短期租赁经营者以及酒店、汽车旅馆、民宿早餐都可能需要支付该酒店税。目前，则只需要缴付13%的消费税。市府强调，任何租金收入，包括短期租赁经营者，都必须报告这笔收入并支付所得税。政府将在未来针对多伦多短租市场权衡采取授权制度（licensing）；更新区域规划附例细则；还有可能附加税务要求，预计2017年6月会有相关的报告出台。
短租房何去何从？
吴家夫妇对本报记者表示， “随着加中旅游开放，对于家庭旅馆和民宿的需求一直在增加。但是，经营家庭旅馆的目的是什麽，业主是不是用心，都很重要。如果业主一味地把民宅当成挣钱的工具，切割成十几间卧室，为了钱什麽都做，四面扰邻，街坊邻居早晚会投诉。如果依据共享经济的规律，偶而接待远房的宾朋，不会有问题。”他们认为家庭旅馆不能作为“全部营生手段”，这个行当没有太多的前景。但为退休老人，或有闲置房间的家庭补贴家用，是个不错的选择。
王成个人鼓励支持短租房的流行，他表示这是现在分享经济下的大趋势。但要合理、安全的进行。王成称，做了许多年物管经理，看到很多老人退休后，退休金并不充足。从大屋搬到公寓后，要面对日益上涨的管理费和地税，如果可以让这些人短租一部分房间补贴生活是非常好的举动。
李国贤也认为，分享经济使大家有了更多赚钱的途径，应该予以支持。但是在短租行业，安全始终是第一位。李国贤称，政府的态度等同于“不反对，但也不能跑得太快。”
目前，在万锦市，想要合法经营家庭旅馆要先注册营业执照（business permit）。之后会有检察官和消防局的人上门检查，没有问题以后会允许经营。李国贤非常鼓励大家主动去政府注册。他表示，目前除非有人投诉邻居的家庭旅馆，才会有相关人员上门调查。否则，没有投诉政府部门也很难有主动性的监管。“通常第一次会口头警告，第二次会罚款，金额在数千元左右”。李国贤称，市府目前正在修改相关条例，未来针对短租市场违反规定的，最高罚款额会高达10万元。
如何申请运营民宿？
有兴趣者可以登录访问以下链接：
http://www.cbo-eco.ca/en/index.cfm/starting/how-to-start-a/how-to-start-a-bed-and-breakfast-in-ontario/
大楼章程与市府附例相悖
多伦多市政府传讯部主管Bruce Hawkins在接受《加拿大都市报》专访时也表示，的确许多多伦多的居民对于城市是否允许短期租赁，以及短期租赁是否应受到进一步监管提出过质疑和担忧。短租房和家庭旅馆所带来的问题并不是多伦多一个城市的问题，世界各地的许多城市都面临著类似的问题，并处于研究和调控的各个阶段。目前，短租并不归市政府来管制（Regulated），在多伦多也不需要申请任何执照来经营短租房。但需要遵循所在区域规划附例（Zoning Bylaw）。
“短期租赁”（Short-term Rental）的概念和方式：
1．租赁是否发生在经营者的主要住所（primary residence）；
2．租赁期间，经营者是否在场。
•主要住所和经营者在场：业主或租客出租他们家一个或更多的卧室。
例如：业主在她的房子裡出租了一间她一年中可能有几周不用的卧室。
•主要住所和经营者不在场：当他们一段时间不在时，业主或租客出租整个单位。
例如：一名租客在休假期间将整个公寓出租了几周。
•非主要居住地和经营者不在场：一个人购买物业并短期租赁。
例如：一个人购买三个公寓，并在周末出租它们创造收入。
酒店、汽车旅馆和民宿早餐等为公众提供短期住宿的企业需要按照安省省级相关法规进行运作。涉及的立法包括“旅店法”，“消防法”，“安省残疾人法”，“税收法”和“职业安全与保险法”。但是，酒店、汽车旅馆、民宿早餐以及短期租赁平台或经营者，多伦多市政府不负责授权。
多伦多的规划附例并不是为了规定单位出租的时间长短而设立，并且不同区域附例内容也不一样。关于短租房的管理办法报告明确指出，在多伦多，短租房的规划附例非常复杂，根据每个物业的不同，要求也不一样。按照“569-2013”的规定，短租房屋或整个单位出租可能属于经营“酒店”的定义，并只在某些地区被允许。
尽管规划附例没有针对短租的明确规定，但允许经营“旅游住宅（tourist home）”。一些短租房就属于旅游住宅的定义。
旅游住宅是指：（1）是经营者的主要住宅（2）满足旅行人士住宿的需要（3）可包括提供膳食。这个定义也涵盖了住宿早餐的民宿经营模式。一个旅游住宅，必须在一个独立、半独立或联排的房屋中，车辆通道独立，不能是公用的。旅游住宅仅限运营两间客房。多伦多市大多数民用住宅和部分综合商业住宅通常允许经营旅游住宅。一些短租房就属于这一类，包括业主在暂时离家时出租房屋。然而，当短租经营者不住在物业内时，即便可以经营，也可能被认为是“酒店”。
根据规划附例，在商业住宅区（commercial-residential zones），酒店或套房不得与住宅单位在同一层内。 这个要求表明酒店用途的房屋和住宅用途的房屋在某些情况下是会有冲突的，并需要在不同楼层解决。但与文章开头的新闻所在区域不同，这条569-2013规划附例，并不限制住宅可以租用的天数。
另外，在这份关于短租房的管理办法报告中，对于共管公寓是否可以短租还有其他的考量。因为公寓法案（The Condominium Act）授权了每个大楼的业主委员会制定章程、规则和限制，所以目前多伦多的一些公寓业主委员会制定了禁止单位短期出租的规定（Rules）。
对此，加拿大华人物管协会副会长王成表示，在自己管辖的物业大楼中，有一两户是做Airbnb短租的。这些屋主会把网络预订行程的信息发给管理处，提前告知，做好准备工作。
王成称，2000年以后的所有共管公寓在大楼初建的章程（declaration）裡几乎都写了业主是可以短期出租物业的，只要暂时的都可以。
“我们楼的业主在经营短租前有来物管公司问过，是不是可以经营。管理处与业主委员会商量过。大楼有章程没有禁止短租，所以业主委员会选择保持沉默。”
王成表示，物管公司曾经咨询过律师的建议。律师表示，大楼的业主委员会可以起草一个rules（规定），但并不能完全站住脚。一旦有人较真，就没用了。“因为规定是服从章程的，规定在章程之下。大部分大楼章程允许业主有权短租物业。”
提及目前盛行的私营家庭旅馆，王成表示，他知道一旦有邻居举报，政府就必须出动调查取证。消防检查不合格就是违规。对于网络短租房现像，王成认为政府应该疏道，不应该去堵，因为根本堵不住。“现在存在的矛盾很多。比如一旦共管公寓大楼允许合法短租，可能地税就要按照商业物业的税率来付，保险公司也会跟著涨保费”。
