搶贏了offer卻秒變輸家!多倫多買房超叫價成交風險太大…

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搶offer超叫價成交,對今時今日的多倫多買房的人來說,已經演變成買房必須經歷的過程之一。

2017年1月下旬,賓頓市一間獨立屋吸引了逾千人看房,收到59個offer,最後以超叫價4成賣出,為2017年房地產市場打響了驚天動地的頭炮。

差不多同一時期,另一間在旺市Bathurst夾Major Mackenzie的4睡房雙車房獨立屋,叫價149萬元,引來了56個offer,最後以233萬元成交,超叫價56%。

2月中旬的時候,市場再次傳出震懾人心的成交個案。位於多市Don Mills社區的一間舊屋,叫價99萬,上市6日後,賣出。最後的成交價高達195萬8千,和叫價比差點翻倍!

而且搶Offer這事已經不僅僅局限於獨立屋,2017年開始,似乎在多倫多買什麼房型的房子都要搶offer。

2月一個位於北約克Sheppard夾Don Mills的公寓,只有670多平方尺,一睡房加一書房,業主叫價36萬。最後收到37個offer,在上市7日後,以47.6萬成交,比叫價高出11.6萬。

  

 

但是在申請貸款的時候,搶房贏家卻秒變輸家

有從事房貸業務的銀行業人士表示,買家競價加價搶到房屋後,可能會面對意想不到問題。近期出現不少個案,銀行估值師對貸款申請人房屋的估價,不同程度低於成交價。

  

 

而銀行按照評估的較低價值批出數額較低貸款,令買家陷入困境。真正批下來的貸款遠遠低於預計的貸款數額。有買家為了彌補之間的差價,需設法申請年息達10%以上的第二貸款湊足資金。

銀行估價 ≠ 買家成交價

買家以自己的房屋作抵押向銀行申請貸款,銀行為了保障自己的利益,會對抵押品的價值作獨立評估,而不是依賴房屋的成交價格批出貸款的額度。在大多數情況下,銀行的估值與買家的成交價不會相差太大,但是在房市火爆、買家大幅加價競爭的情況下,兩者的差別愈來愈明顯。

  

 

高級貸款專員鄧女士由技術層面解釋說,在成交價和銀行估價之間,銀行會取數值較低的作基數,按比例批出貸款。如果銀行委派的估值師估不出合同成交價那麼高的價值,銀行會按自己的較低估價批出貸款。這意味買家無法取得按成交價計算出數額較多的貸款,不足部分要透過增加首付款來補足。

  

 

鄧女士表示,按程序買家要在簽約買房後,應儘快向銀行提供購房合約,銀行才會派出估值師對交易物業作估值。

但現在市場競爭激烈,買房時無法在合約中加入保護買家的「條件」條款(conditional clause),簽下的都是不能反悔的「死約」(firm deal)。

  

 

買家通常在銀行物業估值結果出爐前,已向賣方支付定金,所以若出現銀行估值遠低於成交價時,買家若不想辦法增加首付補足差價的話,則會面臨無法交接房屋,無法拿回定金的尷尬局面。

鄧女士又特彆強調,除了要準備充足的首付款之外,銀行在放款前,往往還要求貸款者在帳戶內預存相當於12個月月供本息加上一年地稅的存款,以及包括土地轉讓稅、律師費在內的費用。

因此銀行要求買家在交接前存入帳戶的錢數,視房價不同往往還要比單純的首付款多出五至十萬元。

  

 

銀行估值低過成交價你有什麼選擇?

鄧女士指買家一旦獲知銀行估值低過成交價,應對做法上可以有三種選擇:

第一種是挑戰銀行的估值結果,要求銀行另派估值師重新評估。但這種做法難度在於,銀行只有在認為理由充分的情況下,經過貸款審批人(underwriter)的批准,才會同意買家重新估值的請求。銀行聘請持牌專業評估師作出獨立估值,第二次估值不一定高過首次,如果估值更低,買家等同雪上加霜。

  

 

第二種做法是請求銀行增加貸款的額度,加大貸款的比例,前提是貸款者的收入必須滿足銀行的要求。現時房價高企,很多貸款者提交申請時都將自己的貸款資格用到極限,要求銀行再增加貸款額度並不容易。

第三種做法最為無奈,就是貸款者要自籌資金加大首付比例,填平因銀行貸款總額降低而造成的缺口。如果銀行估值大幅低於房屋成交價,這一資金缺口也將是一個非常可觀的大數,足以令買家陷入困境。

舉一個30萬的例子

鯤鵬國際金融公司總裁、房貸專家孫曉明表示,假設一位買家向銀行申請房貸,銀行要求買家支付35%的首付。買家簽約以230萬元買進一個物業,但隨後銀行估值該物業價值只得200萬元。這種情況下,買家要自行支付30萬元的差額,然後再按銀行估值200萬的35%支付首期,取得65%的貸款。

「銀行只按自己的估值放貸,高出的30萬元並不獲得銀行承認,或者說以銀行角度而言,這30萬的價值是不存在的。」

  

 

孫曉明表示,這種因估價差值而不能取得預期數額貸款的情況很久以前就已經存在。以往差值在三、五萬之間,買家都會覺得難以接受。但現在這個差額可能要加個零,多達三十多萬。不僅相差的數額愈來愈大,這種情況發生的頻率也愈來愈高,這與買家在不理性的市場之下競價搶房有直接關係。

搶贏了房子卻變輸家這事實在是讓人心塞

畢竟交房前突然多出幾十萬的開銷,對任何人都是一件措手不及的事

所以搶Offer有風險,開價需謹慎!

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