海外房东不缴税 税务局向租客收钱

加拿大都市网

 

【星岛都市网】加拿大税务局(CRA)因无法向海外房东收取费用,致使租户陷入困境。蒙特利尔的一名租户受到审计,并被勒令按照法律要求缴纳其非居民房东未预扣的月租税。结果,他须缴纳多达6年的税款以及复利和罚款。

据《环球邮报》(The Globe and Mail),蒙特利尔一名房客去年将加拿大税务局告上法庭,表示他不知道房东是非居民。该租户的意大利房东在蒙特利尔一幢大楼内拥有一套单元。

但租户在税务法庭的上诉中败诉,理由是他是加拿大居民,因此需要代扣缴25%的租金给CRA。法官在其判决中承认了“严重后果”,但仍要求“居民付款人”或承租人承担责任。

为该案租户辩护的蒙特利尔税务律师卢先生(Eric Luu,译音)表示,法律的问题在于,住宅租金被视为与特许权使用费或类似付款相同。换言之,住宅租户与“复杂的企业”的标准相同。

而该租客称不知道房东是非居民不获认可为有效的借口。

卢先生对此感到担忧,他说,“向非居民追讨非常困难,所以他们(税务局)把负担加到了房客身上。如果退一步,抛开所得税法的起草方式,只看它的政策,在这种情况下,你必须问自己谁有杠杆?显然,租户没有杠杆作用。”

他认为,当局应该设法让非居民房东缴税,同时又不会造成房客的负担。

很多业内人士也对此规定一无所知

众所周知,非居民业主长期以来必须为其出售或出租的房产缴纳预扣税。然而,房地产经纪人Lorne Goldman表示,很少有租户和房地产行业人士意识到,如果不缴纳这些税款,租户可能会陷入困境。

Goldman的客户不乏向非居民,他表示,房地产经纪以及所有租户和房东,均应该接受有关租户风险的教育。

“我从事房地产行业,但我对此一无所知,”Goldman说,“我认为,加拿大99.99%的租户都没有意识到这一点,CRA有责任告知租房民众,他们可能需要缴纳预扣税。”

他问道,在卑诗省有十分之一的新柏文由非居民拥有,其中一些非居民房东不缴纳预扣税的可能性有多大?

判断房东是居民还是非居民“非常困难”

住在香港、在温哥华拥有3套出租单元的非居民房东奥利弗(Chris Oliver)表示,不知道有预扣税,但他的物业经理会负责打理,这大大减轻了租户的负担。

“让租户遵守这项会计规则听起来不公平,”奥利弗说,“你能想像他们面临的所有压力吗?他们必须忙着支付租金和不断上涨的生活成本,然后发现还需要遵循一整套复杂的付款规则?”

Bodewell Rental Property Management的物业经理Donald Mackenzie表示,他的公司经常为非居民房东办理扣款,这些房东约占他客户的10%至15%。然而,偶尔也会有非居民表示不想缴税。

卑诗省公证人协会的总法律顾问亚瑟(Ron Usher)表示,去年当自己得知魁省案件时,也感到十分震惊。他想知道有多少非居民房东没有缴税。

“有多少成千上万的情况没有这样做?租户面临的风险是巨大的。……我认为现在的故事很奇怪,很神奇,而且这似乎是法律。”

他补充,判断一个人是居民还是非居民“非常困难”。

“我们谈论的是税务居住权,而不是实际居住权。他们可能人在圣地亚哥,但他们确实是税务居民,所以这就很复杂了。”

卑诗省房东协会(Landlord BC)副主席、租赁法专家罗亚尔(Michael Drouillard)认为,CRA向一个不知情的住宅租户追讨税款并非好事,“你怎么能指望住宅租户会这么做呢?”他问,“他们有足够多的事情需要弄清楚。他们不需要承担一些他们甚至没有意识到的潜在巨额纳税义务。”

如果某人每年在加拿大居住少于183天,或“通常”不居住在加拿大,政府即将其视为非居民。一般来说,非居民需要为在加拿大赚取的收入(包括租金收入)纳税。加拿大政府网站上写道:“为了确保扣除正确的金额,重要的是要告诉加拿大付款人(例如租房者)你是非所得税居民。”

房客马库基纳(Mariana Makulkina)在Facebook Marketplace上找到了自己的柏文,她说,她自己做调查后才知道房东住在海外。她有一名物业经理,但如果没有第三方保护,她在签署租约时就不会知道要询问房东。另外,哪个房东想被问到是否在加拿大缴税?

“这件事从来没有引起我的注意,我几乎可以保证没有人会知道这件事,”马库基纳说。

罗亚尔提醒房客,为了保护自己,可以要求房东提供法定声明,证明他们的税务居民身份。但房东的身份也会发生变化,他们可能会搬到国外,而房客并不知道。

卑诗的住宅租赁协议表格并未要求房东提供其居住身份证明,但当房主出售房产时,就必须说明其税务居住地,这是为了保护买方在未缴税款的情况下免于承担责任。租户应该享有同样的保护。

CRA没有回应置评请求。

图:Getty Images

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