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【星岛综合报道】卑诗最高法院（BC Supreme Court）裁定，温哥华一名转让楼花的柏文业主，保留她前朋友支付给她的逾30万元购房款的做法正确。 据5月10日发布并于本周早些时候发布在网上的裁决，王伟仁（Wei-Jen Wang，译音）和李伟勤（Weiqin Li，译音）是「老朋友」，在李接手王购买的一套未开发的柏文楼花后，两人闹翻了。 李起诉王，声称不存在此类协议，并且应退还她支付的340,188元购房款，李还指控王有欺诈性虚假陈述，但在审判开始时撤回了这项指控。 王则反诉李已解除合约，因而无权获得退款。她还声称，因对方违反合约而造成价值超过20万元的损失，并寻求法院勒令李向她支付这笔金额。 卑诗最高法院法官伊亚（Nitya Iyer）做出对王有利的裁决，驳回了李的指控，并允许王保留她前朋友的款项。伊亚还因李毫无根据的诈欺指控，要求其支付王伟仁特别费用，但就裁定王未能采取行动减轻损失，拒绝判给她所要求的损害赔偿。 房产及购买协议 根据法院判决，涉案柏文位于温哥华甘比走廊（Cambie Corridor）西63街（W. 63rd Ave.）458号大楼内的一个单位。该址的开发项目被称为「Reside」，开发商Marcon于2019年底竣工。 根据卑斯省物业估价处（BC Assessment）资料，王的单位有3间卧室和两间浴室，居住空间为1,258平方呎，2024年的评估价值略高于160万元。 李接手的购买协议是在2017年底签订的，当时该建筑仍在建设中，采用的是「转让销售」形式，亦即买方签订购买一个房地产的合约，然后在交易完成之前将其在合约下的权利转让给不同的买方。 法院判决指，两人都有家人在上海，2017年，王女士在上海照顾母亲时，李女士来看望她们，王提到她刚在温哥华买下这套楼花。 虽然该判决使用了「取得」一词，但明确表明王实际上并不是楼花的签署人，王的侄子Haw Wang才是买家，由他的母亲Lily Hui Hua Hsiao支付了合约规定的订金。 裁决书指，当李在上海会面时表示有兴趣购买该房产时，王同意将合约转让给她，「因为是朋友」而无需收取转让费。 接下来的安排是，Hsiao代表王向Marcon付款，并由李偿还，王是3人中唯一透过她的侄子拥有该房产合约权益的人。 裁决中写道：「2018年9月至2019年1月期间，李女士决定不再继续购买预售单位。」2018年11月，Hsiao通知李女士，第三笔定金将于12月到期，对此进行了一些沟通。最终，李没有支付第三笔定金，Hsiao向王女士的账户支付了第三笔定金。 判决书称，2019年1月，李到王在上海的家中拜访，两人发生「激烈争吵」。 李要求王退还已支付的购房款，但被拒绝。 是谁违反合约？ 李索赔的主要论点是，她从未接管购买柏文的合约，或者即使有合约，王也是违反合约的人。 对双方之间微信消息的审查帮助法官得出结论，双方确实达成了具有约束力的协议，即使它从未正式形成为单一书面文件。 「在他们长期的友谊背景下，李女士于2018年3月2日明确声明，想要该房产并同意任何付款条件，从而形成了一项具有约束力的协议，」判决书写道。 「李女士向Hsiao偿还3月和6月的押金是后续行为，支持当事人的结论：客观上旨在签订具有约束力的合约。」 得出这一结论后，法官认定李违约。 李辩称，王未及时将合约转让给她，因此拒绝履行合约，但伊亚发现没有足够的证据表明转让时间是协议的关键条款。 相反，伊亚发现李拒绝支付任何进一步的款项并要求退款，拒绝了该协议。王拒绝退还钱，就构成了对拒付的「接受」。 裁决写道：「如果买方支付了部分购买房产的款项，包括通过转让协议，但随后拒绝履行合约，则卖方有权在接受拒绝后保留这些付款。」 因此，伊亚裁定，王有权保留李支付的340,188元购房款。 但王声称因李退出转让协议而造成的233,749元损失的索赔就遭驳回，结论认为，她没有采取任何措施来抵销这些费用，例如出租该单位。 裁决写道：「王女士未能证明她所索赔的与抵押贷款利息、物业费用、地税、房屋保险费和投资收入利息损失有关的费用，无法从她本可以收到的租金收入中收回。」 图：谷歌地图 V6

【星岛综合报道】一个列治文市中心的柏文开发项目，在开始预售楼花半年之后突然「暂停」项目，开发商致函买家称遇到不可预见、利率上升和发展挑战，并承诺下周开始退回订金。据Richmond News报道，列治文Minoru Square的楼花买家本周被告知，开发商已「暂停」该项目，并将退还他们的订金。Minoru Square地点优越，位于纳鲁大道(Minoru Boulevard)夹兰士登路（Lansdowne Rd.），距离Richmond Centre不远，由Thind Properties建造，计划建成一幢11层的住宅楼，拥有400多个单位。该开发项目单间套房（studio suites），起价为534,900元；两间卧室加书房起价为839,900元。项目于去年推向市场，预计将于2025年完工，2026年交房。Thind在5月26日写给买家的一封信中表示：「由于不可预见的情况、利率上升和发展挑战，我们做出了此时暂停该项目的艰难决定。」该公司表示，将与列治文市政府合作，「改变开发项目的设计、住宅和商业构成。」但与此同时，从下周开始，目前的买家将失去该单位，取回他们的订金——柏文价格的20%。一位温哥华房地产经纪人Daniel Chen表示，他的客户于6个月前购买了Minoru Square的一套楼花，他们对收到这封信感到非常惊讶。他们认为开发商提供的理由并不够充分，「你不能因为需要重新设计开发就取消项目。在项目投放市场之前，就应该考虑到这一点。」他说，在这种情况下，买家和开发商之间的关系是不平等的——买家不能放弃合同，但开发商却可以在没有给出充分理由，或被追究责任的情况下终止合同。不过，他也表示，「但他们退还订金并立即通知我们是件好事，否则情况可能会更糟。」卑诗大学（UBC）房地产教授达维多夫（Thomas Davidoff）则认为，如果开发商认为在当今的利率和成本环境下不再能获得足够利润，他们可能会取消该项目。他补充说，楼花是一项高风险投资，在当前利率和建筑成本居高不下的环境下更是如此。图：项目官网V6

地产相关税项非常复杂，民众求知若渴。记者黄忆欣摄卑诗台湾商会主办地产家居博览会，吸引数百民众参与。星岛记者王弘树摄左起讲座主持人邵尉华、会计师许志远、律师林宏德。星岛记者黄忆欣摄  【星岛记者黄忆欣报道】房地产可谓个人最大笔实体资产，加拿大的税务相对复杂，不管是住宅买卖、持有自用住宅、投资房地产，都会有相应的税项需要申报，因此房地产税务更形重要。 会计师许志远和律师林宏德(Justin Lim)在卑诗省台湾商会主办的讲座上表示，除了弄清楚房地产节税要点可以省下大笔金钱之外，更需要留意新的法规，以免违反有关规定。 林宏德说，卑诗省的税务非常复杂，光是住宅买卖就牵涉到增值税、投机空置税、外国买家税，物业转让税(PPT)。最新规定是在卑诗省持有土地者，在本月底都必须申报，未申报则可能受到处罚，罚金或高达25,000元。 近两年房地产买卖频繁，因为疫情搬离都会核心区，又重返市中心工作岗位，加上新移民和留学生涌入，租金高涨，许多民众转而投资楼花，但业主竟然想不到转让楼花竟然可能需要缴交联邦货劳税(GST)，等到找会计师之后才发现必须算上这笔「额外开支」。 许志远说明，若主要住宅分租或短租，又衍生出其他税务。当客户问他购买新房屋所缴交的GST是否拿不回来时，他解释在特定的条件下或许可以，譬如说马上出手以新房卖出时。 善用税率差异可节税 林宏德也说明，联邦出台禁止非加拿大人购买住宅务业法案，至少自2023年起两年间实施，另有未充分利用房屋税法案等，再再请非居民小心触法。他亦说明物业转让税每年可能有不同课征税率，而牵涉到外国买家税(FBT)的疑问也是比较常见的。 许志远表示，节税重点在于分散所得、延后税款、善用税率差异、是否成立公司来投资房地产。在分散所得方面，了解累进税率、产权分配、善用信托和所得税法，节税理财产品如RRSP，可以达到节税效果。延后税款的意义在于时间价值，如果注意移转时程，或分配资本利得储备，也是可省钱的方法。 至于是否成立公司来投资房地产较划算，是会计师常常被问到的重点。许志远说，单纯就卑诗省整体税率考量，公司的被动所得税率不一定比个人来的划算，但是在转移产权和分散所得方面具弹性，就风险管理角度来看有其好处。如果是开发地产或炒房的商业行为，则一定要考虑是否成立公司来善用加拿大公司的11%低税率。 V02