如果房屋卖家在买卖合约中陈述和担保，根据自己最佳认知与信念(to the best of the seller’s knowledge and belief)，房子从未被用于种植和制造非法物质；然后在交割前发现，房子于再上一任业主手中曾被用作大麻种植。那么，买卖合约是否仍有效？买家是否有权取消交易？卖家在合约中的陈述和担保只是表明签约之时，还是延续到交割之日？最近一宗大麻屋的法庭判例引发关注，提醒买卖方要注意合约中所提到的条文细节。
2016年魏先生（Zhong Wei）看中在多伦多士嘉堡Stainforth Dr的一栋独立屋，5月15日他与屋主毕迪夫妇(Beattys)签下合约，购买价格91.6万元。
买卖合同签署3周后，买家的律师收到多伦多警方的确认信，警方证实2004年在该物业查获265棵大麻植物。魏先生拒绝购买大麻屋，决定终止合约，并要求毕迪夫妇退回3万元定金。这笔交易告吹后，毕迪夫妇降价8.6万元，将该房产售予另一华人买家。
毕迪夫妇认为魏先生毁约造成他们损 失，于是双方对簿公堂。
2017年8月，初审法官认为，买家购买房子依赖于卖家的陈述和担保，理应延续到交割之时。所以判卖家败诉，须赔偿魏先生诉讼费2.6万元，且毕迪夫妇的经纪公司须向魏先生退还3万元定金。魏先生有权撤销合同，不用赔偿卖家。毕迪夫妇不服判决而上诉。
2018年5月24日，安省上诉法院的法官却做出完全不同的判决。上诉法院判魏先生败诉，卖家毕迪夫妇可获得1.5万元诉讼赔偿。
魏先生违反买卖合同(Agreement of Purchase and Sale)，所以毕迪夫妇有权获得3万元定金。
担保有效期应延续多久？
本案的核心问题是在《买卖合同》中的非法物质条款（Illegal Substances Clause），毕迪夫妇在合同中声明并保证：在他们当业主期间，该房产没被用于种植或制造非法物质(大麻)，而且根据他们最佳认知与信念(to the best of the seller’s knowledge and belief)，该房产从来没有被用于种植或制造非法物质(大麻)。
毕迪夫妇表示，他们在2009年购入该房产，对大麻屋事件一无所知，也从来没有把该物业用于种植或生产毒品。他们住在那里7年之久，从来没看到大麻的痕迹，也没发现霉菌。
上诉法官布朗(David Brown)在判决中陈述：“卖方在非法物质条款中的声明和保证，仅限于他们在履行（买卖合同）时存在的认知和信念。当时，他们并不知道该物业之前曾用于种植大麻。”事实上，种植大麻的事情发生在多年前，那时这对夫妇还未购买该物业。他们得知此事后，也感到非常意外。截止签约当天，毕迪夫妇确实不知道种大麻的事，并没有故意蒙骗魏先生。
谨慎拟写买卖合同条款
房地产法律专家特罗斯特(Sidney Troister)在上诉法院裁决之后发出了一封电子邮件，他提醒民众，在起草《买卖合同》时，语言至关重要。他指出，律师（以及代理人）必须认清合同条款的含义以及客户想要的和得到的。他写道：“我认为上诉法庭说得没错，如果是所谓的认知和信念，就不是绝对的，而且提到的时间点至关重要。”
所以，如果卖家使用了这个条款，但是在交屋前发现房子曾被用于大麻屋，或者含有Kitec水管(也称开泰铝塑复合管)的供水系统，卖方是否必须披露这个新发现呢？即使双方并无权终止合同？
这个问题的答案要等到另一个案例判决才能知晓了。
根据我的经验，房地产律师和代理人普遍接受，非法物质条款中的“陈述”（representation）和“担保”（warranty），仅限于签约当时，而不是之后。
无论如何，安省的“非法物质条款”到了该彻底检讨的时候。
作者Bob Aaron（多伦多房地产律师）
