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(报告指，疫情期间房价增长最快的城市，现在的跌幅也最大。加通社资料图) 【加拿大都市网】随着利率上升和疫情后市场开始成型，房屋的估值会降至多低，这是加拿大各地房市放缓和价格下跌之后，屋主和潜在买家都想知道的问题。但价格会降到多低，取决于你所居住的地区。最近的一份报告表明，在疫情期间房价增长最快的城市，现在的跌幅也最大。 加拿大皇家银行（RBC）经济学师霍格（Robert Hogue）在上周的一份报告中称，随着加拿大央行在过去3个月开始加息，包括多伦多和温哥华在内的本国主要房地产市场在4月和5月的销售活动减少，价格甚至下跌。这股“寒风”预计将持续推动房价从疫情时期的高点继续下跌。 金融服务公司Desjardins Group的加拿大经济部高级主管巴特利特（Randall Bartlett）在Global新闻的访问中表示，利率上升是“戳破”疫情期间形成的房地产泡沫的关键。 Desjardins上周发布的报告预测，从全国房价达到峰值的今年2月到2023年底，加拿大的平均房价将下降15%。几乎所有市场预计都会出现一些下跌，但有些市场可能会下降更快。例如，在海洋省份，新省和纽省的价格在这段时间内预计下跌20%；安省和爱德华王子岛可能会下降18%，卑诗省可能回落最多15%。 Desjardins预测，过去两年房价涨幅最高的市场，现在将出现最大跌幅。 地产公司Royal LePage首席运营官约列夫斯基（Karen Yolevski）指出，虽然分析全国趋势可能会对预测有所帮助，但加拿大的房地产市场实际上是由单个的“微市场”组成，每个市场都有自己的走势。 Desjardins预计，在疫情期间价格增长较为温和的省份，包括亚省、沙省、纽芬兰与拉布拉多省等，到明年年底的降幅将减少。而包括满地可、多伦多和温哥华在内的主要城市，下降幅度也可能较小，部分原因是它们作为移民集中城市，需求始终保持。但在新省和纽省等市场，房价从2019年底到今年2月份的峰值，上涨了近70%，因此回落值要大得多。 疫情爆发后，许多打工者离开大城市，搬到更远的地方，要么寻找空间更大且更可负担的住房市场，要么离朋友和家人更近。现在，随着全国各地的许多工作场所开始陆续要求员工部分或全部返回办公室，相反的现象可能会出现。 巴特利特说，从安省可以看到这一全国趋势。疫情期间，许多在大多地区工作的居民搬到了房价更可负担的社区远程工作，因此，距离多伦多仅数小时车程的城市，包括班克罗夫特（ Bancroft）、温莎-雅息士（Windsor-Essex）等，在未来18个月内最有可能出现回调。 但随着疫情消退，并非每个打工者都一定会回到疫情前状态。 Royal LePage的约列夫斯基指出，买家现在在某种程度上处于“僵局”的状态，因为他们不仅要等著看利率会升到多高，还要看疫情之后甚么样的生活方式，对他们来说是长期可行的。 巴特利特预计，远程或混合工作模式的持久力，有助于防止较小社区的价格下跌。 虽然Desjardins预计全国每个省份的价格至少会有适度幅度的下降，但巴特利特指出，对未来的预测是价格修正，而不是崩盘。他说，任何房地产市场都不太可能看到价格低于疫情前的水平。对于加拿大年轻人和多年来一直对购房处于观望状态的低收入家庭来说，即将到来的下跌，是一个可喜的回归“平衡”。 巴特利特认为，最大的未知数是利率会升到多高。他承认，Desjardins对利率的预测较大多数人更“鸽派”，预计央行将升息至2.0%到2.25%。 加拿大央行行长麦克伦（Tiff Macklem）上周表示，相信经济可以继续应对​​不断上升的利率，房地产市场只是央行在评估高利率影响时，考虑的诸多因素之一。巴特利特指出，“如果央行决定需要采取更多措施来抑制通胀，我们可能会看到更大幅度的修正。” 约列夫斯基表示，对于大多数购买房屋首先是为了居住、其次才是保值的买家来说，预计短期内的价格下跌，可能不会导致他们的投资下降。“随着时间的推移，我们很可能会继续看到一个强劲的市场。”     V18

■■资产虽然上涨，但加国民众的债务负担更大。 CTV 综合报道 据Environics Analytics一项研究数据显示，利率上涨速度快过收入增长，令加国民众被高债务压得喘不过气来，若利率进一步走高，财务将恶化至危机水平。 据《加通社》报道，Environics Analytics在一份报告中警告说，飙升的房屋估值让加拿大人的平均资产增加，特别是多伦多和温哥华市场最明显，但利率上升却也让民众压力增大，不得不节衣缩食。 该分析公司研发高级副总裁米若(Peter Miron)表示：“ 今年很特别，加拿大人从未如此富裕，但同时，他们亦感到更加贫穷。虽然房地产上涨、流动性资产上涨、养老金上涨，资产负债表上的一切看起来都不错，但突然之间，你看到利率上升，等于现金流受到挤压，到了年终，口袋里的钱将更少了。” 2017年平均家庭债务增长4.5％ 米若说，现在情况尚未严峻，但如果利率按预期上升，恐怕有民众被迫出售资产、甚至宣布破产，未来4年内，加国民众的财务将恶化至危机水平。 根据Environics Analytics的数据，2017年加拿大人的利息总额，比2016年多出90亿元。与2016年相比，2017年加拿大家庭的平均收入高出544元。加拿大国民的平均净资产增长8.5％，达到近80.8万元，但主要是房地产价值所致。 同时，2017年平均家庭债务增长4.5％，平均利息支出与收入比率上升40个基点至6.4％，这是10年来的首次增长。 央行从去年夏天已来，已经四度调高利率，预计未来还会进一步加息。 信贷咨询协会主席汉纳(Scott Hannah)说，如果仅有15万房贷，面对利率上涨，影响可能不太大，但如果房贷50万以上，将大受打击，更何况工资增长速度不及利率上升的速度，国民消费力变得很脆弱。