文 / 本报记者 文琪
房地产投资，常常会涉及到楼花转让。本期就让我们聊聊，在转让楼花过程中，是否需要聘请律师？法律上有什么需要注意的手续？是否存在经纪的双重代理？应该付多少经纪佣金？这些也许是考虑转让楼花的投资客应该注意的问题。
买家通过某位房地产经纪从发展商手中购买了楼花，在转让时往往会请同一位经纪代理卖出，这是否涉及双重代理呢？
买楼花与转让是两宗地产交易
万通地产公司负责人、地产经纪段晓东在接受《都市地产》记者专访时表示，“双重代理”的问题在楼花转让的过程中并不存在。因为楼花购买与楼花转让，尽管没有真实的房屋转手，但也不属于同一宗房地产交易。 “你买楼花的时候我是你的买方经纪，建筑商有其卖方经纪。你买到的楼花其实就是一个合同。当你想要转手已有的楼花时，你已经变成了合同的所有人。你再找到我作代理要把这个合同卖出去，这个时候你的身份变了，我的身份也变了。你变成了合同的拥有者，我则变成了卖方经纪。作为卖方经纪，我有权在市场上寻求一个买方经纪或潜在买家，这种情况实际上和二手房的买卖是一样的道理。我帮你找到一个客人，但是我不一定做这个客人的经纪。我只做你一个人的经纪。”
多伦多地产经纪 段晓东
段晓东表示，安省房地产监管委员会（RECO）一直对同一位经纪代表买卖双方的情况有很严格的规定。 “地产经纪学习的第一门课程，就是讲客户和经纪之间的关系。买卖二手房以前一直有双重代理这个问题，我个人认为，在之前房地产市场火爆的情况下，特别多买房子的人认为，我不找卖房经纪就根本买不到房子，这才加剧了客人直接往挂牌经纪处流动的现像。否则的话，对于买房的客人来说，他们本身是不需要直接去找挂牌经纪的。楼花的转手也是同样，通常来说，楼花不允许上MLS挂盘。但是很幸运，我们地产经纪现在的信息渠道还比较多，比如说有微信，或者像我这种一直卖condo楼花的经纪，手里掌握着许多买condo楼花的客人。因此我很容易就能直接帮你找一个可以接手的客人。这个和原先二手房市场非常火爆、去找一个挂牌（listing）经纪的驱动性是不一样的。那个是不找挂牌经纪就买不到，现在变成两方经纪合作，原因是我有更多的客户息。假如我在市场上发了微信，有人找到我想买这个转手的楼花，那我就和他一起做了。对方客人也有自己的经纪，就变成了双方合作。”
对于正在公众咨询阶段、禁止在同一宗交易中买家、卖家经纪出自同一经纪公司的修例，段晓东认为一旦通过新法案，在转让楼花的过程中这种情况也很容易避免。 “我觉得现在的信息这么快，同一公司地产经纪传递信息的模式已经被取代。比如说我有一个盘要卖出去，我的公司有40个经纪，而我的一个微信群组里就有500个经纪，你说哪个更容易呢？所以找到一个外公司的地产经纪合作完成交易并不难。”
转让楼花的经纪佣金
针对楼花转让中涉及到的对地产经纪佣金的支付，段晓东表示这个数字相对灵活。 “实际上在地产交易中，佣金的收取完全是经纪的个人行为。通常我跟客人收取佣金时，我认为要着重看当下的市场。楼盘开发商仍有剩余单位在卖，与市场上已经没有在卖的单位的情况肯定有些不同。如果挂牌作为卖楼花的经纪，行业惯例佣金平均标准都要在4.5%以上，双方经纪协商分享。通常来说是一人一半，或者2.5%给买方，2%给放盘的卖方经纪。我作为一个经纪或者经纪公司，如果我愿意以0佣金卖房子也是完全可以的，很多人在帮助朋友亲戚买卖的时候会这样做。如果有人愿意付8%的佣金也可以，没有人会干涉。这是市场行为，每个经纪佣金的收取和当时的地产形势、房屋要价、服务时间还有经纪的经验都有关系。比如说楼花很不好转让的时候，会多收佣金。假如现在这个楼花很火，有很多人想要，我收1%的佣金但是不用花很多时间，一转手能卖出去，相对容易我也会做。但如果这个楼花很难卖，我要打100个电话，登好多广告，花很多力气，还不见得能卖得掉，给2%佣金我也不见得能赚到这个钱，我就要考虑更多了。”
转让楼花需要律师吗？
转让尚未建成的楼花与交割新楼、转让二手房上也有一些不同的地方。对此，段晓东表示，“在法律上来讲，转让楼花也是要找律师。通常从接手的买方来说，他们需要做的工作更多。因为楼花一旦转卖出去，卖方肯定很清楚，从建筑商那里买到，到他卖的这个过程当中，当时是怎么回事、中间有什么事和现在是怎么个情况，他是一手，一定最清楚。但对接手的人来说，相对信息就没有那么公开了，因为再找建筑商也不能完全知晓当时的情况。从这个角度来看，对于购买转手楼花的人来说，更需要他的经纪把各方面的信息和情况弄清楚。因为卖家卖完就完了，对卖家来说就是拿到钱。但买入的买家，有很多信息是缺失的，应该多做点功课。”
至于在转让楼花时是否一定需要律师的介入，段晓东表示这个不一定。 “大部分建筑商有自己的表格供转让的人签署，也不需要非通过律师才能完成这个步骤。但有时候人们之所以需要律师，是因为买卖双方对交易，尤其是钱并不放心。例如咱俩说好了你把楼花转让给我，在建筑商处签字的那一刻，这个楼花就不是你的了。但如果签了字，你还没收到钱，你之后怎么跟我去要这个钱就不好说了。需要律师做undertaking，没有律师就意味着你有风险。如果我要转让楼花给我弟弟和转给不认识的人，在开发商眼里完全没有区别，但在我眼里就不一样了。转给弟弟我俩可以直接去开发商那里签字，到时候把钱算一下。但若转让给陌生人，还是要把钱放到律师账户里Hold一下，这就是律师存在的必要性。一般我会建议客户如果卖给不熟悉的人，要通过律师做这些。”
多伦多地产律师王彩虹
多伦多房地产律师王彩虹在接受《都市地产》记者访问时称，“我觉得在楼花转让时，最主要的就是在建筑商那里能变更名字就好，没有律师的介入也没有太大问题。当然双方还是要有经纪。如果是买家卖家经纪之间都熟悉，定金那一部分是在经纪公司手里，是安全的。交给建筑商的定金是原始买家直接支付给建筑商，作为接手转让的买家，还要交给原始买家一部分购买楼花的定金，这笔定金也是在经纪公司里面存着，等到建筑商都同意更名了，改完名才会release定金。”
王彩虹表示已经注意到很多人在转手楼花时都没有律师经手，她本人的律师事务所接手的楼花转让案子相对较少。 “从律师的角度讲，稳妥起见，所有地产交易通过律师经手会好一些。但是对于客人来说，多一道手续就多一份费用。我目前接转楼花的案子很少，因为转楼花没有确定的流程，每一单的情况都有所不同。在有些情况中，需要律师付出的工作量也比较大。找律师对于双方的权利来说更有保障。楼花的合同里有很多条款，与通常的买卖合同是不同的。有律师介入当然是更牢靠。但是从买卖双方的角度来讲，他们的全部目的就是把这个名字转了。从这个角度来讲，只要这个目的达到了，中间的过程多简单或多复杂可能他们也不会在意。”
至于转让楼花聘请律师介入的收费，王彩虹则表示，“这个不像别的买卖，大家都有一个大概的市价。转让楼花就没有市价，各个律师事务所有自己的报价。很多人认为律师的收费是根据楼价而定，这是因为我们根据房屋市场价格收取的是最后交接时的Title insurance、closing cost等，这些费用都与房价相关，但是转楼花完全不涉及这些。一般来说我处理转让楼花的法律费用收费在1千元左右。最关键的问题是转让楼花没有标准化，每一个案子都会不同，律师要考虑的点也不同。按标准化的流程去做会有疏漏，所以在转让楼花上，我从来不交给助理去做，都是本人去盯，涉及到转让一方和受让一方的不同立场会应用不同的考虑点。”
转让楼花涉及的税务
转让楼花涉及到的税务问题相对简单。段晓东称，“只要转楼花，新接手的买家就要负责缴纳HST，交楼后依情况再申请退税。卖楼花的人，盈利应该自行申报，缴纳所得税。转让楼花因为没有最后closing，没有土地转让税的问题，也没有15%的海外买家税（NRST）。”
王彩虹强调，“转让楼花中的土地转让税这一项，因为没有最终交接，所以不涉及。海外买家税也是在最终交接的时候收取。因此海外买家一定要记住，即便接手了楼花转让暂时不用缴纳海外买家税，如果是海外居民，在楼盘最后交接的时候依然需要缴纳15%的税项，应提早做好安排。”
有人认为楼花尚未在政府部门登记，转让楼花所赚得的款项是否可以免除付税？王彩虹称，“楼花的转出一方赚得的钱算作个人收入，要根据法律规定纳税，应当自行申报。很多人抱有逃税的念头，这样的风险是很大的。税局现在查的很严，我不建议大家违反法律规定，被打击的力度很大。税局会从建筑商那里开始查，建筑商是有最初买家的原始记录的。原始买家是谁、最后的买家是谁，税局一查就知道，也一直在盯着。任何事情都是有痕迹、有迹可查的。这个绝对是不能越的雷池。”
