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（■■一项联邦计划的可负担单位高于市场租金。星报） 【加拿大都市网】据与联邦政府任命的全国楼房委员会签约的研究人员称，一项联邦计划已批准数十亿元贷款，以便在全国各地建造更多出租楼房，但当中使用的方式，将会令这些可负担单位高于市场租金。 据《星报》报道，这个名为建造出租楼房财务计划（Rental Construction Financing Initiative），于2016年在财政预算案推出。该构思是刺激建造楼房的数目并提高供应量，有专家认为，这可用于应对多伦多等炽热楼房市场价格的重要因素。 自从引入这个计划后，全省兴建数以千计的新单位。但最近一份来自非牟利组织Blueprint的报告，作者指该计划使用可负担性的规则，并未对价格施加任何下行压力。而且在多种情况下，令这些建筑物其中本属可负担单位，收取的费用反而高于当地市场价格。 作者使用加拿大按揭及房屋公司（CMHC）提供该计划收费，对比实际和预计租金成本。其中举例位于魁北克拉维尔（Laval）的一幢可负担楼房，两睡房租金是1,896元，对比当地同类单位平均903元多出超过一倍。在温尼辟一个属可负担楼房的开放式单位，租金是1,756元，为同等面积单位的平均市场价格高2.3倍。 CMHC称会创造稳定供应 虽然报告未有提供其他城市的特别例子，但研究员比亚（Conor Beer）表示，这显示现行趋势。在可获得价格数据的62个发展项目中，发现只有23个楼盘，即37%，单位成本低于当地同类型的平均市场租金。这类项目有很多都高过平均线，并且观察到这是一贯的模式，而不是单一事件。 Blueprint的发现与一些倡导可负担楼房人士表达的担忧一致，质疑该计划在创造更多可负担楼房市场方法的有效性。研究人员指出，该计划的规则不分单位大小，当家庭年收入中位数为70,000元的地区，开放式单位的租金为1,750元即被认为是可负担，而3睡房逾2,000元，则不会被考虑为可负担性。 即使CMHC拒绝证实星报的计算，或提供与该研究相同的数据，但Blueprint证实，以多伦多2019年家庭总收入中位数是89,150元，如果租金为2,228.75元或是更低，都可以被认为是可负担的楼房，仍高于多伦多2021年三睡房的平均租金价格。 CMHC对该报告表示欢迎，并要仔细考虑其发现。又指增加可负担的楼房单位，将会创造稳定的供应。

【加拿大都市网】解决住屋负担能力，是各个联邦政党党领的重要拉票议题之一，但有经济学家指出，关键的解决方案，将不会受业主欢迎。 根据加拿大统计局的2016年数据显示，全国有近三分二家庭是拥有物业。 剑桥大学政治经济学分析员John Rapley表示：“加拿大楼市并没有陷入危机，这是加拿大人想要的地方，加人重视他们从飙升的楼市中获得的收益”。 Rapley表示，为了让物业更易负担，必须兴建更多物业，这意味现有物业的回报将受到打击。 他表示：“实际上不能只是说，我会在这里建造便宜的物业，便可让其他物业的价格能继续保持在现有水平，一旦向市场增加供应，楼价与一切都会下降，这是不受欢迎的”。 由于不少人难以进入市场，兼有不少人努力寻找价格合理的出租单位，故此，住屋负担能力已成为各政党的关键拉票议题。 Rapley表示，虽然欢迎推出更多住屋计划，但他警告，新发展项目可能会面对反对声音，社区可能反对增加住屋密度的计划，这可能导致项目转移至低收入地区或市郊，令城市化进一步扩大。 他表示：“你的选民有既得利益，不容许这种情况发生”。 卑诗大学Sauder学院教授Tsur Somerville表示，楼价飙升，是推动各方承诺支持潜在置业人士的原因，但承诺可以走到多远，至今仍不清楚。 Somerville表示：“他们谈论的不少事情，一般都是好主意──所以，我认为试图让物业买卖变得更清晰是好事，但我不知道他们是否在住屋负担能力上会有所作为”。 他表示：“楼价容易上升，但不容易下跌”；“楼价的飙升，究竟是暂时或永久性，这实际上会影响你想要制定的政策”。 Rapley表示，不少加拿大人将物业视为主要投资，这意味储蓄与退休金，是与楼价挂钩。 他表示：“基本问题是由于拥有物业的人口比率十分高，政党很难获得选票来对此采取实际行动”。 （加通社资料图） T02

【加拿大都市网】一份有关万锦市可负担房屋多方面的研究指出，每3个家庭中有一个面对可负担问题，每5个有一个家庭把一半或以上的收入放在房屋上。市议会参考结果后，决议采取行动提供可负担楼房。 据新闻网站yorkregion.com报道，该份研究名为《房屋的选择：万锦市可负担及出租房屋政策》（The Housing Choices: Markham’s Affordable and Rental Housing Strategy），上周三（14日）获得市府通过。 报告指，过去10年万锦市二手楼平均价格上升一倍，市场租金平均升幅高于通涨。由此结论所得，万锦市需要为中低收入家庭，提供可负担的居所，支援成长中的家庭和长者有安乐窝，以及应届毕业生寻找他们首个楼房。 市议会通过这个政策的前一天，安省地产协会（OREA）公布的数据显示，省民感到越来越难购买楼房。当中发现，45岁准买家中有46%寻获可负担房屋，计划或正在迁离安省。这些买家中有56%希望在居住的社区，购买房屋的可能性持悲观态度。 未来一年推出5招 市长薛家平表示，是次通过这个政策将可采取措施，解决可负担房屋的问题，增加供应量及吸引家庭继续居住在该市。在2018年的议会就职演说中，他承诺与各行业和社区持份者，一起解决这个日益严重的问题，以便在万锦市开始建造更多可负担和出租的房屋。 在未来12个月，万锦市的优先考虑的政策中，包含35项行动其中5个，包括：在主要交通车站的地区，发展包容性的土地改变条例；检讨准许的额外住宅单位；将公共土地用于可负担楼房；为可负担房屋或支援房屋制定奖励方案；并且促进可负担房屋的合作伙伴关系。 万锦市可负担房屋跨教会委员会（MICAH）对通过该政策表示欢迎，认为这是朝着解决危机的正确方向，并且是迈出多一步。

（■■希丝表示如果现在才决定置业，绝对无力负担自己目前的住房。星报） 随着多伦多房价飞升，近年来出现了这样一个群体，他们不属于贫困人口，没有资格申请廉租房屋，但是他们的收入又追不上房价，没有能力买房或按市场价租房，这个随着多伦多住房危机加深而出现的新群体，远未受到足够重视，或得到应有的帮助。他们在住房上的挣扎不仅关乎个人幸福，也影响着多伦多的活力和多元性。 据《多伦多星报》报道，大约33万名年收入在4万至6万之间的多伦多人，都处在这种典型情况之下，这些人是活跃在各行各业的劳工阶层，包括个人护理员、托儿所工作人员、工厂工人、社工、牙医助理。他们是维持多伦多这座城市运转的中坚力量。其中约9万人从事的是疫情中被列为“必须行业”的工作。 士嘉堡居民希丝（Bonnie Heath）约20年前买下目前所住的朴素平房，当时她年收入3.8万元，房价是20万元。现时她的年收入增加到4.4万元，但她的房屋市值约100万元。这位在社区机构工作30多年、倾心帮助有成长障碍儿童的67岁社工表示，如果她现在才决定置业，绝对无力负担自己目前的住房。 这也说明了处在希丝这个收入阶层的人，目前在房屋市场面对的挣扎。多伦多活贤社区中心（WoodGreen）与多伦多地区商会（Toronto Region Board of Trade）今年两度联合发表报告，指1990年代，多伦多一间房屋的价格大约是人们平均年收入的4倍。现在则是15倍。租金的上涨速度是收入增加速度的两倍。 租金涨速是收入增速两倍 房屋危机甚至影响到处在更高收入阶层的人士。多伦多地区商会指，“可负担房屋”的通用标准是住房花费占据个人税前总收入30%。以这一标准计算，在多伦多保有一间月花费1,922元的一睡房柏文，年收入要达到7.6万元以上。要负担一个两睡房的单位，年收入要达到10万1000元。 活贤中心政策及策略副总裁德尔曼（Michelle German）表示，房屋可负担程度是一个几十年的老问题。“若说现时有什么新的地方，就是为住房而挣扎的人变成了大多数。”德尔曼表示，多伦多慢慢变得只有两种人可以居住，一是有非常富有的人，一是非常贫穷、有资格获得政府补助及租住社区房屋的人。“大多数处在中间的人被挤压，痛苦万分。” 随着多伦多制定到2030年兴建4万套廉租屋的计划，有越来越多的呼声要求关注那些收入上限超过多伦多社区房屋公司廉租屋申请标准、但又难以负担按市场价格租住房屋的劳工家庭。多伦多副市长贝里奥（Ana Bailao）表示，多伦多市正在修改可负担房屋的定义，预计可以在明年正式通过，希望此举可以为上述劳工阶层提供更多可负担的房屋。 现时多伦多市对可负担房屋的定义是“以低于平均市场价出租的房屋”。新的定义将把家庭收入纳入到可负担房屋的标准。具体而言，可负担房屋将是指“花费占到家庭总收入30%以下的房屋。” 贝里奥表示，以前谈到可负担房屋时，似乎已假设一个前提即多市的劳工阶层有能力买房或租房。但现时已不再是这种情况。“现时当人们谈论可负担房屋时，必须看更广泛的光谱，看到家庭收入与房价或房租的差距。”

由于多伦多市住宅单位租金持续上升，令租客的家庭开支更为沉重。联邦政府将会拨出1.47亿元，资助在多伦多建造可负担的出租住宅大厦，提供超过500个单位，预计2023年完成，此举使中产家庭有更多租住单位的选择，可以在本地安居乐业。 此消息由家庭、儿童及社会发展部兼专责加拿大按揭及房屋公司(CMHC)部长胡森(Ahmed Hussen)宣布，该笔1.47亿元将会资助在多伦多市3415 Weston Road，建造两幢住宅大厦，共有514个单位。其中一幢30层高有276个单位，另一幢是26层高共238个单位。 该项目由Medallion Corporation负责，通过加拿大按揭及房屋公司的出租工程资助计划(Rental Construction Financing initiative)拨出款项。工程早于2019年1月开始，预计2023年春季完成。 胡森表示，加拿大的中产阶级将会因新建造的出租大厦而受惠。通过此项新的投资，当局正在采取行动，以增加供应新的出租大厦的发展项目，为本国有需要的家庭，在居住方面有更多的选择。 节能及减少温室气体排放 多伦多市长庄德利称，这笔资金将帮助该市建造新的住宅大厦，并确保计划的一部分包括提供可负担的单位，是次的宣布反映私营与公营伙伴关系的重要性。 据资料显示，有关项目最少有15%，即77个单位须达到方便伤障人士的市府要求。根据2015年的《全国建筑节能规范》，该建筑可节能22.8%，温室气体排放减少21.4%。在这514个单位中，有324个租金低于该地区家庭收入中位数的30%。另外，最少有114个单位为可负担的租金水平，并维持最少10年。 加拿大按揭及房屋公司推行全国房屋政策，自2017年实行出租工程资助计划，并接获不少的申请。联邦政府在2018年的预算案增加低成本借贷金额，由25亿元升至37.5亿元；其后在去年再调高至137.5亿元。整体来说，鼓励在全国建造42,500个新的出租单位。本报记者