【加拿大都市網】早在Airbnb流行之前，家庭旅館在世界各地就已經存在。這種民居式的旅館，在上世紀四十年代，戰爭結束後，英國民眾透過家庭服務，給無家可歸者提供了臨時的住所，也幫補了家庭的收入。但隨着時代的發展，政府對家庭旅館的監管更加嚴厲。時至今日，大多倫多地區通過網絡短租房、入住私人家庭旅館逐漸盛行，這種「舊瓶裝新酒」的經營模式政府該不該管？怎麽管？
本報記者 文琪
去年3月，多倫多《星報》報道了一對華裔夫婦因在Airbnb上短租自家獨立屋，沒有達到北約克舊的市政規劃附例（zoning bylaw violation）「最少七天」的要求，在鄰居投訴、檢查官（Bylaw enforcement officers）警告無果後，他們收到地方治安法官發出1萬元罰款的通知。由於該物業也是所在小區長期以來的「問題房屋」，鄰居不斷投訴人流大，聚會聲音吵，甚至曾有住客使用槍支道致傷人，最終警察介入。
經營家庭旅館幫補老人生活
在上世紀四十年代，「二戰」結束後的英國，殘酷的戰爭令城市滿目瘡痍、百廢待興。一些家庭主婦為了增加收入，就將自家的房間簡單布置，以低廉的價格為部分暫時滯留在英國的外國將士、以及旅行者提供帶簡單早餐的住宿。在偏遠地區，一些農家也開始效彷同樣的方式開源節流，這種「家庭式的招待」為有需求的人提供了住宿，這就是最早的民宿早餐（Bed and Breakfast）。
近年來，隨着互聯網的普及、現代移動技術的發展，這種B&B式的旅館服務已經打破了地域的限制，有需求的租客們，無須出家門，就能訂到世界各地價格比賓館低廉、條件優越的私人住宅，而提供家庭旅館式服務的房東，也可藉此解決房貸壓力和養老問題。
位於萬錦市的一位不願透露姓名的受訪者吳先生對《加拿大都市報》記者表示，他們夫婦二人已退休在家，經營家庭旅館有3年多的時間，賺的都是「閑錢」，平時喜歡打理園藝、做家務、做中餐，對人十分友善。
「我們家的房子是一個雙車庫的4+1卧獨立屋，地下室是走出式的，寬敞明亮。我們賺的都是小錢，生意普通，夏季稍微忙一點。但是一年四季每個中國和加拿大的節日期間，生意相對會好一些。每間卧室每天收費40到70元不等，家裡只有3間卧室用於短租，其餘兩間我們老兩口自住。每年有大約8,000多加幣的額外收入。」
吳家夫婦對記者表示，他們盡量保持低調，家庭旅館「從不做任何廣告宣傳，不像別人還掛到類似Airbnb或者華人論壇上」。二人一直相當謹慎，對住客有着「嚴格的審核」。他們稱生意主要依賴於朋友和老客戶的介紹。因為不會英文，他們並不會和非華裔打交道，只接受熟客推薦。
被問及經營中最大的顧慮是什麽，夫婦二人表示「安全永遠是第一」。雖然知道目前的某些經營條件並不符合政府的部分規定，但他們表示「我們的獨立屋是自由業權物業，短租應是合法的。」
夫婦二人表示，有些華人同胞往返中加之間或者從外地到多倫多辦事，是需要廉價優質的短租房的。這個市場在逐年擴大。夫婦二人認為，經營家庭旅館或民宿，一定要業主自己住在房子裡，真正地管理、維護、保養，每天做清潔，並同時向租客介紹當地的風土人情和交通購物旅遊信息。
夫婦二人還稱其實短租房屋收入並不穩定。「有不錯的租客入住，我們就熱情款待，雙方都很開心，然後獲得一些房租作為報酬，用於支付房子的維修升級保養、優化園藝等。租客在居住期間，享受到度假村般的感覺。廚房還免費提供油鹽醬醋和廚具餐具，提供潔淨的床上用品和浴廁設施等。」他們承認經營家庭旅館純粹是為了補貼生活，所有交易收取現金，沒有報稅，只不過這部分收入並不是生活的主要經濟來源。
對於安全隱患問題，吳家夫婦說「我們的房子沒有任何改造或分隔，也只有一個廚房，所以不存在火災水災隱患。按照萬錦市的相關規定，我們住在房子內，只有三間用於短租，也符合標準。自己一直在居住和打理房子，沒有私搭亂建，相信不會給房屋和鄰裡造成危害」。
對此，約克區區域議員李國賢在接受本報專訪時表示，水災、火災隱患一定要政府相關部門和消防部門上門檢查後，才能確定是否有隱患以及是否符合市府標準。市民無權自行判定是否有隱患。
記者暗訪屋主稱賺得不多
在人口集中的大城市，短租房如雨後春筍般出現，確實令街坊鄰居帶來安居的不便。例如治安問題，還有擾民問題。
多倫多市政府傳訊辦公室Bruce Hawkins在接受《加拿大都市報》的專訪中稱，目前有四點是居民以及相己住在房子裡，真正地管理、維護、保養，每天做清潔，並同時向租客介紹當地的風土人情和交通購物旅遊信息。
夫婦二人還稱其實短租房屋收入並不穩定。「有不錯的租客入住，我們就熱情款待，雙方都很開心，然後獲得一些房租作為報酬，用於支付房子的維修升級保養、優化園藝等。租客在居住期間，享受到度假村般的感覺。廚房還免費提供油鹽醬醋和廚具餐具，提供潔淨的床上用品和浴廁設施等。」他們承認經營家庭旅館純粹是為了補貼生活，所有交易收取現金，沒有報稅，只不過這部分收入並不是生活的主要經濟來源。
對於安全隱患問題，吳家夫婦說「我們的房子沒有任何改造或分隔，也只有一個廚房，所以不存在火災水災隱患。按照萬錦市的相關規定，我們住在房子內，只有三間用於短租，也符合標準。自己一直在居住和打理房子，沒有私搭亂建，相信不會給房屋和鄰裡造成危害」。
對此，約克區區域議員李國賢在接受本報專訪時表示，水災、火災隱患一定要政府相關部門和消防部門上門檢查後，才能確定是否有隱患以及是否符合市府標準。市民無權自行判定是否有隱患。
記者暗訪屋主稱賺得不多
在人口集中的大城市，短租房如雨後春筍般出現，確實令街坊鄰居帶來安居的不便。例如治安問題，還有擾民問題。
多倫多市政府傳訊辦公室Bruce Hawkins在接受《加拿大都市報》的專訪中稱，目前有四點是居民以及相關利益者的關注點：1，擾民和社區安全； 2，住房負擔能力； 3，對旅遊業的影響；4，稅務。
在網上，有人調侃稱，「大家賺到了錢，逃了政府的稅，疏忽了住客的安全，忘卻了鄰居的存在，無視保險的用途和法律法規」，這也是加拿大多個城市的政府部門和執法機構，目前正針對短租房所引發的各種問題，積極地做着研究對策和法規改革。
為了更清晰地了解家庭住房的真實面目，《加拿大都市報》記者挑選了多家隸屬多倫多市管轄、在網上宣傳較多的私營家庭旅館進行暗訪。調查發現，位於北約克臨近地鐵站、以及另一家鄰近太古華人聚集區附近的家庭旅館生意都很紅火，需要提前數天預定才有空房。鄰近太古附近的那幢家庭旅館是一棟兩層的獨立屋，樓上有四個房間，地下室另有兩個房間。
屋主正在裝修地下室，還表示自己已花費近2萬加幣按照政府檢查員和消防部門的要求「改造」成合規的家庭旅館，她稱光是布電線一項請電工師傅就花費了7,000多元。
「專門經營短租房的要求多一些。自從我申請以後，管電的部門來了，給了我通知讓我做一些事，我做好了再找消防局來檢查，所有檢查合格就可以了。」她表示申請手續和改造項目目前已經辦完，現在基本就等驗收人員上門。記者偽裝成要為探親的父母尋找旅館的房客，問及都是什麽東西要被檢查以及為何花費這麽多錢，該屋主指了指牆上剛剛做好的一些開關和插頭稱，「所有的東西都是有保護的。比如水，一旦漏水就跳閘，很安全。我請電工做了幾個開關就花了1,300，管電的部門上門看一眼就收費800。這些都是花費，前前後後加起來就多了。包括門也要求有液壓的開關。」屋主很抱歉地對記者表示，因這些工程正在等待驗收，所以家裡暫時不能住人，如果可以等的話，一周以後可帶親友來住。
被問及為何要如此大動干戈，屋主表示，如果不這樣做，持續經營家庭旅館並以此為主業，平日人流量大，樹大招風，鄰居會投訴。一旦有了投訴，檢察官上門發現安全各方面沒有經過相關部門檢查認定，就會開罰單。她稱「不想擔這個風險」。
在另一家位於北約克的有7間房的側複式家庭旅館中，出門兩分鐘就是地鐵口，裏面有6間房已經住滿了人。短租的租客以為記者是上門看房的房客，對記者表示自己是常客，「老闆人非常好，住在這裡很靠譜。」
在屋內，帶獨立衞生間的卧室收費80元一天，地下60元；共享衞生間的卧室每天50至60元，地下40。期間屋主會根據住客需求，提供所有的清潔打掃以及更換床單毛巾服務。廚房裡還有油鹽醬醋和大米等基本食物可供使用。如果長租一個月價格可以優惠20%。
在暗訪的言談中，該屋主表示，7個房間每月投入的各種固定開支加在一起大概4,000左右，淡季每月營收5,000元，夏天生意好一些也就6,000元，刨除亂七八糟，自己每月賺2,000元，並且全部勞動力也都包括在內，「根本不是賺大錢」。她表示因為生意剛開始，所以價位定得比較低，希望吸引更多顧客，尤其是回頭客，每年都來多倫多探親訪友，會讓她的客流量相對穩定。但她避談該屋是否有按照規定做任何消防安全檢查。同時，她本人也並不居住在該屋內，是否按照約舊有的市政附例住滿7天才能短租她也並不在意。只強調所有交易只收現金。
短租房稅收誰監管？
去年2月，安省政府與Airbnb共同出台了一個新的試點項目（New Pilot Project），用來提高房主和消費者對相關權利和責任的認識。其中最重要的一條就是，Airbnb將通過稅收季節的電子郵件通知其用戶，提醒他們要報稅，但並無其他監管義務。安省政府視此為應對新興共享經濟踏出的「一小步」。
聯盟組織Fairbnb於2012年成立，他們與加拿大多個相關行業進行聯盟，呼籲建立一個健全、統一的政策框架，以確保住宅區域內的活動能公平，安全地進行，並要求人們都遵紀守法。 該聯盟強調自己不是試圖來禁止真正的「家庭共享」。 如果居民或業主合法租用備用房間或假期房屋，或者如果真正從事合法、安全的短期租賃，他們會支持。
該聯盟負責人Thorben Wieditz在接受《加拿大都市報》記者專訪時表示，Airbnb僅僅發送郵件提醒用戶報稅是不夠的，「我不覺得這會有多大用處。我們希望這些平台能夠共享一部分他們的數據給不同級別的政府。不是要分享具體用戶的數據，但可以有個總數。比如說，多倫多某個區域有多少人出租了房子，收入了多少錢，讓政府可以明確知道產生了多少經濟價值，才能採取合適的對應政策和行動。美國三藩市、聖莫尼卡已經這樣做了。溫哥華很多地區對短租也有了限制。我們的政府需要更有力度的去談，而不是只出台一個試點項目。」
加拿大華人物業管理協會副會長王成認為，大多倫多地區的各個市府有必要擬定新的關於短租的相關附例。主要目的不是阻止短租，而是要讓做短租的人為自己的房產付商業稅。「比如對我們物管經理來說是，一旦業主做了短租而不報告不報稅，物業有權去舉報他們的經營，而不是只有擾民的時候才能舉報。」
在多倫多，旅館行業付商業稅，住宿早餐付民用住宅稅。2016年11月，多倫多市政府出台了制定關於短租房的管理辦法報告（Developing an Approach to Regulating Short-Term Rentals）。報告探討了多倫多的短租房屋租金，監管和稅收情況，概述了一些與短期租賃相關的主要市政問題，並概述了研究和諮詢的計劃，以指道城市的短期租賃市場。根據該報告，大部分短租經營者都應該付住宅地稅。目前多倫多並沒有專門的適用於短期租賃的稅收分類。
2016年，多倫多向省府提出要求酒店稅的立法授權。如果實行酒店稅，短期租賃經營者以及酒店、汽車旅館、民宿早餐都可能需要支付該酒店稅。目前，則只需要繳付13%的消費稅。市府強調，任何租金收入，包括短期租賃經營者，都必須報告這筆收入並支付所得稅。政府將在未來針對多倫多短租市場權衡採取授權制度（licensing）；更新區域規劃附例細則；還有可能附加稅務要求，預計2017年6月會有相關的報告出台。
短租房何去何從？
吳家夫婦對本報記者表示， 「隨着加中旅遊開放，對於家庭旅館和民宿的需求一直在增加。但是，經營家庭旅館的目的是什麽，業主是不是用心，都很重要。如果業主一味地把民宅當成掙錢的工具，切割成十幾間卧室，為了錢什麽都做，四面擾鄰，街坊鄰居早晚會投訴。如果依據共享經濟的規律，偶而接待遠房的賓朋，不會有問題。」他們認為家庭旅館不能作為「全部營生手段」，這個行當沒有太多的前景。但為退休老人，或有閑置房間的家庭補貼家用，是個不錯的選擇。
王成個人鼓勵支持短租房的流行，他表示這是現在分享經濟下的大趨勢。但要合理、安全的進行。王成稱，做了許多年物管經理，看到很多老人退休後，退休金並不充足。從大屋搬到公寓後，要面對日益上漲的管理費和地稅，如果可以讓這些人短租一部分房間補貼生活是非常好的舉動。
李國賢也認為，分享經濟使大家有了更多賺錢的途徑，應該予以支持。但是在短租行業，安全始終是第一位。李國賢稱，政府的態度等同於「不反對，但也不能跑得太快。」
目前，在萬錦市，想要合法經營家庭旅館要先註冊營業執照（business permit）。之後會有檢察官和消防局的人上門檢查，沒有問題以後會允許經營。李國賢非常鼓勵大家主動去政府註冊。他表示，目前除非有人投訴鄰居的家庭旅館，才會有相關人員上門調查。否則，沒有投訴政府部門也很難有主動性的監管。「通常第一次會口頭警告，第二次會罰款，金額在數千元左右」。李國賢稱，市府目前正在修改相關條例，未來針對短租市場違反規定的，最高罰款額會高達10萬元。
如何申請運營民宿？
有興趣者可以登錄訪問以下鏈接：
http://www.cbo-eco.ca/en/index.cfm/starting/how-to-start-a/how-to-start-a-bed-and-breakfast-in-ontario/
大樓章程與市府附例相悖
多倫多市政府傳訊部主管Bruce Hawkins在接受《加拿大都市報》專訪時也表示，的確許多多倫多的居民對於城市是否允許短期租賃，以及短期租賃是否應受到進一步監管提出過質疑和擔憂。短租房和家庭旅館所帶來的問題並不是多倫多一個城市的問題，世界各地的許多城市都面臨著類似的問題，並處於研究和調控的各個階段。目前，短租並不歸市政府來管制（Regulated），在多倫多也不需要申請任何執照來經營短租房。但需要遵循所在區域規劃附例（Zoning Bylaw）。
「短期租賃」（Short-term Rental）的概念和方式：
1．租賃是否發生在經營者的主要住所（primary residence）；
2．租賃期間，經營者是否在場。
•主要住所和經營者在場：業主或租客出租他們家一個或更多的卧室。
例如：業主在她的房子裡出租了一間她一年中可能有幾周不用的卧室。
•主要住所和經營者不在場：當他們一段時間不在時，業主或租客出租整個單位。
例如：一名租客在休假期間將整個公寓出租了幾周。
•非主要居住地和經營者不在場：一個人購買物業並短期租賃。
例如：一個人購買三個公寓，並在周末出租它們創造收入。
酒店、汽車旅館和民宿早餐等為公眾提供短期住宿的企業需要按照安省省級相關法規進行運作。涉及的立法包括「旅店法」，「消防法」，「安省殘疾人法」，「稅收法」和「職業安全與保險法」。但是，酒店、汽車旅館、民宿早餐以及短期租賃平台或經營者，多倫多市政府不負責授權。
多倫多的規劃附例並不是為了規定單位出租的時間長短而設立，並且不同區域附例內容也不一樣。關於短租房的管理辦法報告明確指出，在多倫多，短租房的規劃附例非常複雜，根據每個物業的不同，要求也不一樣。按照「569-2013」的規定，短租房屋或整個單位出租可能屬於經營「酒店」的定義，並只在某些地區被允許。
儘管規劃附例沒有針對短租的明確規定，但允許經營「旅遊住宅（tourist home）」。一些短租房就屬於旅遊住宅的定義。
旅遊住宅是指：（1）是經營者的主要住宅（2）滿足旅行人士住宿的需要（3）可包括提供膳食。這個定義也涵蓋了住宿早餐的民宿經營模式。一個旅遊住宅，必須在一個獨立、半獨立或聯排的房屋中，車輛通道獨立，不能是公用的。旅遊住宅僅限運營兩間客房。多倫多市大多數民用住宅和部分綜合商業住宅通常允許經營旅遊住宅。一些短租房就屬於這一類，包括業主在暫時離家時出租房屋。然而，當短租經營者不住在物業內時，即便可以經營，也可能被認為是「酒店」。
根據規劃附例，在商業住宅區（commercial-residential zones），酒店或套房不得與住宅單位在同一層內。 這個要求表明酒店用途的房屋和住宅用途的房屋在某些情況下是會有衝突的，並需要在不同樓層解決。但與文章開頭的新聞所在區域不同，這條569-2013規劃附例，並不限制住宅可以租用的天數。
另外，在這份關於短租房的管理辦法報告中，對於共管公寓是否可以短租還有其他的考量。因為公寓法案（The Condominium Act）授權了每個大樓的業主委員會制定章程、規則和限制，所以目前多倫多的一些公寓業主委員會制定了禁止單位短期出租的規定（Rules）。
對此，加拿大華人物管協會副會長王成表示，在自己管轄的物業大樓中，有一兩戶是做Airbnb短租的。這些屋主會把網絡預訂行程的信息發給管理處，提前告知，做好準備工作。
王成稱，2000年以後的所有共管公寓在大樓初建的章程（declaration）裡幾乎都寫了業主是可以短期出租物業的，只要暫時的都可以。
「我們樓的業主在經營短租前有來物管公司問過，是不是可以經營。管理處與業主委員會商量過。大樓有章程沒有禁止短租，所以業主委員會選擇保持沉默。」
王成表示，物管公司曾經諮詢過律師的建議。律師表示，大樓的業主委員會可以起草一個rules（規定），但並不能完全站住腳。一旦有人較真，就沒用了。「因為規定是服從章程的，規定在章程之下。大部分大樓章程允許業主有權短租物業。」
提及目前盛行的私營家庭旅館，王成表示，他知道一旦有鄰居舉報，政府就必須出動調查取證。消防檢查不合格就是違規。對於網絡短租房現像，王成認為政府應該疏道，不應該去堵，因為根本堵不住。「現在存在的矛盾很多。比如一旦共管公寓大樓允許合法短租，可能地稅就要按照商業物業的稅率來付，保險公司也會跟着漲保費」。
