关绮雪

【加拿大都市网】 新移民朋友，甚至一些已在加国住了十年以上的人士，他们对我身为房贷经纪（MORTGAGE BROKER）的工作甚感兴趣，因为他们对此专业行业仍陌生，甚至误会了「房贷经纪」为某单一银行的受薪职员。可能有些打算买房产的朋友也有类似的疑问：「为甚么要找房贷经纪，而不直接到银行申请借贷？」 最简单直接的答案是：「房贷经纪能够从众多的贷款机构产品中作不同选择，帮助客人安排最优惠、最合适按揭组合的一站式贷款服务。」 其实房贷经纪这行业已在北美洲存在数十年，北美很多的房屋贷款都由房贷经纪代为安排，而众多客户选择我们代为服务的原因，让我作详细一点的解释。 每一个房贷经纪都需要考取一个政府发出的专业牌照，也受到政府的严格监管。专业的房贷经纪能够为客户提供一站式服务，让客户节省不少时间和利息。另外，由于房贷经纪并不受雇于单一家银行，所以能在众多的贷款机构中，为客户选择及度身订造一个灵活及长远省钱的房贷计划。房贷经纪是客人和众多贷款机构之间的一个桥樑，不同贷款机构有不同的计划，也有不同的审批标准。而房贷经纪的职责，是站在客人的立场，安排一个最好、最适合他们的房贷。作为一个专业房贷经纪，评估时不单要考虑客人目前的经济和家庭状况，更加要顾虑到他们未来数年的经济情况，及个人和家庭需要。以做到帮助客人长远地省钱，而不是单看目前利率的高低。 在一般情况下，客人并不需要支付房贷费用，佣金由贷款的金融机构支付。金融机构喜欢房贷经纪的服务，作为多一个贷款渠道，因而银行节省了不少固定开支如店租、人工等。当客人的房贷办妥后并完成交易，有关贷款机构才需要支付佣金给房贷经纪。 案例一 客人来自中国新移民，抵步不多久，看上了一幢西区独立房，因为那区环境好，校区好，房价400万加币，要求贷款2,20万加币，我帮客人在五个工作天解除条件前，通过A级大银行获批准个人及房屋贷款资格，贷款利率低，文件要求简单，没有任何手续费，客人很满意。现再准备买多一个物业。 当客人想购买房屋时，又想安排贷款，或把现有的物业套现作周转，又或物业按揭快将到期，要重新安排按揭的时候，有些客人会自行到各大小零售银行查询。不过这样比较繁複和费时，同时，客人也未必能够保证会获得一个市面上最优惠和对他来说最合适的按揭组合。 另外，有些客人在加国住了一段很长时间，但信用评分低，收入低，提供不到收入证明，所以未能在各大A级银行申请到房贷。又或者客户在成交前首期发生问题，我们也有办法帮客人解决燃眉之急。房贷经纪可以在这行业的庞大网络中，向另类的贷款机构安排到按揭。因此，买家处于不同经济及家庭状况下，房贷经纪从富弹性和多元化的按揭组合中选择一个适合客人的按揭。以下是另一个案例： 案例二 另一个案是客人原先获批准一笔贷款，到成交前一个月，首期发生问题，客人不能如期从中国内地汇款过来，而一按银行拒绝增加贷款额，因此非常惆怅，我们帮他临时做了一个二按，补充不足的首期，三天之内办妥，客人非常感激我们帮他顺利完成交易，避免了因成交不成而道致法律诉讼。 因此，一个资深房贷经纪为客户带来的价值，莫过于个人的丰富房贷知识与经验，以及与各大贷款机构的深厚业务关系，再加上独立的专业分析，从而能专业地提供不同类型的按揭产品及优惠利率，让客人在短期内及长远计都能节省到更多的金钱。 房贷经纪能随时掌握最新变化，帮助客人获得贷款。不过，我们的专长是不限于房屋贷款，同时也要非常了解本地的地产市场。此外，房贷经纪更加懂得提点客户在加拿大信用局的信用问题，如怎样提高个人信用评分的方法。好让客户最终能买到所喜欢的房产，而且能够节省金钱和时间。由于政府施压力给各大金融机构，所以现时申请房屋贷款要求比以前严格了，规则也较多，文件审批要求也多了。不过凭经验及庞大贷款网络，我们也有办法做到。 * 此专栏仅供读者参考，一切以法律依据为准。 SALLY KWAN 关绮雪 ( 按揭经理 )  刊载此文出于传递更多信息之目的，并不意味赞同其观点和对其真实性负责。都市财经所有文章提及的产品和建议仅作参考，不构成投资依据。阁下投资前需评估个人风险承受能力，并与专业投资人士商榷为准。

作者：SALLY KWAN关绮雪 ( 按揭经理 ) 【加拿大都市网】客人来电，问：「我们几个朋友现正租屋住，也租了几年，租金付出数万元之多，有时和业主相处得不开心，关係搞得很差，甚至遇到业主迫迁。由于现时楼价不低，我们几个又储到一笔首期，与其这样，倒不如几个朋友联名买一个物业，齐齐做业主。但我们没有甚么特别关系，只是朋友，置业时有什么要注意呢？」 不论你的业权占多少百分比，每个业主同样是要负担100%债项。例如四个人一起购买价值$1,000,000的物业，无论每人占25%，又或某一个占60%，甚至你只占有1%，即$100,000之业权，但每个业主所负担的债务是一样的，即100%债务。站在银行角度来看，每个人都要独立地承担每个债务（jointly & severally）。 例如月供款是$2,000，私下计算你只是负责$500的供款，你们四人安排把自己所需要供的款项，存进一个联名户口里，方便银行扣钱供款。但如果其他三人不存钱到户口，又或其馀三人出国了，忘记存钱，甚至无能力供款，引致不够钱供屋，银行无法扣款（non sufficient fund，简称NSF），这样的话，银行有权向你追讨其馀三人之欠款。 如果你认为你只需负责$500之还款，其他人没有还款，银行就追讨其他三人之供款，这想法是不对的。你需要负责所有的月供款，不然的话，银行会报告给收数部门（Collection Dept），追讨所欠之供款。这样全部四个人的信用也受到影响，变得很差，信用分数也相继降低，影响你将来的借贷。 另外，在律师楼办理贷款文件时要做Tenants in Common（各自拥有之业权），即是说属于你的那份业权，你可以把它转让给别人（但可能有合伙人之条件限制）。一般最常见的合伙人条款是如果其中一人想卖他那份业权，要先卖给合伙人（First refusal right）等。如果他们不买你那份业权，你才可以转让给他人，或你可在遗嘱（will）上预先说明，当你去世时，你的那份业权给指定的承继人。 最好在成交前，几个合伙人在律师楼做张协议书（agreement），说明当卖屋或业权转让时应该怎样做等等细节，大家先有个共同讯息，避免他日有甚么意见，而影响贷款供款，甚至影响朋友间之感情，连朋友也没有得做。还有和甚么人合伙买屋，也非常重要。如果那人信用纪录不好，习惯拖欠、不守时、常常忘记存钱入户口（并非没有钱），就要认真考虑和这人合伙是否妥当，会不会制造烦恼或麻烦给你们，及影响你们的信用纪录。 刊载此文出于传递更多信息之目的，并不意味赞同其观点和对其真实性负责。都市财经所有文章提及的产品和建议仅作参考，不构成投资依据。阁下投资前需评估个人风险承受能力，并与专业投资人士商榷为准。

作者：关绮雪 【加拿大都市网】在加拿大，信用报告对每一个人都非常重 要，客人在申请任何信贷时，贷款机构都需要用 作审查，如申请房贷、信用卡、汽车贷款等等， 目的是看申请人现时信用评分（CREDIT BEACON）和以往还款模式，查看申请人是否是一个负责任，准时还款，有借有还人士。 站在房贷申请来说，信用评分高与低，是最重要一项，会 影响能否拿到贷款和利率。信用评分高，客人可 以获取市场上最低优惠利率，反之则可能只取得 到稍高利率。 当你申请房贷时，你的信用评分是贷款机构 决定给你甚么利率，但大多数人不知道甚么是 「信用评分 」（Beacon Score），更不用说他们 是否有一个高分或低分的信用。可悲的是，如果 你的信用分数是因不必要的错误或缺乏专业意见 而拖低信用评分，你可能要付出额外数千元在你 的房贷上。 现在是时候知道你的信用分数如何计算，甚 至如何可以提高你的信用分数。为下次贷款作准 备。 以下一些方法是如何提高你的信用分数，如果你的信用分数是低过650，你不可不看这文 章。欲提高阁下的信用评分，其实有好几个方 法： 1、信用卡的账单在到期前至少准时偿还最低还 款额。  2、不要刷信用卡高于信用限额的百分之 七十五，愈低愈好。  3、申请汽车贷款，或大银行信用卡。信用卡额...

作者：关绮雪 ( 按揭经理 ) * 此专栏仅供读者参考，一切以法律依据为准。 【加拿大都市网】据《都市地产》报道：客人需要另类贷款是因某些物业或个人信用及收入不足问题，而被A级贷款机构拒绝，需要从其他渠道获得贷款。当客人问题解决后，可再转回低息A级贷款机构。本人也替不少读者通过另类贷款机构，成功获批，帮他们解决困难。有见及此，我在此继续和大家分享一些成功资款另类个案。当然个别情况有异，如果你或你的朋友遇到借不到钱困难，可跟我们联络，有机会借钱买屋或从房屋套现，用作投资或还高利息债项。 通常一般客人安排房贷，要和贷款银行签一份房贷合约，内容包括合约年期（TERM）、偿还期（AMORTIZATION）、供款额（PAYMENT）等等。如果客人的房贷在合约期满时仍然住在同一间屋，通常会和贷款银行再续期，或转到另一个贷款银行，更能配合自己当时的需要。 以上种种都是一般正常情况下的安排，但有时意外会发生，当事人按揭未到期时过世，在这情况下，家人会联络专业房贷经理，寻求协助和提供意见等等。由于每个客人情况不同，处理方法也因人而异。 第一个经常会问到的问题是，去世者有没有立下遗嘱（WILL）？当然有最好，因遗嘱有说明谁是遗产执行人，遗产执行人（EXECUTOR）有权马上和贷款机构商议供款等问题。但没有遗嘱，就没有人有法律权力来处理任何后事，这样的话，要到法庭申请指定一个遗产管理人（ADMINISTRATOR OF THE ESTATE） 。 第二个要考虑的是看物业怎样注册。如果物业多过一个屋主，处理方法就不同。如果屋主两人是夫妻或同居关系，在田土厅注册时一般是用JOINT TENANTS注册，那么其中一个去世，房产权益自动转给另一半， 不会影响贷款。 但物业只登记一个人的名字，而这人去世的话，那要看有没有遗产执行人，如果没有立遗嘱的话，必须要尽快找一个近亲和银行倾谈，银行方面通常也会合作，尽量和遗产执行人或法庭遗产管理人配合，解决问题。 如果银行没有任何通讯消息收到，又收不到供款，不知道发生甚么事，就会紧张起来，采取行动来保障银行利益。 至于每月供款怎么办？每家银行处理方式不同，不可以一概而论。在没有遗嘱下，银行知道贷款人去世，马上会冻结去世者所有银行户口，换句话说，除非如以上所说由近亲去负责供款，不然的话，没有付的房贷款项会累积到还款为止。但如果有遗嘱，就容易办很多。遗产执行人有机会和贷款机构商议继续扣款，避免房贷不供款（MORTGAGEDEFAULT）。 以上所述的都是一般情况下的处理，实际情况要由贷款机构全权决定。所以最佳方法是遗产执行人和银行约见，商讨以后还款方法，也时常和你的银行接触，不时通知银行任何新进展，和银行紧密沟通。 刊载此文出于传递更多信息之目的，并不意味赞同其观点和对其真实性负责。都市财经所有文章提及的产品和建议仅作参考，不构成投资依据。阁下投资前需评估个人风险承受能力，并与专业投资人士商榷为准。

【加拿大都市网】 政府近年推出不少政策来收紧房贷，打击楼市，不过基于低利率水平，仍有不少买家入市，房地产市场依然很活跃，一个物业可以有几个，甚至十多个买家抢购。不少非居民或新移民也有兴趣在加拿大购房，看到心仪的物业，想在没有条件下立即买下来。在这里让我们讨论一下有关基本房子贷款要求的手续。 （一）加拿大的银行账户 在 加 拿 大 ， 房 贷 供 款 （ M O R T G A G EPAYMENT）是从客户在加拿大银行账户里面自动扣账。银行不接受客户每月付上私人支票来供款。客户必须提供一个「作废支票」（VOID CHEQUE），和授权银行直接从账户扣款（PREAUTHORIZEDAUTOMATIC PAYMENT，简称PAD）。 重点是游客或非居民如果有兴趣在加拿大买房，首先要开一个加拿大本地银行账户。没有加拿大银行账户，银行是不会放钱给你的律师/公证人。  （二）首付证明（DOWNPAYMENT CONFIRMATION） 现在房贷机构看首付证明非常严格，最好在买房前首付已在加拿大的银行。如果首期尚在海外，客户应该尽早汇款到加拿大的银行账户上，并要提供文件，证明这些钱已经汇到加拿大银行账户里。同时要提供当地存款和汇款证明。 （三）委托书 / 授权书（POWER OF...

作者：关绮雪SALLY KWAN ( 按揭经理 ) * 此专栏仅供读者参考，一切以法律依据为准。 【加拿大都市网】你可能有很高的收入证明和有一个700分的信用纪录（700分信用等于中上），但申请房贷时仍然被银行拒绝，为甚么呢？理由很简单，大部分 「 A 」 级 银 行 或 贷 款 机 构 很 注 重 还 款 纪...

SALLY KWAN 关绮雪 ( 按揭经理 ) 【加拿大都市网】我听后第一个想法是他们为甚么不早些置业，而要拖延至七年后才考虑置业呢？因为他们早些时候可能有资格申请房贷。我还有一个担心及疑问，所以进一步问这对夫妻这七年内有没有重新建立信贷？其实我心里一直担心他们的答案，他们说不明白我的意思。这正是我所担忧的，在他们宣布破产时，有人告诉他们在七年内没有资格申请任何信贷，或者对方没有正式这样说，但他们得到的讯息是这样。我对这对夫妻解释，很佩服他们在这七年内保持好信用，准时把所有的账单还清，如电费单、电话单等等，不过可惜他们在那段时间没有重新建立他们的信用。在贷款角度而言，这是单一最重要的条件，来审批房贷给以往有坏信贷纪录人士。 什么是重建信贷纪录？ 大部分贷款机构需要客人提供证明，在过住两年有重新建立两三个不同公司信贷纪录（TRADE LINES），如VISA CARD、MASTER CARD、汽车贷款，这样等于有三个信贷纪录。此外，还要准时还款。信用局有纪录客人过往七年的每一个信贷额和还款模式。如果你有重新建立以上的信贷纪录，足以证明给贷款机构知道，破产只是一个不幸的独立事件，现时你已有能力理财。但是如果过往七年只是防止借贷，而没有重建信贷，贷款机构则不能决定你现在是否已经懂得处理债务，妥善理财。 以上所说好像很矛盾，不合逻辑，但没有循还债项（REVOLVING CREDIT），在贷款机构眼中，相等于坏信用，不过对贷款机构来说，是基于你以往还钱模式来决定客人是不是良好或属高风险。有借有还，上等之人。 这对不幸夫妻怎么办呢？他们很耐心等了七年，甚么也不申请（基于不正确的讯息），现无辜地再要等多两年来重建他们的信贷，立刻要申请两三个信贷，如以上所说的VISA CARD、MASTER CARD、汽车贷款等等，两年后A级银行才会接受他们的房贷申请。 这等于共要花九年时间，其实他们如果一开始得到正确的指示，当时马上建立信贷，五年前他已有机会不单可以获批一个房贷，更可以得到一个有减价的特惠利率。最快可以解除破产后一个月内可以申请重建信贷。这对夫妇只是很多申请房贷人士的其中一个例子，白白等待花了九年时间，失去了很多机会及早买房。如果一开始时有位专业人士提点，就可省时间省钱，不用走很多冤枉路。 刊载此文出于传递更多信息之目的，并不意味赞同其观点和对其真实性负责。都市财经所有文章提及的产品和建议仅作参考，不构成投资依据。阁下投资前需评估个人风险承受能力，并与专业投资人士商榷为准。