文 / 本報記者 文琪
房地產投資，常常會涉及到樓花轉讓。本期就讓我們聊聊，在轉讓樓花過程中，是否需要聘請律師？法律上有什麼需要注意的手續？是否存在經紀的雙重代理？應該付多少經紀傭金？這些也許是考慮轉讓樓花的投資客應該注意的問題。
買家通過某位房地產經紀從發展商手中購買了樓花，在轉讓時往往會請同一位經紀代理賣出，這是否涉及雙重代理呢？
買樓花與轉讓是兩宗地產交易
萬通地產公司負責人、地產經紀段曉東在接受《都市地產》記者專訪時表示，「雙重代理」的問題在樓花轉讓的過程中並不存在。因為樓花購買與樓花轉讓，儘管沒有真實的房屋轉手，但也不屬於同一宗房地產交易。 「你買樓花的時候我是你的買方經紀，建築商有其賣方經紀。你買到的樓花其實就是一個合同。當你想要轉手已有的樓花時，你已經變成了合同的所有人。你再找到我作代理要把這個合同賣出去，這個時候你的身份變了，我的身份也變了。你變成了合同的擁有者，我則變成了賣方經紀。作為賣方經紀，我有權在市場上尋求一個買方經紀或潛在買家，這種情況實際上和二手房的買賣是一樣的道理。我幫你找到一個客人，但是我不一定做這個客人的經紀。我只做你一個人的經紀。」
多倫多地產經紀 段曉東
段曉東表示，安省房地產監管委員會（RECO）一直對同一位經紀代表買賣雙方的情況有很嚴格的規定。 「地產經紀學習的第一門課程，就是講客戶和經紀之間的關係。買賣二手房以前一直有雙重代理這個問題，我個人認為，在之前房地產市場火爆的情況下，特別多買房子的人認為，我不找賣房經紀就根本買不到房子，這才加劇了客人直接往掛牌經紀處流動的現像。否則的話，對於買房的客人來說，他們本身是不需要直接去找掛牌經紀的。樓花的轉手也是同樣，通常來說，樓花不允許上MLS掛盤。但是很幸運，我們地產經紀現在的信息渠道還比較多，比如說有微信，或者像我這種一直賣condo樓花的經紀，手裡掌握着許多買condo樓花的客人。因此我很容易就能直接幫你找一個可以接手的客人。這個和原先二手房市場非常火爆、去找一個掛牌（listing）經紀的驅動性是不一樣的。那個是不找掛牌經紀就買不到，現在變成兩方經紀合作，原因是我有更多的客戶息。假如我在市場上發了微信，有人找到我想買這個轉手的樓花，那我就和他一起做了。對方客人也有自己的經紀，就變成了雙方合作。」
對於正在公眾諮詢階段、禁止在同一宗交易中買家、賣家經紀出自同一經紀公司的修例，段曉東認為一旦通過新法案，在轉讓樓花的過程中這種情況也很容易避免。 「我覺得現在的信息這麼快，同一公司地產經紀傳遞信息的模式已經被取代。比如說我有一個盤要賣出去，我的公司有40個經紀，而我的一個微信群組裡就有500個經紀，你說哪個更容易呢？所以找到一個外公司的地產經紀合作完成交易並不難。」
轉讓樓花的經紀傭金
針對樓花轉讓中涉及到的對地產經紀傭金的支付，段曉東表示這個數字相對靈活。 「實際上在地產交易中，傭金的收取完全是經紀的個人行為。通常我跟客人收取傭金時，我認為要着重看當下的市場。樓盤開發商仍有剩餘單位在賣，與市場上已經沒有在賣的單位的情況肯定有些不同。如果掛牌作為賣樓花的經紀，行業慣例傭金平均標準都要在4.5%以上，雙方經紀協商分享。通常來說是一人一半，或者2.5%給買方，2%給放盤的賣方經紀。我作為一個經紀或者經紀公司，如果我願意以0傭金賣房子也是完全可以的，很多人在幫助朋友親戚買賣的時候會這樣做。如果有人願意付8%的傭金也可以，沒有人會幹涉。這是市場行為，每個經紀傭金的收取和當時的地產形勢、房屋要價、服務時間還有經紀的經驗都有關係。比如說樓花很不好轉讓的時候，會多收傭金。假如現在這個樓花很火，有很多人想要，我收1%的傭金但是不用花很多時間，一轉手能賣出去，相對容易我也會做。但如果這個樓花很難賣，我要打100個電話，登好多廣告，花很多力氣，還不見得能賣得掉，給2%傭金我也不見得能賺到這個錢，我就要考慮更多了。」
轉讓樓花需要律師嗎？
轉讓尚未建成的樓花與交割新樓、轉讓二手房上也有一些不同的地方。對此，段曉東表示，「在法律上來講，轉讓樓花也是要找律師。通常從接手的買方來說，他們需要做的工作更多。因為樓花一旦轉賣出去，賣方肯定很清楚，從建築商那裡買到，到他賣的這個過程當中，當時是怎麼回事、中間有什麼事和現在是怎麼個情況，他是一手，一定最清楚。但對接手的人來說，相對信息就沒有那麼公開了，因為再找建築商也不能完全知曉當時的情況。從這個角度來看，對於購買轉手樓花的人來說，更需要他的經紀把各方面的信息和情況弄清楚。因為賣家賣完就完了，對賣家來說就是拿到錢。但買入的買家，有很多信息是缺失的，應該多做點功課。」
至於在轉讓樓花時是否一定需要律師的介入，段曉東表示這個不一定。 「大部分建築商有自己的表格供轉讓的人簽署，也不需要非通過律師才能完成這個步驟。但有時候人們之所以需要律師，是因為買賣雙方對交易，尤其是錢並不放心。例如咱倆說好了你把樓花轉讓給我，在建築商處簽字的那一刻，這個樓花就不是你的了。但如果簽了字，你還沒收到錢，你之後怎麼跟我去要這個錢就不好說了。需要律師做undertaking，沒有律師就意味着你有風險。如果我要轉讓樓花給我弟弟和轉給不認識的人，在開發商眼裡完全沒有區別，但在我眼裡就不一樣了。轉給弟弟我倆可以直接去開發商那裡簽字，到時候把錢算一下。但若轉讓給陌生人，還是要把錢放到律師賬戶里Hold一下，這就是律師存在的必要性。一般我會建議客戶如果賣給不熟悉的人，要通過律師做這些。」
多倫多地產律師王彩虹
多倫多房地產律師王彩虹在接受《都市地產》記者訪問時稱，「我覺得在樓花轉讓時，最主要的就是在建築商那裡能變更名字就好，沒有律師的介入也沒有太大問題。當然雙方還是要有經紀。如果是買家賣家經紀之間都熟悉，定金那一部分是在經紀公司手裡，是安全的。交給建築商的定金是原始買家直接支付給建築商，作為接手轉讓的買家，還要交給原始買家一部分購買樓花的定金，這筆定金也是在經紀公司裏面存着，等到建築商都同意更名了，改完名才會release定金。」
王彩虹表示已經注意到很多人在轉手樓花時都沒有律師經手，她本人的律師事務所接手的樓花轉讓案子相對較少。 「從律師的角度講，穩妥起見，所有地產交易通過律師經手會好一些。但是對於客人來說，多一道手續就多一份費用。我目前接轉樓花的案子很少，因為轉樓花沒有確定的流程，每一單的情況都有所不同。在有些情況中，需要律師付出的工作量也比較大。找律師對於雙方的權利來說更有保障。樓花的合同里有很多條款，與通常的買賣合同是不同的。有律師介入當然是更牢靠。但是從買賣雙方的角度來講，他們的全部目的就是把這個名字轉了。從這個角度來講，只要這個目的達到了，中間的過程多簡單或多複雜可能他們也不會在意。」
至於轉讓樓花聘請律師介入的收費，王彩虹則表示，「這個不像別的買賣，大家都有一個大概的市價。轉讓樓花就沒有市價，各個律師事務所有自己的報價。很多人認為律師的收費是根據樓價而定，這是因為我們根據房屋市場價格收取的是最後交接時的Title insurance、closing cost等，這些費用都與房價相關，但是轉樓花完全不涉及這些。一般來說我處理轉讓樓花的法律費用收費在1千元左右。最關鍵的問題是轉讓樓花沒有標準化，每一個案子都會不同，律師要考慮的點也不同。按標準化的流程去做會有疏漏，所以在轉讓樓花上，我從來不交給助理去做，都是本人去盯，涉及到轉讓一方和受讓一方的不同立場會應用不同的考慮點。」
轉讓樓花涉及的稅務
轉讓樓花涉及到的稅務問題相對簡單。段曉東稱，「只要轉樓花，新接手的買家就要負責繳納HST，交樓後依情況再申請退稅。賣樓花的人，盈利應該自行申報，繳納所得稅。轉讓樓花因為沒有最後closing，沒有土地轉讓稅的問題，也沒有15%的海外買家稅（NRST）。」
王彩虹強調，「轉讓樓花中的土地轉讓稅這一項，因為沒有最終交接，所以不涉及。海外買家稅也是在最終交接的時候收取。因此海外買家一定要記住，即便接手了樓花轉讓暫時不用繳納海外買家稅，如果是海外居民，在樓盤最後交接的時候依然需要繳納15%的稅項，應提早做好安排。」
有人認為樓花尚未在政府部門登記，轉讓樓花所賺得的款項是否可以免除付稅？王彩虹稱，「樓花的轉出一方賺得的錢算作個人收入，要根據法律規定納稅，應當自行申報。很多人抱有逃稅的念頭，這樣的風險是很大的。稅局現在查的很嚴，我不建議大家違反法律規定，被打擊的力度很大。稅局會從建築商那裡開始查，建築商是有最初買家的原始記錄的。原始買家是誰、最後的買家是誰，稅局一查就知道，也一直在盯着。任何事情都是有痕迹、有跡可查的。這個絕對是不能越的雷池。」
