Tag: 共管公寓

■■大多地区5月份新屋销售量在 Condo的带动下超出过去10年的平均水平5％。资料图片   【加拿大都市网】大多伦多地区今年5月的新屋销售量在共管公寓的带动下，超出过去10年的平均水平5％，达3,661间；单户家庭住宅新屋基准价在过去一年上升超过24％。   建筑业及土地发展协会(BILD)表示，新屋的销售和发展项目在去年5月受全球疫情影响，如果仅与去年同期作比较会出现偏差。5月份成交的低、中、高层公寓、堆叠式镇屋(Stacked Townhouse)和复式单位(Loft)有2,396间，较10年平均上升10％。独立、半独立、连屋和镇屋在内的单户家庭住宅新屋售出1,265间，比10年平均减少3％。   协会委托统计的Altus顾问公司经理怀斯(Ryan Wyse)指出，虽然5月份的新共管公寓(Condo Apartments)销售量从较早前的狂热回降但仍高于10年平均水平，是由于需求依然殷切，市道在较可持续发展的水平稳定下来。买家继续受新盘吸引，5月下旬开始发售的新盘，有大约半数在当月卖出。   新屋库存量低   协会表示，5月的新屋库存量为12,555间，以目前的市况相当于3.3个月的库存，但一个均衡的市场应该有9至12个月的库存量。库存量包括已经落成、正在兴建及准备动工的新屋数量。   协会总裁兼行政总裁威奇斯(David Wilkes)表示，5月份的低库存量凸显出大多伦多地区各市镇需要切法解决长期以来房屋供应不足的情况。市镇政府应加速批核资金到位可以立刻动工的项目。大多伦多地区的人口将继续增加，各市镇也要评估发展项目的审批过程，以确保新屋可以及时兴建。   5月份共管房屋的基准价为1,063,973元，比去年同期上升8％。单户家庭住宅的基准价虽然较4月份调低，但在过去12个月仍然上升24.4％至1,380,491元。星岛记者

原标题：业主对公共元素进行加建或改动 必须获立案法团批准并签订协议 我们的共管物业业主立案法团发现，一名正在出售单位的业主，曾经改动楼房的公共元素(common elements，例如窗户等)，但该名业主没有按照《共管物业法》(Condominium Act)第98条的规定，在改动前与立案法团签订协议，请问这种情况应该如何处理？ 《共管物业法》第98条允许业主对公共元素进行加建、改动或装修工程。不过，业主必须先获得立案法团的批准。 第98条也规定，业主必须与立案法团签订协议，该份协议并须登记入业主单位的业权资料内。协议必须注明，相关的改动工程费用如何分摊，以及在维修和保险事务上，业主和法团所应负的义务和责任。　 如果法团不批准(或不准备批准)业主的改动申请，又或者如果改动申请获得批准，但业主未能达成所需的协议，则相关的改动可能被要求拆除。　 假如单位准备出售，在提供给买方的物业状况证明书(status certificate)内可以注明，如果现有业主未有进行所要求的拆除工程，新的业主将要承担相关的拆除工程。 业主立案法团最近批准了一项非常昂贵的窗户更换计划。请问业主立案法团能否在未经业主投票同意下这样做？ 法团可以在下列情况下，毋须经过业主同意，便可进行更换窗户工程： 窗户已经损坏，需要更换； 业主立案法团的声明没有按照最新的《共管物业法》进行修改，令每一位单位业主均有责任分担窗户的维修或替换费用。 如果不需要更换新窗户，或如果每位业主都有责任更换窗户，法团仍可以按照《共管物业法》第97条的规定，更换窗户。 如果这样做，业主委员会必须向业主发出通告，解释建议中的更换窗户工程详情。该项通告必须注明工程的评估成本，以及法团建议如何支付该笔费用。 同时，通告亦必须说明，单位业主有权要求召开业主会议，就更换新窗户一事进行投票。如果业主在通告发出后30天内没有要求召开会议，法团便可以进行相关工程。　 如果法团按要求召开会议，而业主没有投票反对更换窗户，法团亦可以展开更换窗户工程。 Gerry Hyman是多伦多共管公寓的专业律师

在加拿大，不管生活在那个城市，共管公寓已是“门槛最低”的上车首选。由于受到大量买家群体的追捧，共管公寓价格涨了又涨。究竟，在加拿大，大家能买得起哪里的共管公寓单位呢？ 加拿大各大城市的房地产市场，近两三年都经历了不同程度的调整，属于上车盘及投资盘的共管公寓单位，价格升跌自然备受市场关注。从加拿大皇家地产(Royal Lepage)一份专题报告中发现，本国5大城市的共管公寓市场，正出现“东面升，西面跌”的情况。 该份报告的数据，综合了重售及新建公寓单位的交易价来作出分析。报告显示，大多伦多地区共管公寓价格较去年同期上升9.1%，呎价为743元。与此同时，大温哥华地区的房价调整持续，公寓呎价中位数按年下跌8.3%至764元。   加拿大皇家地产总裁Phil Soper指出，在加拿大几个最大的城市，大量年轻买家在寻找可负担的住房，同时婴儿潮一代也在追求不用费神打理的公寓生活。强劲的需求，推高了共管柏​​文单位的呎价。只是，这情况却没有在温哥华和卡加里发生。他续说，买家越来越适应购买小户型的单位，特别是那些门槛较低的上车盘。尽管单位面积更细小，但对社区发展却非常重要，因为既可满足人们日益增长的住房需求，也达到买家对生活方式的期望。 以下就来看看各大城市的市况： 大多伦多地区升幅逾9% 今年首7个月，大多地区共管公寓呎价中位数出现大幅上涨，按年增幅达9.1%，至743元。同期大多地区独立屋价格涨幅温和，涨幅只有1%，呎价中位数486元。 Royal LePage Signature Realty营业代表Tom Storey指出，低库存水平令大多地区房价形成上行压力，尤其是共管公寓这些上车盘。尽管独立屋呎价较低，但对于首次置业人士来说，虽然共管公寓生活空间较小，但供应量较多，价格也较易负担。   如果只聚焦多伦多市，共管公寓的呎价中位数达839元，按年升幅达8.5%。独立屋的呎价略低，中位呎​​价是747元，按年只微升1.5%。 Tom Storey表示，千禧一代清楚明白自己想要什么，甚至愿意付出更高房价去买一个细小的单位，为的就是要居住在自己心仪的社区。在现今的市场，重视住房地点是置业大趋势。   在多伦多市，共管公寓单位的中位面积是752平方呎，只及独立屋中位面积(1,512平方呎)的一半。有趣的是，如果将目光扩大至整个大多地区，共管公寓面积的中位数会增加至783平方呎，差别仅为4%。可是，大多地区独立屋的面积中位数则有2,000平方呎，较多市的数字高出32%。 大满地区公寓升幅高独立屋近倍 今年首7个月，满地可市共管公寓呎价按年上涨了7.9%至433元。与此同时，独立屋呎价上涨了6.9%至313元。综观整个大满地区，共管公寓呎价涨幅，比独立屋高出了近一倍，两者涨幅分别为10.3%和5.2%。 Royal LePage Altitude东主Maxime Tardif解释，婴儿潮一代正在寻找一些面积较小的公寓单位，千禧一代的购买力也正在增加，加上越来越多的外国买家，都推高了过去3年的公寓价格和需求。另一方面，满地可的土地有限，建筑商和开发商都想用尽每一吋空间。所以，面积较大及更高端的单位，会较多建造于城郊地区，特别是靠近公车站。 尽管满地可核心地区以外的房价仍较低，但大满地区的共管公寓呎价涨幅，比满地可市的涨幅更快速。大满地区的公寓呎价增幅为10.3%，而满市的增幅则为7.9%。 Maxime Tardif表示，很多买家宁愿以较长的通勤时间，以换取居住更大面积及更易负担的住房，因此市中心外围的楼房越来越具吸引力。随着满地可的公交系统在2021年前扩建，人们前往市中心会更方便，亦令居住在城郊的吸引力进一步提升。 以全国市场来看，满地可及大满地居的共管公寓居住空间是最大的，中位面积分别是944及989平方呎。如果与多伦多相比，居住面积高出25%。 大温哥华地区独憔悴 温哥华市和大温地区的共管公寓呎价，在今年首7个月分别下跌了6.3%和8.3%，呎价分别为1,044元和764元。对买家来说，变得更易负担。然而，即使经历房价下跌，在加拿大几个主要城市中，大温地区的共管公寓呎价仍然保持一哥地位。不过，大温地区与大多地区的公寓呎价差距已在慢慢缩窄。 Royal LePage West Real Estate Services地产顾问Adil Dinani指出，温哥华共管公寓市场降温，买家近几年来首次可以从中得益。较高的库存量，令房市差不多接近供应过多的状态，并导致呎价下降。还有一个趋势是，买家开始搬离市中心，在一些公交沿线邻近地区置业，因为那里的房价更易负担。 现时，温哥华共管公寓的中位呎价要1,044元，而独立屋呎价更高达1,279元。而整个大温地区，共管公寓及独立屋的呎价中位数，分别为764元及648元。 Adil Dinani估计，来年共管公寓买家会继续向东面移动，找寻更易负担的住房，尤其目前利率仍保持低位。 大卡加里地区可负担性增长 今年首7个月，卡加里市和大卡加里地区共管公寓市场的可负担性继续增长，呎价中位数双双跌至313元，跌幅分别为6.8%和6.7%。相比本国其他主要市场，卡加里市和大卡加里地区的独立屋呎价，与共管公寓呎价几近相同，分别为310元和302元。 卡加里市和大卡加里地区的公寓面积中位数，分别为842和850平方呎。至于独立屋的中位呎数，分别为1,734及1,769平方呎。 RoyalLePage Benchmark地产经纪Dawn Maser表示，纵使共管公寓和独立屋的呎价相差不大，但公寓面积较小，意味着售价较低及较易负担。不过，吸引买家的不仅是其可负担性，还有不用费神打理及住客设施齐全等因素。与去年相比，公寓库存量已连续4个月出现下降，显示公寓市场正在喘定。 大渥公寓格升幅逾17%领先全国 今年首7个月，大渥太华地区共管公寓呎价，是所有地区所有类别物业中涨幅最大的，按年上涨17.9%至395元。相比之下，大渥太华地区独立屋呎价只上涨了8.5%至265元。 Royal LePage...

问：对于一栋只有24个单位的小公寓而言，没有物业经理是合法的吗？ 答：是的。任何规模的共管公寓管理公司都可以自我管理，且不设专业经理。 事实上，将专业经理称为共管公寓经理并不是很准确。共管公寓是由其董事会根据《共管公寓法》进行管理。一间管理公司，更准确地说是一名助理经理，负责向董事会提供建议、并执行董事会的决定，但不是运营公寓管理公司。 大多数公寓管理公司，尤其是较大型的，都有专业经理提供董事会所要求的建议，因为董事会常常缺乏经验。 问：我们的物业经理拒绝执行必须在公共空间中牵狗的规定。他拒绝在电梯间张贴提醒告示。请问除了向物业经理的总公司投诉外，我们还能做些什么？ 答：您可以写信给诸位董事，指出他们有义务确保管理公司的规定得到遵守。如有必要，至少需要15%的业主提出要求，根据《共管公寓法》与管理公司进行调解，就管理公司如何执行该规定达成一致。 如果没有就这些步骤达成一致意见，则该事项将进入仲裁程序，由仲裁员确定管理公司应采取的步骤。 或者可以说服业主投票，替换任期已满的董事，代之以会执行该规定的董事。至少15%单位的业主甚至可以要求业主会议投票，决定是否将部分或全部董事撤职或替换。 问：您几年前曾写过，根据《人权法》，共管公寓管理公司有义务允许一名患有皮肤病的业主安装遮阳伞。我亦有类似的皮肤问题，我的家庭医生、外科医生和皮肤科医生都建议我避免晒太阳。 请问我是否有权要求董事会允许我在我的露台上自费安装一个遮阳篷？由于我的露台朝东，因此如果没有遮阳篷，我每天大部分时间都无法使用它。 答：当然可以！您可以坚持要求管理公司在公共露台上安装遮阳篷，费用由管理公司承担，以履行《人权法》中规定的他们的义务。 或者，您可以考虑购买一把无需固定在露台上的遮阳伞，因此它与您放在露台上的椅子或其他家具没有分别，并且您不需要经过管理公司同意。 作者Gerry Hyman律师是多伦多星报《共管物业法》专栏作家

尽管近期大多地区房价及销售量似有谷底反弹之势，但根据一份全国性的第3季度报告，仍然录得轻微的按年跌幅，华人聚居的万锦市，平均房价甚至出现近一成下跌。不过，撇除大多地区，安省其他主要城市及地区的房市其实表现不俗。好像京士顿市(Kingston)的屋价，按年有15%升幅，抢柯化大战也成了当地买房常态。 皇家地产(Royal LePage)发表的第3季度屋价调查及市场预测，分析了全国63个最大房地产市场在过去3个月的房价与市场走势。报告指出，美墨加3国达成贸易协议，使很多加拿大人对就业市场恢复信心，也会考虑进行大型购买。该公司总裁兼行政总裁Phil Soper表示，本国有正面的经济基础，加上新的贸易协议支撑，应该会带动全国性的消费者信心，并推动全国房地产市场的需求。再加上一些地区的房地产过热危机已在今年得到冷却，房价继续回暖，这都是政策制订者预期见到的房价软着陆情况。 今年第3季度的全国综合屋价为62.5万元，按年升2.2%。如果按照房屋类型来看，两层独立屋的中位价为73.6万元，按年升1.4%；平房的中位价为52万元，按年升1.5%；共管柏文按年升6.7%至44.1万元，是全国升势最高的房屋类别。该公司相信，今年最后3个月的房价，仍然可保持升势，预计综合屋价会再上升1.5%。 不过Soper担心，市道放缓会导致房屋供应问题的受关注度被转移。他指出，全国各大房地产市场屋价可能再次飙升，也许不是今年，但可能是不久的将来。加拿大就业增长强劲，吸引大量来自世界各地的精英，再加上千禧一代，都对有限的新屋库存构成压力。各级政府应该积极寻求方法解决房屋供应短缺问题，尤其是可负担房屋。  以下就来看看安省各大主要城市的第二季度房市走势： 大多地区(GTA) 纵观整个大多地区，今年第3季度的综合房价为83.6万元，出现了0.4%的轻微按年跌幅。两层房屋中位价为97.4万元，按年下跌1.7%。平房中位价为80.7万元，按年跌了2.6%。但与此同时，大多地区共管柏文单位价格升势凌厉，第3季度中位价达到51.4万元，比去年同期劲升8.3%。 在此期间，多伦多市的房价可见健康的升幅，主要支撑是需求强劲与挂牌量不足。形成强烈对比的是905地区的房价，继续出现按年下跌。不过，如果按季度比较，不少地区的走势指向，是开始出现温和复苏。 Royal LePage Signature Realty 总裁Chris Slightham表示，大多地区房市有稳定需求，纵使加息及压力测试都削弱了买家的购买力，消费者信心已经回复。在第3季度，已见到房市调整终结的尾巴，特别是905地区，已经转向到更健康及温和的复苏，对买家来说是一个可以抒一口气的好消息。事实上，如果定价合理，能反映实际市价的放盘，还是很受买家追捧，除了卖得快，还会收到多个买家出价。 多伦多市的综合房价升了5.2%至88.4万元，共管柏文市场依然是最受追捧的房屋类别，尤其是千禧世代的买家。期内共管柏文中位价升了9.3%至56.2万元。 综观各个华人聚居区域，士嘉堡是很多新移民及家庭的落脚点，第3季度趋向于平衡市场，综合屋价下跌了1.8%至65.9万元。北面的烈市及万锦市，都经历了不少的跌幅。期内分别跌了8.1%及9.7%，综合屋价分别要114.1万元及98.9万元。不过，共管柏文市场是完全相反的境况。由于相对容易负担，买家亦开始适应新的按揭申请规则，期内升幅1.7%至45.9万元。 其他出现跌幅的大多地区城市，还有宾顿市(跌2.1%)、奥克维尔市(跌2.1%)、米尔顿市(跌2.9%)、奥沙华市(跌2.8%)、亚积士市(跌6%)、皮克灵市(跌4.4%)、韦比市(跌3.5%)。唯有密西沙加市，在此期间有1.3%升Belleville/Trenton Belleville及Trenton地区的房价，在第3季度有明显增长，按年升幅达9.5%，综合房屋价格为29.4万元。以房屋种类来看，两层房屋中位价为28.7万元，升幅达14.7%。平房中位价也有5.7%升幅，达30.8万元。 Royal LePage ProAlliance Realty经理Jeff Nelles指出，2017年炽热的房市过后，当地房市已回复更合理的水平，但仍继续见到升幅。来自渥太华及大多地区的买家数量，已经开始回落，但这里仍然是卖家市场。叫价合理的房盘，都可吸引多个买家落柯化，甚至高于叫价成交。他续说，当地的房屋库存量耗尽，建筑商都挣扎于如何追上买家对新屋的需求。展望未来一季，潜在买家的积压需求，导致当地楼房销售活动继续活跃，推动房价稳步上升。 咸美顿(Hamilton)   咸美顿市的房价在第3季度录得稳健增长，按年升幅5.2%，综合房屋价格为57.1万元。细分不同类型房屋，两层房屋中位价为60.7万元，升幅达5.1%。平房中位价达50.9万元，升幅达5.1%。共管柏文单位升幅最大，有8.9%，中位价是34.4万元。 Royal LePage State Realty地产公司东主Joe Ferrante指出，咸美顿房市逐渐走向平衡市场，但定价合理的房屋，仍然可吸引多个买家竞争，且很快卖出。新的按揭压力测试政策带来的震荡已逐渐退色，买家需求回复，来自大多地区的买家及新移民，都因为咸美顿楼价的可负担性而选择在此定居。 不过，房价越来越高，加上申请按揭较以前困难，使当地的共管柏文市场越来越受关注，特别是千禧一代买家。他指出，当地有多个新盘上市，买家有大量选择。没能力购买独立屋的年轻人，都把目光转到共管柏文，导致楼价也被推高。预计未来一季，咸美顿房市会更趋平衡，房价与销售量均可平稳增长。 京士顿(Kingston) 京士顿房市升势凌厉，第3季度综合房价为38.8万元，按年升幅达14.6%。两层房屋及平房是区内两大楼房类别，中位价分别为42.4万元及36.3万元，按年升幅分别是12.9%及13.7%。 Royal LePage Pro Alliance Realty地区经理Bob Armer表示，目前该地区的库存非常低，形成了卖家市场及频密的争柯化情况。尽管房价升势强劲，当地房价仍然较易负担。强劲的本地经济支撑了房市需求，亦带来新的工作职位与楼房买家。   他补充，面对大量来自金马蹄地区的买家，当地建筑商的建屋步伐却未能追上需求。预计要再过几年，等到新的共管柏文项目落成，才能有望抒缓需求上的压力。 基秦拿/滑铁卢/剑桥 (Kitchener/Waterloo/Cambridge) 属于滑铁卢区(Waterloo Region)的基秦拿、滑铁卢及剑桥市，综合房价按年升了6%，达50.8万元。两层房屋按年升6.5%，中位价为54.1万元。平房中位价达45.8万元，升幅有3.5%。同期共管柏文单位升幅最强劲，达7.8%，中位价是30.2万元。   Royal LePage Grand...

CTV视频截图据CTV报道，多伦多一栋共管公寓，在从居民处收取维护费用的同时，竟然长达6年未向政府支付水费。2018年8月，政府发出账单，居民们不得不再次支付将近$130万元的高额费用。上个月，10 Eddystone Ave的一户居民收到市政府发来的法警通知，责令其向政府缴付$8842.18元的水费。但居民表示，他每个月都向共管公寓支付包含水费的维护费，这笔钱应该早就交过了。早在去年10月，就有居住在10 Eddystone Ave共管公寓的屋主们联系CTV，称居民每月都有按时提交维护费，但公寓并未将这些钱付给市政府，以至于个别屋主竟然收到$26,374元的天价水费账单。屋主们被告知，公寓的前任协会主任未能在2010至2016年间向政府缴付水费，以至于现在居民需向政府缴付合计$1,299,000元的水费。2017年，市政府顾了讨债公司来收钱，但当他们无法从公寓协会处收取这笔费用时，便将费用加在了屋主们的税单上。据CTV报道，市政府证实，如果居民不缴付这些费用，政府有权出售共管公寓，但官方表示更愿意达成付款协议。居民Sandra Vincent表示，如今不得不想办法额外支付$7000多元，而这些钱都是她早就付过的。多伦多市府纳税服务部门主任Casey Brendon表示，市政府在收取费用方面遵循了议会批准的法规和政策。但居民们只希望，今后不会再收到这样出乎意料的账单了。（智苏编辑）

■■市中心帝王西街一间大厦管理部，近日明确规范禁止居民在其住宅单位内和大厦公共区域吸食或种植大麻。CBC 星岛日报综合报道 大麻合法化在即，不少居住在柏文大厦的民众担心日后有人在楼内吸食大麻，在一个高密度的居住社群内影响他人生活。近期一些大厦管理公司抢先推出管理条例，规定居民即使在自家的柏文单位内包括露台，也不允许吸食大麻。 但此举又令人担心会开出先例，令大厦管理公司有权干涉居民关起门之后在私人领域的日常活动。 加拿大广播公司(CBC)报道，市中心帝王西街(King West)一间大厦管理部，近日向居民发出有关大麻使用的最新规定，明确禁止居民在其住宅单位内(包括露台)和大厦公共区域吸食或种植大麻，亦不允许订购大麻送货到该大厦。 CBC指目前有越来越多共管柏文大厦管理部，赶在大麻正式合法化之前的几个月，抢先推出类似新规定，用以规限大麻使用。 这栋大厦规定有医疗需要必须使用大麻的居民，可向管理部提供医生证明申请豁免。不过大厦管理部有权要求居民在医生证明之外提供更多资料，或在日后任何时间要求民众证明仍有需要继续使用大麻。 逾半柏文推大麻禁令 安省法律规定租约到期之前，不可以对其条文做出改动。但是鉴于目前大麻尚未正式合法化，管理公司可以透过业主委员会制定新的规定。精通柏文法律的律师拉什(Denise Lash)对CBC表示，她自己的柏文大厦客户中，有一半正在着手推出大麻禁令。 拉什表示，一般而言，大厦推出新的吸烟禁令时，已经在大厦吸烟的人可以去管理部签一张“祖父权协议”(be grandfathered in)获得豁免权。否则就必须遵守大厦的新规定。 同样道理，在大厦推出新规定之前已经在其住宅单位内开始吸食或种植大麻的居民，理论上也可以循“祖父权”模式向管理部申请对新禁令的豁免权。 柏文大厦赶在大麻合法化之前推出禁令，道理也就在这里。在正式合法化之前，大麻在法律上仍是一种非法物品，目前也只有有医疗需要的人才能合法使用。如果大厦抢在大麻合法化之前推出新禁令， 未来也只有这一部分人有资格获得在柏文使用大麻的“祖父豁免权”。 规管恐过分干涉私领域 不喜欢大麻味道或是家里有小孩的大厦居民通常会对大厦管理部的大麻禁令表示拥护。但也有人担心，一旦管理部规限的范围超越了大厦公共区域，规定居民不许在自家居住单位范围内使用大麻，是否过分。 有人质疑此举会开出先例，令管理部有权干涉居民关起门之后在私领域的生活。“这一次是禁止大麻，日后是否会禁止在自家饮酒或是吸食香菸？” 该栋大厦业主委员会主席普里斯特(Curtis Priest)表示，大厦不会对吸食香菸者出台类似大麻的管制规定。 因为这样做没有意义。他解释说，香菸早已合法化，大厦居民中吸菸者众多，他们在禁令出台之后都可去申请祖父豁免权。 不论是否有大厦规定明确禁止，普里斯特希望居民们理解，在一个多住户的密集空间内，“你的空气并非是你一个人独有”。吸食香菸或大麻时烟雾会飘到隔邻的住宅单位，或是大厦走廊等公共区域，这问题是真实存在的。因为大厦空气流通和消防的要求，这问题也不可能透过堵塞自家的门缝来解决。 未来大厦管理部如何执行大麻禁令？首先可能是向违反规定的住户发信，如果没有解决，第二次可能是发律师信，并且由住户承担费用。普里斯特表示，“我们不大可能因这些事将住户踼出大厦。我们只是确定一个先例，展示我们所认同的大厦未来管理的基本原则。”